研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
社區(qū)購(gòu)物中心商鋪成投資熱點(diǎn)
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社區(qū)型購(gòu)物中心商鋪有可能成為未來(lái)商鋪投資的熱點(diǎn)品種。根據(jù)新的人口布局規(guī)劃，未來(lái)市中心區(qū)域人口將會(huì)控制在一定規(guī)模，因而在城市外圍區(qū)域必將會(huì)發(fā)展一些人口相對(duì)較為集中的新型新城，這對(duì)區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展提出了新的要求，社區(qū)型購(gòu)物中心由此應(yīng)運(yùn)而生。而根據(jù)現(xiàn)有的成功經(jīng)驗(yàn)，這種以服務(wù)社區(qū)居民為主的商業(yè)發(fā)展模式市場(chǎng)前景不小。
那么，如何投資社區(qū)型購(gòu)物中心，投資社區(qū)型購(gòu)物中心與投資專業(yè)市場(chǎng)又有何不同，投資者應(yīng)該如何選擇……帶著這一系列問(wèn)題，記者進(jìn)行了采訪。
商鋪受到市場(chǎng)追捧
社區(qū)型購(gòu)物中心商鋪近期受到投資者追捧。5月下旬，上海市松江泗涇鎮(zhèn)某商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)盤當(dāng)天，推出的130套商鋪便遭哄搶，一天即告售罄。記者查詢"上海網(wǎng)上房地產(chǎn)"網(wǎng)站時(shí)發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目在5月份的成交記錄的確為130套，面積從40～110平方米不等，均價(jià)為22000元/平方米。更加讓人感到有點(diǎn)吃驚的是，開(kāi)盤前的前三天，就有得到消息的投資者開(kāi)始排隊(duì)，即使如此，也有少數(shù)人因?yàn)樘^(guò)靠后，而沒(méi)能搶到房源。
據(jù)了解，該項(xiàng)目是泗涇鎮(zhèn)上的唯一一個(gè)定位于社區(qū)型商業(yè)購(gòu)物中心的商鋪，占地面積約5萬(wàn)平方米，建筑體量有10萬(wàn)平方米，已成功引進(jìn)大潤(rùn)發(fā)超市，此外，還有肯德基等品牌加盟，是集生活購(gòu)物、時(shí)尚餐飲、休閑娛樂(lè)等功能于一體的一站式體驗(yàn)消費(fèi)中心。
專家表示，該項(xiàng)目受到投資者追捧并不讓人感到奇怪。上海五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅表示，泗涇鎮(zhèn)已經(jīng)成為上海近郊較為成熟的居住板塊，隨著人口的聚集，區(qū)域?qū)ι虡I(yè)配套的要求已然提高，該項(xiàng)目的出現(xiàn)可謂應(yīng)運(yùn)而生。泗涇鎮(zhèn)從2003年起開(kāi)始大力發(fā)展商品房，開(kāi)發(fā)的樓盤主要有寬景99、金港河濱華城、祥和公寓、潤(rùn)和苑、水四季城和泗涇頤景園等。而隨著軌道交通9號(hào)線的建成通車，已導(dǎo)入大量人口。
鄒毅分析指出，該項(xiàng)目受到投資者追捧不會(huì)只是個(gè)案，他樂(lè)觀預(yù)測(cè)，日后如有類似項(xiàng)目推出，還會(huì)有人排隊(duì)搶購(gòu)。
成功投資收益不菲
社區(qū)型購(gòu)物中心商鋪緣何會(huì)得到眾多投資者的青睞，專家表示主要是由于其具備較強(qiáng)的吸金能力而得到投資者的認(rèn)可。
鄒毅表示，社區(qū)型購(gòu)物中心在最近幾年發(fā)展態(tài)勢(shì)較為迅速，其中最為主要的原因是填補(bǔ)了市場(chǎng)需求空白。這種商業(yè)中心主要以區(qū)域內(nèi)社區(qū)居民為服務(wù)對(duì)象，為之提供日常物質(zhì)生活、精神生活商品和服務(wù)的新型購(gòu)物中心模式。
百聯(lián)南方商城是上海老牌社區(qū)商業(yè)購(gòu)物中心之一，我們可以以此為例來(lái)分析此類商業(yè)模式的贏利之道。該社區(qū)商業(yè)購(gòu)物中心位于閔行區(qū)，周邊聚集了古美社區(qū)、梅隴社區(qū)、羅秀社區(qū)等大型居住社區(qū)，城市居民多達(dá)數(shù)十萬(wàn)。該購(gòu)物中心以家樂(lè)福大型生活超市為主力店，不管男女老少等都可以前來(lái)消費(fèi)。同時(shí)引進(jìn)百貨公司、和品牌店，如在商業(yè)中心的一樓為中檔服飾、黃金珠寶以及品牌化妝品等。二樓、三樓分布有ONLY、VERO MODA、UNIQLO等品牌店，這為居住附近的白領(lǐng)階層找到了消費(fèi)去處。兒童服飾廣場(chǎng)、湯姆熊等，都是附近年輕父母愿意逛一逛的地方。當(dāng)然，永樂(lè)家電、迪信通以及好美家建材超市，也能滿足相應(yīng)消費(fèi)需求。其總體布局為大賣場(chǎng)為主力店，綜合專業(yè)賣場(chǎng)、零售、餐飲、休閑娛樂(lè)、社區(qū)服務(wù)等多種業(yè)態(tài)，能滿足各種人群的消費(fèi)需求。
豐富的業(yè)態(tài)能夠吸引到人群前來(lái)消費(fèi)，但如果能夠輔以適當(dāng)?shù)氖侄�，則能夠讓消費(fèi)者更加愿意前來(lái)消費(fèi)。社區(qū)商業(yè)購(gòu)物中心借助大賣場(chǎng)班車，使得輻射半徑有效擴(kuò)大。上海知名商鋪專家姜新國(guó)表示，在國(guó)外，傳統(tǒng)意義上的社區(qū)商鋪輻射半徑基本上在500米以內(nèi)，而借助大賣場(chǎng)班車的作用，目前上海的社區(qū)商業(yè)購(gòu)物中心的輻射半徑可達(dá)1公里，更有甚者可達(dá)2公里。
對(duì)于社區(qū)型購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)模式和業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)搭配，專家對(duì)其的合理性推崇有加，洲聯(lián)集團(tuán)(WWW5A)o五合國(guó)際總顧問(wèn)劉力博士指出，以大賣場(chǎng)充當(dāng)?shù)闹髁Φ暝谇�，不僅對(duì)于投資自營(yíng)客是保障，而且有利于后期的經(jīng)營(yíng)管理。大賣場(chǎng)客流量比較大，同場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商鋪就有了良好的依托及銷售額保證。并且，大賣場(chǎng)免費(fèi)班車，輻射范圍可有效擴(kuò)張，并吸引更遠(yuǎn)距離的消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)。
主力店的吸引力是關(guān)鍵
為使得投資更有保障，專家建議投資者應(yīng)該重點(diǎn)考察經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的能力以及主力店的吸引力。這類商鋪不同于鬧市區(qū)街鋪，投資小、回報(bào)穩(wěn)定是其得以生存的不二法則。記者了解到，前文中提到的松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)上的某項(xiàng)目，面積為40平方米的商鋪，總價(jià)在80萬(wàn)元左右，一般的中小投資者也能承受。而根據(jù)開(kāi)發(fā)商開(kāi)出的包租條件，每年的回報(bào)率在8.5%左右，相對(duì)來(lái)說(shuō)還是比較理想的。
姜新國(guó)認(rèn)為，首先要看的是經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的管理能力。商鋪的作用主要體現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)上，因此經(jīng)營(yíng)得法、人氣旺盛的商鋪價(jià)值更大，而要做到這點(diǎn)，需要高明的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)來(lái)運(yùn)作。在這方面，上海百聯(lián)集團(tuán)可謂是經(jīng)驗(yàn)老道，如旗下的西郊百聯(lián)購(gòu)物中心、百聯(lián)南方商城等都是在相當(dāng)成功的案例。因此經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)能力強(qiáng)的，投資成功的可能性也會(huì)隨之增加。
其次是主力店的吸引力。社區(qū)購(gòu)物中心的主力店，相當(dāng)于整個(gè)購(gòu)物中心的中流砥柱，因此主力店的品牌效應(yīng)如何，也在一定程度上決定了商鋪價(jià)值提升的空間。最簡(jiǎn)單的例子某過(guò)于位于閔行區(qū)內(nèi)的上海港澳購(gòu)物中心，隨著山姆士超市在2005年底關(guān)閉，這里曾一度變得冷冷清清而乏人問(wèn)津，但一年后大潤(rùn)發(fā)超市進(jìn)駐，而后活力重現(xiàn)�？梢�(jiàn)能否成功引進(jìn)具有超強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的超市，也在一定程度上關(guān)系到日后商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況。目前知名度高的大賣場(chǎng)有沃爾瑪、家樂(lè)福、大潤(rùn)發(fā)、好又多等。
經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)要規(guī)避
商鋪投資作為一種技術(shù)性很強(qiáng)的投資方式，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)控制要相當(dāng)?shù)轿唬駝t會(huì)遭遇失敗。因此專家提醒要注意控制風(fēng)險(xiǎn)。那么，應(yīng)該怎樣做呢？姜新國(guó)給投資者提供以下幾個(gè)方面的建議：
遠(yuǎn)離主力店的商鋪少碰為妙。越靠近主力店，就越能接觸到更大的人流量，相應(yīng)商鋪受關(guān)注程度也就越高。因此投資者可以預(yù)先了解主力店的位置，或者肯德基等品牌店的分布情況。此外如果投資街鋪，盡量接近主力店也是投資成敗的關(guān)鍵所在。
人口規(guī)模太小要當(dāng)心。社區(qū)人口規(guī)模決定社區(qū)商品需求量，進(jìn)而決定了商鋪未來(lái)的租金水平和本身價(jià)值升值空間。因此投資者應(yīng)該走訪周邊樓盤，了解其規(guī)模大小，居住人口多少，同時(shí)還可以預(yù)先了解一下大賣場(chǎng)免費(fèi)班車可能到達(dá)的區(qū)域。
另外就是需要關(guān)注同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)和管理方面的風(fēng)險(xiǎn)。如果附近一公里以內(nèi)已經(jīng)存在相同的購(gòu)物中心，甚至存在規(guī)模更大的區(qū)域性購(gòu)物中心，則應(yīng)該三思而后行了。同時(shí)，考慮到商鋪經(jīng)營(yíng)方面的風(fēng)險(xiǎn)，建議投資者一定要事先了解經(jīng)營(yíng)模式，已經(jīng)商家的經(jīng)營(yíng)能力。如果引進(jìn)在社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)上有著豐富經(jīng)驗(yàn)的商家來(lái)經(jīng)營(yíng)，如上海的百聯(lián)集團(tuán)，其成功的可能將會(huì)更有保障。
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