研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
商業(yè)街開發(fā)存在的誤區(qū)
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但是，商業(yè)街的開發(fā)同樣存在著競爭，同樣存在著風(fēng)險，稍不留神，進入誤區(qū)，就可能血本無歸。商業(yè)街已經(jīng)成為我國城市商業(yè)發(fā)展、城市形象和城市綜合競爭力的代表，商業(yè)街發(fā)展到今天，已經(jīng)到了不僅要重視它的建設(shè)，更要重視它的經(jīng)營和管理，使其健康、有序發(fā)展的新時代。商業(yè)街發(fā)展商，你們準備好了嗎？
誤區(qū)一：把規(guī)劃指標(biāo)用到極致
商街發(fā)展商一旦拿到開發(fā)用地，就會把目光全部聚焦在容積率上，為了追求利潤最大化，總是讓設(shè)計師把指標(biāo)用到極限，而且依此來建設(shè)盡可能多的商鋪。從理論上來說，這樣做是天經(jīng)地義的，誰都希望掙更多的錢。但結(jié)果往往事與愿違，足夠的公建配套、景觀雕塑等是提升商街品位的基本要素，現(xiàn)在的購物消費是休閑的、體驗式的，缺少品位的商街誰會來消費？，缺少消費者的商街誰會來投資商鋪、誰會來經(jīng)營商鋪呢？更主要的是，商街的人氣需要長期的營造，需要持久的耐力，對未來無法把握的項目可以綠地等低密度投資項目予以預(yù)留，待時機成熟再上馬或風(fēng)向改變而調(diào)整。沒有預(yù)留空間的項目是缺少彈性的，是缺少生命力的、危險的。
誤區(qū)二：角色定位不清
商街發(fā)展商誤認為自己有實力就包辦了商業(yè)街相關(guān)的所有事或者從來就沒有想過開發(fā)之后的管理經(jīng)營等更長遠的事，術(shù)有專攻，商街發(fā)展商再有實力，只能是商業(yè)街這個巨大產(chǎn)業(yè)中的一個“小角色”，不能明確自身的角色定位，不與其它關(guān)聯(lián)角色做好分工與協(xié)作，是無法保證商業(yè)街持續(xù)運營的。下表是參與商業(yè)街運營中的典型角色及其投入、產(chǎn)出對比。
角色 投入 產(chǎn)出
政府（雇主） 資源、環(huán)境、心態(tài) 稅收、社會就業(yè)、政績
商街發(fā)展商/業(yè)主 整合能力、理念、啟動資金 融資平臺、房地產(chǎn)增值
戰(zhàn)略投資商 資本 投資收益
物業(yè)投資商（物主） 資本 租金
經(jīng)營商/經(jīng)銷商 租金、流動資金 經(jīng)營利潤
顧客（消費者） 可支配收入 產(chǎn)品使用價值和服務(wù)
管理商（事主） 環(huán)衛(wèi)、物業(yè)、宣傳等 管理費及其他
顧問、代理、中介 智力資本 顧問費
誤區(qū)三：開發(fā)思路與經(jīng)銷商經(jīng)營思路不一致
一般來說，商務(wù)或住宅消費者的需求相對比較簡單，開發(fā)商提供數(shù)個戶型供選擇就足夠了。商街的開發(fā)就不那么簡單了，雖然，大體量的單體或連排的標(biāo)準商鋪易于管理，往往成為商街開發(fā)商的首選，但是，建筑形態(tài)、功能單一，不能滿足經(jīng)營商的個性化需求，致使招商困難甚至經(jīng)營失敗的例子屢見不鮮。之所以能夠稱得上商業(yè)街，是因為百貨店、專業(yè)店、專賣店、連鎖店等多種業(yè)態(tài)及購物、餐飲、娛樂、文化、會展等多種泛業(yè)種的高度融合和聚集，消費者也來自天南海北，他們有不同的欣賞目光和心理訴求，把如此眾多的業(yè)態(tài)業(yè)種裝在統(tǒng)一的籠子里怎能吸引如此口味不一的消費者？即使是食品街、服裝街等功能相對單一的商業(yè)街，也不能簡單行事，否則就成了大賣場、大排擋了。
誤區(qū)四：崇洋媚外、迷信高人、重金策劃
有些商街開發(fā)商不惜重金聘請國際知名顧問機構(gòu)或者所謂的高人做項目策劃，照搬西方的先進理念和概念，不能把握本地的文脈、地脈、人脈，“世界之最、中國之最”的詞匯滿天飛，一夜之間全國出現(xiàn)了20多個“新天地”。發(fā)展商花錢了，物業(yè)投資商和經(jīng)營商并不買賬，消費者更不買賬；本土化的才是最富特色的，才是最有生命力的。
誤區(qū)五：短、中長期利益的平衡把握不準
大部分商街開發(fā)商普遍缺乏耐力，盡管他們號稱有實力。盈利是開發(fā)商的唯一目的，這一點沒錯，但是對于商街開發(fā)商來說，如果找不到合適的盈利方法組合，沒有足夠的心理準備，是很難獲取真正利益的。商街項目不像住宅項目只有出售一種盈利模式，也絕對不是一賣了事那么簡單，一些城市出現(xiàn)的人去樓空的商街，正是缺少耐心、缺少心理準備的開發(fā)商的“杰作”，現(xiàn)在成了城市的傷疤，成了市長的心病，也正是即將進入這一領(lǐng)域的開發(fā)商的活教材。為了贏得短期利益，一些開發(fā)商絞盡腦汁，想出了保底租金、限期回購、產(chǎn)權(quán)商鋪、經(jīng)營權(quán)商鋪等絕招圈中小散戶物業(yè)投資者的血汗錢，甚至打出只售20%或只租不售的幌子，目的只有一個，恨不得全售光，他們向投資者承諾多長時間商鋪會增值幾番，但自己卻耐不得一分鐘就急于出手，生怕爛在手里。實際上，商街的盈利模式有出售、出租、合作、合資等多種形式，以及后期的提供物業(yè)管理、配套服務(wù)及品牌整合推廣等可能會有更大的盈利空間。另外，一個大型商業(yè)街區(qū)的開發(fā)，經(jīng)濟利益只是一個方面，它所帶來的社會效益和環(huán)境效益可能更長遠、更巨大，提供社會就業(yè)，帶動周邊土地/物業(yè)增值，甚至提升城市形象，同時也提升了發(fā)展商的品牌影響力和綜合競爭力。
誤區(qū)六：簡單套用一般投資項目論證方法
在項目前期論證策劃階段，需要考察的因素應(yīng)與一般投資項目區(qū)別對待。兩者的輸出部分是一致的，都是總收益、投資回收期等指標(biāo)，但輸入部分差異很大。一般項目需要考慮的因素如技術(shù)先進性、原材料/勞動力成本及市場占有率等，在一定程度上是可控的，在一定時期內(nèi)是可以預(yù)測的。而對于商街項目，除了考慮上述因素外，區(qū)位、主題、功能等是至關(guān)重要的因素，具有很大的主觀性。但這個主觀性又帶有一定的必然性，商街開發(fā)商往往把自己的主觀臆想或興趣愛好作為擬開發(fā)項目的主題，強加給經(jīng)營商，強加給消費者，這是導(dǎo)致項目失敗的根源，可以肯定地說，主題不是策劃師策劃出來的，也不是開發(fā)商的主觀偏好，它就在消費者的心里，它必須來源于當(dāng)?shù)氐奈拿}、地脈和人脈，需要根據(jù)資源特質(zhì)、競爭態(tài)勢及未來市場走向等作出合理的判斷和選擇。
最后，奉勸那些缺少耐力、心理準備不足、只注重短期利益的發(fā)展商最好別進入商街開發(fā)領(lǐng)域，否則勞民傷財、血本無歸。
建街容易，興街不易，守街很難
人氣易聚，商氣難聚，財氣更難
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