研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報告
解讀中國購物中心的國際化與本土化
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第一階段就是說，中國的過程中的形態(tài)，嚴格意義上的購物中心的并沒有，都是中國原來百貨形態(tài)發(fā)展出來的這種購物中心化。我們原來百貨里面除了購物是沒有其他形態(tài)的。就是連一個休閑也不會有，包括水吧、餐廳都不會有，包括現(xiàn)在中國大多數(shù)百貨也是。所謂購物中心化，就是在一樓傳統(tǒng)的珠寶化妝品，旁邊做一些奢侈品店一線品牌店，然后比如說在二樓或者說在最頂層也加了一些餐飲娛樂，這個形態(tài)目前在中國，就是百貨型購物中心，在中國尤其在二線城市以下還是主力的形態(tài)，而且消費者也習慣于這樣，覺得去了以后產(chǎn)品線很多很豐富，大而全的中低端大賣場是發(fā)展過程中的核心特點。
從城市梯度發(fā)展的角度，現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)幾個特點：
在北京上海這種一線城市開始出現(xiàn)購物中心了，我們叫這個為分層，你比如像北京這樣的要出現(xiàn)高端的購物中心，奢侈品的購物中心，像我剛才看到的華貿(mào)雖然是綜合性的，也是中高端為主的這種購物中心，還出現(xiàn)了像這種中糧西單大悅城這種主題化的購物中心，就是以年輕人時尚為主題，包括像世貿(mào)天街和藍色港灣這種以休閑為主的購物中心。
但是在二線城市這個購物中心的發(fā)展，還是以中低端的大賣場的這種購物為主力形態(tài)。中高端的購物中心，還僅僅是一個苗頭，比如像西安還出現(xiàn)了一種大中，在合肥有個瑞景，在濟南出現(xiàn)了貴和等等，但是僅僅是一種趨勢和苗頭，體態(tài)比較小品牌也不全。
那么在三線城市嚴格意義上還沒有我們說這個購物中心，還是以專業(yè)賣場批發(fā)零售一體的批發(fā)市場、傳統(tǒng)百貨為主。
從區(qū)域發(fā)展的特點來說，中國的兩個最大的一個特點就是城市化進展非常快，現(xiàn)在已經(jīng)達到的46.6%，有6.6億人口在城市，那么在未來的15—20年我們要完成整個70—80%的過程。所以中國現(xiàn)在這個發(fā)展前景肯定是郊區(qū)化為主。第二個就是城市老城區(qū)的升級換代，老城的復興。這兩種形態(tài)也說明未來的中國購物中心在這種郊區(qū)化，包括城市配置比較低的新城區(qū)、開發(fā)區(qū)和一些地級市、縣級市里，社區(qū)型的和區(qū)域型的購物中心可能會成為主體。
中國購物中心，未來發(fā)展空間非常巨大，時間也不會很長，商業(yè)用地我們是40年，按照城市化起碼要用20—40年，無論是人口的靜態(tài)水平還是消費水平的不斷增長，肯定是這個發(fā)展空間是巨大的。像歐美學習像日本學習無疑是一個趨勢，但同時在學習的同時也要完成一個本土化的過程就像當年的日本一樣，找到自我發(fā)展的一個規(guī)律或者一個方式。
美國最值得我們學習的：
第一個他的郊區(qū)化，車輪經(jīng)濟帶動的導向和模式，，那么中國的這個城市化是兩極，第一個我先說郊區(qū)化，尤其是一線城市二線城市，在這個方面應該像美國學習，就是它不是像中國，以房地產(chǎn)開發(fā)為主導的，我是說的地大這種大范圍，從支柱的這種形態(tài)；而應該是按照公共交通TOD，按照城市公共交通配置的這樣一個新城區(qū)的這樣的一個發(fā)展形態(tài)，就是交通工作生活娛樂一體化的新城，這樣一個模式來發(fā)展。這個美國的這種模式就是值得中國學習，他從這個停車場、他這個一站式的配置，包括整個跟城市跟人民生活這種融合一體化這種東西。
第二個就是創(chuàng)新，因為中國業(yè)態(tài)要創(chuàng)新，為什么？本來時間比較短，購物中心這個稀缺性，而且未來這么長時間的發(fā)展，而且就是說文化的區(qū)域的消費能力的人口的差別非常巨大，特別需要這種我覺得他這種分類化多樣化的東西，這個是特別值得的學習。象當年把電影院和真冰場放到購物中心里，把娛樂場放到屋頂?shù)鹊取?
向日本的購物中心學習，最重要的就是學習他的兩點：
一個是精細化，就是我們說購物中心建起來了，招商招完了，內(nèi)部的這種，從他的店面的設計燈光的設計色彩包括業(yè)態(tài)的分布，包括很多服務的細節(jié)、停車場、衛(wèi)生間，很多東西的細節(jié)，這些東西中國的過程這個距離是大，而且中國隨著人們的文化水平消費能力包括這種見識，未來這種精細化人性的需求是動態(tài)生長的。
第二個就是姑且就科技化，日本有一個跟中比較一致的方面，比如說人口高度密集的，土地也是相對稀缺的，而且所謂在文化方面還有一脈相承的的特點，就是包括省地節(jié)能環(huán)保等方面。
歐洲尤其是北歐值得我們借鑒的主要是人性化：
購物中心給人們提供的不僅是一站式的購物和消費場所，而是讓現(xiàn)代人在生活和工作之余，能夠找到一個釋放、找到一個歸宿、找到一個目的。那么在這點上，中國確實有更長的路可以走，
我們怎么能夠在追求GDP、追求城市高速發(fā)展、追求急功近利追求原始積累的同時不降低人民的生活質(zhì)量，國外還有一個指數(shù)，除了國民經(jīng)濟指數(shù)還有一個，人均幸福指數(shù)（這一點瑞典等北歐國家就做的很好），就是在追求物質(zhì)化過程的同時，完成原始積累的同時人們的快樂幸福指數(shù)不降低，這對當下的中國是一個缺憾和嚴重的考驗。
那么在這樣兩種學習的基礎上上，現(xiàn)階段中國本土化的主要特點是什么？
一個就是現(xiàn)在所謂的我們說的這種連鎖化和標準化，在這個階段無論是政府還是開發(fā)商還是城市的發(fā)展特別是消費的需求，都需要這種速度和模式，因為中國地大人多，而且發(fā)展速度很快，想要迅速滿足這種生活配套的需求生活娛樂的需求，那么像國外那樣，比如像日本那樣追求精細化，這可能在現(xiàn)實階段就是一種奢侈，一站式大賣場式購物，物美價廉的消費水平就是這個階段的主流消費模式，無法超越。像萬達、寶龍這樣，華潤、中糧這樣，就是怎么能夠通過這種連鎖化標準化，能夠滿足這個階段人們的這個快速成長的生活需求；
另一個就是在復制就是創(chuàng)新的過程中，怎么抓住多樣化和差異化，滿足人們?nèi)找嬖鲩L的豐富的生活和文化需求。我們現(xiàn)在說購物中心，你說總量夠嗎？肯定是不夠，但是為什么說過剩，為什么說有很多空置呢？就是分類太少，一說都是建三十萬五十萬大型的購物中心，那么說要在日本包括在歐美分類很細的，當然我們現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)這樣的苗頭，比如說鄰里購物中心三萬，我這次到社區(qū)購物中心考察已經(jīng)很標配了，這個超市做多大，配套為老人兒童提供社區(qū)服務做多大，餐飲做多大，已經(jīng)出現(xiàn)了，比如像北京華聯(lián)、像回龍觀上地這種5萬左右的加強型社區(qū)中心模型，已經(jīng)出現(xiàn)了分類化。二區(qū)域性的可能要做十萬到十五萬象龍德廣場。再有我們叫超區(qū)域的購物中心像華貿(mào)，帶有城市這種中心型的，那肯定要做的更大一點，甚至或者說做的更細。而象當年的金源特別是永旺這種遠郊型的大MALL，但是要做的更主題化化分類化特別是要有創(chuàng)新，在這種分類化和標準化的促進過程中，中國的購物中心其實在學習美國為主的，從國際化經(jīng)營的和日本為主的亞洲這種經(jīng)驗的基礎上，形成自己這樣一個連鎖化標準化的迅速復制，然后同時再出現(xiàn)分類化多樣化特色化，我覺得中國的購物中心在未來的發(fā)展中，才能真正把國際化和本土化結合的道路走好。
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