研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專(zhuān)業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專(zhuān)家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式待解 “持有+銷(xiāo)售”模式試水
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“最適宜養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的商業(yè)模式”成為各界關(guān)注的焦點(diǎn)。是開(kāi)發(fā)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，還是在社區(qū)項(xiàng)目中配建養(yǎng)老住宅，抑或是開(kāi)發(fā)以養(yǎng)老為主題的地產(chǎn)項(xiàng)目？是持有運(yùn)營(yíng)，還是銷(xiāo)售？
積極參與者心中諸多疑惑待解。
盈利模式待考
有著“孝義”思想積淀的中國(guó)傳統(tǒng)文化背景，人們習(xí)慣于三代同堂的生活方式，尤其重視家庭觀念，絕大多數(shù)老人仍首選居家養(yǎng)老，其次才是養(yǎng)老院。
“是全部開(kāi)發(fā)為養(yǎng)老地產(chǎn)，還是配建養(yǎng)老住宅這一問(wèn)題目前仍沒(méi)有想好。國(guó)內(nèi)可供參考的案例也不多�！焙暇疤└坏禺a(chǎn)控股有限公司助理總裁續(xù)宏偉表示。
與續(xù)宏偉有同樣困惑的還包括很多企業(yè)的負(fù)責(zé)人。
目前，養(yǎng)老地產(chǎn)主要的產(chǎn)品形態(tài)包括：保險(xiǎn)資金推出的升級(jí)版的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如養(yǎng)老院，把養(yǎng)老地產(chǎn)視做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)；開(kāi)發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，以頤和地產(chǎn)為例，其采取在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中配建針對(duì)老人的住宅，并計(jì)劃未來(lái)在全國(guó)20多個(gè)項(xiàng)目中，都有針對(duì)老人群體的產(chǎn)品；而北京太陽(yáng)城則打出了全項(xiàng)目的養(yǎng)老地產(chǎn)牌。
不管哪一種產(chǎn)品形式，可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式才是作為商業(yè)機(jī)構(gòu)的開(kāi)發(fā)企業(yè)所關(guān)注的。
國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商在養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式方面也多種形式并存：“長(zhǎng)期持有”、“出售”和“出售與持有相結(jié)合”。
對(duì)于大型綜合性老年住宅社區(qū)則往往采取住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式或者住宅建設(shè)與社區(qū)管理相分離的經(jīng)營(yíng)模式。
以住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式為例，這種經(jīng)營(yíng)模式的優(yōu)勢(shì)在于，開(kāi)發(fā)商通過(guò)經(jīng)營(yíng)老年社區(qū)而拓展出一種立體的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式，住宅與服務(wù)、醫(yī)療、旅游、度假等產(chǎn)品全方位結(jié)合，這種復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)來(lái)源不止是住宅產(chǎn)品，還來(lái)源于完善的配套服務(wù)可以為物業(yè)帶來(lái)增值效應(yīng)。但是，這種經(jīng)營(yíng)模式資金投入比單純的住宅開(kāi)發(fā)要大，投資回收期相對(duì)較長(zhǎng)，除了面對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商還要面對(duì)自己經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)在于老年社區(qū)的管理大大提升了對(duì)開(kāi)發(fā)商的專(zhuān)業(yè)要求。老年住宅屬于綜合型的社區(qū)，所引入的社會(huì)資源種類(lèi)繁多。開(kāi)發(fā)商必須能夠協(xié)調(diào)各種資源為老年人服務(wù)，例如醫(yī)療護(hù)理中心、人才交流中心、老年課堂、旅游公司等服務(wù)機(jī)構(gòu)。此種模式適合有物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)且社會(huì)資源整合能力強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商。
而住宅建設(shè)與社區(qū)管理相分離的經(jīng)營(yíng)模式會(huì)使開(kāi)發(fā)商的工作相對(duì)單純，只要完成產(chǎn)品的銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商就可以收回投資獲取利潤(rùn)，轉(zhuǎn)而進(jìn)入下一階段的投資工作，投資回收期相對(duì)較短，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。
此外，社會(huì)上又推出了異地養(yǎng)老、“候鳥(niǎo)式”養(yǎng)老等。更出現(xiàn)了度假養(yǎng)老基地連鎖等商業(yè)模式。頤和地產(chǎn)就計(jì)劃形成連鎖的經(jīng)營(yíng)模式，類(lèi)似于分時(shí)度假，即老人夏天可以到北方度假，而冬天則可以到南方過(guò)冬。
“持有+銷(xiāo)售”模式試水
事實(shí)上，養(yǎng)老地產(chǎn)要求將地產(chǎn)產(chǎn)品與老年人所享受的社會(huì)福利相結(jié)合，這就決定了此類(lèi)項(xiàng)目租售方式將比普通住宅更為復(fù)雜；另一方面，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目都是通過(guò)住宅產(chǎn)品銷(xiāo)售來(lái)獲取利潤(rùn)，物業(yè)服務(wù)僅占利潤(rùn)的很少部分，但養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式卻需要產(chǎn)品銷(xiāo)售和物業(yè)服務(wù)兩方面并重�？梢钥闯�，養(yǎng)老地產(chǎn)是一項(xiàng)長(zhǎng)期而艱巨的工程，其盈利模式對(duì)投資方是很大考驗(yàn)。
“我們的養(yǎng)老社區(qū)將來(lái)是只租不售的，并不是建房子賣(mài)給老年人。因?yàn)轲B(yǎng)老社區(qū)像發(fā)了一個(gè)長(zhǎng)期‘債券’，而保險(xiǎn)資金目前正缺少10年或更長(zhǎng)時(shí)間的投資產(chǎn)品。我們對(duì)養(yǎng)老社區(qū)期望的投資回報(bào)率是10%�！碧┛等藟鄱麻L(zhǎng)陳東升表達(dá)其長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng)的觀點(diǎn)。
持有運(yùn)營(yíng)也是很多開(kāi)發(fā)商的想法。在未來(lái)的開(kāi)發(fā)模式中，萬(wàn)科集團(tuán)的產(chǎn)品比例分配是：一般住宅產(chǎn)品約占80%，其余20%將開(kāi)發(fā)持有型物業(yè)，其中就包括養(yǎng)老型物業(yè)。
但是如果全部持有，采用出租模式，這就意味著，企業(yè)除了需要一個(gè)專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，更需要強(qiáng)大的財(cái)力支持。2000年，北京一棟以養(yǎng)老名義建造的公寓，最后就因投資問(wèn)題，不得不被開(kāi)發(fā)商以高價(jià)售給白領(lǐng)階層而收?qǐng)�。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)人士指出，養(yǎng)老地產(chǎn)并不像傳統(tǒng)住宅那樣可以一售了之，傳統(tǒng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金快速回籠滾動(dòng)的思路顯然要調(diào)整。
受制于資金壓力，開(kāi)發(fā)商可采取“銷(xiāo)售+持有運(yùn)營(yíng)”的方式運(yùn)作。國(guó)內(nèi)較早運(yùn)作養(yǎng)老地產(chǎn)的北京太陽(yáng)城就是采取了這一模式。近年來(lái)，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)如上海親和源養(yǎng)老項(xiàng)目在兼顧現(xiàn)有項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源方面，亦采取這種模式。在持有運(yùn)營(yíng)方面主要采取會(huì)員制發(fā)售，購(gòu)買(mǎi)居住權(quán)需60多萬(wàn)元。
北京太陽(yáng)城國(guó)際老年公寓還采取了類(lèi)似“反按揭”的方法，即在征得老人同意后，由其將老人原有住房出租，以租金收入入住太陽(yáng)城；或采取置換的方式，將老人的原有住房與太陽(yáng)城的老年公寓進(jìn)行等價(jià)換房，到老人去世之后，再將原置換的房產(chǎn)折價(jià)返還給其法定繼承人。目前已有許多老人對(duì)此種銷(xiāo)售方式表示了濃厚的興趣。
頗為可行的辦法是，開(kāi)發(fā)商可拿出一定比例的住宅面積進(jìn)行銷(xiāo)售，另一部分則用來(lái)滿(mǎn)足老年人租用、度假等需求，從而實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。
期待政策支持
養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從投資到獲取回報(bào)需要一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。中國(guó)老齡科學(xué)研究專(zhuān)家表示，養(yǎng)老地產(chǎn)一般的年投資回報(bào)率不過(guò)10%。
“建立一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)，在中型城市需要成千上萬(wàn)畝土地，在北京也至少達(dá)到上百畝規(guī)模。要在好地段找到這樣的土地實(shí)非易事。并且，由于招拍掛土地成本太高，泰康置地拿地主要通過(guò)兼并收購(gòu)。”某金融機(jī)構(gòu)人士表示，拿地的性質(zhì)決定了成本高低，也決定了今后如何退出。養(yǎng)老地產(chǎn)的土地性質(zhì)非常重要，有險(xiǎn)資希望與政府協(xié)議拿地，比如用工業(yè)用地開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，成本雖然低廉，但最后的退出會(huì)相當(dāng)麻煩。
此外，用于養(yǎng)老地產(chǎn)的土地是屬于經(jīng)營(yíng)性的還是非經(jīng)營(yíng)性的，是應(yīng)該通過(guò)協(xié)議轉(zhuǎn)讓還是招拍掛，這些政策在地方并沒(méi)有得到細(xì)化落實(shí)。
這樣看來(lái)，萬(wàn)科、保利等地產(chǎn)公司的謹(jǐn)慎不無(wú)道理，首先是養(yǎng)老地產(chǎn)的政策尚不明確，按照目前通常做法，老年福利院由民政部門(mén)主管，那么房地產(chǎn)公司如何與政府部門(mén)合作，必須有明確的政策指導(dǎo)。其次，養(yǎng)老地產(chǎn)有一定的社會(huì)福利性質(zhì)，需要政策在土地出讓、銀行貸款乃至稅費(fèi)上有一定的政策優(yōu)惠，才能促進(jìn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍的積極性。
中國(guó)人壽總裁楊超在今年提交“兩會(huì)”的報(bào)告中指出，國(guó)家和地方政府、銀行機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)給予一定政策支持和利率優(yōu)惠，并應(yīng)鼓勵(lì)實(shí)行反向住房抵押貸款和房地產(chǎn)投資信托基金，支持養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)。
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