研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
商業(yè)地產(chǎn)策劃：shopping mall 路在何方？
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但是中國SHOPPINGMALL的發(fā)展卻不那么盡如人意，我們已西單MALL為例，看看中國 MALL是怎么發(fā)展的。
面積縮水，拿什么吸引人氣？
北京新奧西郡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是西單MALL的開發(fā)商，根據(jù)他們提供的數(shù)據(jù)，西單MALL的規(guī)劃建筑面積是20萬平方米，這個面積包括購物中心、高檔酒店和甲級寫字樓，真正的商業(yè)面積只有11.5萬平方米。
不僅如此，西單MALL副總經(jīng)理包柏德(Patrick Parsons)說：“實際上的購物面積只有五萬多平方米，有50%的空間會被用來創(chuàng)造良好的購物環(huán)境。” 包柏德為未來的西單MALL帶來這樣的規(guī)劃：多個主題廣場的現(xiàn)場活動、國內(nèi)罕見的六層直跨扶梯、美食文化廣場匯聚各種佳肴、18廳數(shù)碼影院的電影、四季水景植被環(huán)繞的空中花園……犧牲商業(yè)面積來營造購物環(huán)境，用娛樂餐飲功能聚集人氣，他希望將來就算偶爾走過西單的街道的過路人，也會繞道去西單MALL里走這樣一段路。但更多專家認為，西單MALL斥巨資對購物環(huán)境進行投入主要是為了取悅和吸引對環(huán)境挑剔的國際品牌旗艦店入駐，并依靠它們帶來更多消費能力強勁的消費者。
然而到時消費者買不買賬，或者西單MALL的資金鏈會否在消費培育期出現(xiàn)斷裂而無法支持如此的環(huán)境投入，則成為了其面臨的最大風(fēng)險。
寸土寸金，靠什么收回成本？
根據(jù)北京商業(yè)顧問機構(gòu)發(fā)布的《西單商圈的商業(yè)發(fā)展報告》，消費者在西單商圈的消費金額101元至310元占了70%，1000元以上只占4%。在談到“為什么消費者會選擇到西單商圈來購物時？”，大多數(shù)消費者表示，是沖著價格低、大眾化和便捷的交通而來。
該機構(gòu)認為，這些數(shù)據(jù)集中表明了西單商圈目前檔次較低。在西單這樣寸土寸金的商業(yè)地帶建造高檔消費的MALL究竟前途如何？這個問題不盡關(guān)乎投資方的巨額投資能否得到回報，也關(guān)乎著西單商圈的未來發(fā)展。
開發(fā)商方面并不諱言西單MALL面臨的挑戰(zhàn)，但同時認為機遇將遠遠大于挑戰(zhàn)�！拔铱梢钥隙ㄍ顿Y回報會很好，現(xiàn)在西單、王府井的租金每五六年就要翻一倍。
盡管如此，很多業(yè)內(nèi)人士對于在市中心這種各方面商業(yè)成本都很高昂的地方建MALL感到不理解�！霸贛ALL的起源地美國，大型購物中心普遍建在郊區(qū)，美國人逛MALL都是周末帶上一家老小開車兩個多小時去風(fēng)景優(yōu)美的郊外邊游玩邊購物的，之前的金源燕莎MALL建在北京四環(huán)路附近我都覺得離市區(qū)太近�！�
強手如林，憑什么脫穎而出？
據(jù)統(tǒng)計，西單僅數(shù)百米的大街上，云集了九家大型百貨商場：西單商場，西單購物中心、西單賽特商場、華威大廈、中友百貨、君太百貨、美美百貨、西西友誼商場、西單文化廣場。而九家店鋪的商業(yè)面積加起來接近40萬平方米，其中西單商場，西單購物中心、西單賽特商場和華威大廈是2000年以前建成的老百貨，中友百貨、首都時代廣場(現(xiàn)為“美美百貨”)、西西友誼商城、君太百貨，西單文化廣場是2000年后營業(yè)的“升級版”百貨。在這樣的環(huán)境中，西單MALL從一出生，就將面臨著巨大的壓力。
值得注意的是，西單MALL并沒有將主要精力放在吸引國際頂級奢侈品品牌上來，即將在那里云集的200多家國際知名品牌絕大部分將是國際二線品牌及其附屬品牌�！霸趥惗�、巴黎和紐約的著名商業(yè)街上風(fēng)靡著的很多國際二線品牌仍然沒進入北京甚至沒進入中國，它們也渴望打開中國的市場�！�
應(yīng)該為mall 負責(zé)
在MALL建造過程中涉及的關(guān)鍵三方，開發(fā)商、政府、中介機構(gòu)以及策劃、設(shè)計機構(gòu)對MALL的理解都有待提高，這是形成中國MALL困局的重要原因。
一、開發(fā)商
開發(fā)商是地產(chǎn)開發(fā)活動中的主角，若分析他們的運作，可以看出，開發(fā)商還沒有從根本上認識到商業(yè)地產(chǎn)同其它地產(chǎn)開發(fā)有著本質(zhì)差異，依然用住宅地產(chǎn)的手法來操作商業(yè)地產(chǎn)。
住宅地產(chǎn)可以被視為直銷，開發(fā)商可以自己分析市場，產(chǎn)品定位，甚至可以直接對購房者銷售。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)則更類似于傳銷，需專業(yè)的機構(gòu)介入前期招商與后期的管理，更類似于酒店項目的開發(fā)，沒有專業(yè)團隊運營的星級酒店不可能成功。對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)而言，目標是招商與運營的成功，因此開發(fā)商主要的目標客戶是專業(yè)零售商家與專業(yè)管理團隊，而不是二手出租的散戶投資客。
例如有的開發(fā)商看到有的MALL銷售不錯，覺得造MALL很容易，殊不知現(xiàn)階段運營不錯的MALL，并未證明此MALL是按規(guī)范來運作的，目前有些知名或暫時成功的項目經(jīng)驗又未必能夠照搬，上海新天地、北京金源時代都是無法復(fù)制的。有的企業(yè)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)搞招投標，他們認為，項目有優(yōu)良地段，北京有一千多萬人口，還支持不下自己開發(fā)的shopping mail？殊不知操作不規(guī)范，對商業(yè)地產(chǎn)的金融產(chǎn)品化意識不足，盲目上馬商業(yè)地產(chǎn)項目是非常危險的。一個優(yōu)秀的商業(yè)店鋪其轉(zhuǎn)讓價值可能高于幾十倍的房租租金，而這部分價值通常由業(yè)主與店鋪經(jīng)營者所共享。因此，開發(fā)商只需專注項目的開發(fā)，而投資商只考慮投資的收益與增漲，項目開發(fā)運營過程就是一個價值開發(fā)運營的過程，是一個“金融產(chǎn)品”制造及增值的過程。所以商業(yè)地產(chǎn)不是地產(chǎn)產(chǎn)品，更像金融產(chǎn)品，商業(yè)地產(chǎn)的“金融產(chǎn)品化”是商業(yè)地產(chǎn)價值及其創(chuàng)造價值的能力。發(fā)展商沒有認識到這個高度，商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計和招商將會做的不倫不類。
對于商業(yè)地產(chǎn)而言，合理的業(yè)態(tài)搭配是對零售商的專業(yè)吸引力，也是持久盈利的保證。主力店特別是國際大型主力品牌店的招商難度大，對項目開發(fā)的后續(xù)進程影響也最大。主力店招商完成后，小店鋪的整體規(guī)劃同樣非常重要。小店鋪的租金支付能力是不同的，如餐飲店的租金承受力低，但卻可以為項目聚攏人氣。珠寶店的租金承受力高，但是人流量少。合理的規(guī)劃可以保證項目利潤與人氣兼得，避免修腳店與西餐店為鄰的尷尬局面。在MALL內(nèi)部，各家百貨店、專賣店等都必須有自己最清晰的定位，從而通過這種不同定位、業(yè)態(tài)、吸引不同目標客戶。若沒有合理的業(yè)態(tài)搭配，很可能是這樣一種結(jié)局：入駐MALL的是同一種業(yè)態(tài)，即使不是同一種業(yè)態(tài)，不同店之間沒有規(guī)劃，雜亂無章，難以吸引消費者，從而使整個項目成為死局，北京的第五大道、巨庫等項目的失利值得深思。
中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是一個嶄新的行業(yè)。傳統(tǒng)商業(yè)模式的經(jīng)驗很難適用到新型的商業(yè)項目中。某些知名的項目對市場形成一些誤導(dǎo)。例如北京金源MALL，體量巨大，運營中對北京商業(yè)影響力也非常大，各地一些開發(fā)商都屬意“金源模式”，認為做項目可以模仿或者學(xué)習(xí)金源MALL，其實，它有一些其它項目無法具有的獨特性保證它的成功：一是它不是郊區(qū)MALL，只是城市邊緣的MALL，北京并沒有真正的郊區(qū)MALL。二是它不是按MALL的規(guī)范做法來運作，無主力店、次主力店，小店鋪不同業(yè)態(tài)搭配組合，三是它空間藝術(shù)性差，國外商業(yè)地產(chǎn)有很到位的休閑設(shè)施，歐美一些國家的消費者甚至常常會把家庭聚會安排在SHOPPING MALL中，金源MALL在這些方面有待提高。
二、政府
MALL在中國掀起熱潮中，地產(chǎn)業(yè)、投資機構(gòu)、多種資本乃至地方政府都爭先恐后在MALL市場角逐。實際上，任何一個大型的Mall背后都少不了政府的支持，由于國家只有《城市發(fā)展規(guī)劃》，缺乏商業(yè)發(fā)展有關(guān)的管理規(guī)定，特別是沒有搞好城市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃，因此很難制約開發(fā)商造成的盲目和過度開發(fā)。這可以理解為政府職能的缺失。
造MALL而言，原則是政府規(guī)劃在先，房地產(chǎn)商開發(fā)在后，商家經(jīng)營又再其后。成功經(jīng)營的MALL，居民得到了購物、娛樂、休閑等多方面的享受；商家得到了贏得的商業(yè)利潤；房地產(chǎn)商得到了開發(fā)的利潤；政府收到了增加就業(yè)和稅收，繁榮市場經(jīng)濟等成效。MALL的成功是政府、房地產(chǎn)商、商家和消費者的共同愿望，因為四者都是受益者。但政府對MALL意識不到位，是一些MALL擱淺原因之一。
例如位于北京亦莊的“北京MALL”，政府在審批中把此項目批給了北京大地集團。而大地集團的核心能力在于廣告經(jīng)營和物業(yè)出租，缺乏商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的人才。在項目隆重奠基后，主力店的招商、方案設(shè)計、融資、專業(yè)人才匱乏等方面都制約著北京Mall的進展。最后造成了土地閑置和搬遷農(nóng)民的安置、綠化帶建設(shè)等問題，至今仍無新的進展。政府如果在MALL的審批中更謹慎客觀一些，北京MALL或許會有另外的命運。
我國MALL的建設(shè)與發(fā)展仍處于初級階段，缺少整體、科學(xué)的規(guī)劃與管理。各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平的差異決定了MALL的建設(shè)必須因地制宜，因此，如何使MALL的建設(shè)適合中國經(jīng)濟，秩序化、科學(xué)化，都需要政府、理論界深入研究。
三、中介機構(gòu)、策劃公司、設(shè)計機構(gòu)
在商業(yè)地產(chǎn)一片繁榮的背后，真正理解商業(yè)地產(chǎn)的人才很少，總觀中國的商業(yè)地產(chǎn)市場，有成功的案例，但不能推廣，有行業(yè)內(nèi)能言善辯的“名嘴”，但不能解決實際問題。策劃公司、中介機構(gòu)、設(shè)計機構(gòu)對商業(yè)地產(chǎn)的認識一知半解，這也導(dǎo)致全國商業(yè)地產(chǎn)萬馬奔騰的同時卻沒有成功項目出現(xiàn)。
國內(nèi)基本沒有專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)策劃公司，策劃公司沒有成功的招商、策劃經(jīng)驗，基本是摸著石頭過河。從整個商業(yè)地產(chǎn)運作來看，最值得關(guān)注的環(huán)節(jié)有兩個：一個是招商，特別是國際招商。另外一個是管理，如業(yè)態(tài)分布，定價等，類似于酒店管理集團對酒店的管理。
在中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈中，專業(yè)的顧問中介機構(gòu)是明顯缺失的一環(huán)。開發(fā)商在招商過程中的角色目的性過強，招商材料的可信度偏低。而投資商家最需要的是能夠代表其利益的客觀的項目評估。因此中介機構(gòu)的角色變得必不可少。在國際的商業(yè)地產(chǎn)運作中，中介機構(gòu)的價值被廣為接受。由于專業(yè)中介的存在，使得投資方、開發(fā)商、零售商的職責(zé)更清晰，操作更專業(yè)，項目的成功也更有保證。而國內(nèi)沒有符合這種要求的中介機構(gòu)。五合國際承接的位于北京順義的“春天MALL”項目，中介機構(gòu)就請國際中介機構(gòu)旺德行來操作，建成后將可能是中國首個真正意義的郊區(qū)MALL。
在國外，特別是經(jīng)濟比較發(fā)達國家的大都市，人們差不多每周都會有一天時間在SHOPPING MALL里享受休閑，而在休息日最愿意去的地方之一就是SHOPPING MALL，作為一種在發(fā)達國家已被證明非常成功的新商業(yè)業(yè)態(tài)，它的出現(xiàn)折射著中國商業(yè)生態(tài)的升級變遷。隨著各方因素的不斷成熟，中國Mall將逐漸走出困局。
投資shopping mall直面風(fēng)險
一、資金密集型風(fēng)險
由于摩爾規(guī)模較大，幾萬到十幾萬平方米，甚至上百萬平方米，這對資金需求量非常大（我國十大shopping Mall的7個平均投資28.3億元）。
另外，摩爾的投資回收期較長，通常15年才能收回初期投入；因此，規(guī)模大、時間長，涉及的因素眾多而導(dǎo)致風(fēng)險巨大。
二、資金鏈容易斷裂
由于我國籌資渠道比較單一，開發(fā)模式也與國外有異，且我國房產(chǎn)開發(fā)商自有資金有限，面對摩爾的巨大資金需求，開發(fā)商的建造資金極度銀行貸款。
單一的資金渠道和較高的信貸比率（目前我國房地產(chǎn)行業(yè)對銀行的依賴度為70%，對大型摩爾的貸款已占據(jù)了全部房產(chǎn)投資的60%～80%），必然增加了開發(fā)商資金鏈斷裂的分險。
目前，眾多摩爾項目建造期停工，資金鏈的斷裂便是主要因素�！皼]有錢沒有把握就不要建大型商業(yè)購物中心”是業(yè)界最通俗的提醒。
三、入駐率難以保證
很多摩爾的招商并不理想、空置率較高，或是招進來的并不是十分符合當初的業(yè)態(tài)規(guī)劃。
雖然我國的消費市場巨大，零售業(yè)發(fā)展速度很快，但市場對商業(yè)地產(chǎn)的實際需求并沒有開發(fā)商想象的如此理想，開發(fā)商的盲目自信，導(dǎo)致很多開發(fā)商在開發(fā)前很少考慮租戶的實際需求，按照自己的意愿設(shè)計開發(fā)，再進行招商。最后造成招商困難，商圈氣氛冷淡。在實際操作中，開發(fā)商必須對招商的困難有一定的預(yù)期，在開發(fā)前后采取措施促進招商，如請專業(yè)中介機構(gòu)代理招商、訂單式開發(fā)等。
四、起步期經(jīng)驗欠缺
和國外上百年的發(fā)展歷程相比，摩爾作為一種商業(yè)業(yè)態(tài)，在中國大陸的發(fā)展歷史不過10年。摩爾在中國仍處于起步階段，市場的接受程度還有待提高；另外，摩爾的經(jīng)營管理經(jīng)驗存在不足，也成為摩爾發(fā)展的主要障礙。
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