研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨的問題與建議
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1）從屬性上來劃分，住宅地產(chǎn)是民生地產(chǎn)，后者是與產(chǎn)業(yè)、與城市聯(lián)系的收益型物業(yè)；前者滿足了居民的住房需要，后者對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、就業(yè)、城市稅收有重要影響；現(xiàn)在房地產(chǎn)出現(xiàn)的問題，主要是出在住宅地產(chǎn)方面。由于諸多復(fù)雜的制度性因素和結(jié)構(gòu)性因素的影響，部分中心城市商品住宅供求矛盾非常突出，大量產(chǎn)業(yè)資本和民間資本涌入住宅地產(chǎn)，導(dǎo)致部分中心城市住宅價(jià)格上漲過快，這不僅對(duì)居民的住房問題構(gòu)成嚴(yán)重影響，也對(duì)中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)非常不利。與此形成對(duì)照的是，商業(yè)地產(chǎn)卻處于一種相對(duì)冷卻的狀態(tài)，在北京、上海等一線城市，很多寫字樓、商業(yè)的售價(jià)不如住宅售價(jià)，出現(xiàn)了明顯的價(jià)格倒掛現(xiàn)象，有的區(qū)域倒掛幅度甚至達(dá)到一倍以上，這和發(fā)達(dá)國家成熟市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)平均售價(jià)高于住宅一倍以上的規(guī)律形成了巨大反差，也與商業(yè)地產(chǎn)土地及產(chǎn)品內(nèi)在價(jià)值的嚴(yán)重不符；同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的空置率較高，持有經(jīng)營(yíng)的比例較低，散售比例較高等等；都嚴(yán)重影響了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，影響了商業(yè)地產(chǎn)功能的發(fā)揮，對(duì)城市發(fā)展、對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和升級(jí)、對(duì)擴(kuò)大就業(yè)及增加城市稅收都構(gòu)成了非常負(fù)面的影響。
2）商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)、擴(kuò)大就業(yè)和增加城市稅收具有重要的動(dòng)力作用。商業(yè)地產(chǎn)與城市商業(yè)、寫字樓經(jīng)濟(jì)、文化創(chuàng)意地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等，幾乎與第三產(chǎn)業(yè)所有的類型都相關(guān)。像北京上海等一線城市，第三產(chǎn)業(yè)的比重日益提升，已達(dá)70%以上，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求日益增強(qiáng)。向北京金融街、CBD區(qū)域，樓宇經(jīng)濟(jì)在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、培育優(yōu)質(zhì)稅源、增加城市稅收、創(chuàng)造就業(yè)等方面發(fā)揮了重要作用，北京朝陽區(qū)CBD區(qū)域以占全區(qū)0.85%的面積，貢獻(xiàn)了全區(qū)20%的稅收，2008年單國貿(mào)中心，上繳稅收就達(dá)17億元，超過5億元的樓宇達(dá)到五個(gè)；作為更成熟的商務(wù)區(qū)域，金融街的作用就更為突出，金融街區(qū)域的樓宇經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造了北京財(cái)政稅收的20%左右，西城區(qū)稅收的80%以上。
房地產(chǎn)調(diào)控的深層次意義，其實(shí)就是要將目前集中投資于房地產(chǎn)的各路資本轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)資本，實(shí)現(xiàn)中國經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)。商業(yè)地產(chǎn)包括購物中心、社區(qū)商業(yè)、寫字樓經(jīng)濟(jì)、酒店經(jīng)濟(jì)、科技園地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等，都是未來中國經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的朝陽產(chǎn)業(yè)。地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)結(jié)合得好，就能夠?yàn)槟壳熬薮蟮馁Y本和民間資金找到出路，將這些資本轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)資本，為產(chǎn)業(yè)升級(jí)注入發(fā)展動(dòng)力，從而使房地產(chǎn)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)、城市的發(fā)展獲得共贏。
3）商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)有的境遇，完全是認(rèn)識(shí)上、管理上缺位導(dǎo)致的，是現(xiàn)有政策不合理打壓的造成的。在認(rèn)識(shí)上和管理上，長(zhǎng)期以來我們把商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)混為一談，統(tǒng)稱為房地產(chǎn)，一說房地產(chǎn)過熱就將商業(yè)地產(chǎn)也無端殃及，其次，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)動(dòng)力與城市動(dòng)力的認(rèn)識(shí)嚴(yán)重不足，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)與運(yùn)行規(guī)律研究不夠，管理上出臺(tái)的任何規(guī)定也完全不考慮商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)，完全把商業(yè)地產(chǎn)視作住宅地產(chǎn)來管理，商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期處于放任發(fā)展、無人研究、無人管理的狀態(tài)。
現(xiàn)行的政策把商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)不加區(qū)別地看待，甚至視作風(fēng)險(xiǎn)性更高的地產(chǎn)產(chǎn)品，完全抹殺了商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵與城市價(jià)值，抹殺了商業(yè)地產(chǎn)的根本屬性。正是由于長(zhǎng)期這樣的認(rèn)識(shí)，才導(dǎo)致了金融政策、財(cái)政政策等對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的抑制。
在現(xiàn)行金融政策下，投資住宅的回報(bào)率高，投資杠桿效應(yīng)明顯。以商品住宅、寫字樓、商業(yè)三個(gè)房地產(chǎn)不同類型的產(chǎn)品為例，由于金融按揭政策的差異，首付、按揭成數(shù)、貸款期限、利率水平、優(yōu)惠幅度相差懸殊，住宅首套首付為20%，且有8折左右的利率優(yōu)惠，貸款期限長(zhǎng)達(dá)20年，有的銀行甚至可達(dá)25年或30年；購買寫字樓則沒有那么幸運(yùn)，首付需要40%，沒有利率優(yōu)惠，貸款期限為十年；購買商業(yè)則更為苛刻，首付需要50%，貸款期限十年，利率不僅沒有優(yōu)惠，還要上浮10%。由此測(cè)算出三者的投資比例大約是1：2.47：4，各產(chǎn)品投資杠桿的較大差異，導(dǎo)致大量民間投資自然集中流入于住宅，導(dǎo)致住宅產(chǎn)品價(jià)格的攀升。
同時(shí)在土地增值稅（沒有像住宅地產(chǎn)有20%的抵扣稅項(xiàng)）、房產(chǎn)稅（住宅不征收）、契稅（商業(yè)地產(chǎn)比住宅高）等，與住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)都是受到嚴(yán)重抑制的。
因此，要鼓勵(lì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，必須從認(rèn)識(shí)上、管理上及政策上做出重大調(diào)整。
1）要把住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)完全分開，要站在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的高度，站在改變城市土地財(cái)政、培育優(yōu)質(zhì)稅源的高度，站在增加就業(yè)、，站在提升城市價(jià)值的高度來認(rèn)識(shí)商業(yè)地產(chǎn)。要確立商業(yè)地產(chǎn)的主管部門及配合部門，使商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和管理成為政府的主要職責(zé)。
2）產(chǎn)業(yè)政策上的建議：積極扶持商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，要在土地出讓、城市與區(qū)域規(guī)劃等環(huán)節(jié)研究出臺(tái)相關(guān)政策，鼓勵(lì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，尤其重點(diǎn)鼓勵(lì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和國家鼓勵(lì)和重點(diǎn)扶持的產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，如文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)的結(jié)合。要提高城市核心區(qū)域的商用土地的使用效率，重點(diǎn)研究單位土地的投資強(qiáng)度指標(biāo)、單位土地的GDP指標(biāo)、單位土地的稅收指標(biāo)，將這些指標(biāo)作為商業(yè)地產(chǎn)出讓和規(guī)劃的重要指導(dǎo)性指標(biāo)。
3）金融政策上的建議：允許商業(yè)銀行根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)狀況與運(yùn)營(yíng)狀況評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，為持有經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商設(shè)計(jì)并提供長(zhǎng)期貸款；同時(shí)允許商業(yè)銀行可以根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況靈活降低商業(yè)地產(chǎn)的按揭成數(shù)，延長(zhǎng)按揭年限，使更多長(zhǎng)期性的資本向商業(yè)地產(chǎn)流動(dòng)；加快推出信托投資基金（Reits）等投資產(chǎn)品，吸收更多的民間資本投向具有穩(wěn)定收益的商業(yè)地產(chǎn)，減緩對(duì)住宅的需求壓力，減緩貧富差距的擴(kuò)大趨勢(shì)。
4）財(cái)政及稅收政策上的建議：在財(cái)政和稅收政策上，要對(duì)持有型商業(yè)地產(chǎn)研究鼓勵(lì)性政策，減免相關(guān)稅費(fèi)；對(duì)文化創(chuàng)意、養(yǎng)老型的商業(yè)地產(chǎn)給予財(cái)政補(bǔ)貼和扶持。在商業(yè)地產(chǎn)本身已經(jīng)受到稅收嚴(yán)重打壓、發(fā)展嚴(yán)重的情形下，現(xiàn)在有的地方開始考慮對(duì)商業(yè)地產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，完全是一項(xiàng)錯(cuò)誤政策，應(yīng)該立即停止。
5）銷售管理上的建議：禁止給商改住的項(xiàng)目發(fā)放銷售許可證，約定散售型商用物業(yè)必須具有一定比例的公共空間，以利于未來商用物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理和增值保值，禁止公共面積比例過小的商用物業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，鼓勵(lì)分層銷售和整售。
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