研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
聯(lián)系方式
電 話：0579-83059667
手機(jī)：15325915356
郵 箱：xqjcf126@126.com
在線QQ：1832216846
地 址：中國(guó)義烏市總部經(jīng)濟(jì)公館2號(hào)樓2單元502室（義烏貝村路1108號(hào)）
郵 編：322000
網(wǎng)站首頁(yè) > 研究報(bào)告
研究報(bào)告
淺談商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)
 |
 |
住宅開發(fā)往往只強(qiáng)調(diào)"銷售率"，即賣得越多就越成功，而商業(yè)地產(chǎn)的贏利模式則較為復(fù)雜。一方面商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過(guò)程復(fù)雜，即要涉及到開發(fā)建設(shè)、銷售、租賃及經(jīng)營(yíng)管理等多個(gè)環(huán)節(jié)；另一方面商業(yè)地產(chǎn)的利益博弈方多，主要包括開發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者和經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)等。而且每個(gè)博弈方都有自己的利益點(diǎn)，所以多個(gè)博弈方又構(gòu)成了多個(gè)利益方。開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作中必須充分權(quán)衡各方的利益關(guān)系，找到一個(gè)利益平衡點(diǎn)，而不能由開發(fā)商自己將利潤(rùn)空間占盡。利用住宅的方法來(lái)運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，最致命的一點(diǎn)就是試圖全部以分割產(chǎn)權(quán)銷售來(lái)獲取收益。在這種思想的指導(dǎo)下，才用住宅中成功的"小戶型"模式來(lái)規(guī)劃、開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。只有地產(chǎn)，沒(méi)有商業(yè)，希望通過(guò)銷售小面積商鋪來(lái)獲取收益，這種完全不考慮經(jīng)營(yíng)者日后如何經(jīng)營(yíng)做旺的操作方法，嚴(yán)重違背了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作規(guī)律，因而自然遭到了失敗。
商業(yè)地產(chǎn)最大的特點(diǎn)就是"商業(yè)+地產(chǎn)"，既有地產(chǎn)這一載體，又必須充分考慮商業(yè)經(jīng)營(yíng)做旺和投資升值的問(wèn)題。與之相應(yīng)的是商業(yè)地產(chǎn)擁有三種基本贏利模式：銷售、租賃與合作經(jīng)營(yíng)。而在實(shí)際操作中，在三種基本贏利模式基礎(chǔ)上還可以組合出另外四種贏利模式，即銷售+租賃、銷售+合作經(jīng)營(yíng)、租賃+合作經(jīng)營(yíng)及三者兼有的贏利模式。避免商業(yè)地產(chǎn)做死，最起碼應(yīng)該用商業(yè)地產(chǎn)的操作手法來(lái)進(jìn)行，而不應(yīng)盲目克隆住宅的操作方法。根據(jù)國(guó)外成功的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，以租賃為主，進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理將是保證項(xiàng)目做旺的關(guān)鍵。而將產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分割后，形成小面積的商鋪進(jìn)行銷售，則會(huì)造成業(yè)主過(guò)多的局面，往往導(dǎo)致項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)管理中很難將各方的意見協(xié)調(diào)一致，難以統(tǒng)一規(guī)劃業(yè)態(tài)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和管理，不利于項(xiàng)目整體做旺。
如何規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)
第一 思路決定出路
目前，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商很多都是由房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)化而來(lái)，許多人缺乏現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作理念，往往只重選址和招商，但輕布局和開業(yè)。套用房地產(chǎn)思路開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，以物業(yè)管理方式代替商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理來(lái)管理商場(chǎng)，缺乏專業(yè)化開發(fā)技能。盡管商場(chǎng)選址好卻回報(bào)差，招商火爆、炒作轟動(dòng)，開業(yè)后卻很冷清，往往賺了樓市卻虧了商場(chǎng)。
第二 要規(guī)劃更要策劃
從前期選址、定位、規(guī)劃布局，到中期招商、租售，再到后期的競(jìng)爭(zhēng)力經(jīng)營(yíng)管理、物業(yè)增值等，都離不開整體精心策劃的環(huán)環(huán)緊扣。俗話說(shuō)“三軍未動(dòng)，糧草先行”，商業(yè)地產(chǎn)同樣要項(xiàng)目未動(dòng)，策劃先行。整體策劃在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中是整個(gè)項(xiàng)目的靈魂，好策劃往往事半功倍，缺乏整體商業(yè)形象的商業(yè)地產(chǎn)很難開發(fā)成功，有了一個(gè)好的策劃往往就成功了一半。
第三 商業(yè)定位、整體布局事關(guān)開發(fā)成敗
除了資金、人才、程序等等方面，具體到技術(shù)層面來(lái)說(shuō)，商業(yè)定位決定項(xiàng)目的成敗。商業(yè)中有兩句名言，第一句是隔街死，一條街20米寬，這邊火得很，那邊就是死店，還有一句是一步差三成，哪怕是門挨著門開，差一步你的生意就比別人差三成，什么意思呢？這說(shuō)明了商業(yè)的定位和整體布局的重要性。
商業(yè)地產(chǎn)定位必須要有突出商業(yè)主題，突出現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)作規(guī)律的整體規(guī)劃布局。商業(yè)地產(chǎn)的整體規(guī)劃與住宅的規(guī)劃有著根本不同，布局時(shí)應(yīng)先商業(yè)后地產(chǎn)，而當(dāng)前許多商業(yè)地產(chǎn)卻往往先地產(chǎn)后商業(yè)，一味套用房地產(chǎn)模式搞規(guī)劃、搞布局。由于缺乏商業(yè)地產(chǎn)基本概念，缺乏現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)踐，房產(chǎn)專家設(shè)計(jì)出來(lái)的商場(chǎng)往往好看不中用，最終變成“冷”場(chǎng)一個(gè)，無(wú)法后續(xù)經(jīng)營(yíng)。據(jù)調(diào)查，目前國(guó)內(nèi)的七成商業(yè)項(xiàng)目就是因?yàn)檎w布局先天不足造成失敗的，很多開發(fā)商都認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)失敗的原因，是市場(chǎng)供大于求或者重復(fù)建設(shè)，其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)的失敗不在市場(chǎng)。實(shí)質(zhì)原因是開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者缺乏現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)作理念，往往套用房地產(chǎn)模式或傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)搞開發(fā)，未能真正做到先商業(yè)、后地產(chǎn)，對(duì)商業(yè)定位和整體布局認(rèn)識(shí)不足。殊不知在不同的業(yè)態(tài)里，對(duì)地段好壞的標(biāo)準(zhǔn)是不同的。更不了解在現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中不同的業(yè)態(tài)對(duì)建筑有不同的需求，不同業(yè)態(tài)類別的租戶對(duì)商鋪的層高、荷載、進(jìn)深等指標(biāo)都可能有不同的需求，如果項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)未能夠考慮到未來(lái)租戶需求的差異性，做到有所針對(duì)，則建成后的項(xiàng)目會(huì)對(duì)招商及業(yè)態(tài)調(diào)整形成極大限制，從而導(dǎo)致項(xiàng)目難以實(shí)現(xiàn)成功經(jīng)營(yíng)。
第四 招商是關(guān)鍵但招商成功不等于萬(wàn)事成功
商業(yè)項(xiàng)目的成功運(yùn)作，招商是關(guān)鍵。招商工作開展的成功與否，直接影響到項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作和可持續(xù)性穩(wěn)定發(fā)展。商業(yè)項(xiàng)目的招商工作不同于住宅的銷售工作，不是單純的租賃的交易關(guān)系，而是需要從經(jīng)營(yíng)者的角度為出發(fā)點(diǎn)，從商業(yè)規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)管理等諸多方面給予經(jīng)營(yíng)者信心。商業(yè)地產(chǎn)的招商工作，是一項(xiàng)系統(tǒng)性、長(zhǎng)期性、艱巨性的系統(tǒng)工程，不可能一蹴而就，任何方面的不細(xì)致都極有可能導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的失�。簧虡I(yè)地產(chǎn)的成功，離不開成功的、系統(tǒng)的招商手段，沒(méi)有正確可行的招商手段，不能與相關(guān)的商家建立起有效的溝通渠道，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的整體運(yùn)作將為不利，甚至導(dǎo)致整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)失敗。
更有不少開發(fā)商認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重中之重就是招商。因此往往對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的前期選址、定位、規(guī)劃布局少做論證分析，一味只重招商，甚至急功近利，商場(chǎng)各種軟硬件設(shè)施未完善就帶“病”招商，以房地產(chǎn)模式搞招商，以求早日回籠資金獲得回報(bào)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)以經(jīng)營(yíng)效益論成敗，招商順利并不代表今后一切都順利。現(xiàn)實(shí)中宣傳炒作越轟動(dòng)，招商租售越火爆的商業(yè)地產(chǎn)，開業(yè)后往往并不成功，效益差、失敗收?qǐng)龆加锌赡�。甚至有的開發(fā)商招商時(shí)只顧眼前利益，一味追求招商率，缺乏全盤統(tǒng)籌規(guī)劃。不管理主力店、次主力店、小攤檔，也很少顧及功能區(qū)域、布局位置、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。只要有人租賃商鋪就放租出去，套用房地產(chǎn)模式搞商業(yè)地產(chǎn)招商，勢(shì)必會(huì)埋下重重隱患。
第五 商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)需要好策略更需要有長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)的決心
一個(gè)新商業(yè)項(xiàng)目的目標(biāo)顧客在沒(méi)有到達(dá)這個(gè)項(xiàng)目消費(fèi)之前，其應(yīng)是有習(xí)慣性消費(fèi)的商場(chǎng)，這個(gè)新項(xiàng)目的加入就是要與原有的這些商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，吸引這些目標(biāo)人群到達(dá)購(gòu)買，而且要憑借項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)留住顧客，使其在項(xiàng)目形成消費(fèi)的習(xí)慣。開發(fā)商普遍認(rèn)為，招商成功后，只要通知客戶按時(shí)開業(yè)就是了，卻從根本上忽視商業(yè)地產(chǎn)開業(yè)需要好策略，缺乏營(yíng)造一個(gè)熱鬧興旺的商業(yè)氛圍的能力。有的甚至不惜孤注一擲，缺乏開業(yè)運(yùn)作資金，負(fù)債也開業(yè)。而如果一個(gè)新項(xiàng)目開業(yè)狀態(tài)不佳，如有諸多的空置商鋪，或者相當(dāng)面積仍在施工等，會(huì)給顧客造成不良印象，因此這些顧客到達(dá)一次之后就很難在近期會(huì)有第二次光顧，會(huì)直接導(dǎo)致項(xiàng)目開業(yè)熱鬧幾天后迅速變冷，將項(xiàng)目推入痛苦的低潮，同時(shí)也極有可能會(huì)因此引起一系列的不良反應(yīng)。所以，項(xiàng)目初始開業(yè)應(yīng)該看作是一個(gè)盛大的公開亮相，要格外謹(jǐn)慎，準(zhǔn)備充分，力爭(zhēng)以良好整齊的狀態(tài)面世，吸引首次到達(dá)的顧客在未來(lái)仍能夠重復(fù)回頭消費(fèi)。開業(yè)必須講究策略和時(shí)機(jī)，急于求成的結(jié)果往往是欲速則不達(dá)。
商業(yè)項(xiàng)目也并不是說(shuō)開業(yè)就大吉了，而是意味著大麻煩來(lái)了，招滿商并不意味著已成功，經(jīng)營(yíng)不善就要調(diào)整，這是一種永遠(yuǎn)的循環(huán)。商業(yè)項(xiàng)目一般要有三年的市場(chǎng)培育期，最低也需要兩年的培育期，所以我勸開發(fā)商一定要有足夠的心理準(zhǔn)備，要有承受壓力的心理準(zhǔn)備，度過(guò)這個(gè)市場(chǎng)的培育期，才能迎來(lái)你的陽(yáng)光大道。
第六 商業(yè)地產(chǎn)需要復(fù)合型團(tuán)隊(duì)
商業(yè)地產(chǎn)是十分復(fù)雜的復(fù)合地產(chǎn)，成功的住宅開發(fā)商并不一定能成功運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)與房地產(chǎn)是兩個(gè)既有聯(lián)系又運(yùn)作完全不同的概念，房地產(chǎn)以銷售論回報(bào)，商業(yè)地產(chǎn)以經(jīng)營(yíng)論成敗。商業(yè)地產(chǎn)需要的必須是復(fù)合型人才，既懂房地產(chǎn)又精通商業(yè)經(jīng)營(yíng)的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)人才，必須是經(jīng)過(guò)實(shí)戰(zhàn)磨練，有親自操作、策劃成功經(jīng)驗(yàn)的人。商業(yè)地產(chǎn)選址可以多做選擇，資金亦可多方籌集，而具備商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)成功豐富經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)技能的復(fù)合型人才卻是良將難求。從目前商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀看，高素質(zhì)專業(yè)人才的缺乏在很大程度上已經(jīng)制約了商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展。在提高商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)化程度上，開發(fā)公司里需要有懂商業(yè)地產(chǎn)的人，但并不一定需要養(yǎng)一個(gè)團(tuán)隊(duì)，而是通過(guò)選擇幾家有潛力的商管公司，把相關(guān)的專業(yè)工作交給他們做。這樣，既可以減少開發(fā)商的投入，也有利于這些專業(yè)機(jī)構(gòu)的發(fā)展。相對(duì)于一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目操作失敗帶來(lái)的損失，這部分投入是值得的。但如果開發(fā)商認(rèn)識(shí)不到這種專業(yè)化的需要，認(rèn)為花幾十萬(wàn)做一份50頁(yè)的專業(yè)市調(diào)報(bào)告不值得，那么項(xiàng)目啟動(dòng)后，他面臨的，可能就是數(shù)以百萬(wàn)，千萬(wàn)甚至以億計(jì)的損失，開發(fā)商必須要有所為有所不為。
第七 以市場(chǎng)為導(dǎo)向及時(shí)響應(yīng)市場(chǎng)變化保持動(dòng)態(tài)調(diào)整
商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，不論是將商場(chǎng)分割銷售，還是只租不售，開發(fā)商都要承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，不但要建場(chǎng)，還要以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以經(jīng)營(yíng)為中心，與商戶同心協(xié)力培育好商場(chǎng)。商業(yè)零售是最為貼近消費(fèi)者，對(duì)消費(fèi)需求變化最為敏感的行業(yè)，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)該及時(shí)響應(yīng)消費(fèi)需求變化，對(duì)業(yè)態(tài)做出及時(shí)調(diào)整。只有動(dòng)態(tài)地保有最適合目標(biāo)消費(fèi)者需求的活力租戶，才能夠在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中持續(xù)保持優(yōu)勢(shì)地位。不斷優(yōu)化整合各類商業(yè)資源，做到人無(wú)我有，人有我優(yōu)，創(chuàng)造更好的營(yíng)商環(huán)境以利早日促旺商場(chǎng)，吸引更多客戶到來(lái)，落地生根開花結(jié)果，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者共贏目的。
第八 訂單商業(yè)地產(chǎn)并非“靈丹妙藥”
近幾年國(guó)內(nèi)流行先找好主力商家，再按商家需要建大型商場(chǎng)的訂單商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。表面看來(lái)，這似乎降低了開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，但實(shí)際上卻仍是沿用住宅模式搞開發(fā)，高價(jià)炒作產(chǎn)權(quán)式返租商鋪套現(xiàn)。這種產(chǎn)權(quán)分散存在影響后續(xù)經(jīng)營(yíng)的隱患，應(yīng)該說(shuō)從開發(fā)商打著訂單商業(yè)地產(chǎn)概念，銷售產(chǎn)權(quán)式商鋪那天起就已埋下，最終將勢(shì)必與小業(yè)主糾紛不斷，開發(fā)商為此付出的巨大學(xué)費(fèi)和教訓(xùn)已有不少。
第九 商業(yè)地產(chǎn)策劃不可紙上談兵
綜觀國(guó)內(nèi)不少地產(chǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)或?qū)＜�，原�?lái)都是主要從事房地產(chǎn)策劃的，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)可說(shuō)是半路出家。往往只是套用房地產(chǎn)開發(fā)模式，迎合開發(fā)商的主觀欲望來(lái)策劃商業(yè)地產(chǎn)。如果片面相信這種故弄玄虛，有理論而無(wú)成功操作實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的策劃?rùn)C(jī)構(gòu)或?qū)＜遥敲瓷虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)將成紙上談兵的“實(shí)驗(yàn)室”，這些已經(jīng)嚴(yán)重影響了商業(yè)地產(chǎn)全程策劃運(yùn)營(yíng)的健康發(fā)展。
第十 增強(qiáng)事前風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)
針對(duì)當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)陷阱和誤區(qū)無(wú)處不在的現(xiàn)象，高回報(bào)誘惑之下潛在的高風(fēng)險(xiǎn)。不僅要考慮政策、資金有風(fēng)險(xiǎn)，更要認(rèn)真調(diào)查論證，融會(huì)貫通，以整體觀念開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，做到前瞻后顧�？傊虡I(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)，與其套用住宅地產(chǎn)的炒作手法，遠(yuǎn)不如遵循商業(yè)服務(wù)業(yè)的經(jīng)營(yíng)之道。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商如果繼續(xù)套用房地產(chǎn)模式，而缺乏以整體觀念進(jìn)行全程策劃運(yùn)營(yíng)的管理，生搬硬套國(guó)外MALL模式進(jìn)行盲目開發(fā)，必將面臨更大風(fēng)險(xiǎn)！
案例分析：以珠三角為例目前很多商業(yè)地產(chǎn)普遍存在的問(wèn)題：
一是選址時(shí)缺乏調(diào)研，僅憑從當(dāng)?shù)卣虺鞘幸?guī)劃部門獲到的信息，就迫不及待地投資。（城市規(guī)劃充滿變數(shù)，在實(shí)施時(shí)，不但要根據(jù)實(shí)際遇到的問(wèn)題進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，甚至還需依照新構(gòu)思，將原定的規(guī)劃方案推倒重來(lái)）；
二是招商租賃欠佳、組織開業(yè)措施失當(dāng)而造成失敗的商場(chǎng)。（據(jù)悉，天河某大型購(gòu)物中心和北京路某廣場(chǎng)，就是因?yàn)殚_業(yè)的失敗而導(dǎo)致商場(chǎng)的失�。�；
三是整體規(guī)劃布局嚴(yán)重失誤，配套功能滯后不全，未能把握開發(fā)現(xiàn)代商場(chǎng)運(yùn)作規(guī)律。（據(jù)悉，位于體育西路的某商業(yè)廣場(chǎng)和上下九路的荔灣廣場(chǎng)等，其失敗的主要原因，就是因?yàn)樯虉?chǎng)規(guī)劃布局、硬件設(shè)施的失�。�
四是因商鋪產(chǎn)權(quán)分散出售，導(dǎo)致無(wú)法統(tǒng)一業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理。由于商鋪分割銷售后會(huì)造成業(yè)主過(guò)多的局面，在運(yùn)營(yíng)管理中很難將各方的意見協(xié)調(diào)一致，因而項(xiàng)目在業(yè)態(tài)布局、促銷、服務(wù)等各關(guān)鍵性環(huán)節(jié)均難以達(dá)到理想程度，所以最終會(huì)致使項(xiàng)目走向失敗。（據(jù)悉，位于荔灣區(qū)的康王商業(yè)城、名匯廣場(chǎng)，其失敗的主要原因，就是因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)商鋪的產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主所有，開發(fā)商難以統(tǒng)籌協(xié)調(diào)業(yè)主的經(jīng)營(yíng)行為）。
|
|
點(diǎn)擊次數(shù):731