研究所簡介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場(chǎng)營銷推廣
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| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場(chǎng)運(yùn)營管理
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| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場(chǎng)可研報(bào)告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場(chǎng)定位分析 | ...... |
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研究報(bào)告
如何獲取商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的金鑰匙
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在商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)經(jīng)營問題不斷出現(xiàn)之后，商業(yè)地產(chǎn)受到投資市場(chǎng)強(qiáng)烈質(zhì)疑，而商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)者和營銷者，開始進(jìn)入2004－2007年的探索期，為商業(yè)地產(chǎn)導(dǎo)入“定位－招商－銷售－經(jīng)營管理”全方位的策劃推廣，這個(gè)階段的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)既好看又熱鬧，伴隨著零售市場(chǎng)進(jìn)入大連鎖和升級(jí)換代的進(jìn)期，大型購物中心、步行商業(yè)街和社區(qū)商業(yè)風(fēng)起云涌，各類消費(fèi)品和工業(yè)品專業(yè)市場(chǎng)也隨著市場(chǎng)升級(jí)層出不窮。
在2004－2007年是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷的探索期，盡管進(jìn)入了全方位的策劃運(yùn)營，但是概念化、表面化的東西較多，真正進(jìn)入市場(chǎng)規(guī)律和價(jià)值規(guī)律的東西較少，在定位、招商、銷售、經(jīng)營管理四個(gè)方面的運(yùn)作都只停留在比較膚淺的層面上。
定位方面“克隆”嚴(yán)重。一是生搬硬套“第五大道”、“新天地”等概念，幾千平米的一條商業(yè)街就自稱“第五大道”，萬余平方米的美食城就稱為“新天地”；二是追求環(huán)境創(chuàng)意，如廣州和深圳都出現(xiàn)了以“五洲風(fēng)情”主打環(huán)境的商場(chǎng)，但由于忽視深層的業(yè)態(tài)規(guī)劃，這些商場(chǎng)都關(guān)門大吉；三是追求業(yè)態(tài)定位創(chuàng)意，比如近年動(dòng)漫概念比較搶眼，商業(yè)地產(chǎn)就出現(xiàn)了許許多多的動(dòng)漫城，卻不知一個(gè)剛剛處于培育的動(dòng)漫市場(chǎng)存在著極大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。
招商方面一味“放水養(yǎng)魚”。由于投資者開始關(guān)注商場(chǎng)經(jīng)營，開發(fā)商為了推銷商鋪，不得不被動(dòng)做招商，而主導(dǎo)營銷的是代理公司，缺少成熟的招商運(yùn)營團(tuán)隊(duì)。多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目的銷售一般都有二三年的委托經(jīng)營期，開發(fā)商在這二三年的委托經(jīng)營期內(nèi)都會(huì)采取“放水養(yǎng)魚”的做法，通過免租期、租金優(yōu)惠、追加經(jīng)營推廣費(fèi)用三大法寶來做旺市場(chǎng)，希望委托經(jīng)營期結(jié)束后，投資者能坐收高租金。但是事實(shí)情況是：由于招商把關(guān)不嚴(yán)，導(dǎo)致商場(chǎng)生命力有限，經(jīng)營每況愈下；另外由于商場(chǎng)前期定位缺少對(duì)市場(chǎng)規(guī)律的理解和把握，在定位失誤的情況下，即使商戶質(zhì)量再高、經(jīng)營推廣花再多的功夫都無濟(jì)于事。
經(jīng)營管理方面“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”。經(jīng)營管理前期介入，是商業(yè)經(jīng)營的重要原則，經(jīng)營管理只有前期介入商場(chǎng)的定位和招商，才能有的放矢地做好經(jīng)營管理，然而目前的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營程序，基本上都是經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)在項(xiàng)目快開業(yè)之前匆匆忙忙建立，項(xiàng)目的定位和招商已是“生米做成熟飯”，經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)只能被動(dòng)上陣，“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”。
發(fā)展商后期經(jīng)營成本增大。伴隨著全國各地商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)經(jīng)營問題的不斷出現(xiàn)，商鋪“一鋪養(yǎng)三代”的神話不斷破滅，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面臨著市場(chǎng)信任危機(jī)。尤其是一些場(chǎng)內(nèi)商鋪，由于缺乏良好的定位和有效地招商，出現(xiàn)的后期經(jīng)營問題更多。商業(yè)地產(chǎn)由于定位、招商、經(jīng)營管理不力而導(dǎo)致的經(jīng)營后遺癥，不僅使投資者交了學(xué)費(fèi)，同時(shí)也使開發(fā)商自身付出了昂貴的后期管理成本，—由于前期缺少經(jīng)營管理介入，后期為改變定位高成本調(diào)整商戶者有之，商場(chǎng)長期虧損顆粒無收倒貼水電費(fèi)者有之，砸掉裝修翻版重來者有之，投資者要求退鋪告上法庭者有之……一些開發(fā)商面對(duì)如此嚴(yán)重的經(jīng)營管理后遺癥手足無措，不得不做出回購商鋪的痛苦選擇。
商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈亟待完善商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈包括開發(fā)商、銷售代理商、招商和經(jīng)營管理公司、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)等，在這條產(chǎn)業(yè)鏈上，有的參與者純粹以商鋪銷售為終極目標(biāo)而對(duì)商業(yè)經(jīng)營缺乏基本了解，有的參與者具有豐富的商業(yè)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)但對(duì)銷售型商業(yè)地產(chǎn)一無所知，從而導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的極度不完善。
銷售代理公司把商鋪當(dāng)作住宅銷售，對(duì)商業(yè)缺少了解。銷售代理公司以商鋪銷售為導(dǎo)向，通行的營銷慣例是，只要將商鋪劃小，就有投資市場(chǎng)，于是，管它三七二十一，劃螞蟻鋪，劃柜臺(tái)，普通的百姓都可以來搶鋪，卻不知適合銷售的鋪位，并不一定適合經(jīng)營，不同的業(yè)態(tài)需要不同的鋪位規(guī)劃。一些銷售代理公司開始轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)代理，也只能說是“半路出家”，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營定位、招商、經(jīng)營也下過一番功夫，但是由于缺乏對(duì)商業(yè)規(guī)律的深入了解，其運(yùn)作只能停留在創(chuàng)意的層面上，可以說，一個(gè)不了解商業(yè)地產(chǎn)規(guī)律的銷售代理公司，其在給項(xiàng)目帶來良好的銷售業(yè)績的同時(shí)，也給項(xiàng)目的后期經(jīng)營制造困境。
招商和經(jīng)營管理公司熟知商業(yè)行業(yè)，卻不了解商業(yè)地產(chǎn)。目前絕大多數(shù)的商業(yè)招商經(jīng)營管理公司，其人才結(jié)構(gòu)大多是具有購物中心、百貨或超市大賣場(chǎng)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的，這類人才和公司，普遍不了解商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)，存在著“商業(yè)地產(chǎn)＝商業(yè)經(jīng)營”的誤區(qū)。比如對(duì)于銷售型的商業(yè)地產(chǎn)，必須考慮獨(dú)立店鋪、獨(dú)立收銀、定位中低端或?qū)I(yè)化業(yè)態(tài)，但是這些人才和公司的骨子里只有開放式賣場(chǎng)、統(tǒng)一收銀的概念，對(duì)于中高檔的百貨大賣場(chǎng)有著明顯的傾向，可以說，一個(gè)只懂百貨超市的商業(yè)招商經(jīng)營管理公司，在給一個(gè)銷售型的商業(yè)地產(chǎn)帶來良好招商業(yè)績的同時(shí)，也給項(xiàng)目帶來困境。
商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位簡單照搬國外經(jīng)驗(yàn)。在商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上，不僅僅是銷售代理商、招商和經(jīng)營管理公司不成熟，規(guī)劃設(shè)計(jì)單位等基本都停留在常規(guī)型商業(yè)連鎖認(rèn)知上，對(duì)銷售型商業(yè)地產(chǎn)缺乏了解，不能融匯貫通，比如很多大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)劃設(shè)計(jì)單位往往忽視項(xiàng)目銷售需要，簡單照搬國外購物中心模式，導(dǎo)致發(fā)展商不得不采取十年包租的銷售模式，給發(fā)展商和商鋪投資者帶來了災(zāi)難。
商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)剛剛進(jìn)入分工協(xié)作時(shí)期。目前，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)剛剛進(jìn)入到行業(yè)細(xì)分的時(shí)期，比如深圳的房地產(chǎn)銷售代理行業(yè)，已經(jīng)細(xì)分出專業(yè)的商鋪策劃代理公司、寫字樓策劃代理公司，甚至專業(yè)的豪宅代理公司、大盤代理公司等等，世方商業(yè)地產(chǎn)顧問有限公司2001年開始介入商業(yè)地產(chǎn)策劃代理，2003年就開始全面進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，只做商鋪不做住宅和寫字樓市場(chǎng)。目前在深圳、珠三角乃至全國范圍內(nèi)，已逐漸形成了一種住宅、寫字樓、商鋪分開尋求策劃代理的氣侯，比如深圳的多個(gè)綜合性項(xiàng)目，都是由世聯(lián)、中原策劃代理住宅部分，由世方代理商業(yè)部分。
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的五個(gè)重要環(huán)節(jié)怎樣保證商鋪銷售之后可持續(xù)經(jīng)營的問題，實(shí)際上是一個(gè)讓商鋪銷售之后成為良性物業(yè)的根本性問題，它要求開發(fā)商跳出以銷售、融資為目的的怪圈，真正立足商業(yè)經(jīng)營，實(shí)施專業(yè)化地開發(fā)運(yùn)作。
目前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，開發(fā)商和策劃商基本上還停留在銷售時(shí)代，其營銷流程是：先找一個(gè)經(jīng)營定位，再大肆炒作，然后強(qiáng)力銷售。盡管目前開發(fā)商和策劃商意識(shí)到招商的重要性，但還是停留在表面需求上，忽視商業(yè)基本規(guī)律。如某商場(chǎng)引進(jìn)電器主力店，再銷售電器輔營區(qū)，卻不知電器主力店的輔營區(qū)很難定位，也很難經(jīng)營下去；再如某零售中心引進(jìn)家具主力店，卻不知家具屬于大宗采購型消費(fèi)，人流很難與超市百貨互補(bǔ)。
銷售商業(yè)地產(chǎn)必須進(jìn)入專業(yè)化運(yùn)作體系，把握五個(gè)重要環(huán)節(jié)。
商業(yè)地產(chǎn)定位，必須同時(shí)滿足“銷售”與“經(jīng)營”兩個(gè)條件。商業(yè)地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)長期持有經(jīng)營時(shí)，其經(jīng)營定位是比較單純的，商業(yè)地產(chǎn)一旦要分割銷售，就必須在滿足經(jīng)營條件的同時(shí)，還要滿足銷售條件，這就是商業(yè)地產(chǎn)以銷售為前提的特殊性。
商業(yè)地產(chǎn)營銷的根本：以銷售為目的，以經(jīng)營為導(dǎo)向。其實(shí)，商鋪銷售的風(fēng)險(xiǎn)性，正在于商鋪經(jīng)營與銷售的沖突性，不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，涉及到鋪位面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一收銀還是獨(dú)立收銀等種種要求，而商鋪銷售，大多要求面積較小、獨(dú)立收銀，一個(gè)成功的商鋪定位，正是在這種沖突中找到契合點(diǎn)。
商業(yè)規(guī)劃，調(diào)動(dòng)策劃者、設(shè)計(jì)者、經(jīng)營者全體參與。住宅開發(fā)經(jīng)過多年的發(fā)展，行業(yè)已經(jīng)十分成熟，比如在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，無論是設(shè)計(jì)院、開發(fā)商、代理商，基本都能夠獨(dú)自為住宅的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，提供完善的方案，發(fā)展商內(nèi)部的工程部、代理公司內(nèi)部的概念設(shè)計(jì)部等等，都具備了一定的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)能力。相比住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)作為新興的開發(fā)領(lǐng)域，既無經(jīng)驗(yàn)可循，也缺少完整的規(guī)劃設(shè)計(jì)體系，給商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)造成了一定的障礙。比如目前眾多的住宅、商場(chǎng)綜合樓，發(fā)展商在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段往往與以住宅代理為主的中介合作，規(guī)劃設(shè)計(jì)上以塔樓住宅為先導(dǎo)，在戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境布置上花足了功夫，但是，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，發(fā)展商、設(shè)計(jì)院、以住宅代理為核心業(yè)務(wù)的中介公司，三者均不精通商業(yè)地產(chǎn)，甚至缺乏起碼的了解，結(jié)果，發(fā)展商在塔樓住宅上一般都有超水平發(fā)揮，但在商業(yè)裙樓上卻交了學(xué)費(fèi)。
在商業(yè)較為發(fā)達(dá)的城市，一個(gè)處于初級(jí)階段的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，必然會(huì)與商業(yè)水平形成較大的反差，而連鎖中的超市百貨業(yè)等只能被動(dòng)地選擇賣場(chǎng)，面對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)先天缺陷的商場(chǎng)，商家每每只能削足適履。
商業(yè)規(guī)劃必須調(diào)動(dòng)策劃者、設(shè)計(jì)者、經(jīng)營者全體參與。開發(fā)商業(yè)就必須了解商業(yè)，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)者，必須由一個(gè)“門外漢”變成“商業(yè)通”，通過與商業(yè)策劃者、設(shè)計(jì)者、經(jīng)營者的廣泛接觸，了解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本規(guī)律，然后再充分群體參與，通過策劃公司介入深入解讀市場(chǎng)，提前與擬引進(jìn)的大商家進(jìn)行意向性接洽，讓設(shè)計(jì)者按業(yè)態(tài)量身定做，達(dá)到商業(yè)設(shè)計(jì)與與業(yè)態(tài)需要的高度吻合，這才是一條商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的“捷徑”。
商業(yè)地產(chǎn)，規(guī)劃決定成敗，一個(gè)規(guī)劃不當(dāng)?shù)纳虡I(yè)項(xiàng)目，其結(jié)果只能是市場(chǎng)的棄兒，商場(chǎng)每建高一層，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)增大一成，發(fā)展商是最后的買單者；只有以策劃定位為先導(dǎo)，走好規(guī)劃設(shè)計(jì)第一步，并充分把握商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的每一個(gè)環(huán)節(jié)，才能成竹在胸，才能有效降低商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。
商業(yè)招商，必須嚴(yán)把招商質(zhì)量關(guān)。招商工作是一個(gè)承上啟下的環(huán)節(jié)，此環(huán)節(jié)招商的質(zhì)量與后期經(jīng)營管理息息相關(guān)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的前期招商，一定要立足長期的經(jīng)營管理，要摒棄急功近利的思想，要在“放水養(yǎng)魚”的同時(shí)把好招商質(zhì)量關(guān)。
商鋪銷售，必須關(guān)注銷售模式對(duì)后續(xù)經(jīng)營的掌控。只售不租的商鋪銷售模式，必然導(dǎo)致商場(chǎng)產(chǎn)權(quán)分離，業(yè)主自行招租各自為政，因此，商業(yè)地產(chǎn)的銷售，必須通過有效的銷售模式，來掌控商場(chǎng)銷售之后的有序經(jīng)營。目前有效的銷售模式有兩種，一種是短期委托經(jīng)營，一種是帶租約轉(zhuǎn)讓，這兩種銷售模式有利于對(duì)商鋪整體業(yè)態(tài)控制，也有利于統(tǒng)一經(jīng)營定位。
商業(yè)經(jīng)營管理，建立團(tuán)隊(duì)前期介入。商業(yè)經(jīng)營管理是一件專業(yè)性要求較高、工作繁瑣的工作，它的工作過程涵蓋了開發(fā)、定位、招商、經(jīng)營、推廣多個(gè)階段性工作，這就要求發(fā)展商必須建立經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)，從項(xiàng)目開始運(yùn)作之初就深入市場(chǎng)和項(xiàng)目。
商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作，涉及房地產(chǎn)開發(fā)、建筑設(shè)計(jì)、招商運(yùn)營、銷售策劃、經(jīng)營管理等多個(gè)專業(yè)性公司，而這條運(yùn)營鏈上的各方的專業(yè)技術(shù)積累，目前主要在于住宅、寫字樓領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)化還有一段漫長的路要走。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，必須以高度的社會(huì)責(zé)任感，直面怎樣保證商鋪銷售之后成為良性物業(yè)的問題。從某種意義上講，“商鋪銷售之后成為良性物業(yè)”，是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本準(zhǔn)則，也是最高準(zhǔn)則，誰違背了這個(gè)準(zhǔn)則，誰就會(huì)迷失商業(yè)地產(chǎn)的方向。只有立足于商業(yè)地產(chǎn)后期的可持續(xù)性經(jīng)營，建立專業(yè)化的運(yùn)作體系，商業(yè)地產(chǎn)才能真正進(jìn)入良性開發(fā)的軌道。
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