研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務
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| ·規(guī)劃編制服務 |
·招商銷售服務
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓服務
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
解析廣州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景
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投資客紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)
根據(jù)新政內(nèi)容，二次置業(yè)買家首付五成以上，貸款利率為基準利率1.1倍，與商用物業(yè)貸款條件無限接近。有關(guān)報道顯示，政策出臺后，“商住倒掛”現(xiàn)象開始減少了。一些業(yè)內(nèi)人士透露，近期有更多投資者從住宅轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)。
從事外貿(mào)工作的李先生是一位熱衷商鋪的投資者，之前在光明廣場購買了一間40平方米左右的商鋪，后在華林國際買了一間15平方米的商鋪，盡管售價高達150萬元，但每月可收租9000~10000元，投資回報率約為8%，“遠遠比住宅要高。”一位做服裝生意的老板告訴記者，以前主要投資住宅，一般都是短線投資，交了首期后一年左右賣出去，以前可以做到2~3成的首期，還有些優(yōu)惠，如此一套房子可以賺個10多萬，但“如今不同了，政策嚴了，代價大了，賺的也少了。與其投資住宅，還不如進軍商業(yè)項目。身邊好多朋友也都越來越關(guān)注商業(yè)物業(yè)了。”
但也有謹慎的投資客表示，目前廣州有多個商業(yè)廣場在銷售商鋪，價格有的高達10萬/平方米左右，但這些周邊配套暫時還沒完善，投資商業(yè)地產(chǎn)風險也很大。
從事房地產(chǎn)研究的謝先生告訴記者，短線投資應考慮在市中心有產(chǎn)權(quán)、位置好、人流大并且商圈成熟的商鋪，“投資回報率至少應有5個點以上，前五年的租金收入可以支付銀行貸款”；長線投資則可首選離市中心比較近的公寓或?qū)懽謽恰?BR> 多個商業(yè)項目未開先火
記者上周末兵分多路走訪市場發(fā)現(xiàn)，一部分已經(jīng)開業(yè)的商業(yè)項目，盡管人氣不夠旺但招商情況盡如人意。已經(jīng)開業(yè)的美林飾品中心等商業(yè)項目，一樓招商情況良好。一批趕在亞運前開業(yè)的商業(yè)項目招商如火如荼，部分項目尚未正式對外銷售或招租，意向登記者就超千人。記者近日在多個商業(yè)項目現(xiàn)場看到，很多來自廣州乃至其他城市的商家前來參觀，更不乏有意向登記者。
據(jù)了解，今年廣州商業(yè)地產(chǎn)有約200萬平方米新增供應將集中推出，并趕在2010廣州亞運會前開業(yè)。業(yè)內(nèi)專家認為，在如此之大供應量的基礎(chǔ)上，今年廣州的商業(yè)地產(chǎn)市場將迎來新發(fā)展契機。社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容在接受記者采訪時表示，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目今年肯定會很好：一是資金會發(fā)生比較大的扭轉(zhuǎn)，住宅政策收緊，會有一部分資金流入商業(yè)地產(chǎn)；二是去年住宅市場快速發(fā)展，住宅市場的快速提升是商務地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，“未來一段時間將是商務地產(chǎn)很好的機遇�！�
中原地產(chǎn)項目總經(jīng)理黃韜表示，商業(yè)項目招商不能太急，更不能出現(xiàn)拼招商的情況，應根據(jù)自己產(chǎn)品的情況來招商�！皝嗊\之后廣州會更漂亮，或有新的發(fā)展機會，所以亞運后招商會更好�！�
資深房產(chǎn)專家韓世同則指出，商業(yè)項目和住宅市場不同，需要較長的時間培育期，至少2~5年。由此，對熱衷于開發(fā)商業(yè)項目的開發(fā)商來說，要經(jīng)得住市場的考驗。著名房地產(chǎn)營銷策劃專家謝逸楓也認為，廣州的商業(yè)項目供應面積超過了市場吸納量，或造成市場供大于求。同時，由于都是廣州商業(yè)地產(chǎn)集中時間推售，引起惡性競爭，影響到商家選擇，可能會產(chǎn)生商家拋棄或者退出的情況。“值得注意的是，廣州的商業(yè)成交不到今年通貨的二分之一，價格一直也是在跟不上住宅價格�！�
記者調(diào)查
開業(yè)和試營業(yè)項目
五湖四海水產(chǎn)交易中心休漁期市場不夠旺
上周日下午三點左右，記者來到現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，五湖四海雖已開業(yè)四個多月，經(jīng)營相對穩(wěn)定�，F(xiàn)場僅有數(shù)個自駕車客人，自駕車來的肖先生表示，這里產(chǎn)品和價格都不錯，品種也齊全。
有檔主告訴記者，一般上午及中晚餐時間客流比較大，不少散客在這里選購海鮮到旁邊食街去加工。該檔主坦言，目前經(jīng)營狀況還算可以，“對于一個開業(yè)僅數(shù)月、大部分功能尚未啟用的市場來說，很正常�！�
開發(fā)商言：下午三點現(xiàn)場有店鋪沒營業(yè)實屬正常：一方面，水產(chǎn)批發(fā)交易多在凌晨時分，白天以散客為主，有些店鋪就會關(guān)門休息；另一方面，確實還有一些店鋪還在裝修，尚未正式開業(yè)。另外“近期處于休漁期，一定程度上也影響了海鮮水產(chǎn)的交易，所以看上去不夠旺�！�
廣州美林飾品中心交通便利但人氣不足
上周六下午4點多，記者在該中心看到，一、二樓已經(jīng)正式運營。一樓靠近電梯的檔口招商良好，二樓僅有電梯口的幾家開門營業(yè)，來此購物的人很少。消費者王小姐告訴記者，今天專門乘地鐵過來，“交通很順暢，但人氣很淡�！倍䴓且患医�(jīng)營玻璃家飾的商家告訴記者，“美林當初承諾給很好的條件，但開業(yè)快一個月了，人氣很差，有時一周也難賣出一件商品�！彼嘎�，有檔口老板已有放棄裝修的念頭。
開發(fā)商言：美林飾品是以批發(fā)為主，不會像其他零售百貨市場一樣，人來人往，再加上剛開業(yè)，需要一段時間的醞釀期。他表示沒聽說過有商家放棄裝修，“反而是有人一次性購買幾個商鋪。”
番禺鉆匯珠寶廣場 “價格實惠但有點不放心”
上周六中午11點，記者到該廣場北區(qū)看到，多數(shù)檔口空置，廣場中庭雖然擺滿了賣珠寶的柜臺，但消費者寥寥無幾。計劃買戒指向女友求婚的余先生告訴記者，住在番禺區(qū)幾年了，今天乘地鐵路過才發(fā)現(xiàn)這里，就進來看看，“價格雖比天河城等優(yōu)惠不少，但買的人很少，還真有點不放心�！币患医�(jīng)營水晶的柜臺服務員告訴記者，該廣場的珠寶基本都來自番禺珠寶產(chǎn)業(yè)園，售價相對便宜，但人流量較少，一個星期也很賣出幾件。目前，開發(fā)商還沒有正式收取租金，但收取出售商品的20%做回扣。
開發(fā)商言：珠寶商場不需要太多的人流量。商場中庭來共3000多平方米，月營業(yè)額約在600~700萬元，在合理的范圍內(nèi)。目前，餐飲等空間都在進行裝修，預計10月1日開業(yè)。
柏西商都餐飲有特色人氣有提升
上周末，記者來此發(fā)現(xiàn)，人氣比去年年底有了提升，招租率已經(jīng)很高，盡管負一樓仍有兩個空鋪，但三、四樓滿員。經(jīng)營CHACHA日式烤肉的老板告訴記者，中午來這里大多為該大廈寫字樓和周邊的白領(lǐng)，生意比開業(yè)時有所好轉(zhuǎn)。在中信上班的徐小姐表示，柏西商都最大的特色是負一樓，集中了川鍋概念、千年一粉等特色美食，“那里人不多，吃飯不需要等太久�！�
開發(fā)商言：寫字樓B塔有40%左右的企業(yè)進駐，中石化去年也進駐了6家分公司。由于商場屬于寫字樓的群樓部分，所以商場最旺時應該是寫字樓有企業(yè)全部進駐的時候。廣東中理投資顧問有限公司總經(jīng)理申格聯(lián)也認為，目前由于寫字樓還沒有完全進駐，人氣的積累尚需時日。
即將開業(yè)的項目
時尚天河 “地下步行街”呼之欲出
施工進度：土建部分已完工，樣板街已于5月30日盛裝登場
招租情況：一期商鋪近半已下定
時尚集團運營總監(jiān)田鴻認為，做商業(yè)最重要的是地段，天河在廣州乃至國內(nèi)都是難得的商業(yè)寶地。此外，項目采用領(lǐng)先的地下街區(qū)商業(yè)開發(fā)模式，將B-Business、L-Lie-fallow、O-Open、C-Crowd、K-Kind融于一體，“有信心將其打造成國際領(lǐng)先的地下商業(yè)空間地面化的‘夜晚步行街’！”
專家評彈：時尚天河商業(yè)廣場地處廣州CBD成熟商圈——天河商圈龍脈之上，是絕對的時尚財富中心，更是廣州中心城市的“心臟”。不管是從“風水”是“地利”的角度，在廣州都絕無僅有。從規(guī)模上來看，不僅在廣州及整個華南區(qū)域占“龍頭”地位，在全國也算得上“老大”。
東方文德廣場藝術(shù)消費成就的商業(yè)中心
施工進度：該項目包括68000平方米的藝術(shù)家公寓、25000平方米的文化產(chǎn)業(yè)寫字樓和30000平方米的商業(yè)中心等，亞運前落成。記者在現(xiàn)場看到，群樓接近封頂。
招商情況：東方文德廣場銷售經(jīng)理龍東江表示，目前該項目正在內(nèi)部招商中，現(xiàn)已與主力店正在洽談，但其中的電影院正準備進駐。
項目開發(fā)商廣州富春東方地產(chǎn)投資有限公司董事長郭建基表示，目標是將東方文德廣場打造成廣州甚至華南地區(qū)首個以“文化”為主題的大型商業(yè)中心，主打“藝術(shù)消費與體驗”�？傮w上來說，東方文德廣場將是一個古典與現(xiàn)代元素相融合，集展示、交流、鑒定、拍賣、交易為一體的文化藝術(shù)教育平臺，也是文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意孵化基地，還是休閑娛樂的旅游景點。
專家評彈：城建興業(yè)地產(chǎn)工商鋪總監(jiān)朱輝表示，過去幾年廣州的寫字樓都是往東移，北京路一帶的寫字樓租金一直上不去，商業(yè)中心也一直發(fā)展不起來。但東方文德廣場是個特例，項目定位切合了廣州市將北京路打造成“旅游名片”的出發(fā)點。
萬菱匯將走更潮流的路線
施工進度：項目早在兩個月前已呈現(xiàn)出外立面，目前正在裝修收尾階段。
招商情況：有關(guān)負責人表示，萬菱匯采取最先進現(xiàn)代MALL的經(jīng)營理念，注重業(yè)態(tài)的差異化組合，采取60%為時尚零售品牌、25%為配套飲食、15%為時尚生活精品的商戶組合。目前已基本招商完畢，率先引進了西班牙服裝品牌Zara。
萬菱實業(yè)有限公司董事總經(jīng)理王惠貞表示，品牌的組合對于商場的經(jīng)營來說非常重要，整個萬菱匯就是一個大型的百貨公司，一樓將引進國際品牌，二樓集中國內(nèi)一線品牌，三樓則成為家居賣場�！懊繉佣加胁煌闹黝}，既避免了與周邊眾多巨無霸式的‘MALL’正面競爭，同時也做出了自身特色。”
專家評彈：廣州高力國際零售物業(yè)代理及咨詢部董事林明瀚表示，萬菱匯的優(yōu)勢在于其外立面很長，能很好地展示品牌和商場。不過，由于周邊有天河城、正佳廣場、太古匯等，招商上肯定有壓力，所幸其定位有一定區(qū)別，將走一條更為潮流的路線。
5號停機坪廣場打造廣州特色商業(yè)座標
施工進度：2010年7月中園林工程施工完畢，8月項目工程整體完工
招租情況：目前嘉禾國際電影院、廣州酒家“天極品”、BHG精品超市、星期八小鎮(zhèn)兒童職業(yè)體驗樂園、CASAMILANO、GUCCI、BURBERRY/SALVATORE FERRAGAMO等各業(yè)態(tài)品牌商家均已入駐。
五號停機坪市務總監(jiān)朱志文表示，老機場候機樓改造項目是廣州市民關(guān)注的項目，見證了廣州城市70多年發(fā)展，具有豐富的文化底蘊，具不可替代性；作為白云新城的標桿項目，承擔著對社會、對市民的責任，“我們有責任延續(xù)老機場航站樓的輝煌，將之打造成廣州最具特色的商業(yè)座標！”
專家評彈：發(fā)展商除了做好精心的商業(yè)規(guī)劃，還投入了很大精力去推廣，投資同名電影《5號停機坪》的創(chuàng)新娛樂營銷的推廣思路，凸現(xiàn)了其營運推廣能力與實力。白云新城是廣州市政府重點發(fā)展建設板塊，定位清晰，而且發(fā)展規(guī)劃及建設思路也非常清晰，顯然政府吸取了珠江新城建設的經(jīng)驗教訓。相信該板塊的發(fā)展將會改變廣州的商業(yè)發(fā)展格局及消費習慣。
尚都娛樂廣場有望搶占亞運商機“頭啖湯”
施工進度：其中尚東尚筑裙樓部分已落成，在進行內(nèi)部整修階段。
招商情況：一樓臨街商鋪已完成8成左右，引入包括銀行及運動用品等品牌店；二三樓正在招商，主要面向一些超市、家具賣場，及大型餐飲品牌。
該項目相關(guān)負責人表示，項目的定位調(diào)整為主打國際名品購物廣場和國際美食休閑城兩大主題，近期主要忙于調(diào)整功能布局的工作。下一階段，希望能夠引入更多的具有實力、品牌的大商家。
專家評彈：對于這一率先啟動的亞運城板塊商業(yè)項目，有望搶占亞運商機的頭啖湯。在目前區(qū)內(nèi)缺少商業(yè)配套的情況下，盡管規(guī)模不算太大，僅兩萬平方米左右，但項目的開業(yè)，無論是對消費者還是對進駐商家來說，都是一大利好。
珠江國際紡織城 “金牌運營+系統(tǒng)服務”
施工進度：一樓的外立面正在緊張施工當中，兩棟塔樓間的連廊也在搭建中，本月底商鋪裝修工程將全部完工。
招商情況：負責招商的黃先生表示，目前項目的一樓、二樓基本完成招商，這個月開始進行負一樓的招商。負一層到地上4層為按品類設置的品牌展貿(mào)區(qū)，5層為匯聚全球紡織品牌的品牌博覽館，6層為商務、餐飲、休閑等配套區(qū)。
項目負責人官小鷗表示，集團非常重視該項目的開業(yè)和運營，早已經(jīng)調(diào)集精兵強將成立了專門的物業(yè)和運營管理公司，并特別聘請了有著豐富國際化運營經(jīng)驗的香港運營機構(gòu)作為常年駐場顧問，整個運營管理和服務概括起來主要是“四大金牌運營策略”和“二大鉆石服務體系”。
專家評彈：廣東工業(yè)大學房地產(chǎn)高級經(jīng)濟分析師申格聯(lián)表示，珠江國際紡織城是與海印電器城、天河電腦城齊名的大型商貿(mào)批發(fā)市場。它位于“中大紡織商圈”，擁有全國一級中心城市的內(nèi)外貿(mào)易、金融、港口、物流、信息、人才等多配套優(yōu)勢。其強大的國際物料配送系統(tǒng)可全面滿足商鋪式經(jīng)營、倉儲式經(jīng)營以及公司化經(jīng)營等多種交易形態(tài)的需要。
記者觀察
廣州商業(yè)地產(chǎn)投資“逢時又逢勢”
日前有媒體報道稱，在住宅產(chǎn)業(yè)受到壓制的背景下，凱德置地、萬科、綠地、保利地產(chǎn)等品牌房產(chǎn)商逆市紛紛開始抄底商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)報道估計，“抄底”涉及資本至少在1000億元以上。商業(yè)地產(chǎn)向來被視為一種純投資的地產(chǎn)商品，價值高于住宅，尤其是區(qū)域性商業(yè)中心，這些新建設發(fā)展起來的區(qū)域商業(yè)，使區(qū)域化消費成為主流，以區(qū)域分散化的特點，拉動所在區(qū)域的消費水平。
隨著“新國十條”的出臺，龐大的炒樓資金必然要找一個出路，首選當然還是他們所熟知的地產(chǎn)，其優(yōu)勢顯而易見，商業(yè)地產(chǎn)不在本次凋控范圍之內(nèi)，也沒有套數(shù)的制約，以后就算出臺了房產(chǎn)稅，也不會受影響。因此，在住宅市場受到節(jié)制之后，商業(yè)地產(chǎn)必然會走出一波上揚行情，現(xiàn)在投資商業(yè)地產(chǎn)可謂是正當時。
此外，商業(yè)地產(chǎn)火不火，關(guān)鍵看這個城市的發(fā)展趨勢，城市化進程如果一切都與國際接軌，那么商業(yè)地產(chǎn)無論怎么樣都將會是春光明媚�？上驳氖�，近日，中國人民銀行廣州分行發(fā)布了《關(guān)于落實〈珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要〉推動金融業(yè)科學發(fā)展的若干意見》，明確指出，未來將把廣州打造成為華南區(qū)的金融中心。
此次《若干意見》中有一條特別引人注意，那就是“未來廣州將列為房地產(chǎn)信托投資基金試點城市，建立房地產(chǎn)物業(yè)長期持有、租賃經(jīng)營和直接融資模式，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展”。這一利好無疑將推動廣州商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，加上廣州環(huán)境也相對成熟，擁有多家在國內(nèi)A股及香港聯(lián)交所上市的地產(chǎn)公司�！胺陼r又逢勢”，廣州的商業(yè)地產(chǎn)今次想不火都難了！
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