研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專(zhuān)業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專(zhuān)家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
國(guó)內(nèi)外酒店物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式介紹
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全權(quán)委托管理是符合現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的管理模式之一，尤其適合缺乏酒店運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主，酒店業(yè)主與專(zhuān)業(yè)酒店管理公司通過(guò)合同形式，界定酒店經(jīng)營(yíng)的有關(guān)權(quán)利和義務(wù)，在業(yè)主董事會(huì)授權(quán)范圍內(nèi)，對(duì)酒店的日常事宜有自主權(quán)和決定權(quán)，可以快速提高酒店的經(jīng)營(yíng)水平。
一、全權(quán)委托管理的主要優(yōu)勢(shì)
1.幫助業(yè)主酒店設(shè)計(jì)符合委托酒店的管理模式并建立一整套科學(xué)完善的而又可行的規(guī)章制度
2.為委托酒店培養(yǎng)和造就一批合格的酒店經(jīng)營(yíng)管理人才和有良好素質(zhì)的員工隊(duì)伍。
3.把委托酒店納入酒店管理集團(tuán)的全球訂房網(wǎng)絡(luò)，為委托酒店建立完善的客源網(wǎng)絡(luò)和銷(xiāo)售隊(duì)伍。
二、傳統(tǒng)的委托管理模式的管理項(xiàng)目主要有兩種類(lèi)型：
第一類(lèi)：每日經(jīng)營(yíng)管理、開(kāi)業(yè)籌備、人員招聘、培訓(xùn)、品牌使用等。
一般是指大型的酒店管理集團(tuán)，旗下?lián)碛歇?dú)立的酒店品牌。
第二類(lèi)：每日經(jīng)營(yíng)管理、開(kāi)業(yè)籌備、人員招聘、培訓(xùn)、不包括使用管理公司品牌，
但尋求連鎖加盟的方式提供管理品牌。
一般是指專(zhuān)業(yè)的酒店管理公司（專(zhuān)業(yè)管理團(tuán)隊(duì)），但公司本身并不具備酒店品牌和
市場(chǎng)推廣網(wǎng)絡(luò)。
三、收費(fèi)項(xiàng)目
第一類(lèi)：2-4%的總營(yíng)業(yè)收入（基本管理費(fèi)），和在協(xié)定成本控制范圍內(nèi)約定的獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)。
第二類(lèi)：2-4%的總營(yíng)業(yè)收入（基本管理費(fèi)），和提取房間總收入最高可達(dá)5%的特許連鎖費(fèi)用。
此兩種模式的基本管理費(fèi)一樣，但由于第一類(lèi)的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)是根據(jù)經(jīng)營(yíng)成本的設(shè)定來(lái)決定的，因此，該方式更容易被業(yè)主接受。
管理公司趨向一致的向所管理的酒店收取的費(fèi)用有四項(xiàng)：包括根據(jù)營(yíng)業(yè)總收入百分比提取的基本管理費(fèi)和經(jīng)營(yíng)毛利的百分比提取的獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)是管理公司認(rèn)可的兩項(xiàng)直接收入，和兩項(xiàng)管理公司認(rèn)為是作為銷(xiāo)售成本沖抵而非收入（國(guó)內(nèi)認(rèn)為是間接收入）的根據(jù)營(yíng)業(yè)總收入百分比提取的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)和根據(jù)預(yù)訂客房情況收取的全球訂房費(fèi)用。
各酒店向管理公司支付的管理費(fèi)具體數(shù)額各不相同，一般為基本管理費(fèi)占營(yíng)業(yè)總收入的2-4%，獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)占營(yíng)業(yè)毛利的4-10%（部分酒店在提取獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)時(shí)會(huì)有附加條件），如以35%的平均毛利率計(jì)算，基本和獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)可以占到整個(gè)營(yíng)業(yè)總收入的2.4-5.5%，如此可見(jiàn)，全權(quán)管理方式的平均管理費(fèi)用大致是總營(yíng)業(yè)收入的4%左右。
四、發(fā)展趨勢(shì)
全權(quán)委托管理適合酒店管理人材匱乏的欠發(fā)達(dá)地區(qū)和國(guó)家，在中國(guó)改革開(kāi)放初期，所引進(jìn)的國(guó)際管理品牌都是采取全權(quán)委托管理模式。全權(quán)委托管理的主要缺陷是管理集團(tuán)派出的中高層管理人員的工資和福利成本（包括總經(jīng)理、總監(jiān)、部門(mén)經(jīng)理等5 - 7人左右），一般都占到酒店工資和福利開(kāi)支總額的10% - 25%左右。
在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，包括希爾頓、萬(wàn)豪、洲際、雅高等著名國(guó)際酒店管理品牌，采用的基本上都是特許連鎖經(jīng)營(yíng)模式。近些年來(lái)，國(guó)內(nèi)的酒店業(yè)主已經(jīng)逐漸意識(shí)到了國(guó)際酒店管理品牌的高成本和外派人員與本土員工在文化等方面的差異，加上國(guó)內(nèi)酒店管理人才水平已逐漸達(dá)到甚至超過(guò)外來(lái)人員的水平，因此，從降低管理成本，以及規(guī)避酒店經(jīng)營(yíng)周期性風(fēng)險(xiǎn)考慮，酒店業(yè)主一般都采取短期全權(quán)委托管理或加入特許連鎖經(jīng)營(yíng)的模式。
酒店物業(yè)特許連鎖經(jīng)營(yíng)
連鎖化經(jīng)營(yíng)是酒店業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，由分散走向集中進(jìn)行集團(tuán)連鎖化經(jīng)營(yíng)管理是國(guó)際酒店業(yè)發(fā)展的必然之路。
特許經(jīng)營(yíng)是以特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓為核心的一種經(jīng)營(yíng)方式，通過(guò)認(rèn)購(gòu)特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的方式將管理集團(tuán)所擁有的具有知識(shí)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的品牌名稱(chēng)，注冊(cè)商標(biāo)，定型技術(shù)，經(jīng)營(yíng)方式，操作程序，預(yù)訂系統(tǒng)及采購(gòu)網(wǎng)絡(luò)等無(wú)形資產(chǎn)的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給受許酒店的管理方式。
加入特許經(jīng)營(yíng)品牌有助于加盟酒店迅速提高品牌影響率與市場(chǎng)占有率，酒店連鎖集團(tuán)沒(méi)有直接經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，只有監(jiān)督及指導(dǎo)權(quán)。
一、特許連鎖經(jīng)營(yíng)的主要服務(wù)內(nèi)容
1.加盟酒店提供或檢討酒店的功能布局和設(shè)備設(shè)施的配置意見(jiàn)
2.向加盟酒店提供酒店管理公司的管理規(guī)范與模式、獨(dú)立知識(shí)產(chǎn)權(quán)的培訓(xùn)教材等
3.允許加盟店在管理公司網(wǎng)絡(luò)內(nèi)參與聯(lián)銷(xiāo)
4.對(duì)加盟酒店的關(guān)鍵崗位人員進(jìn)行指導(dǎo)、培訓(xùn)、考核使之達(dá)到經(jīng)營(yíng)技術(shù)規(guī)范要求等
5.加盟酒店享受連鎖酒店系統(tǒng)內(nèi)的相關(guān)優(yōu)惠待遇
二、特許連鎖經(jīng)營(yíng)模式的費(fèi)用
1、申請(qǐng)費(fèi)：此費(fèi)用涵蓋酒店管理公司以下各類(lèi)成本：酒店管理公司前期內(nèi)部處理程序、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)調(diào)研、酒店計(jì)劃的復(fù)查、建設(shè)期的檢查、籌備開(kāi)業(yè)的技術(shù)支持等。由老的酒店物業(yè)改造的酒店，其申請(qǐng)費(fèi)用往往較低，因?yàn)楣芾砉镜某杀鞠鄬?duì)也低。該費(fèi)用的多少取決于管理公司的品牌，比如HILTON的申請(qǐng)費(fèi)高達(dá)85，000美金，而最低的經(jīng)濟(jì)型酒店管理公司卻只需要1000美金，如：Downtowner Inns。
2、 每月費(fèi)用（含訂房網(wǎng)絡(luò)費(fèi)）：各公司的收費(fèi)方式不同，主要有如下幾種：每月固定費(fèi)用；固定費(fèi)用加上通過(guò)中央預(yù)訂系統(tǒng)的費(fèi)用；每月按客房收入的百分比計(jì)算；酒店總收入的百分比計(jì)算；也有按照每房間銷(xiāo)售價(jià)格的固定提成或總的可出租房間的固定提成。
從酒店業(yè)主的角度上考慮，以上各模式中的固定費(fèi)用加上通過(guò)中央預(yù)訂系統(tǒng)的費(fèi)用更容易被業(yè)主所接受。因?yàn)�，此種模式更能體現(xiàn)酒店管理公司中央預(yù)訂系統(tǒng)的作用。相對(duì)而言，以每月按客房收入的百分比計(jì)算的費(fèi)用更加流行，在美國(guó)最少的是3%，較高比例是6.5%。通過(guò)酒店管理公司訂房網(wǎng)絡(luò)所發(fā)生的費(fèi)用一般在房間實(shí)際成交價(jià)格的5%-10%之間。
3、市場(chǎng)費(fèi)用：業(yè)主支付其酒店物業(yè)在全球范圍、本地區(qū)、以及酒店管理公司為所有成員酒店實(shí)施推廣和促銷(xiāo)的費(fèi)用（各酒店管理公司標(biāo)準(zhǔn)不同）。在美國(guó)一般是以按酒店房間收入的1%-2.5%收費(fèi)，也可以根據(jù)酒店房間的多少，雙方協(xié)商。
4、培訓(xùn)費(fèi)用：酒店管理公司維護(hù)其產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量品牌對(duì)各成員酒店實(shí)施培訓(xùn)的費(fèi)用。該費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)視各酒店管理公司的培訓(xùn)等級(jí)和內(nèi)容不同而不同。
管理公司收取的費(fèi)用僅為針對(duì)客房收入而非營(yíng)業(yè)總收入百分比或者是固定每間房每月多少費(fèi)用提取特許經(jīng)營(yíng)費(fèi)，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和全球訂房費(fèi)三項(xiàng)。
三、發(fā)展趨勢(shì)
和傳統(tǒng)的全權(quán)委托管理比較，進(jìn)入連鎖經(jīng)營(yíng)品牌的加盟酒店有更多的自主經(jīng)營(yíng)權(quán)，尤其體現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)管理成本的控制方面，因此，酒店特許連鎖經(jīng)營(yíng)模式已成為全球酒店管理模式最普及的發(fā)展方式。歐美國(guó)家早期的特許連鎖經(jīng)營(yíng)主要以發(fā)展單一品牌（針對(duì)單一的目標(biāo)客源市場(chǎng)）為主，如美國(guó)的廉價(jià)旅館速8品牌（SUPER EIGHT），美國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店豪生品牌（Howard Johnson ）等。進(jìn)入20世紀(jì)80年代后，由于酒店產(chǎn)品的進(jìn)一步細(xì)分，如全套房酒店，服務(wù)式公寓酒店連鎖集團(tuán)的產(chǎn)生，使單一的酒店連鎖品牌市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈 。為了增強(qiáng)自身的競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大品牌的覆蓋率，資金雄厚的酒店管理集團(tuán)開(kāi)始收購(gòu)不同品牌的連鎖經(jīng)營(yíng)酒店集團(tuán)，如美國(guó)圣大特集團(tuán)（CENDAT）把速8集團(tuán)、豪生集團(tuán)，以及同屬于經(jīng)濟(jì)型品牌的戴斯酒店集團(tuán)（DAYS INN）納入集團(tuán)公司，從而形成多元化市場(chǎng)，多品牌的特許連鎖集團(tuán)。
目前，全球排名前十位的酒店管理集團(tuán)基本上都屬于多元化市場(chǎng)，多品牌的特許連鎖集團(tuán)。
會(huì)員酒店聯(lián)盟（Membership hotels）
近年來(lái)，伴隨著全球客源市場(chǎng)和酒店產(chǎn)品的進(jìn)一步細(xì)分，以及全球分銷(xiāo)系統(tǒng)的(GDS)普及和互聯(lián)網(wǎng)實(shí)時(shí)預(yù)訂功能的實(shí)現(xiàn)，全球"會(huì)員酒店聯(lián)盟集團(tuán)"應(yīng)運(yùn)而生并且發(fā)展迅猛。
會(huì)員酒店聯(lián)盟集團(tuán)由眾多的，單體經(jīng)營(yíng)管理的酒店自愿付費(fèi)參加并通過(guò)分享聯(lián)合采購(gòu)，聯(lián)合促銷(xiāo)，聯(lián)合預(yù)訂，聯(lián)合培訓(xùn)，聯(lián)合市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，聯(lián)合技術(shù)開(kāi)發(fā)等資源共享服務(wù)項(xiàng)目而形成的酒店聯(lián)盟體。酒店聯(lián)盟體主要有以下三種形式：
1、同檔次、同規(guī)模、相同目標(biāo)客源市場(chǎng)，不同區(qū)域的同類(lèi)產(chǎn)品酒店之間的聯(lián)盟體，如"世界小型豪華酒店聯(lián)盟"、"世界一流酒店組織"、"超國(guó)界酒店聯(lián)盟"等。聯(lián)盟體主要提供信息技術(shù)資源支持，聯(lián)盟的名號(hào)對(duì)消費(fèi)者不具品牌涵義，更加注重與銷(xiāo)售有關(guān)的信息技術(shù)服務(wù)的提供。會(huì)員酒店以自身品牌加聯(lián)盟名號(hào)形式加入該類(lèi)聯(lián)盟后自身品牌不會(huì)消亡，獲得聯(lián)盟有限的營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)，同時(shí)自己承擔(dān)較多營(yíng)銷(xiāo)。
2、單一品牌下會(huì)員酒店聯(lián)盟：聯(lián)盟酒店集團(tuán)具有知識(shí)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的品牌名稱(chēng)，注冊(cè)商標(biāo)，定型技術(shù)，經(jīng)營(yíng)方式，操作程序，預(yù)訂系統(tǒng)及采購(gòu)網(wǎng)絡(luò)等。會(huì)員酒店加入聯(lián)盟品牌后，主要是以聯(lián)盟集團(tuán)的品牌對(duì)外宣傳推廣，如最佳西方，國(guó)際青年旅舍等。聯(lián)盟集團(tuán)的品牌主要體現(xiàn)在統(tǒng)一和規(guī)范的服務(wù)品質(zhì)，以及各區(qū)域成員酒店的相互推廣，并以此形成穩(wěn)固的客源市場(chǎng)。
3、多品牌會(huì)員酒店聯(lián)盟：聯(lián)盟體根據(jù)各單體酒店物業(yè)所在地的地理位置、周邊環(huán)境、客源市場(chǎng)特征、以及酒店客房檔次、提供的服務(wù)種類(lèi)和餐飲配套等因素進(jìn)行科學(xué)分類(lèi)，確定單體酒店細(xì)分品牌的市場(chǎng)定位。多品牌會(huì)員酒店聯(lián)盟分為兩種模式：1）不同檔次會(huì)員酒店聯(lián)盟，酒店聯(lián)盟集團(tuán)通過(guò)整合不同檔次的獨(dú)體酒店為不同檔次的目標(biāo)客源市場(chǎng)提供住宿服務(wù)，聯(lián)盟集團(tuán)通過(guò)長(zhǎng)期的客源市場(chǎng)培育，逐漸形成低檔、中檔、高檔酒店市場(chǎng)組合品牌，滿(mǎn)足目標(biāo)客戶(hù)群在不同年齡階段和不同經(jīng)濟(jì)狀況時(shí)的旅游住宿需求；2）相同目標(biāo)客源市場(chǎng)會(huì)員酒店聯(lián)盟：酒店聯(lián)盟集團(tuán)通過(guò)整合不同檔次和類(lèi)型的酒店，以相同的服務(wù)品質(zhì)滿(mǎn)足同一消費(fèi)層次旅游者不同旅游目的（短期公務(wù)旅游、中長(zhǎng)期公務(wù)旅游、私人自費(fèi)旅游、家庭休閑度假旅游等）旅游住宿需求，以此鎖定目標(biāo)客戶(hù)群體。
一、會(huì)員酒店聯(lián)盟主要優(yōu)勢(shì)
"成員酒店可以自由選擇是否使用酒店聯(lián)盟集團(tuán)的統(tǒng)一標(biāo)識(shí)。
"較低的固定會(huì)員費(fèi)或低額的營(yíng)收百分比。
"成員酒店對(duì)聯(lián)盟集團(tuán)有一定的建議權(quán)，并參與聯(lián)盟集團(tuán)相關(guān)政策的制定。
"短期合同，合約到期后無(wú)需交納額外費(fèi)用。
"所有成員酒店（同一品牌）在同一地區(qū)都擁有一定的固定保護(hù)區(qū)，避免同類(lèi)產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。
二、會(huì)員酒店聯(lián)盟繳付服務(wù)費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)
"初始加盟費(fèi)
會(huì)員酒店在申請(qǐng)入會(huì)時(shí)一次性向聯(lián)盟酒店集團(tuán)支付，作為聯(lián)盟提供初始服務(wù)的費(fèi)用；費(fèi)用一般以加盟酒店的客房數(shù)來(lái)確定，如100個(gè)房間以下，或100間客房以上等等，根據(jù)酒店品牌知名度的不同，費(fèi)用從1000美金到100000美金不等。
2）聯(lián)盟會(huì)員費(fèi)
根據(jù)會(huì)員酒店擁有的客房數(shù)，酒店聯(lián)盟集團(tuán)以每月或者每年按一定標(biāo)準(zhǔn)收取聯(lián)盟會(huì)員費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有些是以每間客房每月收取固定的費(fèi)用，一般在5美金 - 10美金/每間/每月，也有按照會(huì)員酒店客房每月總收入的1% - 3%收�。ㄔ摲绞揭话愣荚O(shè)定最低費(fèi)用）。
3）市場(chǎng)銷(xiāo)售推廣費(fèi)
酒店聯(lián)盟集團(tuán)統(tǒng)一的市場(chǎng)宣傳推廣費(fèi)用，包括廣告費(fèi)、宣傳促銷(xiāo)費(fèi)等。收費(fèi)方式有以每間客房每月收取固定的費(fèi)用，一般在1美金 - 5美金/間/每月，也有按照會(huì)員酒店客房每月總收入的0.5% - 2%收�。ㄔ摲绞揭话愣荚O(shè)定最低費(fèi)用）。
4）訂房費(fèi)
根據(jù)各會(huì)員酒店通過(guò)聯(lián)盟GDS訂房網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及相關(guān)鏈接訂房系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)的實(shí)際訂房數(shù)量，按實(shí)收房費(fèi)的一定比例計(jì)算收取，一般為5% - 10%。
5）其它費(fèi)用：
1、特別推廣費(fèi)：根據(jù)各推廣項(xiàng)目實(shí)際情況及各成員酒店參加情況進(jìn)行協(xié)商收取。
2、年度會(huì)務(wù)費(fèi)及其它活動(dòng)費(fèi)用：按各會(huì)員酒店的參加情況，按實(shí)際發(fā)生額分?jǐn)偸杖 ?BR> 注：會(huì)員酒店聯(lián)盟集團(tuán)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般每年都會(huì)根據(jù)市場(chǎng)變化進(jìn)行調(diào)整。
三、發(fā)展趨勢(shì)
隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的快速發(fā)展，以網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)推廣為主的會(huì)員酒店聯(lián)盟逐漸失去了優(yōu)勢(shì)。新的會(huì)員酒店聯(lián)盟開(kāi)始走向注重酒店管理體系的搭建和網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)相結(jié)合的模式發(fā)展。一方面通過(guò)細(xì)分市場(chǎng)管理品牌區(qū)別于一般的訂房網(wǎng)絡(luò)（GDS系統(tǒng)）和單純以市場(chǎng)推廣為主的會(huì)員酒店聯(lián)盟，從而以更優(yōu)良的服務(wù)鎖定目標(biāo)客戶(hù)群體。另一方面，在原有網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)推廣的基礎(chǔ)上，通過(guò)多層次、多品牌戰(zhàn)略整合更多的獨(dú)體酒店，面向更廣闊的客源市場(chǎng)。
收費(fèi)方面遠(yuǎn)低于特許連鎖經(jīng)營(yíng)，同時(shí)也不像特許連鎖經(jīng)營(yíng)模式所采取強(qiáng)制性的統(tǒng)一品牌，再加上短期合約和自愿選擇退出的機(jī)制，更有利于業(yè)主方的自主經(jīng)營(yíng)和資本運(yùn)做（尤其是業(yè)主酒店所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓等）。
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