研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略
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一．我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)正處于超常規(guī)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了基礎(chǔ)平臺(tái)
（一）超常規(guī)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀
目前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正在快速發(fā)展。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的以往經(jīng)驗(yàn)，如此快速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)自然已經(jīng)相伴而生了泡沫。但是事實(shí)卻與此相反，中國(guó)房地產(chǎn)正表現(xiàn)著超常規(guī)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離市場(chǎng)價(jià)格、脫離了實(shí)際使用者的支撐能力的情況。房地產(chǎn)泡沫是與過(guò)度投機(jī)相伴而生的，投機(jī)者已經(jīng)不再關(guān)心房地產(chǎn)自身的使用價(jià)值和盈利能力，而只想從買賣轉(zhuǎn)手中牟取短期利益，價(jià)格出現(xiàn)不正常的上漲。一旦泡沫破滅，開(kāi)發(fā)商和投資者的資產(chǎn)貶值，銀行的資產(chǎn)也就同時(shí)貶值，不良資產(chǎn)增加，銀行會(huì)緊縮貸款，需求進(jìn)一步不足，價(jià)格也會(huì)持續(xù)下跌，從而造成惡性循環(huán)。但是，目前我國(guó)房地產(chǎn)從整體來(lái)看不存在這個(gè)問(wèn)題，具體原因如下：
第一、房地產(chǎn)銷售雖然火爆，但是整個(gè)市場(chǎng)運(yùn)行正常平穩(wěn)。根據(jù)山東省統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2003年12月山東省魯房景氣指數(shù)值為107.31點(diǎn)，比上年同期上升0.51點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)在景氣的空間內(nèi)健康運(yùn)行。到2003年底，山東省房地產(chǎn)企業(yè)竣工房屋面積2456.81萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.3%。雖商品房銷售價(jià)格同比增長(zhǎng)了7.8%，但銷售形勢(shì)較好，空置商品房總量達(dá)529.85萬(wàn)平方米，比上年降低5.5%；從商品房空置率看，2003年空置率為8.3%，比上年降低了2.4個(gè)百分點(diǎn)。按照國(guó)際通用標(biāo)準(zhǔn)，空置率10-15%為警戒區(qū)間，我省去年的商品房空置率已經(jīng)脫離了警戒區(qū)間，空置現(xiàn)象并不嚴(yán)重。從決定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)發(fā)展方向的土地、資金、市場(chǎng)、未完工程投資這四個(gè)因素來(lái)看，山東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資還將持續(xù)在高位上擴(kuò)張運(yùn)行。
第二、房地產(chǎn)價(jià)格有有效的經(jīng)濟(jì)支撐。首先，2003年人均收入的增長(zhǎng)幅度大于房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)幅度，說(shuō)明實(shí)際購(gòu)買力超過(guò)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，而非低于房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。其二，現(xiàn)有商品房的供給量在每個(gè)城市中僅僅為該城市家庭戶數(shù)約5%的供給量，不能按城市的收入平均水平計(jì)算實(shí)際購(gòu)買力。其三，每個(gè)城市中平均有50-70%是政府投資拉動(dòng)的強(qiáng)制性消費(fèi)和非本城市消費(fèi)。如城市的危改，市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，農(nóng)轉(zhuǎn)非的城市化等等都將形成征地、拆遷、補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用計(jì)算在投資中而未計(jì)算在實(shí)際購(gòu)買力之中。其四，目前我國(guó)房地產(chǎn)收入價(jià)格比在世界上處于畸高的水平，在日本東京，居民的家庭年收入與房?jī)r(jià)比大概是1:4.8，這一數(shù)據(jù)在美國(guó)大概是1:4，而目前在我國(guó)大部分城市是1:8到1:15。這是許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為目前房?jī)r(jià)高的又一重要根據(jù)。我國(guó)與世界各國(guó)房?jī)r(jià)收入比差別很大的根本原因一方面在于中國(guó)城市居民的GDP水平和收入水平尚很低，另一方面更重要的在于中國(guó)的收入非完全貨幣化，其中相當(dāng)一部分實(shí)際收入，包括灰色收入，未列入貨幣收入之中。經(jīng)濟(jì)學(xué)家們用于計(jì)算的統(tǒng)計(jì)數(shù)字與國(guó)際的人均收入的統(tǒng)計(jì)數(shù)字不是同一個(gè)起點(diǎn)和標(biāo)準(zhǔn)，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比的偏差。
第三、 從投資回報(bào)率角度分析目前的房?jī)r(jià)也屬于合理范圍。房地產(chǎn)的價(jià)格的核心是租金，從投資回報(bào)角度分析，房地產(chǎn)的價(jià)格是未來(lái)租金的折現(xiàn)，其高低取決于房租的價(jià)格。目前房租與價(jià)格之間的比例關(guān)系基本正常。比如，聊城城市核心區(qū)域每套120平米三房?jī)蓮d單元房的月租金基本是600元，售價(jià)基本為1600元/平方米，每平米每年租金為60元，即大約26年的回收期;在商鋪方面，以新東方廣場(chǎng)為例，雖然價(jià)格一再刷新聊城房地產(chǎn)紀(jì)錄，但是聊城核心商圈商鋪的租賃價(jià)格最高已達(dá)到5元/平米天，正常價(jià)格在2.5-3元/平米天。因此，如果以10年為回報(bào)期，正常的銷售價(jià)格應(yīng)該約在9000-10000元，這與新東方廣場(chǎng)的實(shí)際銷售價(jià)格基本吻合。
第四、 房地產(chǎn)購(gòu)買者的主動(dòng)機(jī)并不是為了投機(jī)，主要是為了消費(fèi)或投資。從新東方廣場(chǎng)的銷售來(lái)看，購(gòu)房者幾乎清一色是準(zhǔn)備將來(lái)自己經(jīng)營(yíng)或用來(lái)出租，這一情況是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的普遍現(xiàn)象。在房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然有個(gè)別通過(guò)轉(zhuǎn)手買賣來(lái)獲取利差的投機(jī)行為，但就整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，并不存在如中國(guó)股票市場(chǎng)一樣通過(guò)幾乎無(wú)一獲利的投機(jī)者吹捧起來(lái)的泡沫和混亂。
基于以上分析，我們認(rèn)為房產(chǎn)市場(chǎng)比較健康，雖然個(gè)別區(qū)域可能有房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象，但不存在整體的房地產(chǎn)泡沫，因此房地產(chǎn)不會(huì)有價(jià)格大面積下跌的情況出現(xiàn)。
（二）超常規(guī)的房地產(chǎn)周期
任何經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象都存在著周期變動(dòng)，都有啟動(dòng)、爬升、高漲、衰退和低靡的過(guò)程，房地產(chǎn)業(yè)也是應(yīng)該如此。但此次房地產(chǎn)周期卻與以往中國(guó)房地產(chǎn)周期的表現(xiàn)實(shí)不一樣。首先是周期時(shí)間長(zhǎng)。根據(jù)《2003年四季度中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)景氣分析報(bào)告》，2003年房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2003年1-12月房地產(chǎn)共開(kāi)發(fā)完成投資10106.12億元，同比增長(zhǎng)29.7%；開(kāi)發(fā)到位資金13128.22億元，同比增長(zhǎng)37.6%；購(gòu)置土地面積36965.03萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.5%；土地開(kāi)發(fā)面積20853.75萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.2%；商品房施工面積116907.46萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.0%；商品房銷售面積為32247.24萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)29.1%；商品房銷售價(jià)格2379元/平方米，同比增長(zhǎng)3.8%。此次周期從1998年開(kāi)始啟動(dòng)到現(xiàn)在已歷時(shí)五年之久卻仍處于高漲階段，其次是啟動(dòng)慢、增長(zhǎng)時(shí)間長(zhǎng)平穩(wěn)持續(xù)快速發(fā)展，這與過(guò)去中國(guó)房地產(chǎn)從啟動(dòng)到衰退不超過(guò)3年，形成鮮明對(duì)比.我們認(rèn)為這種超常規(guī)的房地產(chǎn)周期形成并不是偶然的，有深刻的經(jīng)濟(jì)原因。簡(jiǎn)而言之，就是此次房地產(chǎn)周期是中國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)第一次真正市場(chǎng)化的房地產(chǎn)周期。具體方面如下：
第一、理性的開(kāi)發(fā)商.開(kāi)發(fā)商的理性來(lái)自于兩個(gè)方面，首先是產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu).過(guò)去的房地開(kāi)發(fā)，尤其大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要由國(guó)有房地產(chǎn)公司所承擔(dān)，但是現(xiàn)在在整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中，無(wú)論是大型項(xiàng)目，還是中、小型項(xiàng)目絕大部分卻由股份制公司和民營(yíng)公司所承擔(dān)，這樣，公司的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)要求其運(yùn)作必需是以利潤(rùn)最大化為導(dǎo)向，這與任務(wù)和業(yè)績(jī)?yōu)閷?dǎo)向的國(guó)有公司絕然不一樣，這是開(kāi)發(fā)商能夠理性開(kāi)發(fā)的根本保證。
其次，開(kāi)發(fā)商的水平已經(jīng)有了很大進(jìn)步，房地產(chǎn)業(yè)不但出現(xiàn)了諸如，碧桂園、奧林匹克花園、萬(wàn)科城市花園、現(xiàn)代城、陽(yáng)光100等一大批出類拔萃的項(xiàng)目，而且還出現(xiàn)了萬(wàn)科新都市主義，現(xiàn)代城SOHO，陽(yáng)光100，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)房地產(chǎn)等開(kāi)發(fā)模式和理論體系，表現(xiàn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已邁入了理性時(shí)代。
第二、房地產(chǎn)周期主要發(fā)展動(dòng)力為制度變遷而引發(fā)的需求增長(zhǎng)。中國(guó)以往的房地產(chǎn)周期主要發(fā)展動(dòng)力是由投資推動(dòng)需求。以92年這次最近房地產(chǎn)周期為例。當(dāng)時(shí)鄧小平南巡講話后，全國(guó)加快發(fā)展，缺乏產(chǎn)權(quán)約束的非理性開(kāi)發(fā)商盲目投資圈地占項(xiàng)目，土地和項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)商之間炒來(lái)炒去不斷暴漲。由于缺乏最終的消費(fèi)需求做支持，最后以泡沫破滅而告終。當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)最熱的海南成為重災(zāi)區(qū)，其陰影在10年后的今天還都未完全退去。此次房地產(chǎn)周期卻與此不同，其動(dòng)力源為兩方面的制度變遷，一方面是取消福利房。改實(shí)物分房為貨幣分房，另一方面是金融方面加大購(gòu)房按揭，尤其是個(gè)人購(gòu)房信貸的支持。這兩方面的改革和政策支持有效的激發(fā)了購(gòu)房需求，進(jìn)而拉動(dòng)了房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
第三、房地產(chǎn)是在有效約束層下進(jìn)行的。92年底房地產(chǎn)泡沫給中國(guó)經(jīng)濟(jì)造成了很大的不良影響，鑒于此國(guó)家出臺(tái)了一系列政策，如土地轉(zhuǎn)讓需交納30%起征直至60%的超額累進(jìn)土地增值稅；項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓需具備投資超過(guò)總投資25%的基本條件；開(kāi)發(fā)土地轉(zhuǎn)讓需完成“七通一平”將生地變成熱地等措施有效杜絕了炒買土地后項(xiàng)目的投機(jī)行為。在金融方面，央行要求加大個(gè)人購(gòu)房貸款的同時(shí)，要求嚴(yán)格審批土地抵押貸款和項(xiàng)目貸款，使這兩方面的貸款幾年變動(dòng)。這樣有效的刺激了需求同時(shí)，又有效的引來(lái)了開(kāi)發(fā)商的供給，對(duì)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力有了更高的要求。由于理性的開(kāi)發(fā)主體，堅(jiān)實(shí)的發(fā)展動(dòng)力和有效的約束使中國(guó)房地產(chǎn)此次周期是第一次真正市場(chǎng)化的經(jīng)濟(jì)周期，是健康的。因此，我們不能用以往的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的房地產(chǎn)周期的時(shí)段來(lái)估計(jì)此次房地產(chǎn)周期的高漲期和衰退時(shí)的點(diǎn)，而應(yīng)該分析決定此次周期經(jīng)濟(jì)動(dòng)力的作用。
從房地產(chǎn)的現(xiàn)狀及所處的周期來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)正處于超常規(guī)發(fā)展的狀態(tài)之中，向來(lái)一直是作為人們的生活空間的住宅占主導(dǎo)地位的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)給作為人們的發(fā)展空間的商業(yè)地產(chǎn)以足夠的用武之地。
二．我國(guó)正處于城市化迅速發(fā)展時(shí)期，人們的生活形態(tài)、方式、習(xí)慣都在發(fā)生急劇變化，城市的商業(yè)布局和商業(yè)業(yè)態(tài)正在進(jìn)行重新整合，這是我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的直接推動(dòng)力。
（一）我國(guó)正處于城市化進(jìn)程的快速增長(zhǎng)期
城市化是城市建設(shè)和發(fā)展領(lǐng)域中的現(xiàn)代化，是鄉(xiāng)村人口向城市人口轉(zhuǎn)化以及人們生產(chǎn)生活方式由鄉(xiāng)村型向城市型轉(zhuǎn)化的社會(huì)歷史進(jìn)程，它是伴隨工業(yè)化和現(xiàn)代化必然出現(xiàn)又反過(guò)來(lái)推進(jìn)工業(yè)化和現(xiàn)代化的歷史過(guò)程。２００１年全國(guó)人口中城市占３７．６６％，農(nóng)村占６２．３４％。相對(duì)而言，１９９９年全球城市人口占４６．５％，高收入國(guó)家占７８．７％，中等收入國(guó)家占４９．５％，低收入國(guó)家占３１．２％。以此標(biāo)準(zhǔn)衡量，我國(guó)城市化水平滯后１５個(gè)百分點(diǎn)左右。世界城市化發(fā)展規(guī)律表明，一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的城市化水平達(dá)到30% 左右時(shí)，城市化進(jìn)程將進(jìn)入快速發(fā)展階段，這是一個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的客觀規(guī)律。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平看，世界銀行對(duì)全球133個(gè)國(guó)家的統(tǒng)計(jì)資料表明，當(dāng)人均GDP從700美元提高到1000-1500美元,經(jīng)濟(jì)已步入中等發(fā)展中國(guó)家行列時(shí)，城市化進(jìn)程加快，城市人口占總?cè)丝诒戎貙⑦_(dá)到40%-60%。在未來(lái)的幾年中，我國(guó)人均GDP將從1997年的800多美元提高到2020年的1800美元甚至更高。城市化規(guī)律和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的指標(biāo)都表明，我國(guó)城市化的列車已駛?cè)肟燔嚨�，進(jìn)入快速發(fā)展的階段。有預(yù)測(cè)到2020年中國(guó)城鎮(zhèn)化水平將達(dá)到50%甚至更高。
當(dāng)人們的生活形態(tài)、方式、習(xí)慣及消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化的時(shí)候，中國(guó)城市的商業(yè)布局和商業(yè)業(yè)態(tài)也需要進(jìn)行重新整合。人們的消費(fèi)水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)也在發(fā)生劇烈的變化，購(gòu)物成為人們繼看電視之后的第二大休閑方式，于是對(duì)商業(yè)設(shè)施的需求數(shù)量和需求層次也隨之提高。在我國(guó)的各個(gè)城市我們隨處可見(jiàn)的是零散的商鋪門(mén)面，而大型綜合類商場(chǎng)、購(gòu)物中心屈指可數(shù)，而營(yíng)造大型購(gòu)物廣場(chǎng)、商業(yè)中心，則會(huì)有效地解決零星商鋪的占地問(wèn)題，將平面商鋪?zhàn)兂闪Ⅲw商場(chǎng)。從經(jīng)濟(jì)上講，它大大降低了消費(fèi)者的信息成本和交通成本。
�。ǘ┪覈�(guó)面臨著新一輪的城市革命
城市是人類文明和進(jìn)步的標(biāo)志。在現(xiàn)代，作為人類主要聚落形式的城市，是一定地域范圍的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、教育、信息中心，是先進(jìn)生產(chǎn)力的聚集和發(fā)展中心，是高效率的經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活綜合體。城市發(fā)展必須始終以提高人的生活質(zhì)量和素質(zhì)為中心，以適于人居住、生活、休息、工作和全面發(fā)展為根本原則。過(guò)去，大部分城市在建設(shè)的指導(dǎo)思想上往往強(qiáng)調(diào)以工業(yè)生產(chǎn)為中心，導(dǎo)致許多城市出現(xiàn)水源不足、能源緊張、人口膨脹、住房緊張、交通擁擠、失業(yè)率高、綠地和空曠地減少、環(huán)境污染等嚴(yán)重的自然和社會(huì)問(wèn)題。為克服或減輕“城市病”，提高城市化質(zhì)量，增強(qiáng)先進(jìn)生產(chǎn)力的動(dòng)力和城市競(jìng)爭(zhēng)力，必須確立新的城市發(fā)展觀，大力推進(jìn)城市建設(shè)與發(fā)展，從以物質(zhì)生產(chǎn)為中心轉(zhuǎn)向現(xiàn)代人居中心。必須以改善和優(yōu)化人居環(huán)境為中心，合理確定城市性質(zhì)和發(fā)展規(guī)模，合理地進(jìn)行城市工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)和居住區(qū)總體規(guī)劃布局，合理地對(duì)城市規(guī)劃區(qū)的各區(qū)、郊縣和各類開(kāi)發(fā)區(qū)、高新區(qū)、大學(xué)區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃布局，科學(xué)地進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施、建筑物、綠地的統(tǒng)一規(guī)劃布局。
所以，在我國(guó)正處于城市現(xiàn)代化、城市化進(jìn)程迅速發(fā)展的時(shí)期，城市功能的轉(zhuǎn)型帶來(lái)城市布局的重新調(diào)整，城市建筑面臨大規(guī)模的更新?lián)Q代；人們的生活形態(tài)、方式、習(xí)慣都在發(fā)生急劇的變化的情況下，城市的商業(yè)布局、商業(yè)業(yè)態(tài)也急需進(jìn)行重新整合以適應(yīng)這種變化。這樣，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)便面臨著巨大的市場(chǎng)機(jī)遇。
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