研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專(zhuān)業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專(zhuān)家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
底商：傳統(tǒng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式
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其他的商業(yè)模式在近代才逐步形成和發(fā)展，如百貨商店、 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、綜合超市、專(zhuān)業(yè)超市等，他們都有各自的特色，但其經(jīng)營(yíng)靈活性比較差，雖然在某一時(shí)期會(huì)比較紅火， 但不能保證長(zhǎng)期適應(yīng)人們的消費(fèi)習(xí)慣。而沿街店面，即使出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難，也很容易轉(zhuǎn)讓。
沿街商鋪的價(jià)值具有明顯的區(qū)域特征。一般而言，沿街商鋪的價(jià)值與市中心的距離相關(guān)。越是處于市中心，其 商業(yè)價(jià)值就越大。市中心商鋪的出租率高，租金也較高，因此具有價(jià)值大，風(fēng)險(xiǎn)小的特征。而處于市區(qū)外圍的沿街 底商的價(jià)值不確定性較大。
如靠近某些知名市場(chǎng)的底商，其租金甚至可以與市中心的相媲美，但一旦市場(chǎng)搬遷，則 其租金就會(huì)打一個(gè)很大的折扣。 沿街商鋪的業(yè)態(tài)組織對(duì)商鋪價(jià)值的影響是很大的。商鋪的價(jià)值除了其建設(shè)本身的價(jià)值，更重要的是它的“無(wú)形 價(jià)值”。這“無(wú)形價(jià)值”是以所處的街巷的知名度來(lái)代表的�？梢钥隙ǖ氖牵粋�(gè)城市的主要商業(yè)街的知名度比其 他街巷要高得多。如果這一類(lèi)商業(yè)街在業(yè)態(tài)組織上有特色，那么它的“無(wú)形價(jià)值”會(huì)更高。
商鋪的價(jià)值還與所處街道的寬窄相關(guān)。
一般人們會(huì)認(rèn)為街道窄，則商業(yè)氣氛的集聚性發(fā)，其實(shí)不然。如果說(shuō)古 時(shí)候的商業(yè)街的寬度一般為6米左右，是為了適合人們步行的生活方式，那么到了自行車(chē)時(shí)代，商業(yè)街的寬度需要 12米以上；而汽車(chē)時(shí)代的到來(lái)，則要求商業(yè)街達(dá)到30左右。比較適合現(xiàn)代商業(yè)街要求的街道寬度一般為二類(lèi)：一類(lèi) 是10—20米寬的步行商業(yè)街，一般一個(gè)城市都會(huì)有一至二條商業(yè)步行街；另一類(lèi)則是適合汽車(chē)購(gòu)物時(shí)代需要的20— 35米寬的市區(qū)雙向道路。目前人們對(duì)后一類(lèi)商業(yè)街還缺乏認(rèn)識(shí)，但如果你有駕車(chē)購(gòu)物的經(jīng)歷，應(yīng)該會(huì)有體會(huì)。試 想，如果汽車(chē)無(wú)法方便進(jìn)入和�？�，汽車(chē)擁有者又如何去購(gòu)物?在私家車(chē)爆發(fā)性增加的今天，這類(lèi)商業(yè)街將很有前景。 民間常說(shuō)的“一鋪養(yǎng)三代”，是對(duì)商鋪價(jià)值的最簡(jiǎn)潔的解讀。如一間30平方米的商鋪，目前的租金一年3萬(wàn) 元，正好能滿(mǎn)足一個(gè)家庭的基本生活費(fèi)用。若干年以后，家庭基本生活費(fèi)用會(huì)有所提高，但店鋪?zhàn)饨鸬脑鲋狄不?同步，因此一鋪就能“養(yǎng)”三代。
如果你擁有二鋪，就可能使三代過(guò)上小康生活；擁有三鋪，則可使三代的舒適生 活得到保障；四鋪、五鋪……，生活會(huì)越來(lái)越美好!
底商熱銷(xiāo)的諸多原因分析
隨住宅市場(chǎng)的火爆而帶動(dòng)的對(duì)住宅底商的投資熱情大家已有目共睹，為使自家底商從眾多底商中脫穎而出，各 開(kāi)發(fā)商均使出渾身解數(shù)以各種方式吸引投資者目光。而投資者在投資理念和心態(tài)方面的表現(xiàn)則像一面鏡子清晰地折 射出了住宅底商市場(chǎng)的得與失。
我們有必要在振奮中重新認(rèn)識(shí)底商、剖析底商，畢竟，市場(chǎng)不相信激情，亦不會(huì)送財(cái)上門(mén)。
從去年開(kāi)始，北京的底商市場(chǎng)越來(lái)越活躍，其成交放量之勢(shì)直逼住宅、公寓和寫(xiě)字樓。拿一些投資者的話說(shuō)就 是，輪也該輪到底商火了！
去年以來(lái)，北京的底商發(fā)售都有驕人的業(yè)績(jī)，究其原因在于底商的開(kāi)發(fā)不僅能解決小區(qū)的商業(yè)配套問(wèn)題，還會(huì) 對(duì)住宅的銷(xiāo)售產(chǎn)生積極的影響，在普通住宅開(kāi)發(fā)利潤(rùn)下降、策劃營(yíng)銷(xiāo)手段逐漸乏力的情況下，包括商業(yè)物業(yè)在內(nèi)的 物業(yè)形態(tài)、物業(yè)格局將更加受到重視，社區(qū)商業(yè)將成為開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)和帶動(dòng)住宅銷(xiāo)售的熱點(diǎn)。
當(dāng)然，底商的售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房?jī)r(jià)，能夠給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)更多利潤(rùn)。但也有專(zhuān)家指出，目前開(kāi)發(fā)商對(duì)底商和商業(yè)街 的設(shè)計(jì)、定位、業(yè)態(tài)選擇和后期的物業(yè)管理還缺乏經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于社區(qū)商業(yè)和整個(gè)項(xiàng)目的關(guān)系尚不清晰，因此，開(kāi)發(fā)商 在開(kāi)發(fā)底商時(shí)還需進(jìn)行認(rèn)真科學(xué)的市場(chǎng)研究和明智的選擇，切忌跟風(fēng)或走入概念化的誤區(qū)。
底商熱銷(xiāo)的諸多原因
住宅底商的投資回報(bào)高。一般來(lái)說(shuō)，投資住宅的回報(bào)率為10％左右，而投資住宅底商的回報(bào)率則高達(dá)15％至 17％，投資購(gòu)買(mǎi)底商大約6至10年即可收回成本。許多樓盤(pán)的住宅底商在銷(xiāo)售或招租時(shí)還有各種優(yōu)惠，如果看好了一 個(gè)旺區(qū)旺樓，根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)承受能力用貸款和部分資金支付住宅底商房款，再用以后收取的租金還貸，還是挺劃 算的。
投資住宅底商的風(fēng)險(xiǎn)很小。這是由于樓盤(pán)多處于成熟區(qū)域，已有一段時(shí)期的附近客源積累：樓盤(pán)入住后，面積 只占社區(qū)很小部分比例的住宅底商，非常好“養(yǎng)活”，永遠(yuǎn)擁有穩(wěn)定的社區(qū)客源。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商已對(duì)整個(gè)住宅底商進(jìn) 行了有條理的規(guī)劃，住宅底商的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容包括范圍、商品、風(fēng)格等很容易與客戶(hù)需求相吻合，開(kāi)發(fā)商比起住宅底商 的投資經(jīng)營(yíng)者更了解樓盤(pán)業(yè)主們?nèi)粘５纳盍?xí)慣和需求，銷(xiāo)售什么樣的商品能夠適銷(xiāo)對(duì)路，開(kāi)發(fā)商起到了傳遞與溝 通信息的作用。
像北京這樣的大都市，其底商發(fā)展空間大，遠(yuǎn)未到頭。隨著近幾年市中心老房拆遷，新住宅在郊外紛紛拔地而 起，城市居民外遷已是大勢(shì)所趨。人們的衣、食、日用消費(fèi)，大都需要臨近便捷的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)，這個(gè)商業(yè)空檔恰 恰是底商的發(fā)展空間。北京有的成熟社區(qū)的底商收益甚至與王府井、西單商業(yè)街的底商相當(dāng)。
現(xiàn)在人們擇業(yè)日趨多元化，底商30—80平方米投資一般在50萬(wàn)—100萬(wàn)元左右，而且可以貸款，正好圓了一部 分人“自己當(dāng)老板”的夢(mèng)，底商可出租、亦可經(jīng)營(yíng)的靈活方式也是吸引投資者的重要因素。
從市場(chǎng)現(xiàn)狀看，中小投資者異軍突起，對(duì)底商的投資熱情絕不遜色于大規(guī)模投資的買(mǎi)家，由此帶動(dòng)了小型底商 需求量的增加。
投資底商應(yīng)注意的問(wèn)題
總結(jié)目前住宅底商市場(chǎng)的現(xiàn)狀不難看出，開(kāi)發(fā)商和投資者對(duì)于底商的開(kāi)發(fā)和投資均表現(xiàn)出極大的熱情。不少項(xiàng) 目的底商銷(xiāo)售火爆之極，甚至有的銷(xiāo)售率超過(guò)100％（連過(guò)道都出租了）。其實(shí)，這種現(xiàn)象有些不正常。當(dāng)?shù)咨痰某?租率高達(dá)100％時(shí)，過(guò)分擁擠的購(gòu)物環(huán)境不僅使整個(gè)商業(yè)品質(zhì)下降，而且無(wú)法開(kāi)展促銷(xiāo)活動(dòng)，久而久之，最終導(dǎo)致 該地區(qū)商業(yè)的沒(méi)落。因此，在規(guī)劃、招商過(guò)程中應(yīng)該適當(dāng)?shù)亓粲锌瞻住?
許多開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目前期進(jìn)行整體規(guī)劃時(shí)，就聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司從建筑結(jié)構(gòu)、主題定位、消費(fèi)人群定位、行業(yè)組合、 店鋪劃分、銷(xiāo)售模式等方面進(jìn)行詳細(xì)策劃，力求將項(xiàng)目完美地推向市場(chǎng)。而投資商則表現(xiàn)得愈加“挑剔”，嚴(yán)格地 講，住宅底商在商業(yè)操作方面存在一定的局限性，能夠在服務(wù)于本社區(qū)內(nèi)部人群的同時(shí)兼顧吸引外來(lái)顧客光臨，是 最為理想的效果。因此，在選擇店鋪時(shí)，投資商所關(guān)心的問(wèn)題普遍集中在樓層、格局、通透性、停車(chē)位、營(yíng)業(yè)時(shí) 間、項(xiàng)目周邊行業(yè)、獨(dú)立出入口、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和政策、住宅的固定消費(fèi)群體以及住宅樓的電梯是否可直通底商部 分等。這些問(wèn)題直接關(guān)系到項(xiàng)目的招商效果和日后運(yùn)作的難易，在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的今天，買(mǎi)家可選擇的空間 很大，發(fā)展商的產(chǎn)品能否在這些實(shí)際問(wèn)題上領(lǐng)先于其他項(xiàng)目至關(guān)重要。
社區(qū)底商質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重
近年來(lái)，異軍突起的社區(qū)商鋪已成為深圳商業(yè)地產(chǎn)的一大熱點(diǎn)。由于傳統(tǒng)商街新盤(pán)供應(yīng)有限價(jià)格堅(jiān)挺，且需要 雄厚的資金實(shí)力支撐，眾多中小投資者紛紛進(jìn)入社區(qū)商鋪領(lǐng)域。
據(jù)記者了解，無(wú)論是早前的萬(wàn)科世紀(jì)花城商業(yè)街、中海怡翠花園商業(yè)街，還是新近推出的融景園波爾諾名店、 城市杰座鉆石街區(qū)，均深受投資者青睞。許多社區(qū)底商甚至出現(xiàn)了開(kāi)盤(pán)前鋪面即被搶購(gòu)一空的情況。然而日前有業(yè) 內(nèi)專(zhuān)家接受記者采訪時(shí)表示，深圳社區(qū)底商已出現(xiàn)高同質(zhì)化、重復(fù)建設(shè)嚴(yán)重、定位模糊等問(wèn)題，“社區(qū)底商熱”存 在一定風(fēng)險(xiǎn)。
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