研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專(zhuān)業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專(zhuān)家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
對(duì)籠統(tǒng)的購(gòu)物中心的具體分類(lèi)
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1、物業(yè)型購(gòu)物中心：又分兩種，物業(yè)型購(gòu)物廣場(chǎng)SHOPPING PLAZA/SQUARE/CENTER和物業(yè)型摩爾購(gòu)物中心MALL。
Ａ、物業(yè)型購(gòu)物廣場(chǎng)：一般由大房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)建在市中心黃金地段，實(shí)行的是租賃制。特點(diǎn)：面積一般在5至10萬(wàn)平方米左右，由于面積還不夠大，故其定位還必須突出某一目標(biāo)顧客群體，所以入駐的業(yè)態(tài)一般不齊備即業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度不夠（通常定位于高端市場(chǎng)，大租戶(hù)以高級(jí)百貨為主，許多業(yè)態(tài)沒(méi)有引入），還稱(chēng)不上真正的摩爾購(gòu)物中心MALL。
Ｂ、物業(yè)型摩爾購(gòu)物中心MALL：又稱(chēng)普通摩爾購(gòu)物中心MALL，普通摩爾的物業(yè)所有者一般不進(jìn)行零售經(jīng)營(yíng)，而是將場(chǎng)地出租給專(zhuān)業(yè)零售商，委托專(zhuān)業(yè)管理公司進(jìn)行管理，實(shí)行所有者、管理者與經(jīng)營(yíng)者的分離。優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，既可保證和提高管理水平，又可使摩爾以一個(gè)統(tǒng)一的社會(huì)形象面對(duì)消費(fèi)者，同時(shí)由于摩爾內(nèi)的各零售商分別經(jīng)營(yíng)自己的產(chǎn)品，可以充分展示自己獨(dú)特的品牌形象和經(jīng)營(yíng)風(fēng)格。
這種購(gòu)物場(chǎng)所的組織和構(gòu)造形式，包含著一種促銷(xiāo)思想，即要讓消費(fèi)者在購(gòu)物場(chǎng)所盡可能停留較長(zhǎng)時(shí)間。普通摩爾購(gòu)物中心MALL由大房地產(chǎn)商按MALL的要求設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)建在市中心黃金地段或城郊居民聚居區(qū)，實(shí)行的是租賃制。特點(diǎn)：面積比購(gòu)物廣場(chǎng)大許多，一般在15至30萬(wàn)平方米左右；業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度高度齊全，一般為全業(yè)態(tài)全業(yè)種經(jīng)營(yíng)。
但建購(gòu)物中心容易，管理購(gòu)物中心難。一個(gè)大規(guī)模購(gòu)物中心的正常運(yùn)行，首先要求事先策劃設(shè)計(jì)的成功。美國(guó)購(gòu)物中心除了事先策劃外，還實(shí)行專(zhuān)業(yè)化的管理。管理主體可能是房產(chǎn)所有者，也可能是房產(chǎn)所有者聘請(qǐng)的專(zhuān)業(yè)化商業(yè)管理顧問(wèn)公司。把購(gòu)物中心管理簡(jiǎn)單地視為物業(yè)管理或是商業(yè)管理都是錯(cuò)誤的。它幾乎是一門(mén)邊緣學(xué)科，物業(yè)管理與商業(yè)管理的交織。
購(gòu)物中心管理者不僅要保證水、電、暖、空調(diào)等設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，周?chē)h(huán)境的整潔與安全，還應(yīng)該知曉店鋪經(jīng)營(yíng)知識(shí)，為各零售商提供信息服務(wù)和有參考價(jià)值的建議，更重要的還在于進(jìn)行統(tǒng)一的促銷(xiāo)活動(dòng)，負(fù)責(zé)把顧客引進(jìn)店中來(lái)�！≠�(gòu)物中心不是集貿(mào)市場(chǎng)，管理者也絕不是僅收租金的地主，他必須保證入租的客戶(hù)具有完美和大體一致的形象，從而保證他們能賺取理想的利潤(rùn)，否則哪有租金給你呢！故很多物業(yè)型購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)管理方面由專(zhuān)業(yè)購(gòu)物中心管理公司負(fù)責(zé)。如臺(tái)灣的多家購(gòu)物中心（如京華城）就是聘請(qǐng)新加坡的專(zhuān)業(yè)購(gòu)物中心管理公司管理的。
物業(yè)型購(gòu)物中心在東南亞的香港、新加坡等地發(fā)展的很多，其代表有：香港時(shí)代廣場(chǎng)、海港城、太古廣場(chǎng)、又一城，新加坡義安城Ngee Ann City、萊佛士城Reffles City、威士馬廣場(chǎng)（Wisma Atria）、先得坊Centre Point，菲律賓馬尼拉GLORIETTA PLAZA和香格里拉廣場(chǎng)SHANGRILA PLAZA，馬來(lái)西亞吉隆坡劉蝶購(gòu)物中心(LOW Yat Plaza)、燕美購(gòu)物中心(Imbi Plaza)、樂(lè)天購(gòu)物中心(Lot 10)，泰國(guó)曼谷世界貿(mào)易中心（World Trade Center）、暹羅廣場(chǎng)（Siam Center）、River City、The Emporium，臺(tái)灣的京華城、中華城、臺(tái)茂購(gòu)物中心、廈門(mén)"SM城市廣場(chǎng)"。海外的著名SHOPPING PLAZA/SQUARE一般都只租不售，以便保持購(gòu)物中心自身的品牌形象和管理力度。
國(guó)內(nèi)的代表有：香港九龍倉(cāng)投資的：上海時(shí)代廣場(chǎng)、北京時(shí)代廣場(chǎng)，香港和記黃浦投資的：上海梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、北京東方廣場(chǎng)，香港嘉里投資的：上海嘉里不夜城、北京國(guó)貿(mào)中心。
國(guó)內(nèi)的物業(yè)型購(gòu)物中心除少數(shù)較成功外，很多面臨著三個(gè)困境。
困境之一：客流不旺。諸多大城市開(kāi)業(yè)的純物業(yè)型購(gòu)物中心都面臨客流不旺的災(zāi)難，走進(jìn)購(gòu)物中心給人以蕭條冷清的感覺(jué)，顧客象看畫(huà)展一樣瀏覽各個(gè)專(zhuān)賣(mài)店，真正掏錢(qián)購(gòu)物的人不多，穩(wěn)定的回頭客就更少了。
困境之二：租戶(hù)難求。純物業(yè)型購(gòu)物中心采用招租方式經(jīng)營(yíng)，就是開(kāi)發(fā)商把店鋪或攤位出租給零售商。因而租金是開(kāi)發(fā)商的重要利潤(rùn)來(lái)源。要取得穩(wěn)定而理想的租金，必須找到信譽(yù)好的零售商。但是，購(gòu)物中心建成后常常遇到招商難題：期待的零售商他不來(lái)，而想來(lái)的又不想要。我國(guó)的專(zhuān)業(yè)店和專(zhuān)賣(mài)店本來(lái)就數(shù)量少、質(zhì)量低，使購(gòu)物中心沒(méi)有充足的選擇余地。外國(guó)專(zhuān)業(yè)店和專(zhuān)賣(mài)店倒是成熟化了，但又不一定適合中國(guó)目前的消費(fèi)狀況；有些雖然適應(yīng)了，但在中國(guó)又不一定有營(yíng)業(yè)執(zhí)照。困境之三：管理乏力。購(gòu)物中心里常有上百個(gè)所有權(quán)獨(dú)立的零售商，應(yīng)通過(guò)統(tǒng)一管理來(lái)樹(shù)立購(gòu)物中心的整體形象。但是，購(gòu)物中心的管理比百貨店管理難度大得多。面臨的問(wèn)題諸如所有零售商是否接受統(tǒng)一收銀，是否接受統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間，是否接受進(jìn)行統(tǒng)一的促銷(xiāo)行動(dòng)等。如果協(xié)調(diào)無(wú)效，就會(huì)損害購(gòu)物中心整體形象，使顧客失去光顧的興趣
2、百貨公司型購(gòu)物中心：
由大型連鎖百貨公司發(fā)展或擴(kuò)建而成。面積一般在10至15萬(wàn)平方米左右，由于面積還不夠大，故其定位也還必須突出某一目標(biāo)顧客群體，入駐的業(yè)種一般很齊備但業(yè)態(tài)的復(fù)合度還不夠（通常定位于高端市場(chǎng)，以自己的百貨公司為主，雖然百貨公司自身的超市一般也很大很有特色，但一般沒(méi)有引入大賣(mài)場(chǎng)、家具城、玩具反斗城大賣(mài)場(chǎng)等業(yè)態(tài)），仍稱(chēng)不上真正的摩爾購(gòu)物中心MALL。但隨著百貨公司型購(gòu)物中心不斷擴(kuò)建及興建2館/別館等，不同業(yè)態(tài)也正被引入百貨公司型購(gòu)物中心內(nèi)，邁向真正的摩爾購(gòu)物中心。如亞洲最大的百貨公司型購(gòu)物中心--新光三越百貨臺(tái)南新店，面積達(dá)16萬(wàn)平方米，引進(jìn)了幾乎所有的業(yè)態(tài)，已經(jīng)稱(chēng)得上真正的摩爾購(gòu)物中心MALL了。
百貨公司型購(gòu)物中心比純物業(yè)型購(gòu)物中心有一定的優(yōu)越性。體現(xiàn)在百貨公司由于信譽(yù)佳、客戶(hù)關(guān)系多、營(yíng)銷(xiāo)促銷(xiāo)管理水平高；故招租招商較容易，且業(yè)績(jī)一般也較佳。其代表有：臺(tái)灣遠(yuǎn)東百貨集團(tuán)的大遠(yuǎn)百購(gòu)物中心、臺(tái)灣新光三越百貨的臺(tái)南購(gòu)物中心和臺(tái)北信義2館、東京高島屋百貨、漢城樂(lè)天百貨總店，內(nèi)地的代表有：北京莊勝崇光SOGO百貨、上海第一八佰伴商廈、武漢廣場(chǎng)等
3、連鎖摩爾購(gòu)物中心MALL：
由專(zhuān)業(yè)的連鎖購(gòu)物中心集團(tuán)開(kāi)發(fā)并經(jīng)營(yíng)，特點(diǎn)：自營(yíng)比例較高（50%至70%左右）。連鎖摩爾購(gòu)物中心是指：由專(zhuān)業(yè)連鎖購(gòu)物中心集團(tuán)開(kāi)發(fā)并經(jīng)營(yíng)，自營(yíng)比例較高（自營(yíng)百貨公司、超市、影城、美食城等），業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度極度齊備，商品組合的寬度最寬深度最深，定位于家庭（全家/全客層），能滿(mǎn)足全客層的一站式購(gòu)物消費(fèi)和一站式文化、娛樂(lè)、休閑、餐飲享受的特大型購(gòu)物中心。專(zhuān)業(yè)連鎖購(gòu)物中心可解決購(gòu)物中心的招租難題，可迅速實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心的全面開(kāi)業(yè)，且管理促銷(xiāo)的力度和號(hào)召力比普通購(gòu)物中心高許多。
對(duì)我國(guó)而言，由于國(guó)內(nèi)的商品的品種和各類(lèi)專(zhuān)賣(mài)店只有國(guó)外的30%左右，購(gòu)物中心的招租就更難，所以專(zhuān)業(yè)連鎖購(gòu)物中心是一種值得推廣的購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)模式。但專(zhuān)業(yè)連鎖購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)管理的要求和難度比其他業(yè)態(tài)更高，且國(guó)內(nèi)仍沒(méi)有出現(xiàn)專(zhuān)業(yè)連鎖購(gòu)物中心；所以最好能引入外資的專(zhuān)業(yè)連鎖購(gòu)物中心集團(tuán)。如菲律賓的SM SUPER MALL集團(tuán)（自營(yíng)SM百貨公司、SM超市、SM影城、SM玩具反斗城大賣(mài)場(chǎng)、SM美食城）和ROBINSONS集團(tuán)（自營(yíng)ROBINSONS百貨公司、ROBINSONS超市、ROBINSONS影城、ROBINSONS玩具反斗城大賣(mài)場(chǎng)）、泰國(guó)正大集團(tuán)的THE MALL集團(tuán)（自營(yíng)易初蓮花超市）、馬來(lái)西亞金獅集團(tuán)屬下之百盛購(gòu)物中心（自營(yíng)百盛百貨公司和超市）。
二、按購(gòu)物中心的商場(chǎng)面積規(guī)模分類(lèi)：
1、巨型/超級(jí)購(gòu)物中心SUPER MALL/CITY MALL
面積在24萬(wàn)平方米以上。 如曼谷西康廣場(chǎng)Seacon Square、馬尼拉SM MEGAMALL和香格里拉廣場(chǎng)SHANGRILA PLAZA、吉隆坡Midvally Megamall購(gòu)物中心、臺(tái)北京華城、新加坡義安城和新達(dá)城廣場(chǎng)Suntec City、上海正大廣場(chǎng)、香港海港城。
2、大型購(gòu)物中心
面積在12至24萬(wàn)平方米之間。如廣州天河城和中華廣場(chǎng)、大連和平廣場(chǎng)和新瑪特。“摩爾” 就是巨型或大型的購(gòu)物中心。超大型購(gòu)物中心的發(fā)展，大多不是一步到位的，而是分步進(jìn)行投資，分為一期二期工程興建，因此可以隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整。
3、中型購(gòu)物中心
面積在6至12萬(wàn)平方米之間。如上海友誼南方商城、成都摩爾百盛、廣州中泰百盛、北京東方廣場(chǎng)、北京中友百貨、上海九百城市廣場(chǎng)太平洋百貨。購(gòu)物廣場(chǎng)一般也是中型購(gòu)物中心。
4、小型購(gòu)物中心
面積在2至6萬(wàn)平方米之間。如樂(lè)購(gòu)上海七寶店、JUSCO吉之島青島東部店。生活購(gòu)物中心、社區(qū)購(gòu)物中心也是小型購(gòu)物中心。
三、按購(gòu)物中心的定位檔次分類(lèi)
真正的“摩爾”由于面積巨大，故定位于家庭（全家/全客層）的一站式購(gòu)物消費(fèi)和一站式休閑享受。故商品高中低檔必須齊備，以保證商品品種齊全；理想的比例為：高3︰中5︰低2。當(dāng)然由于所處商圈不同，各購(gòu)物中心的高中低檔比例可以有所調(diào)整。
1、以高檔商品為主
如香港時(shí)代廣場(chǎng)、上海恒隆廣場(chǎng)、馬尼拉GLORIETTA PLAZA、香格里拉廣場(chǎng)SHANGRILA PLAZA、臺(tái)北京華城。（但如果70%的以上比例經(jīng)營(yíng)高檔商品，則這個(gè)購(gòu)物中心一般最大只能作到10萬(wàn)㎡。開(kāi)在國(guó)內(nèi)的話(huà)，其集客能力將很有限，一般為購(gòu)物廣場(chǎng)，故也稱(chēng)不上摩爾購(gòu)物中心MALL）
2、以中高檔商品為主
即高中低檔比例協(xié)調(diào)（在高3︰中5︰低2左右）。如廣州天河城、馬尼拉SM MEGAMALL，臺(tái)北大遠(yuǎn)百、馬尼拉ROBINSONS PLACE、上海正大廣場(chǎng)。
3、以中低檔商品為主
如馬尼拉EVER摩爾。但低檔商品不能超過(guò)60%，否則就成為大型跳蚤市場(chǎng)、小商品市場(chǎng)或批發(fā)市場(chǎng)，稱(chēng)不上摩爾購(gòu)物中心MALL了。
四、按購(gòu)物中心的選址地點(diǎn)分類(lèi)：
1、都會(huì)型購(gòu)物中心
東亞日本、香港、臺(tái)北一帶多為都會(huì)型購(gòu)物中心，位于市中心黃金商圈且連通地鐵站。一般樓層較高：營(yíng)業(yè)樓層達(dá)到地下2至3層，地面8至12層。地下3至5層為停車(chē)場(chǎng)。 如馬尼拉SM MEGAMALL和香格里拉廣場(chǎng)SHANGRILA PLAZA、臺(tái)北京華城、新加坡義安城和新達(dá)城廣場(chǎng)Suntec City、上海正大廣場(chǎng)、香港時(shí)代廣場(chǎng)
2、地區(qū)型購(gòu)物中心
位于市區(qū)非傳統(tǒng)商圈，但交通便捷。
3、城郊型購(gòu)物中心
歐美多為城郊型購(gòu)物中心，位于城郊高速公路旁。一般樓層較少：營(yíng)業(yè)樓層為地下1層，地面2至4層。室外停車(chē)場(chǎng)巨大，達(dá)到1000車(chē)位以上；甚至還有1000車(chē)位以上的大型停車(chē)場(chǎng)附樓。但菲律賓的SM MALL購(gòu)物中心較為美式，且同時(shí)經(jīng)營(yíng)著都會(huì)型和城郊型2種購(gòu)物中心。城郊型購(gòu)物中心：如馬尼拉24萬(wàn)㎡的SM NEDSA MALL、SM SOUTHMALL，上海的17萬(wàn)㎡的莘莊購(gòu)物中心。
4、社區(qū)購(gòu)物中心
位于大型居民社區(qū)內(nèi)。 社區(qū)購(gòu)物中心一般面積較小。
五、依據(jù)國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)的分類(lèi)，大型購(gòu)物中心共分為8類(lèi)：
按商圈輻射范圍分類(lèi)：
1鄰里型購(gòu)物中心、
2社區(qū)型購(gòu)物中心、
3區(qū)域型購(gòu)物中心、
4超區(qū)域型購(gòu)物中心（業(yè)態(tài)復(fù)合度最高，是真正的“摩爾”）
按入駐商家的主要業(yè)態(tài)和行業(yè)分類(lèi)：
5時(shí)裝精品購(gòu)物中心、
6大型量販購(gòu)物中心、
7主題與節(jié)慶購(gòu)物中心 8工廠(chǎng)直銷(xiāo)購(gòu)物中心。
這是1994年ICSC（國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)）分類(lèi)出的八種不同的購(gòu)物中心。這八種購(gòu)物中心共通的特點(diǎn)是：有一致而整體的建筑設(shè)施規(guī)劃、完整的交通道路系統(tǒng)、足夠的停車(chē)空間、多元性商店業(yè)種與服務(wù)、統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)策略及店面管理、獨(dú)立個(gè)性的購(gòu)物環(huán)境。就整體而言，密閉式購(gòu)物區(qū)（Mall）通常是購(gòu)物中心的主體，采用密封式設(shè)計(jì)，并且將店面兩兩相對(duì)的每條商店銜接，以中央溫度調(diào)節(jié)系統(tǒng)的消費(fèi)購(gòu)物通道加以連接，形成四時(shí)四季都很舒適的購(gòu)物環(huán)境。
六、按購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)復(fù)合度的程度分類(lèi)：
1、業(yè)態(tài)復(fù)合程度極高，如面積又超過(guò)12萬(wàn)㎡，即可稱(chēng)真正的摩爾購(gòu)物中心MALL。 如泰國(guó)曼谷西康廣場(chǎng)/施康廣場(chǎng)（Seacon Square）、菲律賓馬尼拉SM MEGAMALL等。
2、業(yè)態(tài)復(fù)合程度較低，（如只有大型百貨公司，而沒(méi)有大賣(mài)場(chǎng)；或只有大賣(mài)場(chǎng)，而沒(méi)有大型百貨公司；或沒(méi)有大型影城） 就稱(chēng)不上摩爾購(gòu)物中心MALL。
七、按摩爾購(gòu)物中心的外觀分類(lèi)：
1、美國(guó)式簡(jiǎn)潔的外立面，粗看如同特大型倉(cāng)庫(kù)或工廠(chǎng)：如菲律賓SM MEGAMALL、 廈門(mén)SM城市廣場(chǎng)、美國(guó)MALL OF AMERICA。
2、童話(huà)般的的歐洲古城堡式外立面：如臺(tái)灣的臺(tái)貿(mào)購(gòu)物中心、菲律賓ROBINSONS
3、豪華高貴的現(xiàn)代派，如同特大型百貨公司：如上海正大廣場(chǎng)、臺(tái)北京華城、菲律賓ROBINSONS PLACE、菲律賓SM ASIA-MALL、 菲律賓香格里拉MALL
4、分散的多個(gè)商業(yè)建筑組成的建筑群：如香港黃浦新天地、菲律賓TUTUBAN CENTRE、菲律賓FILVEST SUPERMALL、寧波天一廣場(chǎng)
5、購(gòu)物樂(lè)園式的摩爾：如韓國(guó)漢城樂(lè)天樂(lè)園世界內(nèi)的LOTTE摩爾（樂(lè)天百貨集團(tuán)投資）
6、交通綜合樞紐--換乘式綜合摩爾購(gòu)物中心，具有內(nèi)地特色的購(gòu)物中心
7、美國(guó)式的小型購(gòu)物中心：如青島佳世客JUSCO
8、附帶寫(xiě)字樓的摩爾：如北京百盛、北京新世界中心
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