研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務
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| ·規(guī)劃編制服務 |
·招商銷售服務
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓服務
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
從購物中心“落敗”看商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營
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觀念錯位
由于住宅地產(chǎn)市場不景氣，不少開發(fā)商逐步向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)移。在他們眼里，兩者都屬于房地產(chǎn)范疇，最多“半斤對八兩”，差不了多少。如果抱著這樣的觀念去搞商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，那就要跌入誤區(qū)了。
一位香港資深專業(yè)人士說，商業(yè)地產(chǎn)存在兩面屬性，既有商業(yè)屬性，又有地產(chǎn)屬性，但本質(zhì)上還是屬于商業(yè)范疇。廣義的商業(yè)地產(chǎn)包括辦公樓、酒店、商店等物業(yè)；狹義的商業(yè)地產(chǎn)主要指零售商鋪物業(yè)。住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的根本區(qū)別在于，前者銷售對象是廣大普通消費者，而后者則是零售商和投資客；前者在投資方面短時期內(nèi)就知道輸贏，而后者則要經(jīng)過相當長時間的市場培育和經(jīng)營才能見分曉。不同的投資對象和方式，決定了兩者不同的運作觀念，最終也決定了兩者不同的結(jié)果。
該專業(yè)人士強調(diào)，有一個問題值得探討：究竟怎樣看商業(yè)面積總量同單位商業(yè)面積價值之間的關(guān)系？這是一個涉及到如何準確認識商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵問題。大多數(shù)人肯定認為，兩者成正比關(guān)系。于是，不少開發(fā)商只重視商業(yè)地產(chǎn)面積總量的開發(fā)，卻忽視單位商業(yè)面積的質(zhì)量問題。抱著這種觀念的話，結(jié)果往往導致失敗。該人士認為，上述兩者是反比例關(guān)系，而N購物廣場開發(fā)和經(jīng)營的事實是最好的例證。
N購物廣場總建筑面積達到2萬多平方米，應該屬于大型購物中心一類。既然擁有如此規(guī)模，在此優(yōu)勢下繼續(xù)不斷提升單位商業(yè)面積質(zhì)量的話，按理完全可以經(jīng)營下去的。然而，恰恰由于開發(fā)商一開始就發(fā)生觀念錯位：只追求總量和規(guī)模，沒有重視單個商鋪的質(zhì)量和價值。結(jié)果，零打碎敲的單位商鋪提升不了購物廣場的整體品質(zhì)，最終連規(guī)模都做不到了
運營欠周
除了開發(fā)商觀念發(fā)生錯位之外，如何準確定位并有序地進行管理和運營是項目成敗的關(guān)鍵。按照專業(yè)人士的話，對于不同功能、類型、檔次的項目不但要有準確的定位，更要進行統(tǒng)一管理。在此基礎上還要采取一系列針對性的配套措施，讓整個項目正常地運行起來。
N購物廣場的功能定位是休閑、餐飲和娛樂，該定位同區(qū)域內(nèi)其他競爭對手確實形成“差異化”。然而，一個商業(yè)地產(chǎn)項目成功的基礎在于統(tǒng)一定位、招商、經(jīng)營、推廣和物管�？墒�，N購物廣場為追求短期資金回報，第一時間把商鋪分隔出售，從而失去統(tǒng)一經(jīng)營、管理和培育購物廣場各個商鋪價值的時機。一旦產(chǎn)權(quán)歸中小業(yè)主所有，大家難免獨立單干、各自為政，致使整個項目陷入零打碎敲的混亂局面之中。
即使如此，開發(fā)商也沒有制定相應的系列配套措施予以支持，包括對客戶群體、商家素質(zhì)、商鋪能級、景觀設置、文化組合等等元素的配合和關(guān)注。如果上述系列配套元素的支撐也不予關(guān)注的話，整個廣場商業(yè)業(yè)態(tài)的整體化經(jīng)營也就難以為繼了。
N購物廣場在前期招商過程中純粹采用“填鴨方式”，沒有對入駐商家進行有效的過濾，而是抱著“拉一家是一家”的態(tài)度。雖然當初一時達到較高的入駐率，但經(jīng)營商家良莠不齊、過于零亂。于是，開業(yè)以后開發(fā)商不得不更多地花時間去忙于“調(diào)整”和“協(xié)調(diào)”，根本無暇顧及項目管理、經(jīng)營業(yè)績以及配套元素的支持。最終，整個項目的綜合集聚效應沒有得到體現(xiàn)，項目本身在區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地位和形象也難以確立。
硬件出錯
作為一個社區(qū)型綜合商業(yè)中心，N購物廣場必須擁有與之相適應的“硬件”設施。但由于建筑物業(yè)本身存在先天缺陷，購物廣場也就“硬”不起來。
首先存在的問題是“交通人流動線不暢”，包括購物廣場室外和室內(nèi)交通組織都很不順暢。尤其是廣場內(nèi)部的商業(yè)街區(qū)，更沒有形成循環(huán)的“人流動線”。消費者進入廣場某商業(yè)街區(qū)以后，只有原路返回才能走到另一個商業(yè)街區(qū)。這就造成“人流動線”的重復和逆反效果，使消費者難以正常地走動和購物。即使如此，開發(fā)商居然也沒有設置一定的引導系統(tǒng)，消費者購物更是一籌莫展。
其次，購物廣場在消費流程方面存在一定的缺損。餐飲原本作為整個購物廣場一種目的型和聚客型業(yè)態(tài)，應設置在內(nèi)街。可由于建筑物本身設計的內(nèi)街進深太淺，餐飲商鋪不得不被安置在建筑物外面的沿街區(qū)域。這就造成大批客流止步于外街，內(nèi)街卻無法吸引和集聚消費者。這種在建筑設計上就存在先天缺陷狀況，決定了購物廣場只能熱鬧一時而不能持久興旺。
還有，購物廣場景觀配套過于簡單，難以形成舒適休閑的購物氛圍。凡是大型購物中心都需要營造一個較為完美的景觀環(huán)境，而且這種景觀環(huán)境必須有機地融入整體設計概念中去。然而，設計者居然沒有考慮到商業(yè)地產(chǎn)項目中這一關(guān)鍵性課題。譬如，該項目推廣名定為“巴比倫風情”，但建筑形態(tài)卻看不到什么“巴比倫”元素，整個建筑物也沒有較好的景觀環(huán)境和一定面積的公共休閑空間。這就失去了組成“購物中心”一個不可缺少的“零部件”，即休閑和休憩“硬件”。
管理不當
當初，開發(fā)商為了盡快完成招商工作，給予業(yè)主們很多承諾。招商工作完成以后，許多承諾并沒有兌現(xiàn)，當然引起業(yè)主們的不滿。
開發(fā)和管理好一個商業(yè)地產(chǎn)項目并非易事，特別重點在于經(jīng)營和管理的商業(yè)地產(chǎn)項目，管理者更應該加以重視。正是由于開發(fā)商重開發(fā)而輕管理的做法，造成該項目不斷走下坡路。有關(guān)專家強調(diào)，住宅開發(fā)的“上帝”是普通購房者，而購物中心的“上帝”是中小零售商以及業(yè)主和投資客。兩者是完全不同性質(zhì)的對象，在管理上應該采取完全不同的模式。可N購物廣場開發(fā)商一開始就沒有把他的“上帝”放在心上，造成開發(fā)商和管理者、經(jīng)營商和中小業(yè)主之間矛盾不斷，該項目難以為繼也就成為必然了。
要改變上述尷尬局面，只有管理者和零售商一條心。第一，改變傳統(tǒng)的地產(chǎn)運作模式，走到真正的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和管理軌道上來；第二，雙方抱著求同存異的心態(tài)，共同設法對建筑物業(yè)進行“硬件”上的局部改造，盡可能加以彌補和完善；第三，雙方共同委托一家專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運營團隊開展統(tǒng)一管理。譬如，請一些商鋪空關(guān)的業(yè)主交出一定年限的經(jīng)營支配權(quán)，由專業(yè)團隊對整個項目包括單個商鋪進行統(tǒng)一包裝、定位、招商、經(jīng)營、推廣和物業(yè)管理。如此，有可能使該購物廣場“柳暗花明又一村”。
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