研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
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| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
肯德基入駐商圈開店內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn) 西式餐飲選址要訣
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“民以食為天”。近年來，西式餐飲正在悄無聲息地滲透到國人的生活中，大有落地開花漸行漸盛之勢，這自然引得投資者垂涎三尺，紛紛投身其中。然而投資失敗者也不在少數(shù)，究其根源，選址不當(dāng)往往是禍?zhǔn)字�。因此，了解西式餐飲業(yè)選址規(guī)律是弄潮西餐領(lǐng)域的必修之課。
餐飲是個龐大的門類，其中包含著極為細(xì)致豐富的分支，各自的選址原則和標(biāo)準(zhǔn)不盡相同。而作為“舶來貨”的西式餐飲，也可以簡單地劃分為快餐、正餐和休閑餐三個大類。
西式正餐及休閑餐
西式正餐及休閑餐的選址要求與傳統(tǒng)的餐飲店區(qū)別不大，但也有幾個必須注意的地方，如必須地處商務(wù)氛圍非常濃厚的區(qū)域，周邊寫字樓、酒店多;面積要求大，至少在1000平方米以上等。讓我們從幾個不同類型區(qū)域的選址來看一下它的選擇。
商業(yè)區(qū)選址
在城市中選擇商場或商業(yè)大廈周邊開西式餐飲應(yīng)該是不錯的。因?yàn)檫@些地方購物人群廣泛，客源也相對豐富。雖然這些人群是以購物為主，但也有一部分人需要休閑和就餐。因?yàn)檫@些群體在就餐過程中不太注意菜品的價格高低，菜品基本都能接受，而最喜歡就餐環(huán)境衛(wèi)生、潔凈、舒適，喜歡菜的內(nèi)容新、奇、特，以及時髦的創(chuàng)新品種，并且有可選性。在用餐方法上要求簡單，時間上求一個“快”字。所以選擇在這樣的地區(qū)開西式餐館，應(yīng)以比薩、休閑餐和商務(wù)餐經(jīng)營為好。
辦公區(qū)選址
在辦公區(qū)的主要消費(fèi)群體是在區(qū)域內(nèi)上班的白領(lǐng)和來訪客戶，一般他們的經(jīng)濟(jì)實(shí)力豐厚，用餐消費(fèi)不太注意價格，但很關(guān)注菜品的質(zhì)量。在這種地區(qū)選址開西式餐館，應(yīng)著重選擇經(jīng)營牛排館、咖啡店和比薩店。
社區(qū)選址
首先要選擇周邊居民消費(fèi)力水平較高的社區(qū)，只有這樣才能保證經(jīng)營的持續(xù)性。其次，由于社區(qū)消費(fèi)的時間特性決定了只能以傳統(tǒng)的西式正餐為重點(diǎn)對象。但對于一些高檔的大型社區(qū)，也可以選擇一些休閑類的餐飲和咖啡店、酒吧。
選址案例之品諾意式餐廳
品諾意式餐廳主營西式餐飲，其主要客群定位是18-35歲之間的時尚人士及能夠接受新事物的人群。
品諾意式餐廳在選址上比較偏向于商業(yè)區(qū)和cbd區(qū)域。成熟商業(yè)區(qū)和大型cbd的商業(yè)氣氛很好，人流量也有保證，而周邊有居住區(qū)或大型公交樞紐的區(qū)域則更好，畢竟綜合性區(qū)域的可發(fā)展性更強(qiáng)。在選址時，對區(qū)域的評估比較多考慮所處的區(qū)域中人的數(shù)量、消費(fèi)能力以及他們的消費(fèi)習(xí)慣，而像一些臨街的，展示面比較好的一些位置，這也是常規(guī)考慮的因素。
對于店鋪的要求，品諾一般選擇一樓或二層的位置，并要有比較獨(dú)立的停車口;由于大多數(shù)的烹調(diào)是用電的，因此對燃?xì)鉀]有特殊要求，但電量基本需求至少200千瓦左右;同時因?yàn)椴蛷d用水有一定的供應(yīng)量，因此上水管要40毫米管徑，下水要150毫米管徑。
品諾意式餐廳對店鋪的要求是西餐廳最基礎(chǔ)的需要，對于傳統(tǒng)的中式餐飲也有很多的可借鑒之處，同時對于有志于投資餐飲行業(yè)的投資者來說，也是一個可以模仿的對象。
西式快餐
快餐業(yè)是一種工業(yè)化程度比較高的餐飲服務(wù)業(yè)態(tài)，其商品銷售流程與其他餐飲店有所不同，因此在選址要求上也有所差異。一般我們可以從以下幾個方面來判別商鋪是否合適。
立地選擇
西式快餐一般會選擇在客流稠密之處，如繁華的商業(yè)街、寫字樓聚集的商務(wù)區(qū)、交通樞紐以及消費(fèi)水平中高檔的社區(qū)。此外，在大型醫(yī)院及大中學(xué)校等周邊也是不錯的選擇。
立店障礙
西式快餐和其他餐飲一樣，需消防、環(huán)保、食品、衛(wèi)生、治安等行政管理部門會審，離污染源10米之內(nèi)不得立店，相鄰居民、企業(yè)或其他單位提出立店異議而無法排除，也會形成立店障礙。2002年起我國部分省市按《大氣污染防治法》規(guī)定：禁止在居住區(qū)或居住建筑內(nèi)立店，因此30米范圍內(nèi)有住宅樓的店面也無法開店。
建筑要求
西式快餐一般需要店鋪是框架結(jié)構(gòu)，層高不低于3.5米;同時由于設(shè)置中央廚房的需要，面積一般不能小于200平方米;相應(yīng)的電力配置不少于20千瓦/100平方米;有充足的自來水供應(yīng)及污水排放、生化處理裝置，有油煙氣排放通道，位置在地下室或一、二、三樓均可，但一般最好不要跨層分布。
租金及租期
大眾化西式快餐店可承受的租金在2-4元/平方米/天，如果周邊區(qū)域消費(fèi)力非常充裕的也可到8元/平方米/天;而一些檔次更高的消費(fèi)型西式快餐店的租金可以達(dá)到6-20元/平方米/天。由于西式快餐店的裝修費(fèi)用較高及客單價不高等因素，其租期一般來說不少于5年。
選址案例之肯德基
一般來說肯德基計(jì)劃進(jìn)入某個城市，就先通過有關(guān)部門或?qū)I(yè)調(diào)查公司收集這個地區(qū)的資料。有些資料是自己搜集的，有些資料需要花錢去買。把資料買齊了，就開始估量商圈。商圈估量采取的是記分的方法，例如，這個地區(qū)有一個大型商場，商場營業(yè)額在1000 萬元算一分，5000萬元算5分，有一條公交線路加多少分，有一條地鐵線路加多少分。這些分值標(biāo)準(zhǔn)是多年平均下來的一個較準(zhǔn)確經(jīng)驗(yàn)值。通過打分把商圈分成好幾大類，以上海為例，有市級商圈(南京路、徐家匯等)、次級商圈(打浦橋、中山公園等)、定點(diǎn)(目標(biāo))消費(fèi)型、還有社區(qū)型、旅游型等等。
其次，商圈的成熟度和穩(wěn)定度也非常重要。比如規(guī)劃說某條路要開，在什么地方設(shè)立地址，將來這里有可能成為成熟商圈，但肯德基一定要等到商圈成熟穩(wěn)定后才進(jìn)入，例如說這家店3年以后效益會多好，對現(xiàn)今沒有幫助，這3年難道要虧損?肯德基投入一家店要花費(fèi)好幾百萬元，當(dāng)然不會冒這種險，采取的是比較穩(wěn)健的原則，保證開一家成功一家。
在確定了商圈之后，還要選擇主要的聚客點(diǎn)在哪。例如：上海的淮海路是很成熟的商圈，但不可能淮海路上任何位置都是聚客點(diǎn)，肯定有最主要的聚集客人的位置�？系禄_店的原則是：努力爭取在最聚客的地方和其附近開店。古語說“一步差三市”。開店地址差一步就有可能差三成的買賣，這跟人流動線(人流活動的線路)有關(guān)，可能有人走到這，該拐彎，則這個地方就是客人到不了的地方，差不了幾步路，但生意差很多，這些在選址時都要考慮進(jìn)去。人流動線是怎么樣的，在這個區(qū)域里，人從地鐵出來后是往哪個方向走等等，這些都派人去掐表，去測量，有一套完整的數(shù)據(jù)之后才能據(jù)此確定地址。
在確定了店鋪的位置之后，就要開始考量店鋪的硬件水準(zhǔn)了。比如肯德基對店鋪面積的要求是至少350平方米，而面寬至少12米，樓板到梁底高度不得低于3米;此外，對樓板承重也有基本的要求：廚房區(qū)樓板負(fù)荷為450公斤/平方米，餐廳區(qū)活荷載為250公斤/平方米;冷庫、排油煙機(jī)、汽水機(jī)、制冰機(jī)的室外機(jī)全部放置樓頂，設(shè)備總重3噸，下設(shè)槽鋼可將設(shè)備均勻擺放，使樓頂均勻受力;店鋪還必須提供空調(diào)及200kw的用電量，并提供一條185銅芯電纜于配電室引至指定位置，kfc自設(shè)配電盤，并獨(dú)立安裝電表;冷暖空調(diào)應(yīng)保證使用時間自早8：00至晚11：00，其制冷量廚房應(yīng)不小于450卡/平方米/小時，用餐區(qū)應(yīng)不小于350卡/平方米/小時，餐廳溫度冬天應(yīng)不低于15度，夏天不高于25度，春秋季應(yīng)在20-25度之間，如kfc自設(shè)甲方提供室外機(jī)位置;提供25噸水/天，供水管徑為2.5/3.0英寸，水壓不小于2.5公斤/平方厘米，并具有相應(yīng)的用水指標(biāo);提供相應(yīng)的排水管線位置，排水管徑不小于6英寸;在餐廳附近區(qū)域應(yīng)提供適宜位置，供餐廳制作隔油池，該位置將不導(dǎo)致爭議或影響相鄰關(guān)系;提供與化糞池相連的管道至租賃區(qū)域;提供室外相應(yīng)的排放油煙管道位置，該位置將不導(dǎo)致爭議或相鄰關(guān)系，排煙管道的截面積為500毫米—700毫米;在門臉上方提供招牌安裝位置;提供臨時卸貨車位;提供兩條電話線路。
肯德基的選址要訣，其實(shí)對我們的個人投資者來說也有不少的借鑒意義。雖然我們不可能像他們一樣做那么多繁雜的測算，但其許多有益的思路還是值得我們學(xué)習(xí)的，能夠讓我們自己經(jīng)營商鋪選址時把握得更加準(zhǔn)確。
全球最大的餐飲集團(tuán)
百勝餐飲集團(tuán)
百勝餐飲集團(tuán)是全球餐廳網(wǎng)絡(luò)最大的餐飲集團(tuán)，在全球110多個國家和地區(qū)擁有超過35000家連鎖餐廳和100多萬名員工。其旗下包括肯德基、必勝客、必勝比薩站、a&w及l(fā)ong john silver's?穴ljs?雪五個世界著名餐飲品牌，分別在烹雞、比薩、墨西哥風(fēng)味食品及海鮮連鎖餐飲領(lǐng)域名列全球第一。2007年百勝全球營業(yè)額達(dá)100億美元，其中包括直營和加盟費(fèi)收入。
百勝餐飲集團(tuán)中國事業(yè)部隸屬于在美國紐約證券交易所掛牌上市的百勝全球餐飲集團(tuán)，是中國最大的餐飲集團(tuán)。百勝餐飲集團(tuán)中國事業(yè)部為百勝全球餐飲集團(tuán)中國總部，于1993年在上海成立，它為包括中國臺灣、泰國在內(nèi)所有獨(dú)資、合資和特許經(jīng)營的肯德基、必勝客、必勝宅急送、塔可鐘、東方既白餐廳提供營運(yùn)、開發(fā)、企劃、財(cái)務(wù)、人事、公關(guān)事務(wù)以及特許經(jīng)營等服務(wù)。
至2008年3月底，百勝餐飲集團(tuán)中國事業(yè)部已成功地在中國內(nèi)地開出了超過2100多家肯德基餐廳，超過350多家必勝客餐廳，60多家必勝宅急送餐廳，14家東方既白和3家必勝比薩站，員工人數(shù)超過16萬名。公司多年來一直被商務(wù)部評為中國餐飲百強(qiáng)企業(yè)第一名。2007年中國百勝的營業(yè)額為215億人民幣，是百勝全球餐飲集團(tuán)中增長最迅速的部分。
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