研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
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| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報(bào)告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報(bào)告
萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程
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第一代產(chǎn)品——單體店
從2002年長春萬達(dá)廣場開始，萬達(dá)吧自己開發(fā)的錢六個項(xiàng)目稱作單體店，這是萬達(dá)第一代購物廣場。這一代購物廣場的喝點(diǎn)是是地處核心商圈，想空中發(fā)展。一般是一個5萬平方米左右的單體樓。這一時期的萬達(dá)作品有長春萬達(dá)廣場、青島萬達(dá)廣場、南京萬達(dá)廣場、濟(jì)南萬達(dá)廣場、南昌萬達(dá)廣場、長沙萬達(dá)廣場。
第二代產(chǎn)品——組合店
在第一代的基礎(chǔ)上，萬達(dá)又推出了第二代購物中心，稱作組合店。其特點(diǎn)是地產(chǎn)核心商圈，由幾個單體樓組合成一個項(xiàng)目每個組合店有百貨、超市、電影城、美食廣場、數(shù)碼廣場等六到十種業(yè)態(tài)，面積在10萬平方米左右。這一時期萬達(dá)的代表項(xiàng)目有武漢萬達(dá)廣場、南寧萬達(dá)廣場、哈爾濱萬達(dá)廣場、沈陽萬達(dá)廣場、天津萬達(dá)廣場。
第三代產(chǎn)品——商業(yè)地產(chǎn).超市綜合體
2006年12月在一個月內(nèi)，萬達(dá)集團(tuán)分別在北京、上海、寧波三個城市接連開業(yè)大型商業(yè)廣場，總面積超過80萬平方米左右年租金達(dá)8億元，創(chuàng)造了中國商業(yè)地產(chǎn)的一個新記錄。這三個項(xiàng)目均為萬達(dá)廣場的第三代產(chǎn)品——“超市綜合體”。此后，成都萬達(dá)廣場、哈爾濱香坊萬達(dá)廣場、先西安萬達(dá)廣場又相繼開業(yè)，他們的成功運(yùn)作標(biāo)志著萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已不如成熟階段，亦使萬達(dá)集團(tuán)成為中國真正意義上的商業(yè)地產(chǎn)“航母”。
第三代產(chǎn)品——業(yè)態(tài)組合特點(diǎn)
商業(yè)的形態(tài)有多種分類、萬達(dá)根據(jù)招商的要求做了分類：一個是零售類，其中又分為綜合型（如超市和百貨）和專業(yè)型；另一個是非零售類，如娛樂、餐飲、休閑、健康業(yè)等。伴隨著集團(tuán)城市綜合體業(yè)務(wù)的發(fā)展，要把萬達(dá)廣場中零售和非零售的比列各控制在50%左右。這不僅僅是對萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，也符合歐美國購物中心的規(guī)律。目前，國際上認(rèn)可的比例是：零售業(yè)、娛樂業(yè)、餐飲業(yè)的比例4：3：3，即零售業(yè)40%，娛樂業(yè)30%，餐飲業(yè)30%這樣的比列才能形成一個比較成熟的購物中心。
第三代產(chǎn)品——業(yè)態(tài)規(guī)劃特點(diǎn)
萬達(dá)廣場在規(guī)劃的時候，針對不同類的業(yè)態(tài)使用功能、業(yè)態(tài)群、客群發(fā)生活動時間以及這些業(yè)態(tài)需要技術(shù)條件的不同而進(jìn)行搭配和設(shè)計(jì)。
業(yè)態(tài)要進(jìn)行組合，按功能類進(jìn)行搭配，從兩個方面簡單表述：
1平面搭配
平面是商業(yè)中心組合的基本模式，圍繞步行街形成不同業(yè)態(tài)的樓群，其目的除了依照總圖區(qū)位設(shè)計(jì)的要求，吧一些對實(shí)際路口和步行街動線有要求的樓群放在合適的位置之外，更重要的是整個商業(yè)中心的設(shè)計(jì)要通過業(yè)態(tài)搭配和城市動線節(jié)點(diǎn)結(jié)合在一起，形成流動充分的動線，同時形成公共空間。
2豎向搭配
在縱向搭配上，要考慮不同的業(yè)態(tài)組織在不同的樓棟里進(jìn)行縱向組合，比如家具、家飾、家紡和建材篡改事故搭配在一起，客流互補(bǔ)；比如娛樂、網(wǎng)吧、KTV、電玩城等業(yè)務(wù)運(yùn)營時間的交叉時段會非常長，客群有一個連續(xù)性，放在一起可以形成一個連續(xù)性的效益。吧這些業(yè)態(tài)組合在一個樓棟里面，如果搭配錯誤就難以對綜合體的商業(yè)做出貢獻(xiàn)。
第三代產(chǎn)品的“靈魂和紐帶”——步行街
按照萬達(dá)集團(tuán)目前對第三代城市綜合體的規(guī)劃和步行街的設(shè)計(jì)在城市綜合體中的作用，商業(yè)步行街可以稱作是萬達(dá)廣場的“靈魂和紐帶”。隨著生活水平的不斷提高絕大數(shù)消費(fèi)者的目標(biāo)消費(fèi)需求，已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)椤暗骄C合性購物中心進(jìn)行購物、餐飲、休閑”的一站式休閑體驗(yàn)消費(fèi)需求，特別是當(dāng)今社會人民休閑意識不斷增強(qiáng)，而無知條件又無法實(shí)現(xiàn)經(jīng)常性外出旅游的情況下，綜合性購物中心就成為人們休閑場所的最佳選擇。在第三代城市綜合體中，萬達(dá)集團(tuán)以全新理念打造的步行街，不但將各主力店相互連接，融為一體，更為消費(fèi)者提供了一個不受營業(yè)員注視的寬松的休閑空間，符合和滿足了消費(fèi)者的消費(fèi)需求。
步行街經(jīng)營業(yè)態(tài)是主力店經(jīng)營業(yè)態(tài)的必要補(bǔ)充和亮點(diǎn)為主力店消費(fèi)者提供延續(xù)消費(fèi)配套功能業(yè)態(tài)豐富了廣場的服務(wù)功能
步行街經(jīng)營業(yè)態(tài)的特色和差異化成為廣場的亮點(diǎn)是嘎巴分頁步行街是商業(yè)項(xiàng)目租金收入的重要組成部分，是物業(yè)價(jià)值的綜合體現(xiàn)
第三代產(chǎn)品——規(guī)劃特點(diǎn)
萬達(dá)廣場的規(guī)劃設(shè)計(jì)下一步怎樣發(fā)展，重中之重是優(yōu)化和創(chuàng)新 步行街，提升步行街。在其他方面，也有了眾多創(chuàng)新準(zhǔn)備和研究:
(一)標(biāo)準(zhǔn)化。規(guī)劃院主持的《萬達(dá)商業(yè)綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)準(zhǔn)則》總結(jié)了萬達(dá)做商業(yè)廣場規(guī)劃設(shè)計(jì)以來積累的通用性語言、標(biāo)準(zhǔn)化語言、新項(xiàng)目設(shè)計(jì)將按照這個標(biāo)準(zhǔn)化來實(shí)施并且不斷豐富。
（二）適應(yīng)化。在設(shè)計(jì)理念方面也會做一些探索，所謂適應(yīng)性著的是建筑物可變化、兼容性的意思，保留可持續(xù)發(fā)展的活力。
（三）性能化。主要指建筑物的性能。如機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)、建筑材料性能，尤其商業(yè)廣場要深入研究下去的節(jié)能減排等問題，這符合十七大的號召，為了社會利益也為萬達(dá)廣場建設(shè)的各階段投資和運(yùn)營成本控制，將來要注重商業(yè)建筑的性能化設(shè)計(jì)。
（四）動線化。萬達(dá)商業(yè)廣場雖然已經(jīng)很優(yōu)秀，但是不同的商業(yè)廣場模式不一樣。我們將來加強(qiáng)設(shè)計(jì)前期的深入研究，核心就是設(shè)計(jì)動線，反復(fù)設(shè)計(jì)動線，使得動線設(shè)計(jì)沒有盲點(diǎn)，沒有死角。萬達(dá)反復(fù)研究平面圖，思考東線設(shè)計(jì)需要的空間。
（五）主題化。這是購物中心發(fā)展提出來的要求。萬達(dá)的購物中心要有一些特點(diǎn)，可以用文化主題的形式來體現(xiàn)，比如讓每一個購物中心成為一個社會活動、個性化、人性化的體驗(yàn)場所。
（六）休閑化。在未來的商業(yè)廣場中更多減少零售業(yè)態(tài)，突出休閑的功能，滿足
人們在盛世年華更多需要的個性化、休閑化的需求所趨。
（七）綜合體化。更加深入的研究綜合體不同功能之間的搭配和呼應(yīng)關(guān)系、開口走向等對應(yīng)關(guān)系等方面的聯(lián)系，讓綜合體內(nèi)的各種功能和內(nèi)弄回想對話、互相促進(jìn)、互相補(bǔ)充而不是割裂。萬達(dá)的盛世綜合體是一個礦，要求價(jià)值最大化，他們在后期運(yùn)營中就該挖掘和產(chǎn)生出來更多的能量。
（八）城市化。從城市設(shè)計(jì)的角度來講，用開放的心態(tài)進(jìn)行綜合設(shè)計(jì)，從城市設(shè)計(jì)的心態(tài)出發(fā)，城市的就會變成我們的車站、我們的地鐵站、接到變成我們的廣場，反過來我們也就成為了城市的組成部分。萬達(dá)要在假設(shè)和諧城市方面，在規(guī)劃形式方面不拘一格，把綜合建設(shè)設(shè)計(jì)變成城市設(shè)計(jì)。
萬達(dá)擁有全國唯一的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)院、全國性的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)團(tuán)隊(duì)、全國唯一的連鎖商業(yè)管理公司，形成商業(yè)地產(chǎn)的完整產(chǎn)業(yè)鏈，形成企業(yè)的核心競爭優(yōu)勢。
萬達(dá)城市綜合體是企業(yè)效益和社會效益的高度統(tǒng)一，產(chǎn)生四大社會效益：
一、每個綜合體為社會新增近萬個就業(yè)崗位；
二、每個綜合體每年創(chuàng)造幾千萬元甚至超億元稅收；
三、城市綜合體是一站式消費(fèi)場所，全方位滿足群眾的消費(fèi)需求；
四、每個城市綜合體都創(chuàng)造一個超市新中心。
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