研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場(chǎng)營銷推廣
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| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場(chǎng)運(yùn)營管理
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| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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·招商銷售服務(wù)
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| ·市場(chǎng)可研報(bào)告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場(chǎng)定位分析 | ...... |
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研究報(bào)告
萬達(dá)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合案例分析
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1、北京萬達(dá)廣場(chǎng)處于北京CBD核心區(qū)域,項(xiàng)目區(qū)位得天獨(dú)厚,為典型的城市高端商務(wù)區(qū)域,該項(xiàng)目定位于城市中心商務(wù)型城市綜合體。
1)功能性選擇符合項(xiàng)目的區(qū)位特征,整體品牌優(yōu)勢(shì)突出,但各業(yè)態(tài)的規(guī)模效應(yīng)尚無法充分體現(xiàn)。北京萬達(dá)廣場(chǎng)的基礎(chǔ)功能以服務(wù)商務(wù)人士的商務(wù)活動(dòng)與商務(wù)消費(fèi)為主,基本業(yè)態(tài)涵蓋了5A級(jí)甲級(jí)寫字樓、公寓商務(wù)樓、六星級(jí)酒店、購物中心及相關(guān)商務(wù)配套。但從幾個(gè)核心業(yè)態(tài)各自的規(guī)模效應(yīng)來看,除了萬達(dá)索菲特六星級(jí)酒店和萬達(dá)院線有較強(qiáng)的影響力之外,其他的相關(guān)功能業(yè)態(tài)都還無法發(fā)揮應(yīng)有的作用。其中,萬達(dá)持有且可租賃的5A級(jí)甲級(jí)寫字樓僅為1.7萬平方米,而周邊同業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中金地為20萬平方米、華貿(mào)為30萬平方米。由于規(guī)模的限制,萬達(dá)廣場(chǎng)無法形成全球知名企業(yè)集團(tuán)聚集扎堆的效應(yīng),項(xiàng)目的長(zhǎng)期收益受到了極大的制約。
2)特定業(yè)態(tài)的定位有調(diào)整的必要,業(yè)態(tài)組合的合理性有提升的空間�，F(xiàn)有的業(yè)態(tài)組合不盡合理:沃爾瑪家庭日用品大賣場(chǎng)的定位,與項(xiàng)目整體高端商務(wù)服務(wù)的定位不匹配。沃爾瑪日常的營運(yùn)狀況也不符合該業(yè)態(tài)的運(yùn)營特點(diǎn):周一到周五的銷售狀況要好于周末,這與大賣場(chǎng)正常的銷售規(guī)律正好相反。由于項(xiàng)目區(qū)位的特征及購物中心本身規(guī)模的約束,萬達(dá)廣場(chǎng)零售部分專注于精品百貨或有一定規(guī)模的主題類時(shí)尚百貨可能會(huì)更符合項(xiàng)目的發(fā)展需要,現(xiàn)在的時(shí)尚流行類零售業(yè)態(tài)比例偏小。
從業(yè)態(tài)功能相關(guān)性及目標(biāo)客群一致性兩個(gè)方向來看,盡管神采飛揚(yáng)與萬達(dá)院線的組合布局可以實(shí)現(xiàn)一定程度上的客群共享,但如果將這兩個(gè)業(yè)態(tài)置于六星級(jí)酒店旁,業(yè)態(tài)相關(guān)性較弱,而沖突性表現(xiàn)更強(qiáng),這需要在前期的業(yè)態(tài)組合方面進(jìn)行更細(xì)致的思考和規(guī)劃。
2、上海萬達(dá)廣場(chǎng)的城市次(副)中心型商業(yè)中心的定位是非常成功的,其基本的功能性選擇及各主力業(yè)態(tài)的定位符合項(xiàng)目的整體特征。有流行時(shí)尚類百貨“巴黎春天”及時(shí)尚薈萃的商業(yè)步行街,也有上海極具人氣的“第一食品”、“寶大祥”、“上海書城”以及黃金珠寶,更有匯聚人氣的各類特色美食,有效滿足了廣場(chǎng)目標(biāo)客群一站式消費(fèi)的需要。但上海萬達(dá)廣場(chǎng)的業(yè)態(tài)組合在一些具體的細(xì)節(jié)方面仍然有較大的發(fā)展?jié)摿Α?
1)廣場(chǎng)的整體功能性選擇有調(diào)整的空間。從項(xiàng)目中各功能業(yè)態(tài)的配比及租金收益情況來看:步行街對(duì)廣場(chǎng)租金的貢獻(xiàn)遠(yuǎn)大于其面積占比,步行街用1/8左右的面積貢獻(xiàn)了近1/3的租金收益;相對(duì)其面積而言,主力店的租金貢獻(xiàn)較弱,其中,沃爾瑪和特力和樂的租金貢獻(xiàn)明顯偏低。從運(yùn)營的情況及租金收益來看,擴(kuò)大步行街、減少和控制部分主力業(yè)態(tài)的面積是接下來上海公司提升廣場(chǎng)整體收益的必然途徑。
2)主力業(yè)態(tài)的定位有調(diào)整的必要。從目前的經(jīng)營狀況及客流分布來看,“和樂樓”區(qū)域的人氣不足,嚴(yán)重影響了項(xiàng)目整體效果;沃爾瑪家庭日用品大賣場(chǎng)的角色與廣場(chǎng)流行時(shí)尚的整體定位差異較大。城市中心型購物中心即使存在超市這一業(yè)態(tài),也多以5000平方米以內(nèi)的精品類超市為主。從國內(nèi)比較成功的城市中心型購物中心業(yè)態(tài)組合來看,家具家居類賣場(chǎng)不符合城市中心型購物中心業(yè)態(tài)的基本特征,該業(yè)態(tài)即使存在,也只是一個(gè)補(bǔ)充,如上海正大廣場(chǎng)也有特力屋,面積只有3660平方米,而上海萬達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)特力和樂的面積達(dá)36600平方米。
3)業(yè)態(tài)的相關(guān)性組合布局有待進(jìn)一步提升。從業(yè)態(tài)間的功能互補(bǔ)性及目標(biāo)人群的一致性來看,在總體的組合上,進(jìn)一步提升流行時(shí)尚類零售業(yè)態(tài)的占比,增加餐飲類業(yè)態(tài)比重,壓縮家具家居類賣場(chǎng)及家庭日用品大賣場(chǎng)的面積,才能充分體現(xiàn)廣場(chǎng)時(shí)尚潮流的整體定位。
就廣場(chǎng)“娛樂樓”而言,位于二樓的國美電器不符合該樓的整體定位,阻斷了各樓層間客流的流動(dòng),建議將國美電器調(diào)整至“沃爾瑪樓”,同時(shí)在該區(qū)域引入與青少年相關(guān)的業(yè)態(tài),以更好配合一樓寶大祥和二樓上海書城的經(jīng)營,豐富廣場(chǎng)與家庭娛樂教育相關(guān)的業(yè)態(tài)。黃金珠寶城與沃爾瑪?shù)臉I(yè)態(tài)屬性及客流特征明顯不一致,建議將黃金珠寶城與步行街“頤高數(shù)碼”對(duì)調(diào),將電器、數(shù)碼電子、日用品這些與家庭消費(fèi)高度相關(guān)的業(yè)態(tài)歸集到一起,以在五角場(chǎng)區(qū)域形成較強(qiáng)的集群優(yōu)勢(shì)。步行街下沉式廣場(chǎng)接口區(qū)域及地鐵接入部分引入更具時(shí)尚氣息的國際品牌如ZARA、H&M,而現(xiàn)有的快餐品牌向國賓路方向適度后移,以實(shí)現(xiàn)這兩個(gè)區(qū)域業(yè)態(tài)的深度融合,進(jìn)一步強(qiáng)化五角場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)引領(lǐng)上海東北區(qū)流行風(fēng)尚的地位,促進(jìn)廣場(chǎng)收益的又一次飛躍。
3、寧波萬達(dá)廣場(chǎng)的郊區(qū)型城市綜合體符合項(xiàng)目的區(qū)位特征,但在規(guī)模的控制及主力業(yè)態(tài)的選擇方面需要進(jìn)一步探討。
1)項(xiàng)目的規(guī)模巨大,土地的價(jià)值沒有得到充分挖掘。項(xiàng)目三公里范圍內(nèi)不足20萬人,項(xiàng)目購物中心面積卻有22萬平方米,步行街長(zhǎng)達(dá)680米,規(guī)模過于龐大,部分區(qū)域難免存在填鋪充數(shù)的嫌疑,項(xiàng)目沉淀了大筆資金,土地價(jià)值未得到充分挖掘。
2)業(yè)態(tài)組合的功能性有待進(jìn)一步迅速調(diào)整。通常情況下,郊區(qū)型購物中心,主題性消費(fèi)更強(qiáng),餐飲及娛樂體驗(yàn)類的消費(fèi)業(yè)態(tài)相對(duì)更加豐富。雖然寧波萬達(dá)廣場(chǎng)中餐飲業(yè)態(tài)面積的占比已經(jīng)達(dá)到44%,但由于購物中心位于城市待開發(fā)的區(qū)域,其特色餐飲的比例仍然偏低,建議在1號(hào)和7號(hào)門之間引入更多的特色餐飲及其它功能性業(yè)態(tài)(如銀行)以拉動(dòng)該區(qū)域的人氣。廣場(chǎng)娛樂體驗(yàn)類業(yè)態(tài),尤其是適合少年兒童的相關(guān)業(yè)態(tài)偏少,建議在步行街二樓相對(duì)比較冷的區(qū)域增加此類業(yè)態(tài)的引進(jìn),將寧波萬達(dá)廣場(chǎng)打造成為寧波市集購物、休閑、娛樂、教育及體驗(yàn)為一體的家庭娛樂消費(fèi)中心。
4、哈爾濱香坊萬達(dá)廣場(chǎng)所處的區(qū)位特征及空間約束,要求其有與上海、寧波等第三代萬達(dá)廣場(chǎng)有不同的定位及業(yè)態(tài)組合。香坊萬達(dá)廣場(chǎng)處于哈爾濱新城區(qū)域,購物中心面積不到87000平方米,遠(yuǎn)小于其他三代萬達(dá)廣場(chǎng)的規(guī)模,其區(qū)域型購物中心的定位符合項(xiàng)目的實(shí)際。香坊萬達(dá)廣場(chǎng)最大的主力店是萬千百貨,萬千百貨與步行街如何實(shí)現(xiàn)整體的規(guī)模效應(yīng)、又形成業(yè)態(tài)錯(cuò)位互補(bǔ)是廣場(chǎng)興旺的關(guān)鍵。從未來的發(fā)展來看,主題精品百貨、時(shí)尚步行街的搭配能更好體現(xiàn)項(xiàng)目的整體定位及特色。
香坊萬達(dá)廣場(chǎng)的業(yè)態(tài)組合總體而言是比較合理的,但是在娛樂區(qū)域的業(yè)態(tài)組合上卻存在不足:一是二樓國美電器由于業(yè)態(tài)及營業(yè)時(shí)間上的制約,嚴(yán)重分割了娛樂樓三個(gè)主力業(yè)態(tài)間的動(dòng)線,娛樂業(yè)態(tài)間沒有形成互動(dòng),降低了整體功效的發(fā)揮;二是神采飛揚(yáng)在一樓不但在客流的帶動(dòng)上沒有發(fā)揮其應(yīng)有的作用,而且導(dǎo)致娛樂樓整體租金收益偏低。最好能將國美電器和神采飛揚(yáng)進(jìn)行區(qū)位互換,這樣不但可以實(shí)現(xiàn)娛樂樓客流的高度共享,也可以提升廣場(chǎng)的整體租金收益。
由于哈爾濱香坊萬達(dá)廣場(chǎng)處于哈爾濱商務(wù)及政府辦公較集中的區(qū)域,周圍很重要的消費(fèi)群體是政府公務(wù)員及公司白領(lǐng),主要的消費(fèi)人群年齡在25歲以上,這個(gè)年齡層次的消費(fèi)者對(duì)休閑娛樂業(yè)態(tài)的選擇更傾向于以家庭為單位的消費(fèi),因此有必要引進(jìn)更多家庭共同參與型娛樂消費(fèi)業(yè)態(tài)。
5、成都萬達(dá)廣場(chǎng)的定位與基本業(yè)態(tài)功能性選擇都是比較合理的,但在部分主力業(yè)態(tài)的選擇和業(yè)態(tài)布局方面有一些待商榷的地方。
1)成都萬達(dá)廣場(chǎng)選擇伊藤洋華堂無疑是整個(gè)廣場(chǎng)招商的點(diǎn)睛之筆,但雙百貨的經(jīng)營模式也給成都萬千百貨帶來了極大的壓力。成都萬千百貨的經(jīng)營業(yè)績(jī)又直接影響到成都萬達(dá)廣場(chǎng)整體經(jīng)營狀況的好壞。成都萬千百貨經(jīng)營能力與對(duì)當(dāng)?shù)仄放瀑Y源的掌控能力均遠(yuǎn)遠(yuǎn)遜于伊藤洋華堂,由于萬達(dá)廣場(chǎng)伊藤洋華堂定位于中端綜合類百貨,從自身的能力和錯(cuò)位經(jīng)營的角度來看,成都萬千百貨定位于主題性百貨可能更加符合實(shí)際。
2)神采飛揚(yáng)位于一號(hào)中庭一樓附近的布局打斷了步行街一樓的客流動(dòng)線,加上萬千百貨經(jīng)營的不景氣,導(dǎo)致一號(hào)中庭大部分區(qū)域生意相當(dāng)清淡。由于電玩的目標(biāo)消費(fèi)群體與步行街的主流客群并不一致,建議將神采飛揚(yáng)與步行街隔離,兩者間的通道部分恢復(fù)成商鋪,這樣不但不會(huì)影響電玩的客流和生意,更能夠順暢一樓一號(hào)中庭附近區(qū)域的客流動(dòng)線,提升該區(qū)域的人氣和活力。
3)鑒于成都萬達(dá)廣場(chǎng)步行街二樓大部分區(qū)域商家的經(jīng)營狀況都不盡理想,建議在靠近萬千的區(qū)域增加全國各地的特色餐飲及品牌折扣店的比例,適當(dāng)縮小二樓部分店鋪的面積,降低商家的經(jīng)營壓力。
4)由于不同商家的承租能力不同,成都萬達(dá)廣場(chǎng)必須時(shí)刻保持高度的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),有必要迅速評(píng)估各商家的經(jīng)營狀況及經(jīng)營能力,并對(duì)不符合廣場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展方向且經(jīng)營能力較差的品牌和商家進(jìn)行調(diào)整,以增強(qiáng)整個(gè)廣場(chǎng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
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