研究所簡介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場(chǎng)營銷推廣
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| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場(chǎng)運(yùn)營管理
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| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場(chǎng)可研報(bào)告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場(chǎng)定位分析 | ...... |
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研究報(bào)告
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的五種模式
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意思事先確定商業(yè)物業(yè)的使用者（租賃經(jīng)營者），一般是商業(yè)集團(tuán)公司或者連鎖經(jīng)營企業(yè)，由后者根據(jù)自己的需要提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，開發(fā)商則優(yōu)先滿足，然后開發(fā)商建設(shè)推廣，除租賃給商業(yè)主力店的部分外，其余物業(yè)對(duì)外銷售，銷售收入用于補(bǔ)充開發(fā)建設(shè)資金。
（2）資產(chǎn)改良與重定位模式
某些物業(yè)因周邊環(huán)境變化導(dǎo)致外觀形象和內(nèi)在環(huán)境不協(xié)調(diào)。例如，由于道路拓寬、周邊房屋拆遷和環(huán)境質(zhì)量改善，物業(yè)所在區(qū)域變成中心區(qū)，建筑成了城市形象標(biāo)志。若物業(yè)外觀仍保持原貌，不但政府要干預(yù)，而且物業(yè)價(jià)值也被嚴(yán)重低估。最佳解決措施是對(duì)物業(yè)進(jìn)行重定位和改造。例如，物業(yè)原是普通辦公樓，應(yīng)提高定位檔次，向中高端客戶靠攏，據(jù)此重新設(shè)計(jì)、改造，全面改善物業(yè)質(zhì)量，提高租金。這類物業(yè)被有些資產(chǎn)運(yùn)營商稱為價(jià)值被低估的物業(yè)，只要增少許投資，價(jià)值就能得到極大提升。
（3）資產(chǎn)功能重定位模式
功能重新定位是一新的功能用途替代原來的功能。新功能把物業(yè)潛在的價(jià)值發(fā)掘出來，原來的丑小鴨搖身一變成為白天鵝，價(jià)值倍增。
功能重新定位的主要原因是商業(yè)物業(yè)壽命周期長，在其生命周期內(nèi)，因環(huán)境變化、消費(fèi)時(shí)尚變遷、物業(yè)相鄰關(guān)系變化等原因，物業(yè)的原始功能也要隨之變化才能符合價(jià)值變化規(guī)律，不應(yīng)從一而終。例如，沿街商鋪?zhàn)畛豕δ苁琴u雜貨和日用品，當(dāng)馬路拓寬，對(duì)面建起高樓大廈，商鋪功能可能變成高級(jí)時(shí)裝店或者快餐店。因?yàn)檫@種改變能夠提高房屋的租金。目前，資產(chǎn)重新定位模式比較成功的例子有：
�。�1）上海新天地模式：把處在舊城中心的石窟門建筑（居住功能）改造成商業(yè)街（商業(yè)功能），物業(yè)價(jià)值得到極大提升。實(shí)踐中，住宅功能轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)或者辦公用途都能是價(jià)值提升。
（2）北京藏庫（Loft）模式。位于北京朝陽區(qū)工體北路4號(hào)院內(nèi)的藏庫酒吧原始工業(yè)用廠房倉庫，隨著周邊酒吧、娛樂業(yè)的發(fā)展，物業(yè)價(jià)值被重新發(fā)掘，被整修后用于商業(yè)用途，價(jià)值得到明顯提升。上海黃浦江兩岸的工業(yè)廠房、倉庫部分地被藝術(shù)家們租用，稍加整修成為藝術(shù)沙龍。
�。�3）歷史文化建筑所形成的資產(chǎn)。北京皇家遺址、山西的平遙遺址、曲阜的三孔遺址等知名的遺存物業(yè)，無不煥發(fā)出商業(yè)地產(chǎn)的魅力。歷史形成的物業(yè)只要適當(dāng)開發(fā)，重新定位，就能煥發(fā)出蓬勃的生命力。我們根據(jù)泛地產(chǎn)的概念提出泛商業(yè)地產(chǎn)的理念，任何類型的歷史遺留物業(yè)都有商業(yè)價(jià)值。很可惜的是，不少地方政府往往持歷史虛無主義的態(tài)度，認(rèn)為破破爛爛的房子沒有用，卻忘記他們是祖先的足跡和心血積累是可以盈利的物業(yè)。
�。�4）資產(chǎn)與商業(yè)資源戰(zhàn)略合作模式
有些商業(yè)物業(yè)或者因位置偏遠(yuǎn)、市場(chǎng)狹小、或者因?yàn)榈靥庺[市但市場(chǎng)嚴(yán)重飽和，競(jìng)爭激烈，導(dǎo)致物業(yè)價(jià)值降低或者無法實(shí)現(xiàn)，新開發(fā)物業(yè)或者衰落的商業(yè)物業(yè)尤其突出。為此，必須采取與大型商業(yè)物業(yè)、連鎖經(jīng)營企業(yè)戰(zhàn)略結(jié)盟，以這些企業(yè)為增長點(diǎn)，帶動(dòng)相關(guān)商業(yè)活動(dòng)的發(fā)育，形成商業(yè)氛圍，形成從冷導(dǎo)熱的轉(zhuǎn)變，把劣質(zhì)資產(chǎn)逐步轉(zhuǎn)變?yōu)閮?yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
隨著商業(yè)零售業(yè)大舉對(duì)外開放，國際零售巨頭搶灘一級(jí)城市，二級(jí)城市也成了攻擊的重點(diǎn)目標(biāo)，國內(nèi)商家不得不采取三十六計(jì)走為上的策略，紛紛到三級(jí)城市稱王稱霸，成為當(dāng)?shù)氐凝堫^企業(yè)，活躍了當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)。競(jìng)爭結(jié)果是，大城市、中小城市的閑置物業(yè)通過與商業(yè)經(jīng)營企業(yè)的聯(lián)合重新煥發(fā)生機(jī)。
（5）托管模式
托管就是委托管理，當(dāng)所有人不具備管理能力時(shí)就應(yīng)考慮托管。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營需要很高的技能和技巧，專業(yè)知識(shí)要求也很高。例如，酒店式公寓、星級(jí)酒店、高級(jí)寫字樓等物業(yè)的經(jīng)營管理必須有專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)支持。專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)不僅有專業(yè)技能，還有品牌資源、網(wǎng)絡(luò)資源和人力資源。委托他們管理能夠?qū)崿F(xiàn)資源的高效整合，最大限度地提高物業(yè)的使用率和銷售價(jià)格。實(shí)踐中，很多高檔物業(yè)之所以聘請(qǐng)知名公司作顧問，為招商、推廣出謀劃策，就是看中了這些公司的專業(yè)化和品牌、網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)。實(shí)踐證明，委托經(jīng)營管理是物業(yè)保值、增值的重要舉措。
托管類物業(yè)中最多的一類是酒店，國際和國內(nèi)知名的酒店管理集團(tuán)立足于品牌和資源輸出接手管理不太完善的酒店公司，在完善硬件設(shè)施的基礎(chǔ)上，輸入軟資源往往取得很好的成績。
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