研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報告
商業(yè)地產(chǎn)運營模式選擇
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目前世界各地對于商業(yè)地產(chǎn)并無一致的定義，中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒將“進行商業(yè)零售和其他實物當場交易或面對大眾有償服務的經(jīng)營場所稱為商業(yè)營業(yè)用房”，這個稱法是國內廣泛使用的商業(yè)地產(chǎn)概念。本文討論的商業(yè)地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑設施等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，其經(jīng)營模式、功能和用途區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。
一、商業(yè)地產(chǎn)主要運營模式
在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)完畢后，通常會采用以下三種模式進行運營：
第一,產(chǎn)權持有。這種模式對于開發(fā)商的招商及商業(yè)運營能力有一定的要求。區(qū)域略顯劣勢的項目，則更需要在業(yè)態(tài)定位與規(guī)劃布局上下足工夫。這種方式可以分為兩元和三元兩種格局。產(chǎn)權持有的二元格局，以開發(fā)商為“產(chǎn)權人+出租人+管理者”，經(jīng)營者為“承租人”形成。而產(chǎn)權持有的三元格局，以開發(fā)商為“產(chǎn)權人+出租人”，專業(yè)商業(yè)運營公司為“管理者”，經(jīng)營者為“承租人”形成。由于商業(yè)運營往往不是開發(fā)商的強項所在，因此采用三元格局的居多。
第二,租售并舉。這種模式在開發(fā)之前，先確定主力目標商家，并以其為龍頭，吸引中小商家的進駐，集群效應因此形成。由于通常會選擇行業(yè)大型品牌為主力目標商家，因此這種方式對于商業(yè)地產(chǎn)日后的長期穩(wěn)定的運營有著很強的保障意義和升值保證。該種方式目前方興未艾，有著一定的市場前景。
第三,產(chǎn)權出售。實際情況中，包括整體銷售和小單元出售兩種形式。由于這種模式對于開發(fā)商最大的好處在于能夠快速回籠資金，取得現(xiàn)金流，進行滾動開發(fā)。但同時開發(fā)商也喪失了獲取長期回報的機會。在此種方式中具體體現(xiàn)為四元格局，即開發(fā)商為“出售人”、小業(yè)主為“買受人”、商業(yè)管理公司為“管理人”、租賃戶為“經(jīng)營者/承租人”。但在小單元出售方式中，有時會省略商業(yè)管理公司的角色。這樣的缺省，往往使得該商業(yè)地產(chǎn)缺乏統(tǒng)一經(jīng)營管理，商業(yè)品質由此降低，經(jīng)營者風險而隨之增大。
二、適合模式的選擇
以上三種方式應結合商業(yè)地產(chǎn)和企業(yè)經(jīng)營的具體情況而選擇。
第一種“產(chǎn)權持有”模式，對于開發(fā)商的資金實力、商業(yè)運營與品牌，要求都很高。該模式是開發(fā)商自行招商管理，或者開發(fā)商委托專業(yè)商業(yè)運營公司招商管理。而整個商業(yè)能否形成規(guī)模效應，是日后能否為開發(fā)商帶來良好的現(xiàn)金流的前提保證。因此，這種模式中，開發(fā)商自身的品牌與能力其實占據(jù)了很大的權重。同時，由于商業(yè)地產(chǎn)的招商、運營到繁榮，乃至帶來持續(xù)良好的經(jīng)營收益，需要一個較為漫長的過程，這樣就需要開發(fā)商具備相當?shù)馁Y金實力。這種方式中，如果經(jīng)營過程中出現(xiàn)問題的話，往往對于經(jīng)營收益乃至物業(yè)自身升值都會產(chǎn)生強烈的負面作用。其實在市場中，經(jīng)�？梢钥吹揭恍╉椖砍霈F(xiàn)了以下的惡性循環(huán)，經(jīng)營不善、商家退鋪、租賃困難、物業(yè)經(jīng)營收益受損、物業(yè)自身價值下降。因此，只有資金實力雄厚，擁有優(yōu)秀經(jīng)營管理人才的大型房地產(chǎn)企業(yè)或投資企業(yè)才會采用此種模式。
這種模式最為典型的例子是上海的新天地模式。上海新天地由開發(fā)商建設，建成后將商業(yè)出租，并進行統(tǒng)一管理。這使得所有的商業(yè)能以一個統(tǒng)一的社會形象面對消費者，同時商家分別經(jīng)營各自的產(chǎn)品，充分展示獨特的品牌形象和經(jīng)營風格。這種模式是由專業(yè)公司招商，實現(xiàn)管理者與經(jīng)營者相分離，可提高管理水平。這種模式中優(yōu)秀的主題、專業(yè)店對于商業(yè)中心的成功運作非常關鍵。但是，很多著名品牌都要求較低的租金。應當看到，開發(fā)商的商業(yè)經(jīng)營回報有所下降，但在與商業(yè)相配套的住宅房地產(chǎn)的開發(fā)銷售方面，開發(fā)商仍然可獲取高額的利潤。
第二種“租售并舉”模式對開發(fā)商的資金實力要求仍然較高，而且往往要借助主力目標商家已經(jīng)具有的行業(yè)號召力，來提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)后的市場口碑與向心力，以保證商業(yè)項目日后的運營成功。不過由于主力目標商家屬于大面積租賃的類型，因此，在前幾年來自租賃的收益并不高，甚至遠低于市場行情。但由于商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)秀運營，物業(yè)自身升值可以對沖掉經(jīng)營上的收益不足。這種模式能夠迅速地確立商業(yè)地產(chǎn)項目的市場地位，提高人氣。通過開發(fā)商與品牌商家的訂單開發(fā)方式，雙方的優(yōu)勢得以充分互動，物業(yè)升值的速率將是非�？斓�。
這種模式最為典型的例子是大連萬達模式。這種運營模式是引入一家知名商業(yè)品牌公司的主力店。以較低的價格將大部分商鋪租給主力店，這種模式可帶來大量的人流和商機。然后開發(fā)商將底層好位置的商鋪出售給小業(yè)主，由于主力店的帶動，使得底層商業(yè)能以較高的價格售出，回收部分投資，小業(yè)主自主招商經(jīng)營。
第三種“產(chǎn)權出售”模式是通過整體或拆零銷售，達到迅速銷售、迅速回籠的目的。往往在預售階段就開始銷售，因此可以在最大程度上降低開發(fā)商的資金壓力，并形成快速開發(fā)——快速銷售——快速回籠——再次開發(fā)的循環(huán)。這種模式相對比較適合中小開發(fā)商。因為這些開發(fā)商往往對資金較敏感。這種模式可以實現(xiàn)的銷售價格一般是有限的，遠無法與成熟商業(yè)相比較。同時，商業(yè)運營的不確定性和商業(yè)管理公司誠信上的不確定性，對于投資者而言，使得選擇這種模式的業(yè)主都具有一定風險。
三、三種模式對比
產(chǎn)權持有 租售并舉 產(chǎn)權出售
運營方式 開發(fā)商持有物業(yè)，自行招租或將其整體出租給一家專業(yè)商業(yè)運營公司。 開發(fā)商將商業(yè)大部分出租給大型的主力店，將小部分出售給小業(yè)主，藉此在短期內實現(xiàn)項目盈利。 開發(fā)商通過整體或拆零迅速銷售商業(yè)單元、快速回籠資金。
優(yōu)勢 1、便于統(tǒng)一經(jīng)營定位和管理，較好地控制商業(yè)業(yè)態(tài)和檔次，降低經(jīng)營風險；
2、物業(yè)租金逐年遞增，利潤源泉穩(wěn)定；
3、可將物業(yè)抵押融資，等待增值。 1、業(yè)態(tài)可控，大租戶、小業(yè)主的結構使項目能維持較高的經(jīng)常性收益；
2、出售部分物業(yè)使回報期縮短。
3、主力店使物業(yè)增值快。 1、短期可有回報。
2、整體出售銷售周期較長，客戶少；
劣勢 1、專業(yè)商業(yè)運營公司談判實力強，有時開發(fā)商租金回報不及運營商經(jīng)營回報；
2、回報期長；
3、初期投入資金壓力大。 1、對主力店招商能力要求極高；
2、回報期長；
3、初期投入資金壓力大。 1、后期可能缺乏統(tǒng)一管理、規(guī)劃，小業(yè)主經(jīng)營風險高；
2、不享有地產(chǎn)增值的效益。
適用條件 1、開發(fā)商以商業(yè)地產(chǎn)為長期經(jīng)營的資產(chǎn)；
2、資金實力雄厚；
3、擁有優(yōu)秀經(jīng)營管理人才。 1、盈利周期短；
2、資金實力雄厚； 1、短期內要求回報；
2、資金實力不夠；
3、人才缺乏。
綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)運營模式應把握以下三個關鍵問題。第一個問題是，開發(fā)商或投資商首先要考慮自身是否具備經(jīng)濟實力。自身經(jīng)濟實力不足，其選擇的運營模式將難以駕馭。根據(jù)經(jīng)濟實力的大小，開發(fā)商或投資商決定是出售、出租，還是采用其他適合的運營模式。第二個問題是，開發(fā)商或投資商考慮自身是否具備運作商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)團隊和人才。如果這些專業(yè)團隊和人才缺乏經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的理念，只是簡單地套用住宅開發(fā)的習慣性思維，不僅不能盈利，反而會導致投資的失敗。第三個問題是，要調整好開發(fā)商、運營商、經(jīng)營者的利益分配關系。只有爭取“多贏”，才能使整個商業(yè)地產(chǎn)的價值鏈能長期運轉。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)項目在資金充足的前提下，在開發(fā)完畢后，出售該商業(yè)地產(chǎn)并不是最好的選擇。如果在開發(fā)完畢后，繼續(xù)持有商業(yè)地產(chǎn)，則開發(fā)商或投資者既可以坐享物業(yè)的經(jīng)營收益與升值，也同樣可以把項目進行資本運作。如果一定要出售商業(yè)地產(chǎn)，最好的出售時機也不應在預售階段，而應選擇在商業(yè)地產(chǎn)運營相對成熟之后，這樣才可以獲得更高的投資回報。
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