研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
怎么看待商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的培育期
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培育期的出現(xiàn)有其內(nèi)外因。俗語(yǔ)講“生人莫近”，即是說(shuō)對(duì)于陌生的、不熟悉的人，我們總會(huì)感到不安全，不自覺(jué)的心懷戒備；對(duì)于陌生的、不熟悉的地點(diǎn)和環(huán)境也是如此，要改變已經(jīng)熟悉的、認(rèn)同的消費(fèi)場(chǎng)所而選擇新的商業(yè)環(huán)境，甚至要改變消費(fèi)習(xí)慣，對(duì)消費(fèi)者而言，需要一個(gè)重新了解和重新接受的過(guò)程，這是阻礙一個(gè)新購(gòu)物中心迅速聚集到大量人流、取得理想營(yíng)業(yè)額的重要外因。
在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸成熟、商業(yè)業(yè)態(tài)日益豐富的今天，商業(yè)項(xiàng)目要想脫穎而出，具備廣泛的知名度往往會(huì)起到事半功倍的效果。知名度的擴(kuò)散會(huì)讓更多的人知曉并樂(lè)于到達(dá)，增加消費(fèi)機(jī)會(huì)。但知名度的建立并非一蹴而就，它需要一個(gè)過(guò)程。建立新項(xiàng)目的認(rèn)知度即是培育期存在的重要內(nèi)因之一。
培育期的出現(xiàn)還有主客觀方面的原因�？陀^上，任何事物的發(fā)展都是從幼稚走向成熟的過(guò)程，新商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)初期存在的不完善同樣難以完全避免，如部分空置商鋪、裝修產(chǎn)生不良?xì)馕�、設(shè)施設(shè)備未調(diào)試至理想狀態(tài)等，而這些不足在一段時(shí)間后一般就會(huì)獲得良好改善。
主觀上，運(yùn)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者需求的了解、消費(fèi)者心理的把握都需要一個(gè)時(shí)間過(guò)程，比如業(yè)態(tài)的設(shè)置是否能有效滿足需求，促銷活動(dòng)內(nèi)容是否被充分認(rèn)同，光色是否適宜，背景音樂(lè)是否能帶來(lái)喜悅心情等。只有經(jīng)過(guò)時(shí)間的打磨，彼此才能相互準(zhǔn)確地傳遞信息并反饋到調(diào)整方案中；檢驗(yàn)修正的效果、是否有必要進(jìn)行再次修正，仍然需要一個(gè)過(guò)程——在一些高端的、大型的商業(yè)項(xiàng)目中，這甚至是一個(gè)中長(zhǎng)期的過(guò)程。
正確認(rèn)知培育期存在的必然性，有助于我們找到縮短它存在的時(shí)間、并將由此帶來(lái)的負(fù)面影響降到最低的方法。
聚集人氣
聚集人氣對(duì)于一個(gè)新的商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是第一關(guān)鍵策略，這樣可至少在三個(gè)方面對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生幫助：
第一，增加客流量，促進(jìn)營(yíng)業(yè)額提升，穩(wěn)定商戶心理；
第二，形成眼球效應(yīng)，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，縮短社會(huì)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知時(shí)間；
第三，直觀展示發(fā)展商之運(yùn)營(yíng)能力及積極的姿態(tài)，提升租戶的信任度，為后續(xù)簽約、收租、管理工作做好鋪墊。
因此，在開(kāi)業(yè)初期應(yīng)加強(qiáng)人氣活動(dòng)的舉辦，必要時(shí)組成活推廣動(dòng)特別團(tuán)隊(duì)，根據(jù)具體情況，周期性地組織不同主題的系列活動(dòng)，使購(gòu)物中心逐步形成城市區(qū)域人氣中心，例如針對(duì)面向年輕家庭的購(gòu)物中心，聯(lián)動(dòng)商家共同主辦：電視臺(tái)合家歡現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)節(jié)目，時(shí)尚車展、時(shí)裝秀、情侶購(gòu)物大獎(jiǎng)賞，網(wǎng)友相親派對(duì)、美麗太太健康生活月、親子活動(dòng)、美食周等都可能會(huì)是好的活動(dòng)選擇。
穩(wěn)定租戶心態(tài)
因有租約在身，所以租戶在培養(yǎng)期的損失頗為明顯，心緒起伏亦可能相對(duì)較大。因此，穩(wěn)定租戶心態(tài)，以合作伙伴的身份幫助他們度過(guò)難關(guān)，不僅可以縮短培養(yǎng)期的時(shí)間，長(zhǎng)遠(yuǎn)看對(duì)投資商、運(yùn)營(yíng)商亦都大有裨益。
首先，了解租戶的需求并積極改善，以有效的管理和服務(wù)為他們的盈利創(chuàng)造條件。比如定期在媒體的大型宣傳造勢(shì)活動(dòng)，開(kāi)通免費(fèi)購(gòu)物班車，增加人流量刺激購(gòu)物消費(fèi)；設(shè)置專家顧問(wèn)，有針對(duì)性地接受租戶的反饋建議并提供運(yùn)營(yíng)指導(dǎo)等。
其次，加強(qiáng)與租戶的溝通，以專業(yè)的方式向其展示項(xiàng)目前景、開(kāi)發(fā)公司和運(yùn)營(yíng)商的實(shí)力等，并明確短期目標(biāo)，定期組織培訓(xùn)和經(jīng)驗(yàn)交流活動(dòng)，給予租戶更多信心。另外，必要時(shí)亦應(yīng)對(duì)部分重要租戶實(shí)行特別時(shí)期的優(yōu)惠策略，如減免租金、管理費(fèi)等，以促進(jìn)其在項(xiàng)目?jī)?nèi)繼續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，協(xié)助穩(wěn)定其它租戶。
建立良好的公共關(guān)系
聚集人氣、樹(shù)立良好的口碑，對(duì)新商業(yè)項(xiàng)目早期有特別重要的意義，因此對(duì)媒體的正面宣傳應(yīng)給予足夠重視。新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方與公共媒體應(yīng)建立良好的互動(dòng)關(guān)系，就項(xiàng)目情況進(jìn)行積極溝通，全力避免非正常的負(fù)面報(bào)道。
從以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，越是在中小城市，媒體的公信力越高，就愈要強(qiáng)調(diào)借助媒體來(lái)傳遞項(xiàng)目正面信息。但借助媒體進(jìn)行傳播時(shí)亦應(yīng)有一個(gè)度的把握，不宜采取過(guò)于夸張或概念化的用語(yǔ)，否則顧客懷著極高的預(yù)期心理到達(dá)項(xiàng)目后，有可能會(huì)感到較大的落差，反而對(duì)項(xiàng)目不利。
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