研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
購(gòu)物廣場(chǎng)租戶物業(yè)管理?xiàng)l款的約定
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因?yàn)椋琒HOPPING MALL的業(yè)主、租戶都認(rèn)識(shí)到，SHOPPING MALL運(yùn)營(yíng)管理成敗的關(guān)鍵，就是在于能否打造項(xiàng)目所在商業(yè)輻射區(qū)域范圍內(nèi)領(lǐng)先的購(gòu)物環(huán)境，而購(gòu)物環(huán)境的優(yōu)劣不僅取決于駐場(chǎng)租戶提供的服務(wù)品質(zhì)、同時(shí)也包括SHOPPING MALL業(yè)主方提供的整體物業(yè)狀況與服務(wù)支持。
因此，租戶對(duì)物業(yè)服務(wù)合同條款的深究，不僅直接關(guān)系到前期投入費(fèi)用、及后期經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所必需支出的固定經(jīng)營(yíng)成本（物業(yè)管理費(fèi)、能耗費(fèi)分?jǐn)偟龋�，更重要的是關(guān)系到租戶對(duì)SHOPPING MALL整體購(gòu)物環(huán)境狀況、及經(jīng)營(yíng)期間得到的業(yè)主物業(yè)服務(wù)支持程度的預(yù)期。同時(shí)，對(duì)于業(yè)主，也不僅只涉及到前期建設(shè)資金的投入、及后期聘用物業(yè)管理公司、專業(yè)公司所產(chǎn)生的運(yùn)營(yíng)成本，更重要的涉及到SHOPPING MALL能否對(duì)優(yōu)質(zhì)租戶具有足夠的吸引力。
嚴(yán)格意義上，SHOPPING MALL選擇租戶的過(guò)程，同時(shí)也是租戶特別是主力店租戶選擇SHOPPING MALL的過(guò)程。從租戶角度，肯定希望業(yè)主提供的物業(yè)服務(wù)，包括的工作項(xiàng)越多、標(biāo)準(zhǔn)越高越好，其中以零售業(yè)、餐飲業(yè)為代表的主力店租戶，其自身經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，用于安保、保潔、設(shè)備設(shè)施維修維護(hù)的費(fèi)用都十分龐大，對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用更是斤斤計(jì)較。但作為業(yè)主，經(jīng)營(yíng)SHOPPING MALL從根本上為了逐利，作好物業(yè)服務(wù)，營(yíng)造優(yōu)質(zhì)購(gòu)物環(huán)境，都是為了實(shí)現(xiàn)更高的出租率、租金水平、及租金收繳率，不可能只為提升租戶的滿意度，就無(wú)限制地提供服務(wù)。租賃合同中有關(guān)物業(yè)服務(wù)條款的談判過(guò)程，就是業(yè)主、與承租戶博弈的過(guò)程。
SHOPPING MALL業(yè)主在與租戶進(jìn)行物業(yè)服務(wù)條款談判過(guò)程中，要圍繞著“SHOPPING MALL內(nèi)所有物業(yè)管理、或服務(wù)行為都應(yīng)最終滿足業(yè)主資產(chǎn)保護(hù)與增值、經(jīng)營(yíng)行為（主要指：租賃行為）順利開(kāi)展”的最根本目的，按照如下原則進(jìn)行：
首先，應(yīng)該承擔(dān)業(yè)主作為MALL主導(dǎo)者的責(zé)任（即通常提倡的“大業(yè)主、小租戶”的SHOPPING MALL管理原則），通過(guò)以物業(yè)服務(wù)為代表的SHOPPING MALL運(yùn)營(yíng)期各種管理手段，對(duì)項(xiàng)目整體購(gòu)物環(huán)境、特別是公共環(huán)境進(jìn)行有效地管理控制。
再次，始終保持成本意識(shí)，對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，不是簡(jiǎn)單地一刀切，對(duì)租戶要求進(jìn)行合理區(qū)分，提供不同層次服務(wù)，對(duì)租戶運(yùn)營(yíng)管理充分了解，與租戶合理溝通，清晰了解租戶經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需要的物業(yè)服務(wù)，提供有針對(duì)性的支持，保持租戶經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的順利開(kāi)展。
其中，主力店租戶多屬于餐飲、百貨等勞動(dòng)密集型行業(yè)，業(yè)主對(duì)提供的物業(yè)服務(wù)應(yīng)側(cè)重于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的硬件、軟件支持，而不是租戶自有員工工作量的代替。
租賃開(kāi)間式商鋪、特色經(jīng)營(yíng)的中小租戶，自身人力資源薄弱，業(yè)主的物業(yè)服務(wù)應(yīng)以全面為主，使租戶可以將全部精力，完全投入到經(jīng)營(yíng)中。
對(duì)于部分租戶的特殊要求，提倡引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)，主要通過(guò)設(shè)施設(shè)備的改進(jìn)，以物業(yè)交付條件的硬件形式實(shí)現(xiàn)，盡量避免使用后期物業(yè)服務(wù)的軟性承諾。
運(yùn)用長(zhǎng)效成本管理概念，在通常租戶租賃經(jīng)營(yíng)期都短于業(yè)主產(chǎn)權(quán)持有期的情況下，應(yīng)該堅(jiān)持自已管理重要設(shè)施設(shè)備的工程管理模式。，一般不采取租戶代管方式。
對(duì)于物業(yè)服務(wù)條款的約定中有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)、水電、空調(diào)管理等費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn)，要作到明確、主動(dòng)，避免受制于租戶。
SHOPPING MALL整體運(yùn)營(yíng)、及租戶經(jīng)營(yíng)活動(dòng)組織，受單體、組群等MALL不同建筑形態(tài)影響很大，業(yè)主在考慮物業(yè)服務(wù)支持條款時(shí)，要充分考慮建筑形態(tài)因素的影響。
結(jié)合上述原則，就SHOPPING MALL業(yè)主為租戶提供的的安全、保潔、工程等方面物業(yè)服務(wù)中，容易產(chǎn)生爭(zhēng)議的條款，具體分析如下：
首先，安全管理?xiàng)l款中，主要爭(zhēng)議多集中在“租戶資產(chǎn)保護(hù)、營(yíng)業(yè)糾紛處理協(xié)助、通道管理、及消防安全管理”等四方面，在談判過(guò)程中，應(yīng)該按“業(yè)主主外、租戶自理內(nèi)部”原則，合理分解職責(zé)。
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