研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
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| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報(bào)告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報(bào)告
XX商貿(mào)城營銷策劃案（市場篇）
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項(xiàng)目實(shí)施之前，需對(duì)整個(gè)市場環(huán)境進(jìn)行深入的調(diào)查分析，準(zhǔn)確掌握市場信息，把握市場環(huán)境的變化。因此，我們組織了一支專業(yè)的市場調(diào)查小組對(duì)項(xiàng)目的市場環(huán)境進(jìn)行了細(xì)致的調(diào)查研究。
一、項(xiàng)目營銷環(huán)境調(diào)查分析
1、XX城區(qū)環(huán)境
A、XX簡介
全鎮(zhèn)占地總面積381平方公里，人口6.8萬人，其中城區(qū)人口1.8萬人。總面積為362平方公里，其中城區(qū)面積6.5平方公里。全國153個(gè)重點(diǎn)示范鎮(zhèn)及全區(qū)20個(gè)重點(diǎn)小鎮(zhèn)之一；具有良好的投資環(huán)境。
B、交通發(fā)達(dá)、運(yùn)輸便利
東接鹿寨，相距17公里；西接L，相距25公里；處柳江、桂柳高速公路、國道322線、209線、湘桂鐵路交匯處，是西南省區(qū)通往廣東、湖南的重要通道，來往客運(yùn)非常繁忙；水路有柳江航道、LQ江航道，上可通湘桂中原，下可通柳邕梧粵，區(qū)位優(yōu)勢獨(dú)特。這些都為XX商業(yè)的發(fā)展提供了得天獨(dú)厚的地理環(huán)境。
2、政策環(huán)境
B、加大基礎(chǔ)建設(shè)，吸引外資
鎮(zhèn)政府加強(qiáng)XX的基礎(chǔ)建設(shè)，擴(kuò)大城區(qū)的建設(shè)力度，多
方引進(jìn)外來資金的投入并給予多方優(yōu)惠政策，如按五折優(yōu)惠價(jià)收取土地征用費(fèi)或租用費(fèi)，在用水、用電方面給予優(yōu)先安排，幫助代辦有關(guān)證、照手續(xù)等。一系列的優(yōu)惠政策，給XX投資環(huán)境的改善提供有力的支持與幫助，為XX房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的機(jī)會(huì)。
C、長遠(yuǎn)規(guī)劃
1997年起，鎮(zhèn)政府對(duì)全鎮(zhèn)實(shí)行至2015年的長遠(yuǎn)規(guī)劃，
2004年再次調(diào)整規(guī)劃，加大鎮(zhèn)區(qū)功能完善性，擬2005年前
引資在碼頭處建設(shè)一座AA公園。規(guī)劃為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提
供了更多的機(jī)會(huì)，XX房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景樂觀。
3、流通環(huán)境
D、 陸地交通繁忙
XX做為一個(gè)交通樞紐，來往的車輛非常頻繁，每一時(shí)
間段車輛通過的頻率都較高。進(jìn)入鎮(zhèn)區(qū)的道路周邊基本上都是車輛維修的鋪面，約估有十家以上，可見陸地交通的繁忙及過往車輛之多。
項(xiàng)目位于鎮(zhèn)中心十字路口旁，各來往車輛絡(luò)繹不絕，均從此經(jīng)過，保證了區(qū)域內(nèi)巨大的車流量，為項(xiàng)目營造旺盛的環(huán)境氛圍。
E、 水路交通發(fā)達(dá)
XX鎮(zhèn)的水路交通也不落后于陸地交通，水運(yùn)方便，LR西面的柳江河有兩個(gè)碼頭，LQ江建有1個(gè)碼頭，年吞吐量15萬噸。LQ江上的水運(yùn)很頻繁，可以看見大小船只經(jīng)常在江上穿行。水運(yùn)以貨物運(yùn)輸為主，到了趕集的日子，客運(yùn)船只逐漸增加，多數(shù)是來自倒江等地的下游民眾。
項(xiàng)目靠近LQ江碼頭，趕集日許多民眾通過此碼頭上到鎮(zhèn)上，這為項(xiàng)目開拓了更大的市場。
F、集日人流量增加
XX集市人流量比平日盡多出一倍，人山人海，非常熱
鬧，趕集的民眾紛紛來到鎮(zhèn)上買賣，買賣品種眾多，以農(nóng)副產(chǎn)品居多。集日以三天為一個(gè)周期，在這一時(shí)期成交額也達(dá)到最高。集日的人流量給項(xiàng)目增添了大量的人氣。
4、企業(yè)環(huán)境
G、企業(yè)狀況
全鎮(zhèn)企業(yè)有紅磚、運(yùn)輸、建筑、金屬制品、冶煉、包裝、合金、鋅品、食品、機(jī)車修理、塑料等170多家企業(yè)，個(gè)體戶達(dá)2800多戶，其中千萬元企業(yè)14個(gè)，500萬元企業(yè)21個(gè)。工業(yè)園區(qū)內(nèi)有34家民營化工、冶煉類企業(yè)；造紙廠星羅棋布，大大小小總共有8家左右，其中以林業(yè)造紙廠最大及最具規(guī)模，是廣西級(jí)的造紙企業(yè)。整個(gè)鎮(zhèn)以工業(yè)較為發(fā)達(dá)且發(fā)展速度較快。
H、大型企業(yè)入駐
與YY工業(yè)園區(qū)對(duì)接后，XX鎮(zhèn)將在LQ江對(duì)岸再建一
個(gè)工業(yè)區(qū)，現(xiàn)已有睡寶床墊廠進(jìn)駐，并開始建設(shè)廠房，將于明年年底投入上線。緊隨著有汽配廠、錫制廠等較為大型、規(guī)�；钠髽I(yè)來到XX投資建廠，其中多為L、鹿寨的投資商。大型企業(yè)的入駐必然帶動(dòng)XX經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高居民收入，從而刺激消費(fèi)。
二、收入與消費(fèi)的調(diào)查
1、人均年收入情況
A、 XX行政管理范圍內(nèi)的鄉(xiāng)、村、屯等人均年收入為2650元左右，而城區(qū)內(nèi)的人均年收入為10000元左右。
B、鎮(zhèn)政府收益的主要來源90%來至鎮(zhèn)工業(yè)的收入，剩余10%主要是運(yùn)輸業(yè)及農(nóng)業(yè)。
可以看出 ，XX城區(qū)的人均年收入相對(duì)還是比較可觀的，并且XX鎮(zhèn)的工業(yè)帶動(dòng)著整個(gè)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，隨著鎮(zhèn)工業(yè)的不斷完善和改進(jìn)，鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)必定再上一個(gè)臺(tái)階，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)收入的增加，XX人均收入可望提高，但是可以預(yù)見，居民收入增加同時(shí)儲(chǔ)蓄也在不斷的增加。
2、企業(yè)職工收入情況
A、現(xiàn)有的工業(yè)園區(qū)內(nèi)民營企業(yè)的人均月收入水平都在600元～1000元左右，園內(nèi)工人以周邊的居民為主，約估1000人左右。
B、林業(yè)造紙廠人均月收入在1000元左右，而鎮(zhèn)上制糖廠正在企業(yè)改制過程中，效益稍差先，但人均月收入也在600～800元左右。
隨著近年工業(yè)園區(qū)擴(kuò)建，做為L的衛(wèi)星城，與L工業(yè)相接軌，連接YY工業(yè)園，引進(jìn)大型企業(yè)的入駐，帶動(dòng)工業(yè)以及其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，人均收入將再上一個(gè)臺(tái)階。
3、消費(fèi)情況
A、容消費(fèi)水平與L消費(fèi)水平相持平，生活用品及市場肉、菜類價(jià)格與L同類物品在一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)線上。
B、旅館住宿業(yè)不發(fā)達(dá)，客源不足，普通的旅館收費(fèi)5元～15元/天，鎮(zhèn)重點(diǎn)保護(hù)單位喜來登賓館最低消費(fèi)80元/天。
XX鎮(zhèn)除住宿較為便宜外，其他消費(fèi)稍高，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，收入的提高將會(huì)帶動(dòng)消費(fèi)水平的提高，但人們的消費(fèi)意識(shí)也逐漸轉(zhuǎn)變，因此，消費(fèi)不會(huì)趨于盲目，而是較為保守。
三、XX鎮(zhèn)住宅開發(fā)總量調(diào)查分析
1、現(xiàn)有住宅狀況調(diào)查
A、 老城區(qū)
老城區(qū)多數(shù)是外來租住人員，連周邊人數(shù)共有1000多人，居住以平房、土胚房為主，環(huán)境、衛(wèi)生較差。
B、 新城區(qū)
a. 1996開始，整個(gè)鎮(zhèn)的文化政治中心整體搬遷到新城
區(qū)內(nèi)，在政府搬遷的同時(shí)，原有居民跟隨一起搬入新城區(qū)，并且在新城區(qū)內(nèi)買地自建私人磚房，其中，磚房三層結(jié)構(gòu)占50%，四層結(jié)構(gòu)占30%，二層結(jié)構(gòu)占20%。
b. 在較為熱鬧的街區(qū)及主干道，居民買地建房后一樓主要做為商鋪用，或自己居住及出租，面積50㎡～80㎡不等，租金500元左右。
c. 據(jù)調(diào)查，新城區(qū)內(nèi)除了原有居民外，還有周邊鄉(xiāng)村甚至L、鹿寨的外來人員買地建房，部分買地主要為炒地賺差價(jià)。
2、現(xiàn)行開發(fā)的商住小區(qū)調(diào)查分析
A、BB商住小區(qū)
BB商住小區(qū)規(guī)劃平面圖：
B、XX綜合性廣場
由鹿寨縣開發(fā)商投資建設(shè)，項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)行過開工奠基儀
式，但整個(gè)項(xiàng)目在規(guī)劃過程中，具體細(xì)節(jié)方案還沒有出臺(tái)。
從XX鎮(zhèn)住宅開發(fā)總量的調(diào)查來看，住宅開發(fā)量并不多，除老城區(qū)、新城區(qū)外，只有現(xiàn)行開發(fā)的BB商住小區(qū)。住宅狀況也并不理想，老城區(qū)環(huán)境、衛(wèi)生都較惡劣，隨著文化政治中心的轉(zhuǎn)移，居住人口集中在新城區(qū)內(nèi)，造成新城區(qū)人口密集。同時(shí)，隨著一些大型企業(yè)的入駐，住宅開發(fā)總量必將增加。
四、XX貿(mào)易市場調(diào)查分析
1、XX農(nóng)貿(mào)市場
A、市場地處于兩主干道之間，占地8、9畝，是最熱鬧及貨物最為齊全的集散地，其中包括肉類行、成衣行、雜貨行、飲食行、布匹行、五金、門面等等，鎮(zhèn)工商局直接管理。
B、 市場內(nèi)20㎡左右的鋪面總共有90間，租金約估350～400元/月，有30間左右是一、二樓一起出租的，租金約估為500～530元/月，攤位一共有220個(gè)，肉類攤位的租金最貴，約要1萬～2萬元/年，以競標(biāo)形式獲取租用攤位的優(yōu)先權(quán)，其它的固定攤位費(fèi)在20元～50元/月左右，散攤要求收取市場管理費(fèi)用，約估0.5元/天。
雒貿(mào)苑市場
A、市場處于新城區(qū)的住宅密集地方，周邊全是居民住
宅，這一點(diǎn)也制約了市場的交通，一些大型貨車、農(nóng)用車無法進(jìn)入市場內(nèi)，限制了市場的發(fā)展，在鎮(zhèn)政府加力要求下，凡進(jìn)入XX趕集銷售家禽、谷物米類的生意人全部進(jìn)入雒貿(mào)苑市場內(nèi)經(jīng)營。
B、雒貿(mào)苑市場每個(gè)攤位收2元/天的市場管理費(fèi)用，而市場
內(nèi)原有的14個(gè)水泥固定攤位主要用于飲食料，每月約130元的管理及租金費(fèi)用，晚上以夜宵經(jīng)營為主。
C、非趕集日市場內(nèi)非常冷清，在白天基本沒有人在市場內(nèi)經(jīng)營。
3、馬路市場
沿馬路一路擺攤，主要以水果、農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)為主，每個(gè)攤位收1.5元～3元的占路費(fèi)及管理費(fèi)。馬路市場影響了整個(gè)鎮(zhèn)的形象以及衛(wèi)生環(huán)境，鎮(zhèn)政府針對(duì)這個(gè)問題對(duì)馬路市場做出了一定的規(guī)劃，將再建設(shè)一個(gè)市場來解決這一問題，在地址上要求交通便利，宜于車輛的進(jìn)出。
通過對(duì)XX貿(mào)易市場的調(diào)查可以看出，XX貿(mào)易市場還不完善，除XX農(nóng)貿(mào)市場外，缺少較具規(guī)模的農(nóng)貿(mào)市場。雒貿(mào)苑市場除集日外基本上無人在市場內(nèi)經(jīng)營，非常冷清，馬路市場則是大大影響了鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌。光是XX農(nóng)貿(mào)市場并不能滿足廣大消費(fèi)者的消費(fèi)需求，并且市場的不規(guī)范性很大程度上阻礙了貿(mào)易的發(fā)展，因此，項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)一個(gè)最具規(guī)模的大型農(nóng)貿(mào)市場正恰恰填補(bǔ)了這一空缺。
五、調(diào)查結(jié)論
1、政府加快經(jīng)濟(jì)發(fā)建設(shè)步伐，鼓勵(lì)投資，房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮蟆?BR> A、XX鎮(zhèn)正在一個(gè)起步的階段，百廢待興，鎮(zhèn)內(nèi)如文化小公園、影劇院等政府性的便民設(shè)施都基本沒有，很多東西都只是在規(guī)劃當(dāng)中，但XX的發(fā)展實(shí)力是我們看得見的，這與政府的大力支持是分不開的，給投資者一個(gè)廣闊的發(fā)展空間。
B、XX鎮(zhèn)黨委、政府把XX集鎮(zhèn)建設(shè)視為振興XX的新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。為加快經(jīng)濟(jì)建設(shè)步伐，在短短的幾年時(shí)間，開發(fā)了五期房地產(chǎn)共400畝，所有的街道全部硬化、綠化，供水、供電、排污等配套設(shè)施俱全，建成XX農(nóng)貿(mào)市場、雒貿(mào)苑市場。還給予投資商一定的優(yōu)惠政策鼓勵(lì)投資，這在一定程度上，大大促進(jìn)了XX房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
C、在政府的大力支持與幫助下，XX經(jīng)濟(jì)得以快速的發(fā)展，眾多投資商均看好這難得的發(fā)展機(jī)會(huì)，紛紛來到XX投資。來自L、鹿寨的不少投資商把眼光放在了地皮買賣和農(nóng)貿(mào)買賣上，通過炒地皮和進(jìn)行農(nóng)貿(mào)交易賺錢，而部分XX當(dāng)?shù)鼐用褚蚕Ｍㄟ^商貿(mào)買賣致富。因此，項(xiàng)目發(fā)展的潛力是非常巨大的。
D、XX工業(yè)園與YY開發(fā)新區(qū)相接壤，L啤酒廠、L鋅品廠等多家大中型工廠均已或即將舉廠搬遷至XX鎮(zhèn)，YY工業(yè)園區(qū)與市政府新規(guī)劃所帶來的巨大人流、資金已陸續(xù)進(jìn)入XX，給XX房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)帶來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。
2、項(xiàng)目具有地段優(yōu)勢
項(xiàng)目所處地段車流量巨大，由高速公路進(jìn)入鎮(zhèn)上的必經(jīng)此路，并且項(xiàng)目定在LQ江大橋旁，靠近碼頭，碼頭是XX連接下游民眾的重要脈絡(luò)，也是XX經(jīng)濟(jì)對(duì)外交流的渠道，因此給項(xiàng)目中規(guī)劃的市場地理上的優(yōu)勢。XX的第二個(gè)工業(yè)區(qū)正好在LQ江對(duì)面，看得見一定市場的存在。
3、XX缺少一個(gè)具有規(guī)模的商貿(mào)中心
XX鎮(zhèn)規(guī)劃在LQ江對(duì)岸即項(xiàng)目所在處對(duì)面再建一個(gè)工業(yè)區(qū)，新工業(yè)區(qū)的
建立必定帶來眾多企業(yè)的入駐，同時(shí)其他大型企業(yè)紛紛落戶XX，隨工廠搬遷的企業(yè)職工也將在XX居住。新增的大量人流安置XX的同時(shí)，更需要一個(gè)成規(guī)模的商貿(mào)中心來滿足人們的各種需求，而XX正缺少一個(gè)這樣的商貿(mào)中心。
4、消費(fèi)群體增加
鎮(zhèn)政府鼓勵(lì)投資，許多外來投資商把握這一機(jī)遇都來到XX進(jìn)行投資，同
時(shí)，多家企業(yè)紛紛落戶XX開廠創(chuàng)業(yè)，加上YY工業(yè)區(qū)的快速建設(shè)，XX工業(yè)
園與YY工業(yè)區(qū)的對(duì)接，這些都將帶來一股強(qiáng)大的房地產(chǎn)消費(fèi)群體。
5、消費(fèi)能力有限
XX經(jīng)濟(jì)建設(shè)穩(wěn)步向前，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展居民的收入會(huì)有所提高，但是，人們的消費(fèi)能力還是有限的。XX人們的收入水平相對(duì)L要低許多，但消費(fèi)水平卻與L的持平，日常消費(fèi)都稍高。一塊80㎡的宅基地大概需8萬～9萬元左右，對(duì)于收入有限的XX鎮(zhèn)人們來說，8、9萬無疑是一種沉重的經(jīng)濟(jì)
負(fù)擔(dān)。
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