研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
解析商業(yè)地產(chǎn)概念密碼 （上）
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然而，對(duì)這些商業(yè)地產(chǎn)新概念，所有人的認(rèn)知程度并不同，不少人稀里糊涂地成了概念地產(chǎn)的跟風(fēng)族。
反過來，概念地產(chǎn)跟風(fēng)族的非理性投資，又使一些本來就對(duì)商業(yè)地產(chǎn)半知半覺的開發(fā)商熱情倍增。開發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)新概念的圖騰式膜拜，已使我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)遭遇前所未有的困境，已引發(fā)國(guó)家有關(guān)部門針對(duì)城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)出臺(tái)一系列針對(duì) 性政策。
不妨讓我們共同來認(rèn)識(shí)一下商業(yè)地產(chǎn)新概念。
概念先行
真正讓商業(yè)地產(chǎn)處處揚(yáng)名的，是一個(gè)至今說起來仍叱咤風(fēng)云的新概念：Shopping Mall，中文譯名叫“摩爾銷品茂”�，F(xiàn)在還用得著解釋什么是Shopping Mall了嗎？差不多只有賣雞蛋賣小菜的生意人不知道了。
概念先行，Shopping Mall概念讓一代中國(guó)人重新認(rèn)識(shí)商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)、營(yíng)銷策劃、招商銷售、經(jīng)營(yíng)管理均需要有一整套的規(guī)劃與決策支持。
概念先行，Shopping Mall概念也讓相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為：如果住宅不好做，你就做Mall吧�，F(xiàn)在做摩爾，就好比往地里種金子，幾天就長(zhǎng)一茬金。
于是乎，大江南北，“商業(yè)廣場(chǎng)”、“購物廣場(chǎng)”、“購物公園”、“主題購物公園”、“體驗(yàn)商場(chǎng)”、“泛商業(yè)Mall”、“動(dòng)力型Mall”……粗略統(tǒng)計(jì)一下，以Mall為核心開發(fā)理念的商業(yè)地產(chǎn)概念多達(dá)60余種。
如果說Shopping Mall是特大型城市和大型城市概念先行的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的先驅(qū)，那么在大中城市里，批發(fā)市場(chǎng)的升級(jí)換代成了當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)新概念的先驅(qū)。
從廣州到北京，從上海到重慶，回過頭來再看看鄭州、合肥，“商貿(mào)城”、“商城”、“商品城”、“品牌批發(fā)城”、“專業(yè)批發(fā)商”、“一級(jí)批發(fā)市場(chǎng)”、“綜合性批發(fā)市場(chǎng)”……新概念借老概念脫胎換骨，老概念借新概念煥發(fā)青春。
概念，已成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商眼里的“金餑餑”。概念先行也已成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商啟動(dòng)項(xiàng)目投資、招商銷售大滿貫的大前提。在這種情況下，概念先行便成為理所當(dāng)然的事情了，幾種引人注目的現(xiàn)象像傳染病一樣在不同的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商之間傳播開來。
一、概念一招致勝，先是孤軍深入“概念”險(xiǎn)境，期待置死地而后生，絕處逢生，概念發(fā)出超常影響力，一舉扭轉(zhuǎn)敗局。
二、概念聯(lián)排疊加，一個(gè)項(xiàng)目，一大堆概念，大概念聯(lián)排小概念疊加，期待每個(gè)概念都發(fā)揮影響力，結(jié)果如十八般兵刃樣樣精通的武狀元，關(guān)鍵時(shí)候面對(duì)處境竟不知使用何種兵器為好。
三、概念就是市場(chǎng)，這個(gè)概念在這個(gè)城市是個(gè)市場(chǎng)空白，填補(bǔ)這個(gè)市場(chǎng)空白，也就爭(zhēng)取了這個(gè)城市的市場(chǎng)，也不論填補(bǔ)這類遠(yuǎn)期市場(chǎng)空白是需要付出時(shí)間的代價(jià)的。
四、概念就是概念，建筑就是建筑，商鋪就是商鋪，概念是為了做廣告，建筑是為了做項(xiàng)目，商鋪是為了掙利潤(rùn)。商鋪賣完了，利潤(rùn)回收了，項(xiàng)目完成了，廣告不打了，概念泡湯了。
概念認(rèn)識(shí)
同樣是Mall，為什么不同的開發(fā)商冠以不同的商業(yè)地產(chǎn)概念？什么“動(dòng)力型Mall”、“生活型Mall”、“購物Mall”、“泛商業(yè)Mall”……
同樣是服裝專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，為什么不同的發(fā)展商會(huì)給她貼上不同的標(biāo)簽?zāi)�？什么“服裝城”、“品牌服裝城”、“品牌服裝批零市場(chǎng)”、“一級(jí)服裝批發(fā)市場(chǎng)”……
誰也不難發(fā)現(xiàn)，不同的商業(yè)地產(chǎn)概念標(biāo)簽，實(shí)際上傳遞著不同的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)信息。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商之所以選擇不同的商業(yè)地產(chǎn)概念，是希望藉此尋找能打動(dòng)商鋪投資戶和經(jīng)營(yíng)戶并讓他們產(chǎn)生租售沖動(dòng)的“核心差異信息”。也就是說，只有承載商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目“核心差異”的信息才能成為商業(yè)地產(chǎn)新概念。
一般而言，構(gòu)成商業(yè)地產(chǎn)核心差異的信息因子有以下幾種：
一、市場(chǎng)定位。不同的市場(chǎng)定位決定不同的商業(yè)地產(chǎn)概念，相同的市場(chǎng)定位可以在市場(chǎng)細(xì)分中找到不同的商業(yè)地產(chǎn)概念。
二、地理位置。商業(yè)地產(chǎn)對(duì)人口聚集與購買力集中的要求高于任何一種形態(tài)的地產(chǎn)。從某種意義上說，選址對(duì)商業(yè)地產(chǎn)概念的形成起相當(dāng)大的決定作用。
三、交通系統(tǒng)。人流、商流、物流依賴的是完善的外部交通體系和內(nèi)部動(dòng)線設(shè)置，商業(yè)地產(chǎn)新概念選擇考慮交通因素成功幾率更大。
四、建設(shè)規(guī)模。項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模與商業(yè)地產(chǎn)概念的對(duì)稱性能增強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)概念的影響力，10000平米主推“大賣場(chǎng)”概念人家相信，要說這是Shopping Mall，可能明天你就要掏錢給人補(bǔ)牙。
五、建筑型態(tài)。不同體量的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)支撐不同的商業(yè)地產(chǎn)概念，不同的建筑型態(tài)又對(duì)不同的商業(yè)地產(chǎn)概念產(chǎn)生一定影響力，不同的商業(yè)地產(chǎn)概念又對(duì)不同形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)提出不同要求。
六、經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的租賃比例、主力店與次主力店及組合店的搭配，不同業(yè)態(tài)與業(yè)種的配備，是商業(yè)地產(chǎn)概念形象豐滿的具體要求。
七、物業(yè)管理。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從最低形態(tài)到最高形態(tài)，是項(xiàng)目管理由混合狀態(tài)向?qū)I(yè)狀態(tài)不斷蛻變的過程。越是高級(jí)型態(tài)，物業(yè)管理的專業(yè)化、系統(tǒng)化程度越高。商業(yè)地產(chǎn)概念落地便愈精細(xì)化、明朗化。
八、商脈源流。商氣的凝集是商幫形成的基礎(chǔ)，不同地域、不同商幫、不同的產(chǎn)業(yè)支撐，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)概念的形成起著無可替代的聚集作用。
九、市場(chǎng)推廣。商業(yè)地產(chǎn)概念的形成，不是簡(jiǎn)單描述，而是系統(tǒng)定位后，強(qiáng)勢(shì)推廣。正因?yàn)樗休d的是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的核心差異，更應(yīng)該用強(qiáng)勢(shì)推廣手段使這種差異顯性化，使概念差異化加大。
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