研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
如何投資商業(yè)地產(chǎn)？
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商業(yè)地產(chǎn)的定義
商業(yè)房地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等類型房地產(chǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)的形式多樣、規(guī)模也有大有小，規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如SHOPPING MALL，可達(dá)幾十萬(wàn)平方米，規(guī)模小的項(xiàng)目?jī)H幾百平方米甚至更小。
商業(yè)地產(chǎn)投資與其他投資途徑的比較
1、 商業(yè)地產(chǎn)投資與證券投資
商業(yè)地產(chǎn)投資作為房地產(chǎn)投資形式的一種，具有房地產(chǎn)投資普遍的低風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，尤其在當(dāng)前國(guó)內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)所處的發(fā)展初期，其收益能力明顯較高。一方面商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向成熟，階梯式推進(jìn)商鋪的增值；另一方面，中國(guó)商業(yè)零售業(yè)保持高速發(fā)展，助推商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。以上各項(xiàng)因素最大限度降低商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)，保證了商鋪的投資收益率。
證券投資需要具有較多的金融知識(shí)和對(duì)各方面信息、政策敏銳的判斷能力。就目前而言，雖然股市處于牛市，但波動(dòng)頻繁，真正賺到錢的散戶又有多少。國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)的不成熟，導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)大，收益率低。
2、商業(yè)地產(chǎn)投資與住宅投資
商業(yè)地產(chǎn)投資和住宅投資相比，商鋪的投資收益率、投資回報(bào)率明顯高于住宅，在目前的市場(chǎng)情況下，住宅投資收益率約為3%-5%左右，商鋪的投資收益率約為8%～10%。
另外，商業(yè)房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定性優(yōu)于住宅投資。商鋪的客戶租用商鋪之后往往都要進(jìn)行裝修改造，并配備必要的設(shè)施，這些都意味著比較大的投入，鑒于客戶資金投入的原因，投資回收目標(biāo)需要較長(zhǎng)的租約。
3、商業(yè)房地產(chǎn)投資與寫字樓投資
寫字樓投資的收益率就北京寫字樓市場(chǎng)而言，從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，投資收益率可以達(dá)到8%左右，但問(wèn)題是目前市場(chǎng)的供應(yīng)量比較大，有些地方呈現(xiàn)飽和的狀態(tài)，而且寫字樓升值空間有限，投資對(duì)資金的要求比較高。對(duì)于一個(gè)供需均衡或飽和的市場(chǎng)，其投資靈活性值得商榷。
商業(yè)地產(chǎn)投資的類型
1、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)
專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)租金收益水平較高，但由于專業(yè)水平強(qiáng)，需要專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理及較大客流量支撐，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。
2、購(gòu)物中心
隨著大型購(gòu)物中心的迅速興起，購(gòu)物中心的產(chǎn)權(quán)商鋪也進(jìn)入中小投資者的視野。購(gòu)物中心建成后，后期的運(yùn)營(yíng)管理將決定購(gòu)物中心的贏利水平和持續(xù)發(fā)展。同時(shí)對(duì)保證良好經(jīng)營(yíng)環(huán)境的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理要求很高，實(shí)質(zhì)上產(chǎn)權(quán)的出售不利于后期經(jīng)營(yíng)。
3、商業(yè)街商鋪
商業(yè)街商鋪，由于可以出租、自營(yíng)、自主DIY較強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)可控，是當(dāng)前中小投資者的投資主流。但是，沒(méi)有經(jīng)營(yíng)專業(yè)的管理與業(yè)態(tài)規(guī)劃與定位，可能出現(xiàn)業(yè)態(tài)單一、管理亂，不能形成集聚力，使后續(xù)的盈利能力充滿不可預(yù)見(jiàn)性。
4、社區(qū)商業(yè)
社區(qū)商業(yè)目前并未被廣大中小投資者熟知，其將成為潛力最大的商鋪類型之一。但由于客戶群較為固定，人流有限，投資回報(bào)情況不好預(yù)計(jì)。
作為商業(yè)地產(chǎn)，只有運(yùn)營(yíng)成功才能體現(xiàn)租金的升值，所以每種投資產(chǎn)品都有其優(yōu)弱勢(shì)，關(guān)鍵在于如何結(jié)合自己的實(shí)際情況判斷投資，和規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。
投資商業(yè)地產(chǎn)需要關(guān)注的問(wèn)題
1、未來(lái)發(fā)展?jié)摿?BR> 投資商業(yè)地產(chǎn)要選擇成熟商圈和未來(lái)規(guī)劃商圈，各種業(yè)態(tài)成行成市，互相支持，易于持續(xù)經(jīng)營(yíng)。并要考慮到所在商圈的消費(fèi)能力與規(guī)劃布局、交通規(guī)劃、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等，評(píng)估其是否具有發(fā)展的潛力。
2、定位準(zhǔn)確
定位是商業(yè)的靈魂，如果商業(yè)定位有偏差，成功的概率會(huì)很低。
3、合理規(guī)劃
包括整體規(guī)劃和內(nèi)部的業(yè)態(tài)規(guī)劃：是否有主力商家或主題，能否形成集聚力，合理的業(yè)種配比及人流、車流、貨流安排等。
4、開(kāi)發(fā)商實(shí)力及品牌
因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)是資金要求高、專業(yè)整合能力要求強(qiáng)的房地產(chǎn)高難度產(chǎn)品。要考慮開(kāi)發(fā)者實(shí)力與品牌的綜合能力，最主要是考慮其有沒(méi)有過(guò)往同類產(chǎn)品的成功項(xiàng)目。有沒(méi)有政府、戰(zhàn)略合作者的支持。
5、經(jīng)營(yíng)管理公司能力
商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)經(jīng)營(yíng)是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，是否能獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定并不斷攀升的投資回報(bào)，專業(yè)的、富有經(jīng)驗(yàn)的招商、經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)是必不可少的。
商業(yè)地產(chǎn)的投資方式
目前，商業(yè)地產(chǎn)的投資方式主要為產(chǎn)權(quán)投資、經(jīng)營(yíng)權(quán)投資及租賃投資三種。
1、定義
產(chǎn)權(quán)投資是指投資者向開(kāi)發(fā)商或原產(chǎn)權(quán)人處購(gòu)買了商鋪的所有權(quán)，包括對(duì)商鋪的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。一般情況，在投資者購(gòu)買商鋪后，其后續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理、收益等均與開(kāi)發(fā)商無(wú)關(guān)，由投資者自行負(fù)責(zé)。
經(jīng)營(yíng)權(quán)投資是指商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商具有完全的所有權(quán)，投資者出資購(gòu)買一定年限的經(jīng)營(yíng)權(quán)（如10年或20年），但仍在統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃下，有專業(yè)公司統(tǒng)一管理，投資者享有預(yù)先約定的高回報(bào)，期滿后，仍歸產(chǎn)權(quán)擁有者所有。
租賃投資是指投資者從產(chǎn)權(quán)方以比較低的租金價(jià)格租用商鋪，目的不是為了自己經(jīng)營(yíng)，而是用于出租以賺取租金差價(jià)來(lái)取得收益的投資方式。合同年限不會(huì)太長(zhǎng)，一般最多為五年。
2、優(yōu)劣勢(shì)比較
產(chǎn)權(quán)投資與經(jīng)營(yíng)權(quán)投資對(duì)比
從年限方面來(lái)看，商業(yè)產(chǎn)權(quán)為40年，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，對(duì)住宅年限到期后的自動(dòng)延期，而對(duì)商業(yè)用地，則未有涉及，就不得不讓人感覺(jué)有將“不解放”的性質(zhì)。生活常常就是這樣的邏輯，兩個(gè)同樣的事物，當(dāng)一個(gè)被肯定，另一個(gè)往往就帶有被否定的的性質(zhì)。既然商業(yè)未能同住宅同時(shí)獲得“解放”，就說(shuō)明政府對(duì)兩者的態(tài)度有區(qū)別。
按照合同法規(guī)定：“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效�！彼酝顿Y經(jīng)營(yíng)權(quán)一次性簽訂的最長(zhǎng)時(shí)間為20年，但可在合同內(nèi)簽訂自動(dòng)續(xù)期條款。
從價(jià)格方面來(lái)看，在同樣是40年的有效期內(nèi)，在開(kāi)發(fā)商制定價(jià)格時(shí)，考慮到人們故有觀念等影響，經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格會(huì)較同區(qū)域內(nèi)相同物業(yè)的產(chǎn)權(quán)價(jià)格低，以此來(lái)平衡差距，吸引投資者。
從長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)角度講，開(kāi)發(fā)商注重的是前期開(kāi)發(fā)和銷售，把所有權(quán)分割出售給投資者后，往往不太注重商業(yè)要素，如果后期經(jīng)營(yíng)與前期目標(biāo)不一致，開(kāi)發(fā)商一般沒(méi)有動(dòng)力來(lái)改善經(jīng)營(yíng)狀況，使得開(kāi)發(fā)商和投資者很難形成權(quán)益共同體。而投資經(jīng)營(yíng)權(quán)相對(duì)較好地解決了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、持有、運(yùn)營(yíng)和管理之間的矛盾，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)投資的產(chǎn)品化和運(yùn)作規(guī)范化，投資風(fēng)險(xiǎn)是和開(kāi)發(fā)商共同承擔(dān)的，相對(duì)較小。
國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)的成功運(yùn)作也證實(shí)了：真正的商業(yè)地產(chǎn)是用來(lái)出租而不是銷售的。
經(jīng)營(yíng)權(quán)投資與租賃投資對(duì)比
投資經(jīng)營(yíng)權(quán)與租賃的本質(zhì)區(qū)別：經(jīng)營(yíng)權(quán)較租賃的合同時(shí)間長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)權(quán)合同時(shí)間多為10至20年，甚至可續(xù)期為40年，而租賃為短期合同，一般最長(zhǎng)時(shí)間為5年。
投資經(jīng)營(yíng)權(quán)通常要一次性支付規(guī)定年限的租金，投資門檻較高；租賃則可按年支付，投資門檻低，壓力小。但投資經(jīng)營(yíng)權(quán)由于一次性支付的租金時(shí)間長(zhǎng)，單位價(jià)格較同期中短期租賃價(jià)格要優(yōu)惠很多。租賃在合同期滿后，續(xù)期租金會(huì)根據(jù)當(dāng)時(shí)的物業(yè)升值情況上調(diào)價(jià)格，就大大降低了投資收益。如果投資者拿的租金價(jià)格和市場(chǎng)租金之間的差距不大，那么再加上管理費(fèi)用等，極有可能發(fā)生投資虧損的情況。
投資產(chǎn)權(quán)與租賃相比
投資產(chǎn)權(quán)門檻高、風(fēng)險(xiǎn)大，但如果項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)良好，升值空間不可估量。
租賃的投資門檻低、風(fēng)險(xiǎn)小，收益較低。
總之，商業(yè)地產(chǎn)投資有一條定律：人潮就是錢潮。經(jīng)營(yíng)是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的靈魂，必須有準(zhǔn)確的前期策劃定位和專業(yè)的后期經(jīng)營(yíng)管理，形成良好循環(huán)態(tài)勢(shì)。
投資者要根據(jù)實(shí)際需求、資金等因素來(lái)綜合考慮投資類型。最重要的是要先看自己是否適合投資，如果是工薪階層動(dòng)用教育、購(gòu)房甚至是養(yǎng)老的儲(chǔ)蓄進(jìn)行投資，一定要慎重，任何投資都是存在風(fēng)險(xiǎn)的。
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