研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
開(kāi)發(fā)城市商業(yè)綜合體的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)
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城市綜合體在城市化過(guò)程中起著營(yíng)造城市新的商務(wù)、商業(yè)中心區(qū)，打造城市新地標(biāo)，創(chuàng)造城市活力之源的商業(yè)綜合體和居住街區(qū)，創(chuàng)造充滿活力和積聚人氣的市民文化活動(dòng)廣場(chǎng)；同時(shí)，在避免城市中心空洞化，減少城市通勤交通壓力，打造城市"24小時(shí)不夜城"等方面起著重要作用。
城市綜合體一般由高星級(jí)酒店、高檔寫(xiě)字樓、酒店式公寓（或SOHO）、大型綜合購(gòu)物中心（SHOPPING MALL）、獨(dú)立商鋪及街區(qū)、市民廣場(chǎng)及大型高尚居住社區(qū)等組成。
在國(guó)外早已發(fā)展成熟的"城市綜合體"，近年來(lái)在國(guó)內(nèi)一些主要城市正以一種新的商業(yè)地產(chǎn)模式逐漸發(fā)展起來(lái)。
二、項(xiàng)目土地解讀
"城市綜合體"項(xiàng)目選址一般符合下列三種情況之一：第一，項(xiàng)目所在位置為城市核心區(qū)，有人流和消費(fèi)基礎(chǔ)。第二，項(xiàng)目位于城市副中心，是城市經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)。如上海五角場(chǎng)，重慶南坪商圈，無(wú)錫濱湖區(qū)，沈陽(yáng)鐵西城市副中心等。第三，位于新開(kāi)發(fā)區(qū)，如寧波鄞州區(qū)，南昌紅谷灘新區(qū)，蘇州工業(yè)園區(qū)等。人流量和消費(fèi)基礎(chǔ)是支撐大型商業(yè)及城市綜合體的最主要因素。
在發(fā)展部進(jìn)行項(xiàng)目初步選址，相關(guān)部門(mén)聯(lián)合調(diào)研、評(píng)估，并將項(xiàng)目可行性報(bào)告上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)，最終項(xiàng)目定位確定之后，規(guī)劃院即著手項(xiàng)目前期規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)工作。
項(xiàng)目前期規(guī)劃最核心的工作是項(xiàng)目土地解讀。所謂解讀，從大的方面講，是對(duì)項(xiàng)目周邊情況，項(xiàng)目所處區(qū)域在城市中的地位，項(xiàng)目所在城市經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展情況，商業(yè)發(fā)達(dá)程度，居民購(gòu)買力及消費(fèi)習(xí)慣等進(jìn)行解讀；對(duì)項(xiàng)目具體土地解讀分為：
1、城市商業(yè)特點(diǎn)及需求，商業(yè)人流主導(dǎo)方向及構(gòu)成等；這個(gè)城市缺什么？我們能帶給城市什么？
2、解讀項(xiàng)目周圍市政及交通情況，是否有城市輕軌經(jīng)過(guò)等；
3、基地內(nèi)有沒(méi)有保留建筑，如何將保留建筑融合到規(guī)劃之中；
4、項(xiàng)目可利用資源，如：河流，公園等；
5、項(xiàng)目規(guī)劃條件：容積率、限高等；
6、項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃與城市總體規(guī)劃等。
三、城市綜合體設(shè)計(jì)特點(diǎn)
1、多功能的城市開(kāi)發(fā)
城市綜合體給城市帶來(lái)多功能的城市開(kāi)發(fā)。一般的城市開(kāi)發(fā)商主要集中在某些單一功能的開(kāi)發(fā)上，其它只作為附屬配套，如純住宅開(kāi)發(fā)、純商業(yè)開(kāi)發(fā)、或者純酒店或?qū)懽謽情_(kāi)發(fā)等。
不同功能、時(shí)間段的城市功能組織在一起，各種功能互為補(bǔ)充組成城市"24小時(shí)不夜城"-大型商業(yè)中心與商業(yè)街區(qū)是城市活力之源，充滿激情與商氣，寫(xiě)字樓使城市充滿青春與魅力，酒店的進(jìn)駐提升了消費(fèi)檔次，公寓及住宅區(qū)從白天到黑夜充滿生氣與活力，城市廣場(chǎng)又極大的聚集了城市的能量與人氣等。
總之，城市綜合體的多功能特性使商業(yè)綜合體的影響力及項(xiàng)目所在區(qū)域的城市商業(yè)中心地位得到顯著加強(qiáng)。
2、街坊式的街區(qū)布局
在當(dāng)代城市化進(jìn)程中，許多城市的歷史風(fēng)貌正被一點(diǎn)點(diǎn)地蠶食，城市的文脈與記憶正被一點(diǎn)點(diǎn)地割裂。為此，城市開(kāi)發(fā)商需對(duì)保護(hù)城市的文脈，保護(hù)歷史形成的街區(qū)，城市記憶，城市尺度，路網(wǎng)格局，商圈等予以足夠的關(guān)注，對(duì)擬改造項(xiàng)目及城市的歷史及現(xiàn)狀進(jìn)行分析，把握城市規(guī)律，解讀土地價(jià)值。
街坊式街區(qū)布局很好的保留了城市歷史脈絡(luò)和城市骨架-道路是一個(gè)城市的骨骼，街區(qū)承載著城市的記憶，街坊式街區(qū)布局將城市歷史文脈很好的延續(xù)。
我們?cè)诔鞘芯C合體設(shè)計(jì)中采用了街坊式街區(qū)布局的規(guī)劃手段：保留了城市主要的道路格局和行為習(xí)慣，保留了基地具有歷史價(jià)值的文化建筑，結(jié)合保留建筑或原有活動(dòng)廣場(chǎng)設(shè)置供市民活動(dòng)的城市廣場(chǎng)等。
3、開(kāi)放式的城市空間
我們?cè)诔鞘芯C合體規(guī)劃設(shè)計(jì)中的另一大特點(diǎn)是創(chuàng)造開(kāi)放式的城市空間。城市綜合體設(shè)計(jì)是以較高密度和高容積率的設(shè)計(jì)手法將多種功能的建筑空間集中布置，這種集中布置規(guī)劃手法使項(xiàng)目規(guī)劃或布置大型市民活動(dòng)廣場(chǎng)等公共開(kāi)放式活動(dòng)或綠化城市空間成為可能。
在寸土寸金的綜合商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，做出這樣的決策和規(guī)劃是需要最高決策者具有過(guò)人的魄力和前瞻眼光的。開(kāi)放式空間包括市民廣場(chǎng)，居住區(qū)休閑活動(dòng)廣場(chǎng)，大空間尺度的建筑間距及超大綠化園林的高尚社區(qū)等。它們?yōu)槌鞘性鎏砹耸忻窆不顒?dòng)場(chǎng)所，為城市增添積聚人氣與活力的城市空間，為城市地標(biāo)式建筑天際線提供最佳視覺(jué)空間，為城市透出藍(lán)天、白云、森林、小溪、詩(shī)意…
四、項(xiàng)目前期規(guī)劃心得
通過(guò)工作實(shí)踐，總結(jié)心得如下：
1、認(rèn)真做好項(xiàng)目前期調(diào)研和定位。項(xiàng)目前期調(diào)研和定位準(zhǔn)確與否關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作是否成功和順利，因此集團(tuán)相關(guān)部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)合作和工作力度，并使之規(guī)范化和制度化。
2、認(rèn)真解讀項(xiàng)目土地，使土地價(jià)值最大化。通過(guò)解讀土地、合理規(guī)劃，使功能設(shè)置和分區(qū)合理，最大發(fā)揮土地效益；通過(guò)合理交通規(guī)劃，使商業(yè)動(dòng)線合理，積聚人氣。
3、提高規(guī)劃設(shè)計(jì)水平。在項(xiàng)目前期規(guī)劃設(shè)計(jì)中，對(duì)社會(huì)，對(duì)城市做出貢獻(xiàn)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的角度出發(fā)，寧可犧牲企業(yè)目前的一些利益。如在多個(gè)新項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中，為了給城市營(yíng)造供市民活動(dòng)的公共場(chǎng)所，均減少可建面積，用于營(yíng)造大型市民廣場(chǎng)。
因此開(kāi)發(fā)商業(yè)綜合體，應(yīng)該具備大氣，超前，激情的品格和理性，負(fù)責(zé)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，不斷提高規(guī)劃設(shè)計(jì)水平，才不愧時(shí)代、企業(yè)賦予的職責(zé)。
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