研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
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| ·項目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
商業(yè)地產(chǎn)投資的九種模式
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很多開發(fā)商看到商業(yè)地產(chǎn)是一塊"肥肉"，都競相介入，但又不愿和商鋪正面較量，于是另辟蹊徑，在風(fēng)景區(qū)或城市繁華地段修建類似于酒店的房子賣給購房者（即投資者），再由專門的管理公司或有品牌的酒店管理公司來進(jìn)行統(tǒng)一管理、經(jīng)營。
點(diǎn)評：投資者只管投資，當(dāng)蹺腳老板，到時候分錢。安逸是安逸，但回報或折舊率如何實(shí)現(xiàn)是關(guān)鍵。
分時度假居住 投資兩相宜
又有一些開發(fā)商認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)酒店模式呆板，不靈活。于是費(fèi)盡心機(jī)想出了一種新的模式---分時度假，投資者買下酒店或類似于酒店的房子以后，可以選定一年之中一定時間自己居住，同時還可以到其他城市相互聯(lián)姻的開發(fā)商開發(fā)的酒店居住而不需付費(fèi)用，其余時間由管理公司按酒店的模式進(jìn)行統(tǒng)一管理和經(jīng)營，購房者不參與管理和經(jīng)營，只得到固定的有一定年限的折舊率。
點(diǎn)評：這種模式有二大好處：一，房子是按套數(shù)賣，在面積上不會被欺騙；二，經(jīng)營方式靈活，自用投資兩相宜。但值得關(guān)注的是固定的回報式折舊率最終如何兌現(xiàn)，特別是經(jīng)營不善時。所以選擇景點(diǎn)應(yīng)是關(guān)鍵，游人多的地方好經(jīng)營。
認(rèn)購建筑面積 挖掘中小客戶
這種模式在歐美一些發(fā)達(dá)地區(qū)非常盛行，成都目前只有萬國熊貓城在執(zhí)行這種模式，有業(yè)內(nèi)人士指出，這種模式必將是商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢。認(rèn)購建筑面積具體的操作方法是，地產(chǎn)商把位于黃金地帶的商場或?qū)懽謽�，劃成幾大區(qū)域，每個區(qū)域再劃成若干份，每個購房者可購買其中的一份或幾份，所有購房者共同擁有這個區(qū)域的產(chǎn)權(quán)，每個人可執(zhí)有共有產(chǎn)權(quán)證。
點(diǎn)評：這種模式有二大特點(diǎn)：一，一般都是價格昂貴的商場或?qū)懽謽怯捎诿娣e大、價格貴才用這種模式；二，本錢少的中小投資者也可以購買，實(shí)際上是產(chǎn)權(quán)證券化的前奏。
銀行擔(dān)保 保障回報
一些商業(yè)地產(chǎn)項目都作出了不得低于 8％的投資回報承諾，針對這種現(xiàn)象，一些開發(fā)商推出了銀行擔(dān)保模式，給投資者吃了定心丸，這種模式即使后期經(jīng)營不善，達(dá)不到這個最低標(biāo)準(zhǔn)就由銀行來為購房者付清。
點(diǎn)評：值得提醒的是銀行的投資擔(dān)保一般只有幾年期限，幾年以后呢？誰承擔(dān)責(zé)任。畢竟購買物業(yè)尋求回報是較長期的投資行為。
投資保障 招攬顧客
投資本身就是風(fēng)險和收益并行，收益又是一個未來的不確定的預(yù)期值，誰敢對這個預(yù)期值做出承諾？而在電訊廣場、世都大廈，開發(fā)商都給出了不少于 8％的投資回報承諾。開發(fā)商表示，在一定期限內(nèi)，如果低于這個最低標(biāo)準(zhǔn)將由他們自掏腰包補(bǔ)上。
點(diǎn)評：這種模式確實(shí)能給投資者一定的信心，但如果達(dá)不到這個標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)商能否兌現(xiàn)還得讓時間去檢驗(yàn)。
產(chǎn)權(quán)商場 兩權(quán)分離
所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離的房地產(chǎn)商鋪投資形式，在蓉城悄然走俏。商鋪業(yè)主出于投資目的，將產(chǎn)權(quán)商鋪通過發(fā)展商和第三方公司整體委托品牌經(jīng)營商進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營，商鋪業(yè)主獲得定期的投資回報。
點(diǎn)評：這種模式主要避免了以前一些開發(fā)商把商鋪賣完以后一拍屁股走人的毛病。再加上統(tǒng)一經(jīng)營和管理，避免了以前一些商場各自為政的現(xiàn)象，對品牌經(jīng)營確實(shí)大有裨益。
商企聯(lián)姻 巨頭搖旗
商企聯(lián)姻模式是著名開發(fā)商與零售巨頭進(jìn)行聯(lián)姻，即開發(fā)商與零售巨頭進(jìn)行捆綁合作，事先由開發(fā)商量身定做零售巨頭認(rèn)可的商業(yè)物業(yè)，零售巨頭隨之進(jìn)駐，如 SM和沃爾瑪，萬達(dá)與普爾斯馬特。這種強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合使開發(fā)商地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險大大降低。
點(diǎn)評：誰敢像沃爾瑪那樣"牛"，說"我在哪里，口岸就在哪里"呢？這種物業(yè)當(dāng)然可以考慮投資了，和"老大"一起操，總是可以少挨飛刀的。
品牌營運(yùn) 整合優(yōu)勢
眾所周知，大地城市脈搏引進(jìn)了香港的歐來特、匯發(fā)摩爾引進(jìn)了百盛，紫微銀座與太平洋，金色夏威夷引進(jìn)了歐寶公司，在招商過程中都獲得了巨大成功。在開發(fā)項目時引進(jìn)一個國際知名品牌營運(yùn)商來進(jìn)行商場管理經(jīng)營和招商，使開發(fā)商與品牌營運(yùn)商之間能最大限度地實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)。
點(diǎn)評：國際知名的專業(yè)品牌商，有點(diǎn)石成金之術(shù)和良好的經(jīng)營業(yè)績和規(guī)模效應(yīng)，以及強(qiáng)大的號召力，能確保投資者持續(xù)、穩(wěn)定的財富增長，也整合了優(yōu)勢資源，是目前地產(chǎn)商最熱衷的手法。
新步行街 先招商后賣房
步行街主要是為了迎合人們休閑之余愛逛街的習(xí)俗。這種模式是在城市的商業(yè)中心或非常繁華的地帶，修建一條只能讓人進(jìn)出，小車和自行車都免進(jìn)的一條街，所以取名為步行街。步行街，迎合了人們的習(xí)慣和口味，但是先招商后經(jīng)營，把蛋糕做大后再賣房，在成都的步行街中還不多見。
點(diǎn)評：女人逛街最愛閑庭信步，誰愿推著自行車走馬觀花呢？比起繁華大街，步行街不受車水馬龍的影響，從左到右，從右到左，只讓時尚牽著眼線走。這種物業(yè)形態(tài)適合成都人購物習(xí)慣，有投資前景。
投資者眼中的商鋪推廣
"一鋪養(yǎng)三代"這句話不知道是什么時候開始流行的，也是時下許多新開盤的商業(yè)地產(chǎn)對外宣傳的廣告語。對此，投資商鋪的老百姓應(yīng)該如何看待？投資是要很理性的，不能聽風(fēng)是雨，我們要有理性的分析，商鋪投資更是如此。
一個樓盤的價值和價格往往不對等。就拿商業(yè)地產(chǎn)市場來說，開發(fā)商希望出售商鋪價格高些，但投資者是一定希望得到價值大的商鋪。那我們?nèi)绾闻袛嗌啼伒膬r值大��？是否值得投資？
看人氣是永久旺還是分時段旺
說商鋪就不得不說零售消費(fèi)市場，因?yàn)樯啼伨褪琴I東西消費(fèi)的地方，你所選擇投資的商鋪的價值大小，很大程度上是由在這個商鋪的消費(fèi)力所決定的，這就跟它所在的區(qū)域又有很大的關(guān)系。這里筆者引出兩個概念供大家參考：
靜態(tài)消費(fèi)區(qū)，就是在具體的一定的時間段里，才會有一定消費(fèi)客群和較大消費(fèi)量產(chǎn)生的消費(fèi)區(qū)域，叫做靜態(tài)消費(fèi)區(qū)。打個比方，一個僅對內(nèi)的社區(qū)商業(yè)區(qū)，它只有在傍晚和周末節(jié)假日才會有大量消費(fèi)客流群體在此消費(fèi)，其他時間如上班時間，整個商業(yè)區(qū)域會比較安靜，購物的人很少，或者只有一些老年人和小孩這些非主流消費(fèi)客群進(jìn)行消費(fèi)，這樣的區(qū)域我們叫做靜態(tài)消費(fèi)區(qū)。
動態(tài)消費(fèi)區(qū)，就是在規(guī)定的營業(yè)時間里，不分固定時間段，都會有大量的流動消費(fèi)客群和消費(fèi)量的消費(fèi)區(qū)域，叫做動態(tài)消費(fèi)區(qū)。這種動態(tài)消費(fèi)區(qū)我們現(xiàn)在更多的會給它"商圈"或者"幾級商業(yè)中心"的定義，就如現(xiàn)有的王府井步行街、西單購物中心等消費(fèi)人流比較大的消費(fèi)區(qū)域，商業(yè)輻射范圍涉及到整個北京市，甚至是全國，如中關(guān)村電子市場等，這樣的區(qū)域我們叫做動態(tài)消費(fèi)區(qū)域。
我們投資買了鋪是要租出去或者等升值后賣出去，就算自己做生意經(jīng)營，也是希望能消費(fèi)人氣旺，多賺些錢財，所以來此商鋪消費(fèi)的人越多，這個商鋪價值就越大，這除去經(jīng)營方面的問題，更多的就是經(jīng)過商鋪人流多少來決定，經(jīng)過人流越多則消費(fèi)人口的基數(shù)就會越大。靜態(tài)消費(fèi)區(qū)平時并不具有人流，其中產(chǎn)生消費(fèi)的多會是固定的人，而動態(tài)消費(fèi)區(qū)中更多的是流動人群，如王府井大街每天在此的游客多達(dá)50多萬，吸引著來自全國各地的游客，其區(qū)域的鋪位價值現(xiàn)在都很難估量，因此商業(yè)區(qū)域的單位時空的人流很大程度上決定此商業(yè)物業(yè)是好是壞。但這并不是就定論靜態(tài)消費(fèi)區(qū)的商鋪不好，其區(qū)域的消費(fèi)人口規(guī)模和消費(fèi)檔次也能夠使區(qū)域內(nèi)的商鋪的價值不菲，就拿CBD邊沿西側(cè)的豐聯(lián)廣場、聯(lián)合大廈、泛利大廈、人壽大廈四座大廈來說，此區(qū)域四座大廈環(huán)繞林立，在上午和下午的上班時間中，無太多人流消費(fèi)，而到中午午餐時間和下班后，消費(fèi)區(qū)域一片的繁華，好幾萬的大廈白領(lǐng)在此固定消費(fèi)，并且?guī)又苓吷虡I(yè)市場，其旁邊的昆泰國際大廈的底商，剛開盤就以3萬多的價格出售，且銷售情況不同凡響。
謹(jǐn)防高回報率的承諾
現(xiàn)在我們看到網(wǎng)上還有一些商業(yè)媒體對于商業(yè)物業(yè)投資回報分析文章中，15%的回報率是個經(jīng)常出現(xiàn)的數(shù)字，說你花多少萬買了個鋪，然后多少錢租出去，如果是按揭還要把給銀行的利息算進(jìn)去，接著是一套投資回報的計算公式，然后是很正確的加減乘除，得出一個結(jié)論，基本上投資商業(yè)物業(yè)的投資者會在七八年左右就能回收，以后你就凈掙了，不僅如此，現(xiàn)在很多開盤的商業(yè)物業(yè)項目的宣傳廣告中和銷售人員的滔滔不絕中，都經(jīng)常的出現(xiàn)這個數(shù)字，筆者作為從事商業(yè)地產(chǎn)策劃的職業(yè)人士，對此非常憤慨。很奇怪，為何15%居然就成了一種定論？誰下的？蠱惑人心，不負(fù)責(zé)任。
商業(yè)物業(yè)投資是個要綜合考慮的問題，不能像住宅物業(yè)投資一樣，商業(yè)物業(yè)投資的動態(tài)性更強(qiáng)。如上我們所說過的，商業(yè)物業(yè)的價值很大程度上由人流和消費(fèi)決定，而人流和消費(fèi)又受交通、人文、歷史、區(qū)域環(huán)境規(guī)劃、規(guī)模、建筑物的特點(diǎn)、招商限制，還有整個商業(yè)零售市場、商品檔次和時尚潮流等等多方面因素影響。在沒有分析這些因素的情況下，或者只考慮幾個方面，就妄下決定，是有很大風(fēng)險的。
要分析商鋪適合經(jīng)營什么
我們就單拿商業(yè)物業(yè)建筑物的本身特點(diǎn)來說。每個商業(yè)物業(yè)的功能業(yè)態(tài)的分布是不同的，有的部分就只能做餐飲，有的就只能開精品店，而各個行業(yè)的品牌客戶在做店址選擇時，都會有其最高租金標(biāo)準(zhǔn)，其中餐飲的租金較低，而精品店和品牌服裝專賣店比較高。所以在要投資購買商鋪時，要分析它能做什么不能做什么，再分析所選擇的租客中，租金會在什么范圍內(nèi)，然后了解其周邊商鋪情況，得出最可行的租金估價，再算投資回報。不同業(yè)態(tài)的商鋪的投資回報也是不同的。
要看商鋪的前景商業(yè)環(huán)境
而且考慮投資商業(yè)物業(yè)更要考慮其商業(yè)環(huán)境的前景，要有發(fā)展的眼光。有許多投資買家買一些看似很偏位置的鋪位，幾年之后，此地逐漸形成商業(yè)氛圍，區(qū)域商業(yè)物業(yè)價值迅速攀升，雖然前期租金很低，商戶難尋，但時機(jī)成熟之時，就可以將商鋪高出買進(jìn)價幾倍價錢售出，這哪里又是15%的概念。
我們要想成為商鋪投資中的不敗贏家，就要信自己，去了解商業(yè)物業(yè)的特性，學(xué)習(xí)商業(yè)地產(chǎn)市場的規(guī)律，并且要懂經(jīng)營。有房子誰都會住，但生意不定誰都會做，那我們就從商鋪投資中去學(xué)做生意，以至于更多的東西。
考慮到資料內(nèi)容比較少，對不住大家2個決策幣，特加料如下，附送給大家，請您笑納，不到之處，請您海涵 ，謝謝！
錦繡花園推廣策劃案
前言
錦繡花園已經(jīng)銷售了相當(dāng)長一段時期，但是區(qū)內(nèi)人氣不旺，商鋪經(jīng)營狀況不佳。有鑒于此，本策劃案重點(diǎn)放在住宅的推廣銷售上。以期通過引爆住宅的銷售帶旺區(qū)內(nèi)的人氣，從而促進(jìn)商鋪的銷售和經(jīng)營。
故本案略去了商鋪的推廣銷售一節(jié)，側(cè)重打造錦繡花園個性化鎮(zhèn)區(qū)明星樓盤形象。
由于作者水平有限，見識亦有限，不周之處，尚望諒解。
一、東莞樓市分析
東莞的地產(chǎn)在上個世紀(jì)末就跨入了個性化和形象化時代。進(jìn)入21世紀(jì)的東莞地產(chǎn)業(yè)，個性化、形象化競爭日益激烈。盈彩美地、金域名苑、雍華庭、新石竹花園、金澤花園相繼樹起了"超前20年的戶型"、"讓富有成為一種品味"、"繁華與悠然共享"、"關(guān)愛人性，和諧自然"、"青青園林我的家"等旗幟。
東莞各鎮(zhèn)的地產(chǎn)競爭盡管不似市區(qū)一樣白熱化，但個性化、形象化已日漸凸顯。大朗碧水天源已經(jīng)率先打出了"碧水天源--自然的家"。相信在以后相當(dāng)長一段時期內(nèi)，個性化和形象化將成為各鎮(zhèn)地產(chǎn)發(fā)展的潮流。
故錦繡花園要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績，就必須把握時機(jī)，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的鎮(zhèn)區(qū)明星樓盤。
二、錦繡花園物業(yè)概述（略）
三、錦繡花園的優(yōu)勢與不足
優(yōu)勢：
1、 位置優(yōu)越，交通便捷
位置優(yōu)越：①錦繡花園座落于東莞市黃江鎮(zhèn)中心，與常平、樟木頭成為香港人的置業(yè)金三角；②徒步2分鐘即可到達(dá)鎮(zhèn)中心，酒店、食府、劇院、商場、超市等社區(qū)設(shè)施一應(yīng)俱全。
交通便捷：①屋苑設(shè)有中港豪華直通巴士站，往返香港僅需90分鐘；②常平火車站近在咫尺，每天多班直通火車及高速列車往返九龍及深圳。
2、區(qū)內(nèi)康體、娛樂、休閑設(shè)施一應(yīng)俱全
錦繡花園大型豪華會所，占地逾萬平方尺。
室外設(shè)施：25米露天歐陸式園林泳池、兒童嬉水池、全天候網(wǎng)球場、羽毛球場、籃球場等；
室內(nèi)設(shè)施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、麻雀室、社交舞廳及卡拉OK酒廊等。
3、小戶型，統(tǒng)一裝修
2房2廳、3房2廳，面積68.79--106.92平方米之間的小戶型，以及購房即可入住的高檔裝修，對于事業(yè)有成、家庭結(jié)構(gòu)簡單、時尚、享受的目標(biāo)購房群極具吸引力。
不足：
1、環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀
環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀，不利于引發(fā)目標(biāo)購房群
興趣；不利于提升錦繡花園在公眾中的知名度、美譽(yù)度和造成記憶；同時也不利于滿足區(qū)內(nèi)居民的榮
譽(yù)感。（現(xiàn)代住宅不僅要滿足居住的需要，還要滿足居住者特殊的心理需求）
2、物業(yè)管理缺乏特色服務(wù)
物業(yè)管理方面未能根據(jù)目標(biāo)購房群的職業(yè)特點(diǎn)和實(shí)際需求（事業(yè)有成、時尚、享受）開展特色服務(wù)，使錦繡花園在服務(wù)方面缺乏了應(yīng)有的個性和吸引力。
四、目標(biāo)購房群
1、 年齡在35--60歲之間經(jīng)濟(jì)富裕或有固定資產(chǎn)投資看中黃江置業(yè)位置的香港中老年人
家庭構(gòu)成：1-3口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年
2、年齡在28--45歲之間事業(yè)蒸蒸日上月收入在5000元以上時尚、享受在莞工作的臺灣老板、管理者或內(nèi)地老板、管理者
家庭構(gòu)成：1-3口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年
3、年齡在28--40歲之間
月收入5000元以上
時尚、享受在田美工業(yè)園、黃金工業(yè)園、裕元高科技工業(yè)園工作的管理階層
五、錦繡花園營銷阻礙及對策
阻礙：
1、錦繡花園廣告宣傳力度不夠，
強(qiáng)勢賣點(diǎn)尚未盡竭挖掘，尚未樹立起應(yīng)有的產(chǎn)品形象，公眾知名度、美譽(yù)度不高，記憶不深。
2、錦繡花園內(nèi)朝向差、無景、背陰的單位難于銷售。
3、區(qū)內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況不景氣，銷售業(yè)績不佳。
對策：
1、盡竭挖掘錦繡花園的強(qiáng)勢賣點(diǎn)進(jìn)行媒體宣傳；
在莞惠沿線人行天橋及繁華路段、黃江鎮(zhèn)中心、裕元大酒店對面、常平火車站及其周邊做車身、路牌、燈柱和建筑物廣告；
舉辦各種公共活動，樹立錦繡花園美好形象，迅速提升錦繡花園的知名度、美譽(yù)度和記憶度。
2、把區(qū)內(nèi)朝向差、背陰、無景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價單位適時限量發(fā)售。通過廣告炒作、整體形象和價格之間的落差以及增值贈送來促進(jìn)銷售。
3、商鋪經(jīng)營不景氣，銷售業(yè)績不佳，究其原因有二。
一是區(qū)內(nèi)人氣不旺，二是錦繡花園離鎮(zhèn)中心太近。
故對策有二：一、引爆住宅銷售，帶旺區(qū)內(nèi)人氣，促進(jìn)商鋪的經(jīng)營和銷售；二、根據(jù)區(qū)內(nèi)居民的職業(yè)特點(diǎn)、年齡結(jié)構(gòu)、心理特征、追求喜好和實(shí)際需求開展特色經(jīng)營。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等。
六、形象定位
根據(jù)錦繡花園的自身特點(diǎn)和目標(biāo)購房群特殊的身份、社會地位和所處的人生階段，我們把錦繡花園定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。
主體廣告語：
輝煌人生，超凡享受
--錦繡花園提供的（給您的）不止是稱心滿意的住宅……
輝煌人生： 錦繡花園的目標(biāo)購房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資產(chǎn)投資的中老年。因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。
超凡享受：
享受入住方便
享受交通便捷
享受特別服務(wù)
享受都市繁華
享受至尊榮譽(yù)
七、兩點(diǎn)整體建議
1、 建錦繡廣場和寓意噴泉
針對錦繡花園缺乏吸引性景觀一點(diǎn)，建議在二期工程中建錦繡廣場和寓意噴泉。為黃江鎮(zhèn)增一別致夜景，給鎮(zhèn)上居民添一處夜來休閑、散步散心的好去處。
試想：當(dāng)夜幕降臨的時候，沿鎮(zhèn)中心一路走來。遠(yuǎn)遠(yuǎn)的看到錦繡廣場上燈火一閃一閃的跳動著"輝煌人生，超凡享受"的字幕。近處聽著"嘩嘩嘩"的水聲。走進(jìn)廣場，或立于水邊，或坐于石墩，感受都市的繁華，呼吸夜的氣息，怡心怡情，豈不妙哉。
如此一來，一方面能夠增加錦繡花園的吸引性，提高錦繡花園在公眾中的知名度、美譽(yù)度、和記憶度；另一方面也有利于贏得目標(biāo)購房群的認(rèn)同，滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽(yù)感。
2、 物業(yè)管理方面提供特色家政服務(wù)
錦繡花園的目標(biāo)購房群大部分是事業(yè)有成的中青年，他們通常沒有太多時間料理家務(wù)、清掃居所、照看孩子。故錦繡花園在物業(yè)管理方面可以根據(jù)居民的實(shí)際需要提供免費(fèi)送早、午、晚餐、定期清掃住宅、有償清洗衣物、鐘點(diǎn)家教等特色家政服務(wù)。一方面切實(shí)解決住戶的實(shí)際問題，另一方面有利于增強(qiáng)錦繡花園對目標(biāo)購房群的吸引力。
八、廣告宣傳
錦繡花園的廣告宣傳要達(dá)到以下三個目的：
1、 盡竭傳達(dá)錦繡花園的優(yōu)勢與賣點(diǎn)；
2、 盡快樹立起錦繡花園"輝煌人生，超凡享受"的物業(yè)形象；
3、 直接促進(jìn)錦繡花園的銷售。
基于以上三個目的和錦繡花園一直以來的廣告攻勢。我們把錦繡花園的廣告宣傳分為兩個階段，即廣告切入期和廣告發(fā)展期。
在廣告切入期主要通過報紙軟文章和報紙硬廣告形式盡竭傳達(dá)錦繡花園的優(yōu)勢與賣點(diǎn)；
在廣告發(fā)展期，一方面利用密集的報紙、電視、電臺等媒體廣告、車身、路牌、建筑物、燈柱等戶外廣告以及開展各種公共活動打造錦繡花園"輝煌人生，超凡享受"的形象；另一方面利用各種促銷活動和現(xiàn)場POP直接促進(jìn)樓盤的銷售。
廣告切入期（1--2個月）
1、報紙軟文章
主題1：輝煌人生，超凡享受
--記"我"為什么選擇錦繡花園
主題2：事業(yè)生活輕松把握
--記錦繡花園特別的家政服務(wù)
2、系列報紙硬廣告
主題1：輝煌人生，超凡享受
--這里離香港只有45分鐘
主題2：輝煌人生，超凡享受
--家里面的娛樂休閑
主題3：輝煌人生，超凡享受
--錦繡廣場就是我們家的后花園
廣告發(fā)展期（3--4個月）
1、報紙
從各個側(cè)面打造錦繡花園"輝煌人生，超凡享受"的品牌形象。
2、電視
3、電臺
4、單張
5、戶外廣告
�、僭谳富菅鼐�各人行天橋及繁華路段作燈柱、路牌、建筑物廣告；
�、谠邳S江鎮(zhèn)中心作巨幅建筑物或路牌廣告；
�、墼谠Ｔ缶频陮γ鏄渚薹鶑V告牌；
�、茉诔Ｆ交疖囌炯爸苓呑骶薹鶑V告牌或建筑物廣告。
6、車身廣告
莞城--樟木頭、莞城--常平、常平--香港。
7、公共活動
�、馘\繡廣場落成剪彩儀式
邀請黃江各界知名人士及錦繡花園新老業(yè)主榮譽(yù)出席（有文藝表演及娛樂節(jié)目等）
②寓義噴泉征名及題名活動
以各種方式（信函、熱線、現(xiàn)場、郵件等）大張旗鼓向社會各界征集錦繡廣場寓義噴泉的名稱。之后，在一個令人矚目的日子里，開展現(xiàn)場題名活動。在題名現(xiàn)場向熱心參與并支持征名活動的群眾致以感謝并獎勵（根據(jù)所提供的名稱與所題名稱的接近程度進(jìn)行獎勵）。
�、坼\繡花園"文化活動月"活動
一方面豐富鎮(zhèn)上居民的文化活動，有益于地方文化事業(yè)，易博得社會各界的支持，造成極大的社會效應(yīng)，博得民眾的好感，有利于迅速樹立錦繡花園美好的公眾形象；另一方面吸引新聞媒體的注意，為新聞報道提供很好的素材，有利于大范圍內(nèi)提高錦繡花園的知名度，造成持續(xù)記憶。
1） 向黃江鎮(zhèn)各界人士贈送或優(yōu)惠提供當(dāng)月影院大片入場券；
2） 于各節(jié)假日及工休日在錦繡廣場舉辦各種歌舞表演、文化活動等。
3）在全鎮(zhèn)范圍內(nèi)開展錦繡花園"文化活動月"萬人簽名活動。
九、費(fèi)用預(yù)算
1、設(shè)計制作費(fèi)
報紙 5萬元
戶外廣告 8萬元
單張 3萬元
2、公共活動 30萬元
3、媒體投放 150萬元
共計：196萬元
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