研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
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| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報(bào)告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報(bào)告
商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查常用術(shù)語
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1.區(qū)位
該詞來源于德語"STANDORT"，英文于1886年譯為"LOCATION"，即位置、場所之意，我國譯成區(qū)位，日本譯成"立地"，有些意譯成位置或布局。某事物的區(qū)位包括兩層含義：一層指事物的位置，另一層指事物與其他事物的空間聯(lián)系。商業(yè)地產(chǎn)中使用區(qū)位概念一般指后者，也就是在城市空間環(huán)境中的位置。當(dāng)我們分析經(jīng)濟(jì)位置時(shí)，用經(jīng)濟(jì)區(qū)位概念；當(dāng)分析商業(yè)位置時(shí)，用商業(yè)區(qū)位概念。區(qū)位分析是區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)、城市地理學(xué)、商業(yè)布局學(xué)中最重要的概念，形成了系統(tǒng)的區(qū)位理論，例如，杜能的農(nóng)業(yè)區(qū)位環(huán)理論、韋伯的工業(yè)區(qū)位論、廖士的市場區(qū)理論以及克里斯特勒的中心地理論。區(qū)位調(diào)查分析目的是了解物業(yè)所處的環(huán)境特征。
2、商圈
指以店鋪?zhàn)潼c(diǎn)為圓心，向外延伸某一距離，一次距離為半徑形成圓形之消費(fèi)圈。商圈大小視基本業(yè)態(tài)業(yè)種之不同而有所區(qū)分。以零售業(yè)而言，一般以方圓500米為主商圈，方圓1000米為次要商圈，不過經(jīng)營業(yè)態(tài)不同，店鋪規(guī)模不同，主次商圈范圍的判斷亦不同。"商圈"現(xiàn)有兩種用法，一是零售業(yè)用法，著重指吸納的目標(biāo)顧客分布空間范圍，另一指商業(yè)聚集的區(qū)域、地段，如北京國貿(mào)商圈、金融界商圈、西單商圈。商圈調(diào)查重點(diǎn)是人口經(jīng)濟(jì)特征（數(shù)量、職業(yè)、年齡結(jié)構(gòu)）調(diào)查、消費(fèi)習(xí)性和生活習(xí)慣調(diào)查、流動(dòng)人口調(diào)查、商圈內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和競爭店調(diào)查以及商圈發(fā)展前景預(yù)測等。
3.板塊和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)
板塊取自于地理學(xué)的"大陸板塊"概念，后被廣泛地應(yīng)用于證券行業(yè)，如農(nóng)業(yè)板塊、數(shù)字電視板塊，房地產(chǎn)開發(fā)與營銷行業(yè)用它指同質(zhì)性的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目集合，如上海的"世貿(mào)板塊"是指與世界貿(mào)易博覽會相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目集合，各項(xiàng)目動(dòng)態(tài)變化遵循類似的規(guī)律，一榮俱榮，一損俱損。一般地，板塊以地標(biāo)性建筑、基礎(chǔ)設(shè)施命名，如北京的"國展板塊"是指與國際展覽中心密切的開發(fā)項(xiàng)目集合，"奧運(yùn)板塊"是指在國家奧林匹和體育中心周圍的開發(fā)項(xiàng)目集合。廣州的"華南板塊"是指沿華南大道發(fā)展的項(xiàng)目集合。
商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)是指區(qū)域（國家、地區(qū)、城市）內(nèi)零售、批發(fā)、餐飲、生活服務(wù)、娛樂、物流、配送、倉儲等企業(yè)的經(jīng)營場所、設(shè)施的總和。因其點(diǎn)多面廣，布局形成網(wǎng)狀，故稱商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)調(diào)查應(yīng)包括網(wǎng)點(diǎn)的總量、業(yè)態(tài)、業(yè)種、結(jié)構(gòu)、布局、建設(shè)與管理，店鋪選址以及政府對商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的宏觀調(diào)控等內(nèi)容。
4.商業(yè)中心區(qū)和商務(wù)中心區(qū)
商業(yè)中心區(qū)是商業(yè)活動(dòng)聚集之地，區(qū)域內(nèi)商業(yè)活動(dòng)的頻度、強(qiáng)度和經(jīng)營規(guī)模明顯高于其他區(qū)域。根據(jù)商業(yè)活動(dòng)的規(guī)模、市場覆蓋和影響力，一般分為市級、區(qū)級、社區(qū)、鄰里四級。商業(yè)中心以百貨大樓、商鋪、超市、專賣店等物業(yè)形態(tài)為主。
商務(wù)中心區(qū)是指商務(wù)活動(dòng)密集或者商務(wù)活動(dòng)占主導(dǎo)地位的區(qū)域。例如，北京的國貿(mào)中心，寫字樓，賓館林立，商業(yè)零售業(yè)、飯店等都是為商務(wù)活動(dòng)提供服務(wù)的下游產(chǎn)業(yè)。從產(chǎn)業(yè)鏈角度，商務(wù)基于商業(yè)，隨著商業(yè)的發(fā)展，商務(wù)活動(dòng)增多，到高級發(fā)展階段，商務(wù)和商業(yè)活動(dòng)發(fā)生了空間分工，形成商業(yè)中心區(qū)和商務(wù)中心區(qū)的并立景觀（詳見第一章）。
5.物業(yè)地段和街區(qū)
地段一詞來源于關(guān)于"地段"的黃金定律--地段、地段、還是地段。與區(qū)位相比，地段一般指物業(yè)在街道中的位置，尤其是物業(yè)與相鄰街區(qū)、相鄰街道和建筑的關(guān)系，關(guān)注的空間范圍比區(qū)位要小，是從微觀角度描述物業(yè)位置。分析地段的物業(yè)類型組合、功能組合、產(chǎn)業(yè)鏈組合、經(jīng)營業(yè)態(tài)和業(yè)種組合，為物業(yè)的發(fā)展方向和招商定位打基礎(chǔ)。
街區(qū)是城市社會學(xué)、城市交通學(xué)、商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃中非常重要的概念。一個(gè)街區(qū)往往被視為鄰里單位加以考察。簡單地說，街區(qū)就是以街道劃分形成的區(qū)域，在商業(yè)地產(chǎn)研究中則指以街道為中心的區(qū)域，呈線性格局，兩側(cè)商鋪、超市、百貨店林立，商品琳瑯滿目。由于街區(qū)的發(fā)展性和不斷擴(kuò)張性，街區(qū)是立體的、動(dòng)態(tài)的。物業(yè)的發(fā)展性質(zhì)取決于街區(qū)特征。
6.地標(biāo)和節(jié)點(diǎn)
地標(biāo)即"地理標(biāo)志"，在地產(chǎn)界人們常常說"地標(biāo)性建筑，地標(biāo)性物業(yè)"，說明物業(yè)的重要性和顯著性，城市居民普遍認(rèn)同該物業(yè)，知道其位置，是人們聚會、見面的目的地，是商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的集中地、高發(fā)區(qū)。能成為地標(biāo)性建筑的物業(yè)要們是歷史文化建筑，要么就是商業(yè)建筑，居民小區(qū)、居住建筑難以成為地標(biāo)性建筑。在商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查中，主要分析項(xiàng)目與地標(biāo)性建筑的關(guān)系，它是物業(yè)定位的參照系或者"標(biāo)桿"。
節(jié)點(diǎn)系規(guī)劃學(xué)用語，指交通、視野、景觀、不同質(zhì)區(qū)域的會合之處，道路交叉口，交通中轉(zhuǎn)站、建筑形態(tài)的變換點(diǎn)、商業(yè)區(qū)和居住區(qū)的交叉點(diǎn)等都是節(jié)點(diǎn)。商業(yè)步行街常以休閑廣場、餐飲美食城、電影院、交通廣場、著名地標(biāo)式建筑作為節(jié)點(diǎn)。由于節(jié)點(diǎn)人流量大，受關(guān)注度高，商品和服務(wù)被注意的概率高，購買的幾率大，故而商品物業(yè)的租金和價(jià)值明顯高于周邊物業(yè)。因此節(jié)點(diǎn)分析是商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查研究的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。節(jié)點(diǎn)往往是商業(yè)功能匯集之地，是商業(yè)區(qū)的核心。
7.零售業(yè)態(tài)與業(yè)種
國家商務(wù)部在《零售業(yè)態(tài)分類》中規(guī)定："零售業(yè)態(tài)是零售企業(yè)為滿足不同的消費(fèi)需求進(jìn)行相應(yīng)的要素組合而形成的不同經(jīng)營形態(tài)"。特征是"如何賣"，具體來說就是零售業(yè)經(jīng)營者，在店鋪這一零售經(jīng)營的具體場所采取的各種經(jīng)營戰(zhàn)略的總和。經(jīng)營者以特定目標(biāo)市場為對象，針對店鋪選址、備貨、店鋪規(guī)模、價(jià)格策略、銷售方法、附加服務(wù)、店鋪設(shè)施等進(jìn)行決策，并通過這些向消費(fèi)者傳遞信息，促進(jìn)其購買所做出的決策總和。這些決策的結(jié)果形成了零售業(yè)態(tài)。業(yè)種是指以商品的種類來區(qū)分的，如百貨公司有服飾、用品、食品等，服飾又有男裝、女裝、童裝等，特征是"賣什么"。例如"專賣店"式業(yè)態(tài)，意思是專賣某一品牌商品或者某一類商品，可以賣鞋、賣書、賣手機(jī)、賣電腦，每一個(gè)經(jīng)營種類就稱為業(yè)種。商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查時(shí)重點(diǎn)關(guān)注業(yè)種，不同業(yè)種的"交集"構(gòu)成街區(qū)商業(yè)特征，為物業(yè)的市場定位和招商策劃提供第一手資料。
8.毛租金和凈租金
毛租金是包含物業(yè)管理費(fèi)、采暖費(fèi)、房產(chǎn)租賃稅等在內(nèi)的租金，凈租金就是扣除各項(xiàng)成本稅費(fèi)后的房主凈收入。如果租金按套內(nèi)面積計(jì)算，還有根據(jù)分?jǐn)傁禂?shù)進(jìn)行調(diào)整，計(jì)算計(jì)算面積租金水平，作為房屋定價(jià)和投資收益測算的依據(jù)。租金是衡量物業(yè)投資價(jià)值的風(fēng)向標(biāo)。
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