研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
|
·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場營銷推廣
|
| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
|
| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
|
| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
|
| ·市場可研報(bào)告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
|
| ·市場定位分析 | ...... |
聯(lián)系方式
電 話：0579-83059667
手機(jī)：15325915356
郵 箱：xqjcf126@126.com
在線QQ：1832216846
地 址：中國義烏市總部經(jīng)濟(jì)公館2號樓2單元502室（義烏貝村路1108號）
郵 編：322000
網(wǎng)站首頁 > 研究報(bào)告
研究報(bào)告
社區(qū)商鋪開發(fā)
 |
 |
51015 顯現(xiàn)便民特點(diǎn)
社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)就是便民。專家把構(gòu)建社區(qū)購物網(wǎng)絡(luò)，形象地稱作"51015 "，即居民出家門步行5分鐘可以到達(dá)便利店、10分鐘可到達(dá)超市和餐飲店，騎車15分鐘可到達(dá)購物中心，滿足居民日常生活消費(fèi)。有專家預(yù)計(jì)，未來10年內(nèi)，社區(qū)消費(fèi)將占全社會商業(yè)零售額的1/3 以上。據(jù)悉，徐匯區(qū)目前社區(qū)商業(yè)的年銷售額，已占全區(qū)社會零售總額的30％。
社區(qū)商業(yè)是隨著城市形態(tài)發(fā)展而必然出現(xiàn)的商業(yè)形態(tài)。目前，在上海商業(yè)領(lǐng)域，出現(xiàn)了"集聚～擴(kuò)散"的發(fā)展趨勢，即：品牌商品向市中心商業(yè)街集聚，為的是追求商業(yè)利潤之外的品牌效應(yīng)；日用商品向社區(qū)擴(kuò)散，以減少消費(fèi)者的購買成本。商業(yè)擴(kuò)散趨勢使得社區(qū)商業(yè)成了投資創(chuàng)業(yè)的熱點(diǎn)。
去年在北京舉行的全國首屆社區(qū)商業(yè)研討會上，專家提出，社區(qū)商業(yè)應(yīng)遵循以人為本的原則，在滿足居民基本消費(fèi)服務(wù)的同時(shí)還要逐漸完善購物、修理、餐飲、理發(fā)洗衣綜合服務(wù)、再生資源回收服務(wù)、家政服務(wù)6大功能。在業(yè)態(tài)上以超市為主，包括便利店、折扣店多種連鎖經(jīng)營形式，購物中心應(yīng)包容各種新型商業(yè)形態(tài)，以生鮮食品為主的超市、名牌薈萃的特色專賣店、各種便利餐飲及休閑娛樂等多重功能。
站在現(xiàn)代化國際大都市的基點(diǎn)上，上海市商委提出，"讓城市生活更便利"的社區(qū)商業(yè)，不應(yīng)是"馬路菜場＋卷簾門"，應(yīng)該是超市、便利、健身房、咖啡店、網(wǎng)吧，甚至加上旅行社、典當(dāng)行等中心商業(yè)才有的各種業(yè)態(tài)，在滿足居民基本消費(fèi)服務(wù)的同時(shí)還將逐漸完善購物、修理、餐飲、理發(fā)洗衣綜合服務(wù)。
適合小規(guī)模商業(yè)投資
目前，上海已經(jīng)形成一批社區(qū)商業(yè)中心，如華聯(lián)、聯(lián)洋、甘泉、曹楊等社區(qū)商業(yè)中心。有資料顯示，上海正在形成114 個(gè)社區(qū)商業(yè)中心，這些小區(qū)共有商業(yè)面積250 萬平方米，預(yù)計(jì)總銷售額將超過600 億元。這對創(chuàng)業(yè)者來說，不能不說是塊誘人的"蛋糕"。
據(jù)記者調(diào)查，除了市商委確立的10大社區(qū)商業(yè)示范點(diǎn)外，各區(qū)也紛紛確立各自的社區(qū)商業(yè)重點(diǎn)區(qū)域。一個(gè)共同的特點(diǎn)是：社區(qū)商業(yè)大多數(shù)是在內(nèi)環(huán)線以外。長寧區(qū)把古北、新華、虹康和北新涇等規(guī)劃為社區(qū)商業(yè)重點(diǎn)區(qū)域；浦東的重點(diǎn)落在了濰坊、梅園、滬東、塘橋、南碼頭、上鋼、周家渡、洋涇、金楊、浦興和東明；還有寶山的大華、牡丹江；普陀的宜川、中遠(yuǎn)兩灣、新長征、桃浦、萬里；閘北的彭浦、運(yùn)城居住區(qū)；虹口的瑞虹新城；楊浦的延吉、殷行、平?jīng)觥靺R區(qū)甚至規(guī)劃：每3-5萬人口的社區(qū)配置約2.5 萬平方米的商業(yè)及營業(yè)面積，每千戶居民的居住小區(qū)配置1200 -1500 平方米的商業(yè)面積。據(jù)悉，該區(qū)為康健、田林、長橋、凌云等7個(gè)街道勾畫了點(diǎn)狀式社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局。
便民的社區(qū)商業(yè)，必然伴隨著規(guī)模小投資小的特點(diǎn)，十分適宜資本金有限的創(chuàng)業(yè)者。以便利店為例，"聯(lián)華便利"連鎖特許加盟的資金約7萬元；"大作為"建材小超市的首期運(yùn)作資金僅2.25 萬元；"e士多"超微便利店和"易購"超便利連鎖加盟更少，只要2萬元。專家認(rèn)為，為避免"卷簾門"式的社區(qū)商業(yè)，特許加盟連鎖是十分有效的形式。這不僅能做到店面、價(jià)格、質(zhì)量等諸多的統(tǒng)一，而且可大大降低創(chuàng)業(yè)成本、減少創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
社區(qū)餐飲尚有空白點(diǎn)
如前所說，社區(qū)商業(yè)涵蓋購物、修理、餐飲、理發(fā)洗衣綜合服務(wù)、再生資源回收服務(wù)、家政服務(wù)6大功能。目前，超市、便利店乃至于大賣場已相繼扎根社區(qū)；鮮花店、水站、書報(bào)亭等，也星羅棋布于各社區(qū)。其實(shí)，這6大功能的社區(qū)商業(yè)，仍大有拓展空間。專家更認(rèn)為，社區(qū)商業(yè)中，餐飲業(yè)的手腳尚未施展。盡管本刊已介紹過吉祥餛飩、放心早餐等連鎖餐飲，但這都屬于點(diǎn)心、快餐類的。傳統(tǒng)意義上的酒家餐館，在目前的社區(qū)一般都規(guī)模較小，設(shè)施簡陋，有的還包給外來人員經(jīng)營。規(guī)模較大、口碑尚佳的餐廳，不是很多。
專家指出，收入越高的區(qū)域，人們在家就餐率越低，因?yàn)槿藗儠紤]時(shí)間價(jià)值，會為了減輕家務(wù)或滿足口味需求，去餐廳就餐，這就是社區(qū)餐飲業(yè)發(fā)展的增量因素。據(jù)悉，一個(gè)香港家庭和一個(gè)上海家庭相比，前者在外就餐次數(shù)要高出20-30百分點(diǎn)。社區(qū)餐飲是以周邊居民的日常飲食為銷售對象，利潤較低，但是其所據(jù)有的市場空間很大。
社區(qū)餐飲怎么做？首先要做到價(jià)廉物優(yōu)，以吸引消費(fèi)者。為降低成本，可通過連鎖經(jīng)營、擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模、擴(kuò)大采購量得到供應(yīng)商更大折讓或改零為批予以解決。在資金落實(shí)方面，可以通過經(jīng)營者自行籌集或投資主體多元，組織形式可以自由創(chuàng)業(yè)、也可加盟名店。據(jù)估算，一家經(jīng)營面積300 平方米的餐館，其初始投資額約在40萬元左右。
專家指出，社區(qū)餐飲除了店堂銷售顧客上門的傳統(tǒng)模式，還應(yīng)嘗試把消費(fèi)者需要的商品、服務(wù)送到消費(fèi)者所期望的地方去，如開展"家宴"、凈菜或半成品，以及顧客電話、網(wǎng)上點(diǎn)菜，餐廳專人送達(dá)等衍生服務(wù)。
社區(qū)商業(yè)三大法寶：方便、物美、多樣
社區(qū)商業(yè)迅速升溫
超市的撤離似乎使一些不太看好社區(qū)商業(yè)運(yùn)營的人們有了懷疑的理由，然而可觀的利潤卻讓那些突破重圍的社區(qū)商業(yè)開發(fā)商和參與者們熱血沸騰。
業(yè)內(nèi)資深人士劉慶告訴記者，一般來說，商業(yè)用房的銷售價(jià)格比純住宅要高出２－３倍，合理的配套使社區(qū)商業(yè)具有可觀的升值潛力。在這方面，深圳萬科四季花城可以說是最好的例子，其底商的銷售價(jià)格在每平方米８０００－９０００元，而同樣的底層住宅銷售價(jià)格僅為每平方米２０００多元，這樣的價(jià)格，追捧者蜂擁而至自是理所當(dāng)然。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在長沙赤崗片區(qū)、望月湖小區(qū)等幾個(gè)大型社區(qū)內(nèi)商鋪出租率（包括底商與臨街門面）已從２００１年底的７６％上升到２００２年７月的８９％，同時(shí)在這種大型社區(qū)內(nèi)位置較好的新建的集中式底商的月租金相較于傳統(tǒng)的臨街門面要高出許多。以赤崗片區(qū)為例，赤新路路段（民航宿舍至車站南路路口）臨街門面的平均月租金為２２元／平方米，而在該路段中的丹桂雅苑樓盤底商的平均月租金達(dá)到６１元／平方米，且出租率為９５％。
一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，利潤無疑是社區(qū)商業(yè)發(fā)展最直接的助推力，一個(gè)普遍的規(guī)律是：當(dāng)社區(qū)商業(yè)改變沿街零散布局，而集購物、休閑、服務(wù)等眾多功能于一身時(shí)，社區(qū)商業(yè)就顯露出可觀的贏利前景。
正鑒如此，一股社區(qū)商業(yè)的投資熱潮正在不斷涌入星城樓市：南城，華銀園斥巨資打造的２．１萬平方米的大型超市即將亮相星城，新中路口這一大型片區(qū)的人流正是其投資首要保證；北廂，四方房產(chǎn)在政府支持下投資新建２３０００平方米的建材超市，引進(jìn)集設(shè)計(jì)、導(dǎo)購、監(jiān)理、維護(hù)保養(yǎng)一站式的上海好美家品牌，以四方坪片區(qū)為中心輻射周邊居民。東南角，以天韻家園、民基大廈、香巴圣地為代表的一批中小型樓盤底層商鋪頗受投資客追捧。
集中配套凝聚商機(jī)
社區(qū)商業(yè)有三大法寶：就近方便、價(jià)廉物美、服務(wù)多樣，其市場蘊(yùn)藏著無限商機(jī)。
在商業(yè)房產(chǎn)領(lǐng)域有著豐富銷售經(jīng)驗(yàn)的都市本色銷售總監(jiān)湯華認(rèn)為，由于長沙缺乏大型住宅區(qū)，所謂社區(qū)往往是許多個(gè)分離的住宅小區(qū)或單位宿舍組合而成，社區(qū)商業(yè)往往是自發(fā)形成的，靈活、分散、不成規(guī)模。而隨著人們觀念的改變與樓市發(fā)展水平的提升，越來越多的開發(fā)商意識到在開發(fā)住宅時(shí)，配套的商業(yè)設(shè)施和底層商業(yè)配置的商機(jī) 所在。
而在長沙已有的成熟大社區(qū)中的市場商機(jī)也不可小覷。據(jù)了解，目前長沙市已經(jīng)形成的住宅大社區(qū)主要包括望月湖小區(qū)、紅旗片區(qū)、赤崗片區(qū)、朝陽片區(qū)、新中路口片區(qū)（包括桔園小區(qū)、融城苑等一批住宅小區(qū)）、開福區(qū)的四方坪片區(qū)（包括四方小區(qū)、金帆小區(qū)、左岸春天等）以及星沙片區(qū)等一批大型聚集型社區(qū)，而一些實(shí)力雄厚的開發(fā)公司也在雄心勃勃打造數(shù)十畝甚至于上百畝的超大型住宅區(qū)，比如香港國中，比如美林景園，再比如華銀園。在這些社區(qū)之中，商業(yè)用房的集中配套不僅僅可以帶來價(jià)格上的收益，也可以使社區(qū)規(guī)劃更趨于合理。
中南大學(xué)張楠教授認(rèn)為，社區(qū)商業(yè)的集中配套一方面有效地降低了居民區(qū)的噪音污染，使各個(gè)街坊變成真正意義上的純住宅，更有利于形成社區(qū)商業(yè)中部輻射周邊的商業(yè)形態(tài)。另一方面，集中的商業(yè)配套使得資源配置更合理，避免了各開發(fā)商重復(fù)投資和建設(shè)、相互爭奪客源的尷尬。此外，集中配套使得社區(qū)商業(yè)更具有規(guī)模效應(yīng)，使社
區(qū)在商業(yè)引資、聚集人氣等諸多方面在規(guī)劃階段就占得了市場先機(jī)。
鄰里式與沿街式的雙重思考
從目前長沙的社區(qū)商業(yè)形態(tài)來看，主要以沿街式與組團(tuán)式的底商為主。
華銀園開發(fā)公司有關(guān)負(fù)責(zé)人閻總認(rèn)為，大型社區(qū)商業(yè)的發(fā)展要以購物中心為主打業(yè)態(tài)，而居住小區(qū)應(yīng)以"沿街式"、"組團(tuán)式"、"多點(diǎn)式"為重點(diǎn)建設(shè)類型，在業(yè)態(tài)上以超市為主，重點(diǎn)發(fā)展連鎖經(jīng)營業(yè)態(tài)。被譽(yù)為"第五次零售業(yè)革命"的購物中心應(yīng)包容各種新型商業(yè)形態(tài)，生鮮食品為主的超市、品牌薈萃的特色專賣店、各種便利的餐飲、綜合服務(wù)設(shè)施觸手可及，購物、休閑、娛樂多重功能滿足居民多樣化的消費(fèi)需求。按照社區(qū)的人口和消費(fèi)水平，購物中心的規(guī)模和樣式也將多種多樣，但功能齊全、集約化經(jīng)營將成為他們共同的優(yōu)勢。
一般來說，"沿街式"也應(yīng)以工薪階層為主要消費(fèi)群，約設(shè)一家中型超市，一家便利店，一家修配店，以及中
小餐館等。而"組團(tuán)式"和"多點(diǎn)式"居住小區(qū)的商業(yè)應(yīng)瞄準(zhǔn)中高檔消費(fèi)群，以中型商場為主體，重點(diǎn)發(fā)展中大型
餐館、便利店、美容美發(fā)店、洗染店、花卉店、洗衣房等便民利民的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)
社區(qū)商業(yè)突破思維定式
社區(qū)商業(yè)帶給人們一種思維上的新突破，主要表現(xiàn)在：
首先，是對住宅小區(qū)建設(shè)"以人為本"原則的豐滿與內(nèi)容整合，即不只是住宅本身及周邊環(huán)境的"以人為本"，還要考慮到人們"就近消費(fèi)"及消費(fèi)的"內(nèi)容構(gòu)成"和"外延擴(kuò)展"。在商業(yè)的經(jīng)營管理及發(fā)展上，也不能僅只"就商言商"，即不應(yīng)只是照應(yīng)到人們物質(zhì)消費(fèi)，只在"家"的物質(zhì)生活上做文章，還要考慮到人們不斷提高與拓展著的精神需求的保證和滿足，惟其如此，才能真正做到"家的延伸"。
第二，在小區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)上，要統(tǒng)合考慮人們生活中的吃、住、行、游、購、娛，及托幼、養(yǎng)老、就學(xué)、就業(yè)等所有方面；同時(shí)，以一定的"功能分區(qū)"及有針對性地作出安排。
社區(qū)商業(yè)的有關(guān)規(guī)劃，應(yīng)包括網(wǎng)點(diǎn)布局、與居住區(qū)的位置關(guān)系、規(guī)模結(jié)構(gòu)、建筑特點(diǎn)與營業(yè)面積、業(yè)態(tài)配置，以及商業(yè)與交通、商業(yè)與文體場館、商業(yè)與社區(qū)生態(tài)環(huán)境保護(hù)等內(nèi)容方面，以使社區(qū)商業(yè)發(fā)展的"以人為本"有規(guī)則遵循地落到實(shí)處。
第三，在社區(qū)商業(yè)的建設(shè)與發(fā)展中，政府的"宏觀調(diào)控"，一要從社區(qū)商業(yè)發(fā)展的規(guī)劃入手，二要在社區(qū)商業(yè)的秩序建設(shè)上下功夫。這兩個(gè)方面共同要求著管理方面得以市場的規(guī)矩規(guī)范社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。
--遵從社區(qū)商業(yè)的"社區(qū)"屬性，適應(yīng)社區(qū)居民的消費(fèi)需求。"小而全"、"全封閉"、"大而不當(dāng)"等，都會在損害社區(qū)生活的同時(shí)，也損害社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。
--遵從社區(qū)商業(yè)的"商業(yè)"屬性，即以社區(qū)為目標(biāo)市場的商業(yè)發(fā)展的客觀規(guī)律。目前，尤需強(qiáng)調(diào)：無論在社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃還是在運(yùn)作上，都要將打破地區(qū)封鎖、行政封鎖等地方保護(hù)主義放在重要的工作轉(zhuǎn)型方面。
第四，鼓勵(lì)大型集團(tuán)企業(yè)投資及經(jīng)營社區(qū)商業(yè)。從近年社區(qū)商業(yè)發(fā)展的實(shí)踐看，有國內(nèi)大型商業(yè)集團(tuán)直接投資并涉足社區(qū)商業(yè)經(jīng)營的，也有商業(yè)企業(yè)與投資或房地產(chǎn)商合資合作社區(qū)商業(yè)的，更有國外著名商業(yè)集團(tuán)進(jìn)入我國社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域的，如沃爾瑪、家樂福、伊藤洋華堂及倍順、７－１１便利店等。既有政府投資建設(shè)鄰里中心并招商承租以發(fā)展社區(qū)商業(yè)的，也有國有資本、民間資本不同形式的介入。
第五，社區(qū)商業(yè)要重視在與相關(guān)產(chǎn)業(yè)、事業(yè)的相輔相成中，樹立自己的"品牌形象"。社區(qū)商業(yè)與社區(qū)服務(wù)業(yè)的關(guān)系自不待言了，針對現(xiàn)代社區(qū)消費(fèi)的特點(diǎn)，社區(qū)商業(yè)要與文體娛樂業(yè)相結(jié)合，以滿足人們購物、休閑、健身、娛樂等多方面的消費(fèi)需求，同時(shí)，還要主動(dòng)地參與社區(qū)"事業(yè)性"、"公益性"活動(dòng)，與社區(qū)的物質(zhì)文明與精神文明建設(shè)相結(jié)合，融入社區(qū)，成為社區(qū)居民的"好鄰居"、"老街坊"，而且，在經(jīng)營中，還應(yīng)以健康的消費(fèi)、科學(xué)的消費(fèi)，反映可持續(xù)發(fā)展的綠色消費(fèi)觀念去影響消費(fèi)，拉動(dòng)消費(fèi)，不斷提升社區(qū)消費(fèi)的質(zhì)量、品位。
|
|
點(diǎn)擊次數(shù):740