研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
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| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報(bào)告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報(bào)告
探尋社區(qū)商業(yè)的投資奧秘
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早在多年前，社區(qū)商業(yè)很少為人注目，即使政府規(guī)定有千人指標(biāo)，開發(fā)商大多能省即省，很少付諸行動(dòng)�？山陙恚鐓^(qū)商業(yè)卻成為項(xiàng)目開發(fā)中不可或缺的一部分，商業(yè)面積在項(xiàng)目規(guī)劃中的比重有的甚至超過了２０％。究其原因，除去住宅開發(fā)競爭激烈的因素外，社區(qū)商業(yè)潛在的投資價(jià)值則是另一重要原因。那么，社區(qū)商業(yè)為何如此吸引眼球，它的投資價(jià)值有多高？投資者該如何選擇呢？
"住到郊區(qū)去"火了社區(qū)商鋪
與城區(qū)內(nèi)繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)的臨街商鋪不同，社區(qū)商鋪則存在于新開發(fā)居民區(qū)，著力為社區(qū)及周邊居民就近提供各種生活服務(wù)。當(dāng)樓市走在郊區(qū)化的大道上，一個(gè)個(gè)大型居住區(qū)在三四環(huán)外拔地而起，隨之而來的是如何解決居住區(qū)居民的日常生活。傳統(tǒng)的商業(yè)意識使得原先的大型綜合商場、超市、百貨等商業(yè)大量集中在中心城區(qū)，為社區(qū)商業(yè)的萌芽、發(fā)展和壯大提供了絕好的市場商機(jī)。
社區(qū)商鋪持續(xù)火爆
除去經(jīng)濟(jì)適用房外，北京的樓市很少能見如此火熱的場面。這些社區(qū)底商雖然遠(yuǎn)離城區(qū)中心，卻絲毫沒有阻擋住投資者的熱情，從去年下半年開始，社區(qū)底商頻頻成為京城樓市閃耀的銷售明星。
位于大望路的珠江帝景，推出４０套底商首層商鋪，僅一個(gè)上午就被一搶而光，致使他們不得不臨時(shí)加售３０套，也全部售罄。最后盤點(diǎn)，當(dāng)天銷售額達(dá)兩億元。
位于昌平區(qū)境內(nèi)的高巢，推出的１０多個(gè)標(biāo)準(zhǔn)商鋪于一天之內(nèi)即告售罄。
新華聯(lián)家園首批商鋪上市的價(jià)格為每平方米４５００元，如今商鋪的價(jià)格已不單純?yōu)槭袌龆▋r(jià)，而是通過拍賣的方式來表現(xiàn)，價(jià)格已飆升到每平方米１１８００元。
珠江國際城舉辦的"現(xiàn)場旺鋪拍賣活動(dòng)"，３個(gè)小時(shí)成交１８００萬元，１８個(gè)旺鋪銷售一空。
位于大興區(qū)的翡翠城二期拿鐵鎮(zhèn)，新推的商業(yè)面積中已經(jīng)銷售一半多。據(jù)翡翠城策劃總監(jiān)蔣智生介紹，去年翡翠城的商鋪基本為社區(qū)內(nèi)的老業(yè)主購買，而今年的買家都來自區(qū)外。
配套奇缺折射出投資前景
"正是由于商鋪市場在時(shí)間和空間上的短暫饑渴才導(dǎo)致了商鋪的熱銷。"保興利公司負(fù)責(zé)人說。他認(rèn)為，四環(huán)以內(nèi)老商鋪拆遷后新商鋪供應(yīng)不及時(shí)，而在這些地區(qū)，人口規(guī)模大、消費(fèi)需求旺盛，二是在城市邊緣地區(qū)和郊區(qū)，新的居住區(qū)產(chǎn)生后，大量的人口涌入京城周邊地區(qū)，老百姓的吃、穿、用等日常消費(fèi)矛盾突出，由于商業(yè)配套不完善，居民需求無法滿足，從而造成市場局部空缺。比如作為一個(gè)近１００萬平方米的成熟社區(qū)，京通新城面對３萬多人的需求，居然沒有２４小時(shí)便利店、書店報(bào)刊零售點(diǎn)、花店！５年前購買郁花園的居民，原先日常購物都要跑到一公里以外。通州區(qū)商業(yè)地產(chǎn)面積明顯不足，目前區(qū)域內(nèi)更有２００多萬平方米土地正在開發(fā)，住宅的銷售更加劇了通州商業(yè)物業(yè)供需失衡，從而加大了商業(yè)地產(chǎn)的熱銷狀況。
據(jù)本網(wǎng)站商業(yè)地產(chǎn)總顧問：中原商業(yè)策劃總監(jiān)蔡宇翔則表示，北京人均商業(yè)面積是０．７平方米，而先進(jìn)國家人均商業(yè)面積在１．５～１．８平方米，香港達(dá)到１．４５平方米，上海現(xiàn)在也已經(jīng)達(dá)到１平方米，北京卻差３０％多的空間，現(xiàn)在底商商鋪尤其急缺。
據(jù)政府方面的統(tǒng)計(jì)，目前郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的社會(huì)消費(fèi)品零售額保持了以高于全市平均增長速度和城鎮(zhèn)４％～５％的速度增長。
一位萬科青青家園的業(yè)主介紹，剛?cè)胱r(shí)，青青還只有小超市、小美發(fā)店等幾家商鋪，如今，商業(yè)配套已經(jīng)慢慢發(fā)展起來，有了鮮花店、飾品店、茶藝館等，節(jié)假日期間餐廳甚至出現(xiàn)了爆滿的情況。
對此，業(yè)內(nèi)分析人士一致認(rèn)為，隨著北京郊區(qū)化進(jìn)程的進(jìn)一步深入，住宅入住率的提高，未來四五環(huán)外新興居住社區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資前景非常樂觀。
長期投資 社區(qū)商鋪價(jià)值高過城區(qū)
考量產(chǎn)品的投資價(jià)值，最重要的一個(gè)指標(biāo)就是投資回報(bào)率。蔡宇翔認(rèn)為，由于土地供應(yīng)有限，商業(yè)區(qū)的店鋪具有唯一性，短期升值高，但如果作為長期穩(wěn)定的投資，回報(bào)率卻未必高過社區(qū)商業(yè)物業(yè)。因?yàn)橄啾壬鐓^(qū)商鋪，一般商業(yè)區(qū)的店鋪投入成本大，有的甚至能翻一番，可獲得的租金卻不可能同比例上漲。以目前市場的水平，社區(qū)商鋪的投資回報(bào)約在９％～１１％之間，１０～１２年收回成本。
他舉例說，規(guī)模為２００萬平方米的遠(yuǎn)洋山水，社區(qū)商鋪價(jià)值在每平方米１２０００～１５０００元，如果不靠銀行貸款投資一家眼鏡店，該地區(qū)的年租金為１６萬～２０萬元，則毛回報(bào)率為１５％�？梢哉f社區(qū)商鋪有如小盤活躍股，有穩(wěn)定的租金回報(bào)，很適合長期投資。
不過，仲量聯(lián)行總經(jīng)理翰德偉認(rèn)為，與商業(yè)市場的巨大擴(kuò)張相比，北京消費(fèi)市場的承受力還有待考證，市場供求關(guān)系失衡、匹配程度不高的現(xiàn)象已經(jīng)有所顯現(xiàn)，這些都將直接加劇北京商業(yè)房地產(chǎn)市場的競爭。
據(jù)北京中原商業(yè)策劃部調(diào)查，２００３年年內(nèi)推出的商業(yè)項(xiàng)目總面積在３００萬平方米以上，供應(yīng)量巨大，２００５年到２００６年將有大量商業(yè)投入使用，屆時(shí)對市場會(huì)造成相當(dāng)大的壓力，商業(yè)市場競爭激烈，將會(huì)產(chǎn)生供過于求的現(xiàn)象。
好賣不好租 社區(qū)商鋪出了什么問題
自從社區(qū)商鋪的投資價(jià)值顯露后，社區(qū)商鋪的開發(fā)如火如荼，但其中暴露出的諸多問題同樣顯著，相當(dāng)多的商鋪銷售火爆，經(jīng)營卻難以為繼。記者在近郊區(qū)的一些大型社區(qū)看到，從入住開始，半年多還有不少商鋪依然空著。
據(jù)偉業(yè)投資公司總經(jīng)理?xiàng)钽治�，社區(qū)商鋪出現(xiàn)的問題主要集中在以下幾個(gè)方面：
首先，追求利潤開發(fā)過度。由于社區(qū)商鋪的投資價(jià)值高，投資客踴躍，而社區(qū)商鋪的售價(jià)往往是住宅的１．５～２倍，開發(fā)商的利潤空間大，因此，開發(fā)商盲目擴(kuò)大規(guī)模，有的項(xiàng)目規(guī)劃的商業(yè)面積甚至超過總面積的２０％以上，體量過大超過了區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)能力和消費(fèi)數(shù)量，導(dǎo)致競爭激烈，投資者、經(jīng)營者利潤減少，影響整個(gè)社區(qū)商業(yè)的良性發(fā)展。
其次，定位模糊。與住宅不同，商業(yè)物業(yè)的成功與否，很大程度還取決于前期的規(guī)劃和定位，有部分開發(fā)商只求迅速銷售商鋪，并沒有對商鋪的業(yè)態(tài)進(jìn)行合理的組合，結(jié)果同一社區(qū)出現(xiàn)多個(gè)相同業(yè)態(tài)和行業(yè)的經(jīng)營者，同質(zhì)化的競爭最終導(dǎo)致競爭過劇，單個(gè)商鋪的平均營業(yè)額就會(huì)降低，如果達(dá)不到盈虧平衡點(diǎn)就只能關(guān)門歇業(yè)，社區(qū)商業(yè)空置率就會(huì)直線上升，最終造成整個(gè)社區(qū)商業(yè)的貶值和萎縮。交大嘉園就曾出現(xiàn)過一個(gè)社區(qū)８家發(fā)廊的情況。
第三，硬件不合理。根據(jù)業(yè)態(tài)和行業(yè)不同，商鋪的設(shè)計(jì)和硬件標(biāo)準(zhǔn)也不同，一些社區(qū)商業(yè)物業(yè)并不適合做社區(qū)商業(yè)，導(dǎo)致空置率的出現(xiàn)和升高。
第四，涉嫌擾民。開發(fā)商在沿街住宅樓的一二層分散設(shè)計(jì)社區(qū)商鋪，沿街商店的喧囂造成居住區(qū)不得安寧，社區(qū)動(dòng)靜不分。
如何投資社區(qū)商鋪
社區(qū)商業(yè)大致可分為兩類：一類是具有一定規(guī)模，不僅吸引社區(qū)內(nèi)的住戶，也使社區(qū)所在區(qū)域的客戶或過往客流駐足停留；另一類則是主要服務(wù)于本社區(qū)，范圍相對較窄。社區(qū)商鋪，作為一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的一部分，項(xiàng)目的規(guī)模、定位、面對的主流客戶等都會(huì)直接影響社區(qū)商鋪的價(jià)值。
專家認(rèn)為，投資社區(qū)商鋪首先要分析商業(yè)設(shè)施輻射商圈范圍內(nèi)的購買力水平。包括人口的數(shù)量、收入水平、購買力狀況、消費(fèi)心理、消費(fèi)行為等方面。由于社區(qū)居住人口檔次不同，消費(fèi)能力會(huì)有天壤之別。一般來說，規(guī)模在１０萬平方米以上的社區(qū)經(jīng)營性較強(qiáng)。中檔偏上、居住人口密集的項(xiàng)目社區(qū)商鋪投資價(jià)值較高，這些項(xiàng)目的居住人群消費(fèi)能力多元化，具有一定購買力，經(jīng)營者的業(yè)態(tài)和業(yè)種選擇性強(qiáng)。經(jīng)濟(jì)類居住區(qū)則需要集中性商業(yè)，如量販?zhǔn)匠械�，小商戶選擇性差。高端的別墅區(qū)，由于人口密度低，消費(fèi)大多愿意選擇在城區(qū)，居民消費(fèi)心態(tài)不同，更注重店鋪環(huán)境，只適合高檔精品店在此發(fā)展，如紅酒專賣店等。
其次，周邊配套設(shè)施的影響。如果周邊配套設(shè)施完善，或與商業(yè)集中區(qū)交通便利關(guān)系緊密，表明社區(qū)本身已經(jīng)處在商業(yè)圈的覆蓋范圍內(nèi)，社區(qū)商鋪的業(yè)種和服務(wù)程度就受到限制。而且社區(qū)商鋪周邊各類房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢對社區(qū)商鋪價(jià)值的影響也是直接的，未來周邊大型的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，將會(huì)推動(dòng)社區(qū)商鋪價(jià)值的上漲，同時(shí)也會(huì)限制社區(qū)商鋪的業(yè)態(tài)。如亞運(yùn)村就不適合開設(shè)體育健身場所的店鋪，因?yàn)閵W運(yùn)村未來將有相當(dāng)規(guī)模的健身場所對外開放。
第三，判斷商鋪售價(jià)是否物有所值。投資客大多很難預(yù)測商鋪的未來承受能力，不過，專家建議，投資者可通過目前的租金水平，計(jì)算出１０～１５年之間的投資回報(bào)情況，就可推算出社區(qū)店鋪的售價(jià)是否合理。北京目前大多社區(qū)的商鋪還處在供不應(yīng)求，短期內(nèi)租價(jià)下跌的可能性不大。社區(qū)商鋪的平均租金與平均售價(jià)比，一般意義上８％～１０％的投資回報(bào)率都是較高的。
此外，還要了解該社區(qū)的銷售狀況，因?yàn)樯鐓^(qū)的銷售狀況直接關(guān)系到商鋪的出租狀況。
買ＯＲ租 哪一種更劃算
對于大多數(shù)經(jīng)營者來說，面對社區(qū)商鋪常常需要做這樣的選擇，究竟買合適還是租經(jīng)濟(jì)？根據(jù)專家的分析，經(jīng)營者不妨從自身情況出發(fā)做相應(yīng)的判斷。
１．贏利狀況。有的店鋪利潤率低，主要靠大量的資金周轉(zhuǎn)經(jīng)營，一旦購買了商鋪引起自有資金不足，商品價(jià)格競爭力下降，店鋪經(jīng)營狀況就會(huì)有影響。這時(shí)還是租合適。
�。玻L期發(fā)展目標(biāo)。連鎖店對資金流要求頗高，如果企業(yè)未來有擴(kuò)張計(jì)劃，不妨采取租的辦法。單一經(jīng)營的投資者，沒有太多的資金負(fù)擔(dān)，可以推算一定期限以上，租或買的投資回報(bào)進(jìn)行判斷。
�。常_發(fā)商的優(yōu)惠條件。判斷買或租哪一種更合算，總的還是要看投資回報(bào)程度，有的開發(fā)商在出售商鋪時(shí)，附帶有一定的優(yōu)惠舉措，比如返租、帶租約等。經(jīng)營者可以推算回報(bào)率，選擇更合適的投資方式。
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