研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)投資需注意的幾點(diǎn)事項(xiàng)
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一定程度上而言，臺(tái)城的歷史就是街道的歷史，臺(tái)城老街道都是一排排中西合璧的騎樓式建筑，騎樓多為２-４層，商住合一，相鄰的街鋪?zhàn)呃认噙B，在老城區(qū)行走，完全可以"晴不曝日，雨不濕鞋"。這些商住合一的騎樓組成一條條商業(yè)街，形成了了臺(tái)山老城區(qū)最繁華的地區(qū)，也是該市商業(yè)最集中的地方。從歷史上看，這些獨(dú)具韻味的商業(yè)街是臺(tái)山市商業(yè)最主要的業(yè)態(tài)之一，在該市具有舉足輕重的位置。
騎樓式建筑組成商業(yè)街
據(jù)調(diào)查，臺(tái)城具有中西文化特色的騎樓路段總計(jì)有３０條，長(zhǎng)度１８多公里，集中分布在臺(tái)城老城區(qū)東起臺(tái)東路、南門路，西、南臨臺(tái)城河，北至環(huán)北大道，占地面積１３１．８公頃的范圍內(nèi)，騎樓這種傳統(tǒng)的商業(yè)建筑仍占老城區(qū)的５５％以上，分布在通濟(jì)路、革新路、桔園路、臺(tái)西路、健康路、人民路、西濠路、學(xué)宮路、縣前路、正市街、中山路等３０條街道上。這些街道道路窄、密度高，分布均勻，多以"丁"字結(jié)構(gòu)相連，并由幾條主干道有機(jī)地結(jié)合起來，建城伊始，這些街道就形成了商業(yè)街，有些街道形成了自己的特色。上世紀(jì)三四十年代，城區(qū)的蘇杭布莊、銀行、金飾鋪、茶樓酒肆舉目可見，其中臺(tái)城有７５家經(jīng)營(yíng)銀信業(yè)務(wù)的銀號(hào)，主要集中在中和路、北盛街、南昌路一帶，臺(tái)城商貿(mào)繁榮，"小廣州"美譽(yù)由此而生。
隨著城市的發(fā)展，一些商業(yè)街已經(jīng)失去了往日的繁華，比如昔日銀號(hào)云集的中和路、北盛街，以及東華街、西榮街等街道日益沉寂下來，失去了往日的活力，但是一些商業(yè)街仍然活力四射，吸引著巨大的人流，成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的覬覦之地，臺(tái)西路、通濟(jì)路、縣前路、正市街，坐擁人流量?jī)?yōu)勢(shì)，其中臺(tái)西路商業(yè)步行街是老城區(qū)人氣最旺的地段之一。臺(tái)西路商業(yè)步行街位于臺(tái)山市區(qū)繁華地段，東起天橋百貨商場(chǎng)，西至臺(tái)山市中醫(yī)院，長(zhǎng)５００米，街面寬１３-１５米，有著１５０多家商鋪，其中以服裝店居多，是臺(tái)山市區(qū)的商業(yè)旺地。２０００年底至２００２年，臺(tái)山市委、市政府投入１５００萬元對(duì)臺(tái)西路進(jìn)行了全面修繕整治和保護(hù)性開發(fā)，形成了一條具有臺(tái)山僑鄉(xiāng)特色的商業(yè)步行街，既為市民提供了整潔、優(yōu)美、舒適的休閑購(gòu)物環(huán)境，也成為游客喜愛的旅游觀光景點(diǎn)之一。臺(tái)西路在明朝嘉靖十年（距今４７０多年）就已經(jīng)存在了，見證過昔日"小廣州"的繁華。建筑風(fēng)貌依舊，既薈萃歐美及東南亞各地風(fēng)格，又有南方特色騎樓，臨街立面千變?nèi)f化，充分反映了僑鄉(xiāng)的歷史風(fēng)情，極具歷史文化欣賞價(jià)值。
商業(yè)步行街功能要多樣化
從商業(yè)街的目前現(xiàn)狀來看，臺(tái)西路商業(yè)步行街比較有代表性。在商業(yè)步行街上，記者發(fā)現(xiàn)，生意最為火爆的不是服裝店，也非家電店鋪，而是小小的飾品店，這種做工精巧、品種繁多的小飾品受到年輕人的喜愛，而且最近飾品店數(shù)量有上升趨勢(shì)。此外，有些服裝店一進(jìn)商業(yè)步行街就大打價(jià)格戰(zhàn)，不久敗退下來，成為一個(gè)惡性循環(huán)，新的服裝店缺少差異性，很少有自己的特色，因而難以立足，開得快，關(guān)得也快。顧客最看中的是它的特色，但是商業(yè)步行街顯然缺少特色，服裝、鞋帽、小家電、金銀飾品、眼鏡、餐飲等等，經(jīng)營(yíng)多而全，其中服裝鞋帽占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，給人的印象就是一條"服裝街"。
成功的商業(yè)街一般可以通過自己的主要街道輻射其他的街道，從而帶動(dòng)整個(gè)街區(qū)的發(fā)展，但是臺(tái)西路商業(yè)步行街輻射力較弱。距離它很近的街道，面臨著不同的命運(yùn)，相鄰的街道存在商品同質(zhì)化、低檔次、沒有明顯的層次感等問題。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與國(guó)內(nèi)一些成功的商業(yè)街相比，商業(yè)步行街雖然在建筑、文化方面獨(dú)具特色，但是仍缺少商品、經(jīng)營(yíng)、管理方面的優(yōu)勢(shì)，因而難以形成聚集效應(yīng)。此外，缺少老字號(hào)、知名品牌的支撐，缺乏知名店面的帶動(dòng)作用。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，商業(yè)街的形成離不開僑匯，受制于僑匯、歷史因素的影響，一個(gè)行業(yè)、一家商鋪發(fā)展缺少連續(xù)性、穩(wěn)定性。以前在商業(yè)步行街的女兒墻上均有字號(hào)，但是現(xiàn)在早已模糊不清，商業(yè)街上也不缺乏老字號(hào)，但是后人一般會(huì)飄洋過海，"后繼無人"，難有保留，再加上其他的歷史因素，老字號(hào)難有發(fā)展空間。投資商劉先生認(rèn)為，商業(yè)步行街功能較為單一，主要是購(gòu)物的功能，休閑、娛樂功能不是很突出。趨勢(shì)復(fù)合化將成為我國(guó)商業(yè)街發(fā)展的趨勢(shì)，商業(yè)街的發(fā)展大體經(jīng)歷三個(gè)階段，第一個(gè)階段單純以購(gòu)物為體，第二個(gè)階段體現(xiàn)以人為主，第三個(gè)階段商業(yè)街已經(jīng)成為一個(gè)城市的社會(huì)活動(dòng)中心，所以現(xiàn)在很多商業(yè)街開始非常重視打造人文景觀，力圖把商業(yè)、旅游和文化進(jìn)行有機(jī)結(jié)合。臺(tái)西路商業(yè)步行街不缺少文化底蘊(yùn)，但是怎么樣把商業(yè)、旅游和文化結(jié)合，尋找新的出路，值得思考。
提升整體競(jìng)爭(zhēng)力
記者從臺(tái)山市規(guī)劃局獲悉，天誠(chéng)港側(cè)步行街的規(guī)劃已經(jīng)提上日程，擬改造長(zhǎng)約１００米、寬約１５米的街道，現(xiàn)天誠(chéng)港商業(yè)建筑即將完工，正申請(qǐng)將該段改建為步行街，連接臺(tái)西路商業(yè)步行街與通濟(jì)路。把兩條最具人氣的道路連接起來，從而把兩個(gè)小型商業(yè)圈連接起來，一個(gè)是以商業(yè)城為首的老商業(yè)圈，一個(gè)以天嶺、天誠(chéng)港為中心的新商業(yè)圈，將對(duì)臺(tái)西路商業(yè)步行街的發(fā)展帶來了積極的因素。商業(yè)步行街上的多數(shù)老板認(rèn)為，新老商業(yè)圈所經(jīng)營(yíng)的商品存在差異，商業(yè)街已經(jīng)成為市民購(gòu)物休閑的場(chǎng)所，它的位置不容撼動(dòng)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，對(duì)商家應(yīng)該是利好的消息。兩條街道連接起來后，形成規(guī)模，大的購(gòu)物廣場(chǎng)可以匯聚老城區(qū)的人氣，增加人流，也會(huì)惠及商業(yè)步行街。
一些投資者認(rèn)為，一個(gè)城市的人口規(guī)模、消費(fèi)能力和消費(fèi)水平?jīng)Q定著其能支撐起多大規(guī)模的商業(yè)消費(fèi)，受制于臺(tái)山市消費(fèi)水平、能力的影響，臺(tái)西路等商業(yè)街還難以形成輻射力、帶動(dòng)力。臺(tái)西路商業(yè)步行街固然具有無可比擬的文化歷史條件，但是隨著老城區(qū)新業(yè)態(tài)的加入，商業(yè)步行街不僅止于購(gòu)物，應(yīng)該向著多元化的方向發(fā)展，才能在競(jìng)爭(zhēng)中存在優(yōu)勢(shì)，商業(yè)街的發(fā)展應(yīng)是旅游、文化、休閑等其它功能的不斷充實(shí)。臺(tái)城正在申報(bào)全國(guó)歷史文化名鎮(zhèn)，因而如何打造僑鄉(xiāng)特色的商業(yè)街，值得人們思考。此外，臺(tái)山市還沒有相關(guān)的對(duì)商業(yè)街發(fā)展的有關(guān)規(guī)劃，規(guī)劃將成為商業(yè)街發(fā)展的共同要求，如何制定一些適合臺(tái)山市的商業(yè)街的管理規(guī)范、管理制度也是值得考慮的問題。
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