研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
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| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報(bào)告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報(bào)告
購物中心面對招商瓶頸如何應(yīng)對
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而當(dāng)中招商是大家最關(guān)心最重要的。最重要的招商理念是什么呢？我們認(rèn)為的理解我們的商業(yè)沒有自己的團(tuán)隊(duì)，所以運(yùn)用市場上一些專業(yè)的招商網(wǎng)絡(luò)是比較有效的。而且通過一個注重長期的效應(yīng)，采取放射的策略也是一個重點(diǎn)，同時在租金方面，再采取一個相應(yīng)的租金收取方法，這是一個基本租金加上一個靠近租金，這是我們提倡的一個方法，這是一個把握一個高營業(yè)額等于一個高租金的一個理念。同時租戶要有一個準(zhǔn)確的評價，以一個商業(yè)的主題成功為重點(diǎn)。同時我們要引進(jìn)一個業(yè)態(tài)的領(lǐng)頭羊，招商帶給公司一個招商網(wǎng)絡(luò)，通過他們的公司在不同的地區(qū)都有分公司也可以把整個中國都給覆蓋了，同時除了一些人員以外，還可以派他們不同的員工去主動住戶談，而且分網(wǎng)絡(luò)可以和總部去直接溝通。同時因?yàn)橥ㄟ^招商公司他們的網(wǎng)絡(luò)，他們每一個業(yè)態(tài)里面都有一個比較豐富的資源及可以在每一個品牌類別里面有更多的選擇。而且他們也是一個非常激動的部隊(duì)，可以通過一個高效率的時間表去提醒這個方案。
放水養(yǎng)魚很多開發(fā)商都知道，但是不一定能做到。我們從一個共同培養(yǎng)的角度用一個低起步的租金，通過大量的推廣和優(yōu)惠政策，可以和住戶一同培養(yǎng)，從而通過三年之后有一個高增長的時期。剛才也講過了，高營業(yè)額等于一個高租金是非常重要的。租金是一個很虛的概念，通過一個實(shí)際的營業(yè)才能找出一個支持商店的租金。所以我們都推薦用這個方法去租。同時通過高租金我們也可以得到一個水漲船高的受益。當(dāng)然這種方法不是所有城市都能應(yīng)用的。
通過準(zhǔn)確評估住戶我們可以通過一個合理的業(yè)態(tài)組合，從而帶來一些消費(fèi)人群，人群多了，他們自然有好的營業(yè)額了。營業(yè)額好了，他也會有更高的租金。
所以不斷的創(chuàng)新才能吸引我們的品牌住戶目光。我們這里看到一些過去的一些項(xiàng)目，包括在三亞，他是一個旅游和景觀消費(fèi)的項(xiàng)目，我們在做樓的時候，也特別送了一個萬花筒在里面，讓這項(xiàng)目定位有一個品牌的理念更加鮮明。
香港的圓方是一個忠告當(dāng)?shù)捻?xiàng)目，通過不同的顏色和風(fēng)格來現(xiàn)實(shí)他可以提供不同的體驗(yàn)和高檔商務(wù)形態(tài)，作為他的一個主題，有一個比較明確的區(qū)分。
另外招商會也是常常舉辦的，我們有一個經(jīng)驗(yàn)就是把重慶地產(chǎn)的十個項(xiàng)目，帶到去上海舉辦一個招商會，在這個場地里面大家會看到我們通過一個實(shí)景的布置，來凸顯項(xiàng)目的不同的形象，當(dāng)時我們也安排了住戶簽約的儀式。在重慶我們一個項(xiàng)目是一個比較年輕化的項(xiàng)目的定位。所以我們招商會也比較特別，也安排了一些好象街舞啊，最后比較流行的魔術(shù)的表演。而且我們也安排了一些互動的環(huán)節(jié)和消費(fèi)者一個近距離的安排。
協(xié)同效應(yīng)也是重要的一步，所以我們要說明一下，協(xié)同效應(yīng)除了在購物中心的內(nèi)部里面，除了鄉(xiāng)村的格局和城市的發(fā)展都是非常密切的關(guān)系。
協(xié)同效應(yīng)最終是怎么樣去決定的？不是我們決定，而是消費(fèi)者的決定。根據(jù)消費(fèi)者的需求，我們想一下消費(fèi)者需要什么？用什么方法培養(yǎng)和引導(dǎo)消費(fèi)者的原動力，還有怎么樣形成這種長效的吸引力。當(dāng)我們找到模式的時候，是不是永恒不變的，其實(shí)不對的，我們要定時的回顧和調(diào)整，這樣才能更合理的發(fā)展。
后面我們有一些案例和大家分享一下，第一個是大連一個天興羅斯福國際中心。在大連來說，我們兩年前接了這個項(xiàng)目之后，我們把周邊的環(huán)境做了一個調(diào)研，最后我們把這個區(qū)域定位定在富有現(xiàn)代感的生活中心。所以第一步我們把他的商標(biāo)改造成一個比較新的LOGO。
我們從東部看到一些不合理的安排，我們都進(jìn)一步的把這些全都改過來。這些圖片可以看到一些咚改動前和后的驅(qū)邪，能夠讓我們的新的目標(biāo)更充分的體現(xiàn)他們品牌的形象。
我們也很開心的把UNIQLO在大連開了第一個旗艦店。這個項(xiàng)目原來有一些比較特殊的建筑，好象大家看到比較特別的，原來業(yè)主沒有很充分的利用起來，后來我們也比蘋果這個品牌放在里面，更適合他的時尚和科技感。在品牌方面我們也招了一些比較國際的品牌。和原來的相對多一些的本地品牌形成了一個強(qiáng)烈的對比。后面有更多的品牌，可能大家都會看到。都是有一些比較新的進(jìn)來中國的，包括西班牙的，韓國的都有。過去在中庭方面比較單調(diào)，是黑白比較暗，現(xiàn)在我們采用相對大膽的色彩，我們也安排了比較活潑的一些裝飾品。改造之后的中庭我們安排了很多時尚的體驗(yàn)式的活動，讓更多的人和消費(fèi)者感受我們新的定位。現(xiàn)在中庭有6000平米是國內(nèi)獨(dú)一無二的。而中庭方面原來的一些活動的裝飾比較簡單，我們也會帶來一些比較國際化新的安排、布置。大家看到這些東西，去年的圣誕當(dāng)時，今年我們進(jìn)一步有一些新的安排，來不及拍下來了。
在導(dǎo)示系統(tǒng)上，把一些新的標(biāo)識標(biāo)出來，讓他們比較明顯、有效。我們安排了新的推廣活動，帶來了一些互動，讓更多的品牌銷售更進(jìn)一步的提高。也有很多的品牌在這邊關(guān)懷他們的推廣活動。這里面我們看到我們帶來了一些品牌，這是一部分，最重要的是我們成功的項(xiàng)目，在大連的環(huán)境里面創(chuàng)造了一個時尚的年輕商場的一個定位。而且在業(yè)主方最關(guān)心方面出租率是100%出租了。租金方面提升了很多了。個別的差不多提升了4倍也有。人流量大量的提高了。另外一個案例是在青島的百麗廣場。這個項(xiàng)目還是一個籌備階段，這是我們認(rèn)為非常獨(dú)特的一個項(xiàng)目。這是一個在市南區(qū)一個海邊地方。所以有非常漂亮的海景，有大量的游客過來。我們也安排了很多年輕人喜歡的內(nèi)容在里面有家庭消費(fèi)我們也放在境內(nèi)的。整個項(xiàng)目的定位我們是把它定位在一個生活化，綜合化的一個體驗(yàn)性的購物中心。我們的內(nèi)容是在當(dāng)?shù)氐谝粋�溜冰場，也有一個國際化的電影院。所以家庭消費(fèi)是我們重要的一環(huán)，我們提倡的是一種消費(fèi)體驗(yàn)。
在這個項(xiàng)目當(dāng)中的一個地方叫做奧運(yùn)大道，我們也抓住他的重點(diǎn)，建立了奧運(yùn)大道西區(qū)的一個地方做一個體育的旗艦店。圖片是一個概念圖片，是在北京三里屯的一個店。將來也會在青島百麗出現(xiàn)。
這個是我們成功叫了一些品牌，比如說香港的百腦匯電影院，還有溜冰場。
這個項(xiàng)目的海景是獨(dú)一無二的。我們利用了這個特點(diǎn)部分，多做一些餐飲店，能夠讓餐飲的消費(fèi)者能夠盡情的享受，能夠享受香港海景的一些特點(diǎn)。這些品牌和我們已經(jīng)簽了合同了，現(xiàn)在情況非常好，已經(jīng)有70%簽約下來了，所以明年的4月份歡迎大家到青島一起去看這個項(xiàng)目。我們前面講的住戶選擇的理念是非常重要的，所以我們剛才也講了一些領(lǐng)頭羊，還有一些品牌的重點(diǎn)以外，還有就是整個經(jīng)營的環(huán)境的改變，我們要去應(yīng)變，因?yàn)楦淖兌?yīng)變，包括外部的因素，包括內(nèi)部的因素，我們都要去了解這些內(nèi)容去應(yīng)對他。而當(dāng)中協(xié)同效應(yīng)是非常重要的。這個說明在一個商圈里面要一起去發(fā)展的話，這個錯位經(jīng)營，共同繁榮是非常重要的一環(huán)。所以包括這個項(xiàng)目的定位，租戶的檔次，消費(fèi)群的定位，主題的定位我們都要非常清楚的把這個協(xié)同效應(yīng)發(fā)揮出來。
講這些是想表明一下我們最近在上海的一個工作。上�？赡艽蠹叶急容^熟了，在比較老的上海小城四川北路開始一直到南京東路，一直到徐家匯，都是一步一步隨著這個社會，上海的城市發(fā)展而去改變。而后來也出現(xiàn)了南京西路，也變成上海最高端的一個消費(fèi)圈了。后來的上海新天地也曾經(jīng)吸引很多人的注意后來有慢下來了。我們公司最近有幾個項(xiàng)目在淮海路那邊，所以我們做了一些研究。整個淮海路是在，剛才講到上通過餐飲業(yè)的起步，帶動商圈的發(fā)展。所以盧灣區(qū)政府想通過開發(fā)商研究一下，怎么樣把這個區(qū)域做好他，來研究一下。所以我們研究了淮海路商圈市場的需要，商務(wù)人士的增加，所以整個消費(fèi)群體在慢慢改變。我們可以看一下原來的幾個項(xiàng)目在淮海路的定位。在下一步圖里面我們看到我們現(xiàn)在做的幾個項(xiàng)目我們現(xiàn)在重新定位了。我們把他原來做高檔的拉近下來，去到一個比較中高檔的一個位置，但是同一時間我們也做香港廣場，我們把它推得更高。把一些更好的品牌帶過去。這個圖紙能夠比較清楚的看到上海淮海路的一些項(xiàng)目的分布。
當(dāng)中無限度我們把它定位成為女生的一個主題的白領(lǐng)年輕人的定位。是20到35歲的。開業(yè)時間要調(diào)整了，要到明年第二季度才開。
力寶廣場是調(diào)整力度最大的，我們把最新的旗艦店帶來這個項(xiàng)目上。
香港廣場也是另外一個刻意調(diào)高的一個項(xiàng)目，包括比較好的品牌。這些項(xiàng)目都是明年年初的時候，所以明世博的時候會相當(dāng)精采。
好了，我們今天談的這么多的理論，而最重要的是談?wù)猩�。最近我也看到司馬遷在《史記》我得到一些啟發(fā)。我認(rèn)為他是一個歷史上最早的商業(yè)論文。他從現(xiàn)代市場學(xué)的角度講了很多現(xiàn)代化的一些市場理論。商品的購銷理論，效益平補(bǔ)等等。非常精采，而且他認(rèn)為人類社會發(fā)展歸結(jié)在人類的欲望把人引導(dǎo)在人類的物質(zhì)，享受。所以才會有"天熙熙皆為利來，天下攘攘皆為利往"這句話。
而我們一個經(jīng)營的理念簡單是分為三步，研策，奠定基礎(chǔ)和招商，經(jīng)營創(chuàng)造價值。原來的題目是招商遇到瓶頸的時候該怎么辦？我們認(rèn)為我們很多東西把我們自己推到很多牛角尖的地方，反思一下我們從起步的定位組合，等一系列的問題是不是出了問題。從而去把這個問題糾正過來，我們的問題就能夠解決了。
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