研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
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| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報(bào)告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報(bào)告
大型MALL購物中心策劃方案
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購物中心最早出現(xiàn)在歐美發(fā)達(dá)國家，約有100年的歷史。shopping mall是指城市市區(qū)購物中心，shopping center是指郊區(qū)的購物中心。
購物中心的定義如下：
1.購物中心的策劃、建立、經(jīng)營都在統(tǒng)一的組織體系下運(yùn)作；
2.適應(yīng)管理的需要，產(chǎn)權(quán)要求統(tǒng)一，不可分割；
3.尊重顧客的選擇權(quán)，為顧客提供一次滿足購物的服務(wù)；
4.擁有足夠數(shù)量的相鄰而又方便的停車場；
5.擁有良好的購物環(huán)境，對客戶健康無損害，提供娛樂、休閑等特色綜合服務(wù)。
6.統(tǒng)一的商業(yè)形象，以統(tǒng)一經(jīng)營政策進(jìn)行營運(yùn)。
7.有創(chuàng)造新商圈或更新地區(qū)的貢獻(xiàn)。
購物中心的建筑特征
�。保虡I(yè)空間步行化 ２.商業(yè)空間室內(nèi)化3.公共空間社會化
購物中心的本質(zhì)特點(diǎn)是統(tǒng)一管理和分散經(jīng)驗(yàn)的管理方式。管理者對購物中心實(shí)行統(tǒng)一的集中管理，購物中心的日常運(yùn)行、保安、清潔、維修進(jìn)貨和促銷活動等都是有組織地進(jìn)行，公共空間實(shí)行統(tǒng)一管理，供所有的零售商與購物者共享。經(jīng)營者不參與管理，定期向管理者交納管理費(fèi)用，而所有者與管理者部參與經(jīng)營，租金收入和經(jīng)營狀況并無直接關(guān)系。
購物中心在發(fā)達(dá)國家發(fā)展日趨成熟，已經(jīng)朝著生態(tài)化、娛樂個(gè)性化等方向發(fā)展。日本大阪率先發(fā)展生態(tài)型購物中心，其中Ｎamba工程是獨(dú)具特色的生態(tài)購物中心，建筑面積達(dá)到３２萬平方米，建筑師設(shè)計(jì)了一個(gè)帶有自然地貌特點(diǎn)的人造峽谷式的公園式購物中心，該峽谷的植物覆蓋2~8層建筑上面，露天的坡道從２層逐漸走到８層，坡道兩邊可以進(jìn)入不同層上的商店、餐飲與娛樂場所，并有天橋連接峽谷兩端，此綠色方案得到業(yè)主與當(dāng)?shù)卣南矏叟c批準(zhǔn)。
我國商業(yè)發(fā)展一直滯后，９０年代后期，零售業(yè)與批發(fā)業(yè)發(fā)生劇烈變革，傳統(tǒng)百貨公司在競爭中紛紛慘敗，超級市場開始登上舞臺。購物中心在９０年代中期開始引入國內(nèi)。
�。梗澳甏衅诒本┤f通新世界購物中心和陽光四季購物中心以及上海迪美購物中心，
�。梗澳甏┢冢钲谑准襇ALL購物中心-銅羅灣百貨在華強(qiáng)北開業(yè)，它是利用工業(yè)廠房改建的物業(yè)；2002年上海正大廣場由泰國正大集團(tuán)附屬公司上海帝泰發(fā)展有限公司投資4.5億美元興建，總建筑面積達(dá)24萬平方米，是目前中國最大的集購物、餐飲、娛樂和休閑于一體的大型購物中心，堪稱"現(xiàn)代商業(yè)巨型航母"。正大廣場位于享有"東方曼哈頓"之稱的陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)核心地帶，目前共有350家商鋪簽約，出租率超過80%。
購物中心在我國發(fā)展很快，但是對購物中心精髓理解不深，投資的許多購物中心缺乏精心規(guī)劃，運(yùn)作管理方式依舊是傳統(tǒng)的百貨管理方式，許多購物中心經(jīng)營失敗。
二、 shoping mall可行性研究
購物中心投資巨大，投資回收期長，風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存，發(fā)展商作大型購物中心決策必須進(jìn)行周密的市場調(diào)研，對社會購買力與城市商業(yè)環(huán)境進(jìn)行認(rèn)真論證，超越社會購買力要求，建設(shè)過多的商業(yè)中心勢必導(dǎo)致項(xiàng)目失敗，因此公正、客觀的研究是策劃的基礎(chǔ)。
可行性研究包括如下內(nèi)容：
1. 1用地選擇
�。ㄒ唬┯玫貐^(qū)位和交通人口狀況
總體策劃對市場調(diào)研提出較高要求，需要對城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行準(zhǔn)確深入地評估，對主力消費(fèi)人群明確定位，而后對主力人群的不同社會階層，進(jìn)行市場調(diào)研是基礎(chǔ)。
流量調(diào)查包括如下內(nèi)容：容量、特征、設(shè)施狀況以及商業(yè)流量方面的其他相關(guān)調(diào)查。
�。ǘ┯玫亟�(jīng)濟(jì)狀況，考慮租戶的經(jīng)濟(jì)里利益需求。
�。ㄈ⿲Ω偁帉κ衷敿�(xì)分析，重點(diǎn)分析經(jīng)營特色與競爭戰(zhàn)略。
�。ㄋ模┯玫匚锢頎顩r 重點(diǎn)考慮用地形狀，用地的完整性，用地的可進(jìn)入性。
（五）消費(fèi)心理研究
�。┏鞘幸�(guī)劃的人口結(jié)構(gòu)研究
1.2類型和規(guī)模確定 根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和未來發(fā)展趨勢，競爭對手情況，而后明確市場定位，最后考慮輻射半徑與社會購買力，合理確定類型與開發(fā)規(guī)模。
對于輻射跨越區(qū)域輻射半徑必須進(jìn)行理性劃分，考慮到不同區(qū)域的文化差異與消費(fèi)偏好。
1.3承租戶服務(wù)與制定承租政策
購物中心的類型與特點(diǎn)在很大程度上取決于承租戶組成。在承租戶確定后，還需要根據(jù)承租戶的需求和購物中心自身的需要，確定他們在購物中心的位置，為他們提供專業(yè)化服務(wù)，以促進(jìn)共同繁榮，給購物中心帶來最佳經(jīng)濟(jì)效益。
核心承租戶對于人流起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態(tài)。核心承租戶得位置需要事先確定，大型購物中心的核心商店適合放在線性步行街的端點(diǎn)，不宜集中放置在中間，這樣才能達(dá)到組織人流的效果。
特殊承租戶是指具有較高文化藝術(shù)經(jīng)營的單位，給予優(yōu)惠政策，邀請其入場，能夠起到增強(qiáng)文化氣氛，活躍購物中心的氣氛，以點(diǎn)代面，特色經(jīng)營是MALL的關(guān)鍵。例如深圳華僑城就專門邀請三百硯齋，展示中國的硯文化。
承租政策原則是放水養(yǎng)魚，發(fā)展商與商戶一同成長，因?yàn)橘徫镏行慕?jīng)營具有長期性特點(diǎn)，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，將整個(gè)購物中心作熱，而后根據(jù)運(yùn)營狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金。
提供完善的信息系統(tǒng)硬件和軟件，為消費(fèi)者與承租戶都得到便利。充分做好租戶的服務(wù)與管理，作出MALL的品牌與特色。
圖１華僑城購物中心的核心承租戶-美國沃爾瑪
1.4金融支持與財(cái)務(wù)分析
（１） 購物中心的位置能否獲得足夠的商業(yè)銷售和利潤，在市場上是否有競爭力。
�。ǎ玻� 購物中心是否能夠租出去，有足夠的承租戶交納足夠的租金。
�。ǎ常� 對資本投入、遠(yuǎn)期收益、經(jīng)營成本、稅收、管理費(fèi)和更新裝修費(fèi)用的評價(jià)。
�。ǎ矗� 靈活的價(jià)格體系。
1.5 購物中心人才需求分析與人才經(jīng)營建議
培育高級購物中心管理人才是貫徹企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的根本保證，由于商業(yè)競爭日趨激烈，高素質(zhì)商業(yè)人材普遍短缺。
鑒于購物中心失敗率較高，我們需要冷靜看待購物中心在我國的發(fā)展，沉下心來培養(yǎng)一批房地產(chǎn)、商業(yè)開發(fā)與物業(yè)管理的復(fù)合型人才，對于大型購物中心的管理亟需引進(jìn)國外教材與專家，開展高級人才培訓(xùn)，培養(yǎng)一批優(yōu)秀購物中心管理人才，支撐購物中心的快速發(fā)展，實(shí)踐證明認(rèn)真有效的培訓(xùn)是企業(yè)可持續(xù)競爭力的保證。
�。�.6 購物中心發(fā)展戰(zhàn)略建議
購物中心發(fā)展戰(zhàn)略關(guān)系企業(yè)成敗，購物中心必須從戰(zhàn)略上回答，如何為客戶提供滿意服務(wù)，如何與商戶建立長期共贏關(guān)系，不僅要在招商上取得成功，更重要在運(yùn)營上能夠長期吸引客戶光顧，走可持續(xù)發(fā)展之路，而不是開業(yè)轟動一時(shí)，采取種種騙術(shù)套取商戶保證金，然后迅速倒閉引起和商戶種種糾紛。
許多企業(yè)根據(jù)自身情況，制定了企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，例如深圳銅羅灣百貨公司發(fā)展戰(zhàn)略為：以商業(yè)策劃和商業(yè)輸出為目標(biāo)，走商業(yè)托管和連鎖擴(kuò)張之路，引導(dǎo)和倡導(dǎo)新概念購物中心，展示一種現(xiàn)代化生活消費(fèi)新方式.。
分析深圳銅羅灣百貨公司的發(fā)展戰(zhàn)略不難看出，這種戰(zhàn)略實(shí)際是走輸出品牌與商業(yè)知識的道路，其成功的關(guān)鍵在于培育優(yōu)秀商業(yè)人才，提煉購物中心管理知識與經(jīng)驗(yàn)。
MALL特色和發(fā)掘關(guān)鍵性的人才是企業(yè)成功的關(guān)鍵，既可以降低成本，又能保證成功。
三、總體策劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)
�。保傮w規(guī)劃
總體規(guī)劃關(guān)系購物中心成敗，沒有認(rèn)真規(guī)劃論證的購物中心大都缺乏特色與核心競爭力，具體表現(xiàn)是開業(yè)后缺少顧客人流，商戶無法贏利，最后走向關(guān)閉。
"世界主題旅游休閑業(yè)設(shè)計(jì)高手"、曾參與策劃和設(shè)計(jì)過多個(gè)世界著名Mall的美國HHCP國際設(shè)計(jì)有限公司總裁LarryW．Ziebarth先生日前在深圳指出："Mall的主題規(guī)劃是關(guān)鍵。"
據(jù)了解，香港幾乎每兩個(gè)地鐵站就有一個(gè)購物中心，都經(jīng)營得不錯(cuò)，但是，在擁有龐大消費(fèi)能力的廣州，目前的購物中心就只有天河城購物中心比較成功，所以華南理工大學(xué)沙振權(quán)教授認(rèn)為，那種由發(fā)展商擁有的零散小物業(yè)組合形成的，沒有經(jīng)過規(guī)劃的購物中心，肯定不會成功。
國內(nèi)不少發(fā)展商覺得招商是很簡單的事情，根本沒有規(guī)劃就自己做，結(jié)果是整個(gè)"場"都冷清清的。因此，發(fā)展商應(yīng)該從一開始就設(shè)定好商場的定位，根據(jù)定位選擇主題店和品牌店（包括飲食、娛樂場）的進(jìn)場，例如，香港在這方面的工作，主要交由測量師進(jìn)行規(guī)劃和營銷整個(gè)購物中心。
華僑城MALL購物中心是我國購物中心發(fā)展史上一個(gè)新的里程碑，它的規(guī)劃設(shè)計(jì)邀請了美國的購物中心設(shè)計(jì)專家，環(huán)境優(yōu)美程度在全國位于前列，購物娛樂一體化。
該購物中心由美國沃爾瑪商場與銅羅灣購物廣場聯(lián)合組成，前者商品定位為中低檔商品，后者定位為中高檔商品，經(jīng)營項(xiàng)目具有互補(bǔ)性。
深圳華僑城不僅是深圳購買力最強(qiáng)的大型高尚社區(qū)，而且由于世界之窗等大型旅游景點(diǎn)帶來龐大客流量，選址適當(dāng)，有條件吸引大量的旅游人群來參觀購物。
在銅羅灣發(fā)展購物中心取得成功的鼓舞下，深圳金光華（集團(tuán)）有限公司與南國影聯(lián)股份公司開始籌劃在南國影院舊址建設(shè)MALL購物中心，規(guī)劃商業(yè)面積8萬平方米。該購物中心規(guī)劃正式開始國際招標(biāo)，深圳市國土規(guī)劃局主辦，邀請了香港、法國日本等國際知名設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案招標(biāo)。深圳華潤公司投資40億元建設(shè)大型購物中心，緊鄰深圳書城，將是深圳最大規(guī)模購物中心。
�。玻� 購物中心建筑設(shè)計(jì)
平面設(shè)計(jì)：
平面設(shè)計(jì)的內(nèi)容是確定步行街形態(tài)，確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有承租戶提供一個(gè)互利互惠的機(jī)會，最大限度為每個(gè)承租戶帶來穿行人流，提供最多的購物機(jī)會。
開間。柱距與單元面寬有直接關(guān)系。大商店面寬，６，９，１２，１５，１８，２１，２４。柱子不宜落在店面線上。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)深一般在２４-３６米比較合適。如果開間方向的柱距是６米(9,12,15,18,21,24)，那么進(jìn)深方向可以是2×6,3×6，4×6。
剖面設(shè)計(jì)：確定層數(shù)，垂直結(jié)構(gòu)和形式，做好垂直交通組織。
�。ǎ保� 利用中庭空間的功能與作用 中庭是垂直交通組織的關(guān)鍵點(diǎn)，是步行空間序列的高潮，這里人流集中，流量大，最有可能鼓勵(lì)層間運(yùn)動。
核心中庭可以搭建活動舞臺，經(jīng)常開展促銷文化活動，吸引各層顧客住足觀看。
圖２ 銅羅灣ＭＡＬＬ中庭照片
�。ǎ玻� 中庭空間的造型與交流 中庭的設(shè)計(jì)形式可以多樣化，具體根據(jù)購物中心總體形態(tài)來把握，對于面積比較大的購物中心，可以采用露天式表演舞臺為核心的中庭設(shè)計(jì)，觀賞人群可以從四周不同角度方便觀賞表演活動。在室內(nèi)設(shè)計(jì)中庭，不要過分追求中庭的寬大豪華，力求地域文化特色與經(jīng)濟(jì)性相結(jié)合的原則。
�。ǎ常� 從不同的層面同時(shí)引入人流
注重豎向交通的易達(dá)性，市區(qū)內(nèi)繁華地段所征得的黃金地塊一般較為狹窄。在這種地塊限定的條件下，應(yīng)強(qiáng)化2F與B1及其它樓層的交通便利性，將2F、B1當(dāng)做一樓修，引導(dǎo)上行、下行人流。譬如利用B1直接連接室外街道的出入口，2F的直接引向人行道的自動扶梯，與其它商業(yè)物業(yè)直接相連的人行天橋等，創(chuàng)造臨街便捷的多渠道垂直交通。
在有高差的坡地地段，設(shè)計(jì)上可以有意在不同的外地平高度設(shè)立入口。如果購物中心上層的入口能夠直接通向各層，對于組織引導(dǎo)人流非常有利。在多層購物中心中，每層都設(shè)立通向通向停車場的直接通路，將給購物者出入提供很大方面。
圖３ 華僑城購物中心采用地下停車場
（４）垂直交通工具的作用
在有限的中庭空間，扶梯層層疊加常常會激發(fā)購物者的欲望。一些有趣的垂直交通設(shè)施例如觀景玻璃電梯、螺旋自動扶梯也是吸引力的來源。
�。ǎ担┚坝^的垂直吸引力
采用玻璃頂和天窗引入自然光線，不僅節(jié)能，而且讓上層空間開闊敞亮，把人的視線吸引向上。
外立面與入口
購物中心外立面設(shè)計(jì)既要考慮與周圍建筑的關(guān)系，又要考慮入口處外立面與內(nèi)部步行街的過渡與轉(zhuǎn)換。入口是室內(nèi)外空間的過渡，也是購物中心室內(nèi)步行街的終點(diǎn)。
開發(fā)臨街垂直面二樓以上區(qū)域的商業(yè)價(jià)值。大多數(shù)商場的3F以上往往租金低廉。其實(shí)如果將臨街設(shè)計(jì)為通透立面，在3F以上劃出可臨窗觀景的景觀區(qū)與商業(yè)經(jīng)營區(qū)適當(dāng)分隔，輔以獨(dú)立便捷的上行觀光電梯等，使其成為餐飲、咖啡、茶室等對情調(diào)、視線要求較高的經(jīng)營定位。筆者原來參與策劃的一個(gè)市中心購物廣場，其5F-8F商鋪原月租金定為50-70元/平方米根本無人問津，后來將可憑欄觀街景（臨街立面均為大幅透明落地玻璃）的每層300余平方米面積單獨(dú)分隔，定位為餐飲娛樂景觀區(qū)，月租金達(dá)100多元/平方米仍吸引了眾多餐飲、咖啡、茶室經(jīng)營者，充分發(fā)掘了景觀價(jià)值。
圖４華僑城銅羅灣入口照片
步行街:
步行街是購物中心的核心組成元素，是組織和聯(lián)系承租戶的紐帶，購物中心步行街大多在室內(nèi)，也有大型購物中心同時(shí)設(shè)置室外步行街。
步行街的設(shè)計(jì)要求長度適宜，避免使購物者感到擁擠與疲憊，同時(shí)起到明確導(dǎo)向作用，讓購物者易于辨認(rèn)出入口和主要百貨商店的位置。
其它設(shè)計(jì)要素
1照明設(shè)計(jì)
購物中心的室內(nèi)照明設(shè)計(jì)既要滿足展示商品的功能需要，又要滿足美學(xué)需要，室外照明設(shè)計(jì)對塑造購物中心的形象起著至關(guān)重要的作用室內(nèi)照明的關(guān)鍵在于處理好步行街與商店之間的關(guān)系。店面照度要比步行街高，步行街的照明不能對店面產(chǎn)生不良影響。
夜間室外照明重點(diǎn)突出建筑和停車場，讓購物中心在環(huán)境中產(chǎn)生強(qiáng)烈的視覺效果。
2景觀設(shè)計(jì) 室內(nèi)景觀設(shè)計(jì)與室外景觀設(shè)計(jì)需要相互協(xié)調(diào)，以銅羅灣為例，
3無障礙設(shè)計(jì) 重點(diǎn)考慮殘疾人的通行要求。
4圖案與整體設(shè)計(jì) ＣＩ設(shè)計(jì)與圖案設(shè)計(jì)相結(jié)合，導(dǎo)示設(shè)計(jì)與圖案設(shè)計(jì)相互結(jié)合。
5.節(jié)能設(shè)計(jì) 購物中心建筑節(jié)能設(shè)計(jì)，主要從減少能源損失和提高設(shè)備效率兩個(gè)方面考慮。注重保溫墻體材料應(yīng)用聰明，并充分利用自然采光。
5.通風(fēng)設(shè)計(jì) 注重通風(fēng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，保證充足氧氣供應(yīng)，特別是在大型促銷活動中，人流量過大，對氧氣需求量大。
6.購物中心音響系統(tǒng)設(shè)計(jì) 在購物中心設(shè)計(jì)中必須考慮到聲音的傳遞與吸收，設(shè)計(jì)清晰的音響系統(tǒng)，播放著名輕音樂，制造舒緩的購物氣氛，調(diào)節(jié)顧客購物心理。
四、營銷策劃要點(diǎn)
�。保黝}策劃 確定獨(dú)特的主題理念，這是購物中心的靈魂，購物中心主題策劃是系統(tǒng)工程。
在信息化社會，顧客的購物方式發(fā)生了很大變化，購物的多元化、個(gè)性化與情感化的傾向愈來愈明顯。因此，根據(jù)所在區(qū)域顧客的購物需要、消費(fèi)心理特點(diǎn)、區(qū)域文化，參考購物中心的不同流派，確定購物中心主題，而后在空間處理、環(huán)境塑造、形象設(shè)計(jì)等方面對商業(yè)主題進(jìn)行一致性表現(xiàn)，真正起到商業(yè)文化信息中心的作用。
"華南Mal"是東莞市正在規(guī)劃的大型購物中心，"華南Mall"僅項(xiàng)目考證就歷時(shí)3年。它借鑒了世界上Mall成功的經(jīng)營理念，由國際上頂尖的設(shè)計(jì)團(tuán)---美國JWDA建筑師事務(wù)所、美國EDSA景觀設(shè)計(jì)院、法國建筑師（PA）集團(tuán)為主擔(dān)綱，并由眾多國內(nèi)外知名專家教授參與規(guī)劃設(shè)計(jì)。
"華南Mall"并非單純的大型購物中心，它不限于數(shù)量和規(guī)模的擴(kuò)張，而是將度假旅游、消閑娛樂、購物消費(fèi)融為一體的"一站式"消費(fèi)。
"乘船逛大Mall，購物看風(fēng)景"，這是商業(yè)面積達(dá)50萬平方米的"華南Mall"的主要賣點(diǎn)。其主題規(guī)劃在整體布局上沿東江西支流"依河就勢"而建，濃濃的歐美風(fēng)情營造出濃厚的國際特色。每組建筑中心都有自己的主題：東西向的"香榭里大道"及南北向的"情趣大道"為主軸線，水道景觀貫穿各部分，可容納約6000人的表演場院為兩條主軸線的交匯點(diǎn)，也是整個(gè)建筑樂章最燦爛的部分，為商業(yè)區(qū)的中心。圣馬可鐘樓、酒店、6萬平方米的美食城圍合而成的商業(yè)廣場，是景觀的又一個(gè)高潮，構(gòu)成大Mall的次中心。在人群流向的高聚集處，拓展兩個(gè)表演場，使整個(gè)構(gòu)想和規(guī)劃精彩不斷，高潮迭起。
商業(yè)布局以4組大型的商業(yè)空間為主，除兩大百貨商場和一個(gè)大型超市之外，還有若干開放式摩爾專門店沿主景觀帶巧妙分布，船行水道串連各個(gè)商業(yè)區(qū)。水道與地面平行干道形成立交與兩側(cè)的步行道一起的人文景觀，空間變幻豐富，錯(cuò)落有致間形成強(qiáng)烈的視覺沖擊效果。區(qū)內(nèi)將無軌小火車、威尼斯岡朵拉和水上電動游船行入，成為旅游景點(diǎn)和購物代步工具。
"今后購物中心最主要的特色就是要從人性關(guān)懷的角度，以景觀主題營造溫馨、舒適的購物環(huán)境；形成以超大體量、多元、多層次的真正"一站式特色消費(fèi)"，使消費(fèi)者在購物中休閑和玩樂、在游玩的愉悅中購物。
�。玻猩滩邉� 招商策劃和承租戶的選擇關(guān)系購物中心的成敗，在招商過程中，有必要對每個(gè)承租戶進(jìn)行分級評價(jià)，預(yù)測他們的經(jīng)營前景，作為店面出租的指導(dǎo)。
對于核心承租戶需要設(shè)立專門人員跟蹤服務(wù)，為他們提供適當(dāng)?shù)昝嫖恢煤蛢?yōu)惠政策。
第一， 承租戶的選擇確保租金的來源。
第二， 需要保證購物中心的商品種類的完整性。
第三， 需要保證購物中心經(jīng)營項(xiàng)目的多樣性與綜合性。
�。常_業(yè)策劃
(1)提前進(jìn)行預(yù)熱宣傳，保證有足夠多的客流量，確保80％商戶統(tǒng)一開業(yè)。
(2)針對人流量大等特點(diǎn)，提前請其它物業(yè)管理公司提供人力支持。
(3)做好現(xiàn)場的環(huán)境管理，設(shè)立簡單明晰的導(dǎo)示系統(tǒng)。
(4)做好開業(yè)儀式的策劃與排練。
�。矗⻊�(wù)營銷要點(diǎn)
i. 個(gè)性化金融服務(wù) 針對購物中心特點(diǎn)，聯(lián)合銀行營銷部門，開展個(gè)性化金融商業(yè)服務(wù)，減少商戶現(xiàn)金使用比率，大力推廣商業(yè)票據(jù)結(jié)算，方便快捷安全。
ii. 引進(jìn)本省前兩名物流公司以及一名國外快遞公司進(jìn)入購物中心，為客戶提供物流服務(wù)。
iii. 提供購物中心培訓(xùn)服務(wù)，根據(jù)不同行業(yè)產(chǎn)品營銷特點(diǎn)，與行業(yè)協(xié)會聯(lián)合，組織專家為客戶提供有針對性培訓(xùn)，轉(zhuǎn)變經(jīng)營思想，通過統(tǒng)一組織，滿足商戶培養(yǎng)商業(yè)骨干人才的需求，促進(jìn)購物中心的可持續(xù)發(fā)展。
五、購物中心物業(yè)管理
購物中心的管理水平關(guān)系到經(jīng)營成敗，我們必須按照可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，穩(wěn)步提高管理水平。經(jīng)營期間的物業(yè)管理主要包括四個(gè)方面：承租商的優(yōu)化管理、整體形象策劃推廣與促銷推廣活動、服務(wù)管理、日常的物業(yè)管理。
(1)租賃政策 購物中心的目標(biāo)市場定位為商圈內(nèi)所有居民及部分旅游者。核心承租戶一般占購物中心營業(yè)面積的40-50％。在租賃合約方面采用國際購物中心協(xié)會格式進(jìn)行管理。購物中心制定相應(yīng)的承租戶政策，提高承租戶質(zhì)量，招商對象的最高目標(biāo)都是各種類型的名牌商店、餐廳和服務(wù)機(jī)構(gòu)，最低目標(biāo)是部分名分名牌店鋪和部分非名牌店鋪。
招商工作遵循以下程序：調(diào)查-談判-審核-準(zhǔn)入-追蹤，要求其提供營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書（適用批發(fā)代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書，以及其它特殊證明（如化妝拼、食品的衛(wèi)生許可）。
(2)營銷管理 重點(diǎn)是吸引更多的購物者光顧，通過選擇適當(dāng)?shù)臓I銷方法吸引購物者光顧。
(3)服務(wù)管理 購物中心設(shè)立管理專家組成的管理機(jī)構(gòu)，對購物中心的一切行政事務(wù)進(jìn)行統(tǒng)一管理，承租戶承擔(dān)合理的管理費(fèi)用。維護(hù)承租戶利益，加強(qiáng)與承租戶的合作。
(4)物業(yè)管理 經(jīng)營期間的物業(yè)管理工作，主要包括五個(gè)方面：承租商的優(yōu)化管理、促銷推廣活動、服務(wù)管理、日常物業(yè)管理：清潔、保安、設(shè)備維護(hù)以及商業(yè)知識服務(wù)。
六、廣州天河城廣場購物中心案例
廣州天河城廣場位于廣州市天河南路與體育西路交匯處，地處廣州商貿(mào)區(qū)中心，廣州地鐵一號線出口位于廣場內(nèi)。周圍高級商住樓與寫字樓眾多，附近住宅區(qū)多為高收入人群，作為購物中心選址非常合適。
天河城始建于１９９２年，首期建筑面積１６萬平方米，總投資１２億元人民幣�，F(xiàn)廣場的整體建筑分為地上七層和地下三層，總營業(yè)面積達(dá)到１０萬平方米。１９９６年２月９日開業(yè)，日均客流量１０-２０萬人。
樓層 經(jīng)營內(nèi)容 入住核心商戶
�。拢� 大型超市 吉之島超市
�。拢�，Ｂ３ 大型停車場
一層 商務(wù)中心、銀行，百貨合時(shí)裝
二、三層 百貨、美容與時(shí)裝 天貿(mào)南大
四層 電器城、影音和家居城
五層 文化廊，游戲中心
六層 美食、餐飲和娛樂
七層 電器廣場 天貿(mào)南大
天河城不斷吸收國內(nèi)外購物中心管理經(jīng)驗(yàn)，廣場租金逐年上升，１９９６年為３５００萬元，到１９９８年已經(jīng)達(dá)到1.6億多元，物業(yè)投資的回報(bào)令人可喜。
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