研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內外市場狀況、經驗豐富的高素質專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內商業(yè)地產研究……
業(yè)務范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務
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| ·規(guī)劃編制服務 |
·招商銷售服務
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓服務
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
如何打造成功的復合商業(yè)街
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二、現(xiàn)代商業(yè)街的類型按照商業(yè)街經營的商品是專業(yè)類別，還是不加確定的復合形式，商業(yè)街分為專業(yè)商業(yè)街和復合商業(yè)街。專業(yè)商業(yè)街往往集中經營某一類（種）商品，如建材商業(yè)街、汽車配件商業(yè)街、酒吧街、休閑娛樂街等；復合商業(yè)街對經營的商品不加確定，經營者可以按照自己的設想去隨意經營，如北京西單商業(yè)街，北京宣武區(qū)的大都市街等。
1、專業(yè)商業(yè)街鑒于整個商業(yè)街商品的統(tǒng)一性特點，整個商業(yè)街的市場成本比較低，只要商業(yè)街的開發(fā)商/經營商對整個商業(yè)街恰當進行包裝，那么所有的商鋪就可以享受開發(fā)商統(tǒng)一市場宣傳所帶來的市場效果。另外，因為專業(yè)商業(yè)街經營商品的品種簡單化特點，其規(guī)劃設計的復雜程度較低，開發(fā)商不太容易發(fā)生因為商業(yè)街的規(guī)劃設計不合理，最終對整個項目的運營發(fā)生負面影響的情況。專業(yè)商業(yè)街的特點 商業(yè)街規(guī)模特點。首先，規(guī)模大小和經營的商品的類型有關，比如，經營服裝的商業(yè)街和經營建材的商業(yè)街其規(guī)�？赡軙休^大的差別。北京的"女人街"屬于典型的女性服裝商業(yè)街，每個獨立的"女人街"規(guī)模在一萬多平米；而北京十里河建材街，建筑規(guī)模遠遠超過一萬平米，達到近十萬平方米。其次，和所在城市的經濟規(guī)模與人口規(guī)模有關，同樣是一條"女人街"，在北京的規(guī)�？隙ǹ梢宰龅帽仍趶B門的大�？傊�，商業(yè)街的規(guī)模必須體現(xiàn)市場需求和所經營的商品適合的經營規(guī)模。如果一個商業(yè)街盲目追求規(guī)模效應，那么商業(yè)街將會面臨市場承接力不夠引發(fā)的經營困境。專業(yè)商業(yè)街規(guī)劃設計特點。沿街兩側布置商鋪，單層建筑居多；商業(yè)街可以是一條街，也可以是一條主街、多條副街；商業(yè)街的長度不能太長，超過600米，消費者就可能產生疲勞、厭倦的感覺。一個商業(yè)街項目到底如何進行規(guī)劃設計，如何把握規(guī)劃設計準則，對于開發(fā)商來講是一個重要的問題。專業(yè)商業(yè)街名稱特點。專業(yè)商業(yè)街的名稱往往體現(xiàn)商業(yè)街所在的位置和所經營的商品類型兩大要素。比如，"北京三里屯酒吧街"名稱就準確包含了位置元素"三里屯"，和經營商品類型元素"酒吧"。正如我們在前文所談到的，專業(yè)商業(yè)街會節(jié)省商鋪經營者的市場成本，從北京三里屯酒吧街的例子不難理解，消費者從其名稱就可以得到他們所需要的信息，便于消費決策。專業(yè)商業(yè)街商鋪特點。有些專業(yè)商業(yè)街完全采取鋪面形式，如北京三里屯酒吧街；有些則完全采取鋪位形式，如北京"女人街"；其他專業(yè)商業(yè)街采取鋪位、鋪面結合的方式，如北京十里河建材街。鋪面形式對商鋪投資者而言意味著高售價、高租金和高收益，但對于開發(fā)商來講，卻意味著可開發(fā)面積減少，零售業(yè)態(tài)商業(yè)街采取鋪位形式更多；服務業(yè)態(tài)、體驗業(yè)態(tài)商業(yè)街則主要采取鋪面方式。需要關注的是，采取鋪面形式的專業(yè)商業(yè)街，成功的比例很高。
2、復合商業(yè)街的經營內容沒有統(tǒng)一性、協(xié)調性，所以開發(fā)商/經營商對項目的市場宣傳所能帶給經營者的利益相對較少。除此因素以外，復合商業(yè)街的規(guī)劃設計難度較高，開發(fā)商操作不當，就會發(fā)生因投資者、經營者不認同項目的規(guī)劃設計方案而導致的項目失敗，也會發(fā)生因項目市場成本太高，引起的競爭力降低的情況。復合商業(yè)街在國內成功的案例很多，但基本上都屬于經過幾十年市場長期錘煉的品牌化商業(yè)房地產綜合形式。北京的王府井商業(yè)街，西單商業(yè)街，前門大柵欄商業(yè)街，上海南京路都屬于典型的復合商業(yè)街形式，它們都經過了長期的市場培育，在國內已經成為耳熟能詳?shù)纳虡I(yè)品牌，所以它們的成功是自然的，必然的，也是值得借鑒的。國內一些政府機構、投資商近年來試圖通過運做，在大中城市打造復合商業(yè)街的形態(tài)，運做成功的幾率比較小。運做成功的前提是不采取短期行為、采取適當?shù)淖馐劢Y合比例，接受相對于住宅地產項目長的投資回收周期。大城市往往已經有歷史形成大型復合商業(yè)街的，市場競爭的壓力很大，如果想新建同等規(guī)模的復合商業(yè)街項目，無疑市場風險會比較大。對于中小城市來講，復合商業(yè)街在有的城市尚處在初始發(fā)展階段，甚至是當?shù)氐谝粋�復合商業(yè)街項目，這種情況下，項目的風險相對比較低，但是必須謹慎判斷項目的規(guī)模、定位等。復合商業(yè)街的特點復合商業(yè)街規(guī)模特點。復合商業(yè)街大多數(shù)規(guī)模龐大。無論北京的王府井商業(yè)街，還是上海南京路，都是商業(yè)"巨無霸"，沿街商業(yè)房地產開發(fā)面積達幾十萬平方米。新開發(fā)復合商業(yè)街的規(guī)模決策對開發(fā)商是一個考驗，如果開發(fā)面積太大，超過了市場需求，開發(fā)容易失敗。復合商業(yè)街規(guī)劃設計特點。沿街兩側布置，大多數(shù)為多層建筑，長度往往比較長（有的復合商業(yè)街長度達到2-3公里）。復合商業(yè)街規(guī)模龐大，對規(guī)劃設計的水平有較高要求。設計商必須合理、科學考慮交通組織、停車場規(guī)劃、消防、環(huán)境、商業(yè)引導概念等問題，如果上述問題未予考慮，或考慮的不夠充分，輕者影響項目功能，嚴重的話，會導致項目失敗。以北京平安大街為例，這條街初始規(guī)劃目標是建成一條老北京特色街，最終的發(fā)展情況令人失望。原因何在？該項目的規(guī)劃設計問題比較大，首先是未充分考慮停車問題，沒有足夠的停車位，絕大多數(shù)商家都無法正常經營；另外這條街的寬度是按照交通干道的標準確定的，所以與商業(yè)經營的功能需求有很大沖突。以上兩個原因中的任何一個都會直接導致項目失敗。復合商業(yè)街名稱特點。復合商業(yè)街的名稱主要體現(xiàn)其所在的位置。既然復合商業(yè)街的名稱主要體現(xiàn)其所在位置的地名，那么這個地名的品牌價值需要很高，至少比較高，否則，開發(fā)商在項目運營過程中，將面臨極大的難度。一個很陌生的、新開發(fā)的復合商業(yè)街，其市場前景值得商鋪投資者謹慎考慮。復合商業(yè)街商鋪的特點。在運營成熟的復合商業(yè)街，主要是鋪位，鋪面商鋪數(shù)量較少、價值極高，主要采取出租經營的方式。有些新建大規(guī)模的復合商業(yè)街往往將沿街的土地出讓給不同的開發(fā)商，由不同的開發(fā)商各自開發(fā)，并且商鋪主要采取出售的開發(fā)經營方式，如此一來，或許項目的建成并不困難，但是竣工交房開始營業(yè)后，項目整體營運成功的困難可能難以克服。如果商業(yè)街是一個沒有商業(yè)歷史積累的項目，風險更大。
3、復合商業(yè)街的類型 1. 鄰里型商業(yè)街。此類商業(yè)街位置處于地方城鎮(zhèn)幾何中心，街區(qū)長度為100-200米，商業(yè)設施立面高度為1-2層，商店密度為50%-80%。這種商業(yè)街所處的城鎮(zhèn)，自身人口為3000人，其商業(yè)區(qū)輻射人口為10000人。來此街消費者主要靠步行和騎自行車，其目的只是單純的購物動機。由商業(yè)街構成形狀為線狀路線構造，商店數(shù)目為50家，設施構成為商業(yè)和風味小吃店，行業(yè)以生活日用品為中心，行業(yè)數(shù)目為20個，核心商店是副食品店或食品超級市場。來此街購物的主要顧客是家庭主婦或保姆，購買商品的數(shù)額小，但日頻率高。此街給人的印象是隨意、親切和大眾化。這種商業(yè)街只與交通網(wǎng)相連，但并非是客貨流運動線上，因此，這種商業(yè)街方便了固定消費者而妨礙吸引流動顧客，其商業(yè)范圍有限，盈利微薄。 2. 地域型商業(yè)街。此類商業(yè)街地處地域中的城市內，街區(qū)長度為500-700米，商業(yè)設施立面高度為2-4層，商店密度為70%-90%。這種商業(yè)街所處的中心城市人口規(guī)模為3萬人，其商業(yè)輻射人口為10萬人，來此街購物客流比例大于閑逛商店客流比例。此商業(yè)街構成形態(tài)為帶狀附以樹枝狀構造，商店數(shù)目為300-400家。設施構成為商業(yè)、飲食、雙功能店，行業(yè)以常購買的中、低檔日用品為中心，行業(yè)數(shù)目為100個，核心商店是糧油食品店和百貨店。來此街的主要顧客是復合型階層人口，購物的數(shù)額較大，而且周頻率也較高。此街給人以大眾化和個性化的印象。 3. 地區(qū)型商業(yè)街。此商業(yè)街地處中等城市中心區(qū)或大型城市副中心區(qū)，其城市人口規(guī)模為30萬人，其商業(yè)區(qū)輻射人口為100萬人，來此街的消費者主要是乘公共電汽車、地鐵等交通工具。正常日客流量為5萬人，來此街購物客流比例小于閑逛商店客流比例。此商業(yè)街構成形態(tài)為環(huán)狀或圈狀構造，商店數(shù)目為1000-3000.家，設施構成為商業(yè)、飲食、娛樂、社會多功能營業(yè)點，行業(yè)以日常購物的中檔商店為中心，行業(yè)數(shù)目為200個，核心商店是百貨、服裝、五金交電等專營商店。來此街的主要顧客是社會集團及復合階層人口，購物日頻率較大。日本東京都神樂坂商業(yè)街的典型的地區(qū)型商業(yè)街。此商業(yè)街是東京都"山手線"軌道電車環(huán)線內富有日本特色的商業(yè)街。店輔總數(shù)為248家。
4. 大型商業(yè)街。此類商業(yè)街地處大城市的幾何中心或交通便捷處，街區(qū)長度為1000-5000米，商業(yè)設施立面高度為6層以上，商店密度為80%-100%。這種商業(yè)街所處的大城市人口為100萬以上，其商業(yè)區(qū)輻射人口為300萬人，來此街的消費者主要是通過汽車、火車等工具而至，其目的為休閑性購物。此商業(yè)街的形態(tài)為平面圈狀構造，設施構成為觀賞、服務、飲食、商業(yè)等綜合方式；行業(yè)以高檔商店、高檔餐館、高級娛樂中心、高級服務設施為中心，行業(yè)數(shù)目為300個，核心營業(yè)點是高級時裝店、大型游樂場所、各類專業(yè)服務店，貿易洽談場所、汽車商店等。來此街的消費者是復合階層人口和外來流動人口，購買的頻率小，但數(shù)額巨大。此街給人以豪華、舒適、個性、新潮的感覺。這種商業(yè)街與城市主體交通網(wǎng)應融為一體，各種城市機制與此不應造成人為矛盾。
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