研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
聯(lián)系方式
電 話：0579-83059667
手機(jī)：15325915356
郵 箱：xqjcf126@126.com
在線QQ：1832216846
地 址：中國(guó)義烏市總部經(jīng)濟(jì)公館2號(hào)樓2單元502室（義烏貝村路1108號(hào)）
郵 編：322000
網(wǎng)站首頁(yè) > 研究報(bào)告
研究報(bào)告
商業(yè)地產(chǎn)：打造全產(chǎn)業(yè)鏈模式
 |
 |
對(duì)于萬(wàn)達(dá)、中糧們的產(chǎn)業(yè)鏈工程，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任朱凌波將之看作是“從開發(fā)商向商業(yè)地產(chǎn)全程營(yíng)運(yùn)商轉(zhuǎn)變，一種新身份的塑造”。在亞洲，許多成功的商業(yè)地產(chǎn)公司也都是這種模式。如日本永旺、三井不動(dòng)產(chǎn)。
朱凌波認(rèn)為，比起歐美國(guó)家強(qiáng)調(diào)商業(yè)地產(chǎn)“專業(yè)分工”，中國(guó)企業(yè)似乎更適合這種“大而全”的發(fā)展模式�！坝绕洮F(xiàn)階段城市化發(fā)展速度加快和國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求的提升，只有像萬(wàn)達(dá)、寶龍這種快速連鎖發(fā)展的企業(yè)，才能滿足市場(chǎng)需求。這種‘被動(dòng)式成熟’，最終形成了‘全程運(yùn)營(yíng)商’的定位。”
SPACE商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理顧問(wèn)公司副總經(jīng)理許大金則認(rèn)為：此番眾企業(yè)步調(diào)一致的轉(zhuǎn)型 “說(shuō)白了，就是對(duì)終端資源的一種跑馬圈地，最終就是實(shí)現(xiàn)交易成本降低和價(jià)值增值的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。”
“加”出來(lái)的商業(yè)王國(guó)
坦率的萬(wàn)達(dá)總裁王建林將“構(gòu)建全產(chǎn)業(yè)鏈”用白話解釋為：“要什么就得有什么，沒(méi)有就自己親自來(lái)”。在這種思維的直接驅(qū)使下，萬(wàn)達(dá)在不停復(fù)制一個(gè)個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的同時(shí)，又在這些項(xiàng)目上開枝散葉出更多衍生的公司。
在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的支柱產(chǎn)業(yè)構(gòu)成中，高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨均為圍繞核心產(chǎn)業(yè)——商業(yè)地產(chǎn)的配套產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，由于經(jīng)營(yíng)情況良好，萬(wàn)達(dá)影院和萬(wàn)千百貨在未來(lái)長(zhǎng)期發(fā)展定位上，愈加明確。比如，萬(wàn)達(dá)院線正在向產(chǎn)業(yè)上游發(fā)展。全資興建的大連金石國(guó)際文化產(chǎn)業(yè)基地，規(guī)劃占地面積3000畝，總建筑面積50萬(wàn)平方米。基地包括景觀區(qū)、攝影區(qū)、后期制作工廠、服裝道具工廠、交易中心和影視會(huì)議中心。計(jì)劃2010年開業(yè)，將建成為世界一流的影視制作基地。
進(jìn)入產(chǎn)業(yè)過(guò)多難免會(huì)遇到挫折，足球、變電站、酒廠、電梯廠……萬(wàn)達(dá)以前也玩折過(guò)數(shù)次。王建林曾對(duì)媒體解釋過(guò)他的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張理論，“現(xiàn)在擴(kuò)張的產(chǎn)業(yè)不是孤零零的，都是圍繞商業(yè)地產(chǎn)的核心產(chǎn)業(yè)伴生的。商業(yè)廣場(chǎng)是消費(fèi)、娛樂(lè)、交流的一個(gè)綜合體，想達(dá)到這些功能，超市、百貨、影院、游樂(lè)中心都是必須有的業(yè)態(tài)�！�
朱凌波認(rèn)為，國(guó)內(nèi)主流的商業(yè)地產(chǎn)模式有兩種：一種是不斷縮短產(chǎn)業(yè)半徑做減法，比如SOHO中國(guó)；一種是不斷加長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)半徑做加法，比如萬(wàn)達(dá)。如果說(shuō)萬(wàn)科一直在做減法，萬(wàn)達(dá)就是一個(gè)“加”出來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)帝國(guó)。
在產(chǎn)業(yè)鏈完整的市場(chǎng)上，開發(fā)建設(shè)和商業(yè)管理有著明確的分工，做減法是非常常見(jiàn)的做法，但是在商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)并不成熟的中國(guó)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)完成后，既沒(méi)有成熟的專業(yè)投資者進(jìn)入，也很難找到專業(yè)的商業(yè)管理公司接管。正是因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)鏈條關(guān)鍵環(huán)節(jié)的缺失，王健林選擇過(guò)延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)半徑的加法來(lái)解決。
“從目前的情況來(lái)看，萬(wàn)達(dá)的加法，能夠更早、更容易地進(jìn)入良性的循環(huán)�！敝炝璨ㄟ@樣判斷。
另一個(gè)用“加法”打造出全產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)就是中糧了。與萬(wàn)達(dá)從地產(chǎn)開發(fā)向零售業(yè)態(tài)延伸的做法不同，糧油大戶中糧，則是從上游向消費(fèi)終端擴(kuò)張，以對(duì)上下游資源的“全面占有”來(lái)出擊。
曾有人以“一頭饑餓的獅子”來(lái)比喻中糧四處出擊，并購(gòu)收購(gòu)的行為。在寧高寧“全產(chǎn)業(yè)鏈”模式下，中糧無(wú)處不在，在悄然滲透中國(guó)城市人們?nèi)粘Ｉ蠲總�(gè)角落的同時(shí)，它正試圖將相關(guān)行業(yè)的上游和下游全線掌控，以構(gòu)建“全產(chǎn)業(yè)鏈糧油食品企業(yè)”，讓“中糧出品”的標(biāo)簽徹底占據(jù)普通人的餐桌。
從種植、養(yǎng)殖、貿(mào)易、物流、各種產(chǎn)品的加工，到品牌產(chǎn)品的生產(chǎn)，中糧在糧食、食品領(lǐng)域幾乎涉及了產(chǎn)業(yè)鏈的每一個(gè)層面。在終端營(yíng)銷上，中糧也做著大膽嘗試，推出直營(yíng)店試點(diǎn)工程，正式啟動(dòng)“我買網(wǎng)”食品類B2C電子商務(wù)網(wǎng)站，直接面向終端消費(fèi)群體。
而在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，中糧成為一支后來(lái)居上的新銳，把以“大悅城”購(gòu)物城為核心的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資總規(guī)模將超過(guò)700億，20多個(gè)“大悅城”將在國(guó)內(nèi)大中城市布局，總面積約800萬(wàn)平方米。
中糧在商業(yè)地產(chǎn)方面的戰(zhàn)略是：在全國(guó)打造“全服務(wù)鏈城市綜合體”。所謂的“全服務(wù)鏈的城市綜合體”，就是將把購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、辦公、居住、展覽、會(huì)議等城市生活的若干功能在空間上進(jìn)行組合，形成針對(duì)目標(biāo)客戶的全服務(wù)鏈，在各部分間建立一種相互依存、相互補(bǔ)益的關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。預(yù)計(jì)將來(lái)大悅城的規(guī)模將達(dá)到中糧集團(tuán)總資產(chǎn)規(guī)模的30%。
自2009年以來(lái)，中糧通過(guò)一系列的資本行動(dòng)來(lái)夯實(shí)其向全產(chǎn)業(yè)鏈模式邁進(jìn)的每一個(gè)臺(tái)階。而在進(jìn)入每一個(gè)細(xì)分價(jià)值創(chuàng)造鏈條時(shí)，中糧都要考慮其與現(xiàn)有業(yè)務(wù)是否互補(bǔ)，是否會(huì)對(duì)搭建全產(chǎn)業(yè)鏈條作出貢獻(xiàn)。
朱凌波認(rèn)為，這種“自給自足”的發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈模式，很適用于當(dāng)前的中國(guó)市場(chǎng)，因此會(huì)是很多轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的選擇，而且目前都在有意識(shí)的為全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展做準(zhǔn)備�！叭缡烂�，現(xiàn)在已經(jīng)開始推出自己的世茂百貨。且世茂地產(chǎn)至少有2個(gè)公司已經(jīng)在香港上市，現(xiàn)在其公司重組的方式也是按照每個(gè)板塊將來(lái)和資本市場(chǎng)對(duì)接的方式進(jìn)行重組。其后期勃發(fā)的能力很強(qiáng)，具備了做全產(chǎn)業(yè)鏈的思路和條件�！�
多點(diǎn)掘金，打通商業(yè)和地產(chǎn)的任督二脈
嘉億引領(lǐng)商業(yè)研究院院長(zhǎng)劉梁在接受記者采訪時(shí)坦承：打造大而全的全產(chǎn)業(yè)鏈模式，其核心在于提高現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目的投資回報(bào)率，同時(shí)培養(yǎng)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。用極通俗直白的一個(gè)理由闡明，無(wú)非就是企業(yè)要跨行多點(diǎn)掘金。
為萬(wàn)達(dá)選擇進(jìn)入的行業(yè)，王健林有自己的一套標(biāo)準(zhǔn)。第一要能做大，第二要能賺錢；第三是要長(zhǎng)壽。目前萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)以商業(yè)地產(chǎn)為核心主業(yè)，支柱產(chǎn)業(yè)包括：高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨。
影院作為大型商業(yè)的“吸客”業(yè)態(tài)組合，萬(wàn)達(dá)“訂單模式”最初選擇的是時(shí)代華納，伴隨時(shí)代華納退出內(nèi)地市場(chǎng)，以及影院投資額較小、星級(jí)影院利潤(rùn)相對(duì)較高、自持商業(yè)出租給影院的租金低等綜合考慮，萬(wàn)達(dá)影院成為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)首個(gè)自主經(jīng)營(yíng)的商業(yè)配套產(chǎn)業(yè)。
萬(wàn)達(dá)進(jìn)入后發(fā)現(xiàn)，影院是一個(gè)效益不錯(cuò)的行業(yè)，回報(bào)率在15%左右。萬(wàn)達(dá)影院稅后利潤(rùn)率可以做到10%左右（中國(guó)電影行業(yè)平均利率大概就是5%）。萬(wàn)達(dá)電影院線也要交租金，而且可以給萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理公司提供比較高的租金，影院的租金回報(bào)在零售業(yè)當(dāng)中算是高的，至少相比沃爾瑪要好得多。2008年，萬(wàn)達(dá)院線純利潤(rùn)超過(guò)了5500萬(wàn)元。萬(wàn)達(dá)院線的影院數(shù)量從2005年的5家迅速擴(kuò)張到2008年的38家(不含加盟影院)，總銀幕數(shù)達(dá)到302塊，收入達(dá)到5.7億元。2009年上半年，萬(wàn)達(dá)院線收入3.8億元，同比增長(zhǎng)66%，利潤(rùn)3600萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)170%。
目前，萬(wàn)達(dá)院線是中國(guó)排名第一的院線。萬(wàn)達(dá)院線的目標(biāo)是到2010年建成70家以上的多廳影城，銀幕總數(shù)超過(guò)600塊，占有全國(guó)30%的市場(chǎng)份額，到2015年將超過(guò)1200塊銀幕，占據(jù)全國(guó)50%左右的市場(chǎng)份額，成為全球排名前五的院線。
嘉億引領(lǐng)商業(yè)研究院院長(zhǎng)劉梁認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)在產(chǎn)業(yè)鏈的充分打造上，產(chǎn)生了許多過(guò)去沒(méi)有認(rèn)識(shí)到或是沒(méi)有看到的新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)�！氨热缟虡I(yè)管理公司，原來(lái)成立商業(yè)管理公司是因?yàn)閲?guó)內(nèi)找不到人管或找國(guó)外公司管比較貴，沒(méi)辦法只能自己管。經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展商業(yè)管理公司反倒成為萬(wàn)達(dá)新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)�！�
萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理公司在簽合同時(shí)，把管理費(fèi)和租金分開算，以控制商業(yè)管理公司管理成本，在推行了兩年目標(biāo)責(zé)任制后，各公司通過(guò)節(jié)約增效，創(chuàng)新以及開展招商營(yíng)運(yùn)，不僅能自負(fù)盈虧，預(yù)計(jì)到2010年商業(yè)管理公司每年還將會(huì)有2億的純利潤(rùn)。
“萬(wàn)達(dá)很有可能會(huì)做類似”淘寶”的網(wǎng)上商城，萬(wàn)達(dá)如果在全國(guó)有一千家實(shí)體店時(shí)，可能會(huì)成為馬云的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。比如想進(jìn)入萬(wàn)千百貨的商戶品牌若今后會(huì)發(fā)展到幾萬(wàn)家，但是萬(wàn)達(dá)百貨沒(méi)有那么多面積可以提供這些品牌，這樣，網(wǎng)上商場(chǎng)可以充分利用，為這些商家找到出口，也為萬(wàn)達(dá)運(yùn)營(yíng)找到另一個(gè)出口。”劉梁推測(cè)道。
對(duì)于另一位商業(yè)地產(chǎn)大鱷——中糧，戴德梁行華北區(qū)商鋪部董事張家鵬以“做局高手”來(lái)形容其掘金的長(zhǎng)遠(yuǎn)謀略。
“中糧做局比較深�！� 張家鵬感慨道：“全產(chǎn)業(yè)鏈的食品企業(yè)、全服務(wù)鏈的城市綜合體”的“兩鏈”戰(zhàn)略，看起來(lái)相隔較遠(yuǎn)，但其實(shí)卻是相輔相成，環(huán)環(huán)相扣，意義深遠(yuǎn)。
比如，在中糧的食品產(chǎn)業(yè)鏈上有很多農(nóng)產(chǎn)品，在很多食品中，中糧只擔(dān)當(dāng)了原料供貨商的角色，也就是把原料賣給其他的食品加工企業(yè)。這個(gè)食品加工企業(yè)利潤(rùn)來(lái)源于終端消費(fèi)，而終端消費(fèi)必須是依靠賣場(chǎng)來(lái)展示的。這樣，大悅城的賣場(chǎng)，實(shí)際上就是個(gè)終端按鈕。包括貨品的展賣以及對(duì)消費(fèi)者的影響，都將在大悅城賣場(chǎng)這個(gè)一級(jí)平臺(tái)中展示。
因此一個(gè)新產(chǎn)品上市，不用多，有6－7家大悅城在不同的城市進(jìn)行宣傳展賣，就會(huì)起到很好的推廣。此外，中糧若將某個(gè)產(chǎn)品推銷給銷售商，那么，銷售商又會(huì)考慮產(chǎn)品如何展示售賣，是否在賣場(chǎng)銷售開店，這樣，又為商場(chǎng)招商帶來(lái)對(duì)接。張家鵬笑著說(shuō)：“中糧的雙鏈條產(chǎn)業(yè)鏈，好像是如來(lái)佛的手掌，錢滾來(lái)滾去，就是脫不開中糧這只大手。”
雖然，“要什么就有什么”令企業(yè)的全產(chǎn)業(yè)鏈合縱連橫，不斷培養(yǎng)出新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。但是，誓將“全產(chǎn)業(yè)鏈模式”做到極致的寧高寧，也曾不得不承認(rèn)“全產(chǎn)業(yè)鏈最大的困難就在于產(chǎn)業(yè)鏈之間的銜接”，“有些產(chǎn)業(yè)鏈之間還無(wú)法可以達(dá)到匹配融合的最佳程度”。
對(duì)此，SPACE商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理顧問(wèn)公司副總經(jīng)理許大金認(rèn)為，全產(chǎn)業(yè)鏈模式的戰(zhàn)略重點(diǎn)，要求在不同的產(chǎn)業(yè)鏈條之間相互協(xié)同、資源共享，共同提升。不能掉“鏈子”，否則難以形成良性循環(huán)。反而拖累了企業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)效益，降低了整體資產(chǎn)質(zhì)量。
打通金融渠道
商業(yè)地產(chǎn)的“金融產(chǎn)品化”是商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值及其創(chuàng)造價(jià)值的能力。商業(yè)地產(chǎn)只有打通了金融渠道，才算是形成了完整的產(chǎn)業(yè)鏈。
張家鵬也談到，當(dāng)企業(yè)發(fā)展一定規(guī)模，零售企業(yè)亦可入股一家銀行，這樣與銀行的跨界合作的內(nèi)容，就并不僅限于“貸款”這項(xiàng)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，亦可開發(fā)金融衍生產(chǎn)品。
對(duì)于萬(wàn)達(dá)的資金來(lái)源，眾多地產(chǎn)業(yè)界人士往往評(píng)價(jià)為“搞不懂”。同時(shí)，有報(bào)道稱，對(duì)萬(wàn)達(dá)與國(guó)內(nèi)銀行的合作，有多位房地產(chǎn)業(yè)界資深人士的評(píng)價(jià)為“灰色”。不可否認(rèn)的是，萬(wàn)達(dá)比較注重金融創(chuàng)新，是國(guó)內(nèi)最早嘗試經(jīng)營(yíng)性抵押貸款的企業(yè)。此外，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與國(guó)內(nèi)多家國(guó)有、民營(yíng)銀行均保持良好、深度的合作關(guān)系。四大國(guó)有銀行中三家總行均給予萬(wàn)達(dá)巨額授信。工商銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行三家總行都與萬(wàn)達(dá)有銀企協(xié)議。而據(jù)悉萬(wàn)達(dá)目前在與民生銀行進(jìn)行多方接洽，將開展何種合作據(jù)說(shuō)是高度保密。
“萬(wàn)達(dá)正在進(jìn)行著一場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)向金融服務(wù)轉(zhuǎn)化的過(guò)程，如入股一家銀行，可以將旗下數(shù)量龐大的賬期款定期存入戶頭，存一個(gè)億，然后貸3、5個(gè)億，并以萬(wàn)達(dá)名義開發(fā)金融衍生產(chǎn)品，做杠桿融資。可以和銀行談最低的信貸條件，拿回錢繼續(xù)做滾動(dòng)開發(fā)投資。因?yàn)轭愃朴凇皫て诳�、信用卡融資”等行為，很快將受到央行監(jiān)控�！敝炝璨ㄕf(shuō)道。
而2010年，華潤(rùn)置地在商業(yè)地產(chǎn)方面頗下功夫，花了很大力氣進(jìn)行整理，目前的華潤(rùn)已經(jīng)構(gòu)建了清晰的商業(yè)地產(chǎn)版圖，其40%商業(yè)地產(chǎn)盈利就將主要來(lái)自華潤(rùn)萬(wàn)象城、華潤(rùn)萬(wàn)家和華潤(rùn)印象城。在這個(gè)資產(chǎn)整合過(guò)程中，最引人關(guān)注的是華潤(rùn)置地對(duì)深國(guó)投商業(yè)置業(yè)的收購(gòu)，深國(guó)投成為其主要的金融平臺(tái)�！ �
近日花旗集團(tuán)私人銀行部門已和深國(guó)投商置母公司華潤(rùn)集團(tuán)推出兩只房地產(chǎn)基金。據(jù)悉，后者希望募集5億美元資金，用于投資籌建大型購(gòu)物中心項(xiàng)目。據(jù)悉，這兩只基金分別是華潤(rùn)中國(guó)零售房地產(chǎn)收入1號(hào)基金和華潤(rùn)中國(guó)零售房地產(chǎn)開發(fā)1號(hào)基金。兩只基金的年目標(biāo)投資回報(bào)率分別為12%-15%和20%。
從新推出的兩個(gè)基金，到持有商業(yè)物業(yè)，再到開拓多種零售新業(yè)態(tài)，華潤(rùn)打通了上下游環(huán)節(jié)，未來(lái)華潤(rùn)集團(tuán)甚至可以自己的基金融資，建設(shè)自己品牌的購(gòu)物中心，然后在購(gòu)物中心里經(jīng)營(yíng)自己的不同業(yè)態(tài)零售品牌，形成具有華潤(rùn)特色的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。”業(yè)內(nèi)人士評(píng)論，同時(shí)，不同的零售業(yè)態(tài)、商業(yè)地產(chǎn)成熟后提供的現(xiàn)金流又可為華潤(rùn)搭建一個(gè)大資金平臺(tái)，這樣特色的盈利模式將使華潤(rùn)構(gòu)建起自己的生意模式。
|
|
點(diǎn)擊次數(shù):999