研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務范圍
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·市場運營管理
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·運營顧問服務
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研究報告
城市綜合體開發(fā)潮起 金源Mall經(jīng)驗難復制
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黃國雄教授指出，目前很多房地產(chǎn)商為了求出路而轉(zhuǎn)向開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，各個城市也都在打造地標性商業(yè)建筑、城市經(jīng)濟綜合體等，但大多缺乏整體的統(tǒng)一規(guī)劃，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)應該統(tǒng)籌規(guī)劃，防止出現(xiàn)政府形象工程、開發(fā)商營銷概念和炒作等現(xiàn)象蔓延。
中國房地產(chǎn)報：今年以來，越來越多的知名房地產(chǎn)開發(fā)公司涉足商業(yè)地產(chǎn)領域，且有不少已明確開發(fā)城市綜合體的設想，你如何看待這一現(xiàn)象？
黃國雄：目前來看，中國的商業(yè)地產(chǎn)有這樣的傾向，開發(fā)商在取得一塊地以后，都盡量地往上推，意圖充分運用現(xiàn)有土地，打出多功能的城市綜合體的概念。實際上，從經(jīng)濟學角度考慮，城市綜合體是城市經(jīng)濟學的概念，而不是商業(yè)地產(chǎn)的概念。它作為商業(yè)地產(chǎn)的提出，一方面是開發(fā)商的營銷概念；另一方面，從政府角度來看，視其為地方的形象代言，幫助樹立城市乃至政府的形象；再有就是媒體炒作概念。
中國房地產(chǎn)報：目前，城市綜合體在國內(nèi)的發(fā)展現(xiàn)狀如何？哪些城市、何種形態(tài)的綜合體才具開發(fā)價值？
黃國雄：去年下半年出現(xiàn)了綜合體熱這種集體現(xiàn)象，但真正成功的沒有幾家，目前只有少數(shù)項目，如萬達廣場、金源M等，顯示出了其規(guī)模和威力，但多數(shù)還是剛剛起步，沒有形成經(jīng)濟效益。即便是萬達廣場、金源M，也是經(jīng)過很長時間的培育才取得現(xiàn)在的成績。多數(shù)城市還沒有成功的綜合體，僅僅是在起步階段，但起步階段更應該謹慎。
真正意義上的城市綜合體是城市商業(yè)的組合體，應根據(jù)不同城市的特點、所處的區(qū)段的差異來構建不同功能的商業(yè)組合體，可以包括寫字樓、公寓、酒店、購物中心等。這個組合體是根據(jù)城市的特點以及實際的需要來構建的，可大可小，沒有某個特定的模式，應根據(jù)不同的城市來研究其規(guī)模和業(yè)態(tài)，不可能搞一個固定的模式，不同城市的商業(yè)組合體應該根據(jù)當?shù)厥袌鲂枰獊硌芯克慕M合以及功能。例如金源M在北京很成功，但是放到其他城市未必能成功。
另外，一個城市到底能接受多少商業(yè)組合體，應該根據(jù)城市的整個承受能力來定，還要考慮中小企業(yè)的承載和發(fā)展能力，不能單一地、獨立地去發(fā)展綜合體，如果因開發(fā)一個綜合體而影響了中小企業(yè)的生存，那這個就是大忌。建議開發(fā)商，不要盲目求大求洋，要真正研究綜合體的使用價值和回報率。
中國房地產(chǎn)報：開發(fā)商集體轉(zhuǎn)型的背后，面臨的是資金、人才、專業(yè)知識等多方面難題，該如何解決這一難題？你認為一個成功的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具備哪些素質(zhì)？
黃國雄：最基本的一條是，從實際出發(fā)，因地制宜，根據(jù)不同城市的需求構建不同組合體，滿足當?shù)囟喾矫娴南M需求和城市的發(fā)展需求。綜合體的開發(fā)對開發(fā)商的資金和人才要求很嚴格，開發(fā)商也必須懂得商業(yè)和市場，并且要研究不同業(yè)態(tài)的特點和相互之間的關系。
現(xiàn)在看來，很多房地產(chǎn)商為了求出路而轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，但對商業(yè)知識卻很缺乏。事實上，不同的商業(yè)結構有著不同的要求，包括通道、層高、承載能力、進出交通調(diào)節(jié)等，很注重細節(jié)也很專業(yè)。因此，開發(fā)商不要盲目地一擁而上去開發(fā)城市綜合體，要有針對性地科學地開發(fā)。
中國房地產(chǎn)報：你如何看待中國商業(yè)地產(chǎn)的政策環(huán)境？對于中國商業(yè)地產(chǎn)市場未來的發(fā)展，你做何預期？
黃國雄：事實上，我們注意到，現(xiàn)在的政策還存在一些漏洞，目前國務院關于城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的管理條例還沒有出臺，關于規(guī)模、審批程序等還沒有規(guī)范。特別是地方政府，為了形象工程，一般都會批準城市綜合體的建設，從這個角度，盲目上馬的傾向很嚴重，沒有注意到城市未來有沒有市場容量、具備不具備開發(fā)條件、會不會對中小企業(yè)造成沖擊等因素。
開發(fā)城市綜合體，一定要從城市的實際需要出發(fā)，注意“四量”：第一，控制總量，因為城市的消費能力、群眾收入是相對穩(wěn)定的，盲目開發(fā)就會造成有場無市的狀況；第二，籌劃增量，這個城市到底需要增什么、缺什么業(yè)態(tài)、在哪里增，這些都需要研究；第三，調(diào)整存量，對現(xiàn)有的網(wǎng)點，哪些不合理，哪些影響交通等，應該怎么調(diào)整，都需要有規(guī)劃；第四，提高質(zhì)量，不僅是硬件，還要改善軟件，這樣才能得到持久的發(fā)展，不會導致有場無市、有商無業(yè)的局面。
長遠來看，商業(yè)地產(chǎn)的前景是好的，它是城市化發(fā)展的要求，也是城市升級換代的要求，但應該避免一擁而上，避免貪大求洋，否則會為此付出代價。目前，國內(nèi)的體制問題決定了某些地方政府的短視，某些官員只注重在任期內(nèi)建設就是自己的成績，不管以后能不能經(jīng)營下去，有沒有買賣可做。從這個角度，要克服這種只看眼前不考慮以后發(fā)展的問題。
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