研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務
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| ·規(guī)劃編制服務 |
·招商銷售服務
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓服務
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
商城商業(yè)項目商業(yè)開發(fā)案
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1. 萬國商總體商業(yè)策劃的范圍包括：
1.1. 萬國商項目2期已規(guī)劃之沿路底商、萬國商已規(guī)劃之公建軸、3-5期待規(guī)劃之商業(yè)物業(yè)的總體策劃；
1.2. 一期售樓處，公園、學校、道路等相關配套物業(yè)及規(guī)劃整合的建議；
2. 總體策略規(guī)劃的基本原則
2.1. 萬國商總體商業(yè)規(guī)劃首先需要配合及推動萬國商整體造鎮(zhèn)的行銷，通過塑造新市鎮(zhèn)性格、空間意象及生活想象空間為新市鎮(zhèn)行銷提供區(qū)域級賣點與獨立形象，從而打破現(xiàn)有住宅購買群體的地域抗性心理、擴大未來銷售商圈，從而帶動整個造鎮(zhèn)項目的升級與銷售放量；
2.2. 在項目分解開發(fā)的同時，需要部分商店預先營業(yè)，形成一個相對獨立的商業(yè)部分，營造一個生活樣板環(huán)境，而且在整個造鎮(zhèn)推案周期內(nèi)（3-5年），前期軟開業(yè)營業(yè)部分需要控制業(yè)態(tài)及維持一個良好的整體商業(yè)形象，不但滿足陸續(xù)入住業(yè)主的生活需求，更需要為整體項目行銷提供一個生活樣板的銷售道具，去化生活抗性因素，強化生活形象。
2.3. 配合萬國商整體行銷策劃，持續(xù)漸進的制造行銷熱點與商鋪熱銷熱租氣氛，帶動案場人潮；
2.4. 創(chuàng)新社區(qū)商業(yè)概念與意象，發(fā)展出一整套適合社區(qū)型商業(yè)消費需求特點與北京商業(yè)市場基礎的包括商圈定位、業(yè)種配置、業(yè)態(tài)架構(gòu)、招商組合及開發(fā)行銷步驟的住區(qū)型商業(yè)操作模式/；
2.5. 區(qū)別于商業(yè)經(jīng)營主導的開發(fā)模式，根據(jù)房地產(chǎn)主導開發(fā)的短線特性，在維持形象營造商業(yè)氣氛及控制業(yè)態(tài)保持長期收益的前提下，特別需要規(guī)劃適當比例的銷售商鋪部分用于回收項目投資與產(chǎn)生短線利潤，減少發(fā)展商的財務風險與提高關聯(lián)開發(fā)收益；
2.6. 根據(jù)項目的實際條件與市場機會，推動形成住宅、商業(yè)及其他衍生物業(yè)的互動整合的復合開發(fā)。
3. 商圈條件的分析
在市場及區(qū)域調(diào)查的基礎上，分析不同區(qū)位概念與時間概念下萬國商對應的商圈格局、商圈特性及未來走向，根據(jù)整個商圈體系的競合生態(tài)關系、配合萬國商項目的城市定位界定萬國商商業(yè)開發(fā)的目標商圈與商圈策略
4. 目標商圈的消費型態(tài)分析與消費額估計、競爭策略、商圈管理策略
消費形態(tài)分析
消費定位與業(yè)態(tài)競爭策略；
消費額估計；
5. 市場需求分析與客戶定位（商戶入駐意愿與投資意愿）
根據(jù)目標區(qū)域內(nèi)部消費群體的不同消費形態(tài)、鎖定特定的消費形態(tài)；相應特定消費的消費配比。
設店要求：
商圈容量
坪效指標；等等；
租金要求；
經(jīng)營選址配置要求；
社區(qū)設店意愿與目標商家選擇；
6. 不同商業(yè)開發(fā)模式的比較與建議
7. 萬國商項目的swot分析及策略規(guī)劃
通過對萬國商開發(fā)特性、商圈條件及環(huán)境的SWOT分析，形成對萬國商商業(yè)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)尤其是優(yōu)劣勢的清晰認識與相應去化策略規(guī)劃
7.1. 后勤平臺、招商；
8. 目標商圈的通路規(guī)劃及商業(yè)面積配置
利于招商的部分，利于銷售、互動整合；
商業(yè)模式；
坪效定位；
配坪策略：商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成聚合力（太少則業(yè)態(tài)完整性不夠）；保留一定的競爭性；未來擴充（分期開發(fā)）街區(qū)商業(yè)有一定彈性；租金與面積的配比關系；產(chǎn)出規(guī)劃；業(yè)態(tài)概念（低租金類型商店）
商業(yè)活性化策略；（領跑消費潮流的新新業(yè)態(tài)）提案能力；
業(yè)種業(yè)態(tài)配比；
經(jīng)常購買商品或服務；
集客規(guī)劃
�？鸵�(guī)劃
坪效估計（不同類型商家的設店意愿）
商圈容量；
租金水平；
外部后勤平臺（物流、人力、通勤）
租金策略（開發(fā)策略）
定位與卡位策略、競爭策略；
業(yè)態(tài)組合
9. 商業(yè)定位
核心商業(yè)定位
競爭機會
大賣場：吸引交通人口、家庭生活購物、關聯(lián)消費；社區(qū)中心商圈；
后場面積較大的店1、改變布局；2、業(yè)態(tài)組合設計；
10. 社區(qū)商圈通路的開發(fā)策略、形態(tài)與空間布局
社區(qū)商圈營造：主力店架構(gòu)、宅配服務、休閑育樂事業(yè)、家庭外代商業(yè)、便利事業(yè)（服務為主）、生活商品；小商圈，如果有一個大賣場，其實連便利店也無法生存；
街區(qū)商業(yè)營業(yè)空間的塑造； 育樂會所型街坊商業(yè)
外設生活大賣場的競合策略；服務導向或定位；特殊商品定位/特殊消費定位；
公共政策的利用；住關聯(lián)事業(yè)、商品定位脫破（高品質(zhì)小流量商品：業(yè)態(tài)的設置：流量足以保證坪效卻無法滿足大賣場的流量要求）專門店，跳出日常消費類商品；品質(zhì)排斥
街區(qū)概念（低投資、銷售）\box罐式：集合商店式商場（購物中心）客、貨單價范圍；購買頻率；商品范圍；
街區(qū)經(jīng)營空間的預留
社區(qū)商業(yè)格局/經(jīng)營條件假設（衛(wèi)星城的商圈條件足以容納一個集合日常生活需求的大賣場，如果這家店由發(fā)展商主導，則還存在一定經(jīng)營空間配合規(guī)劃）
宅配創(chuàng)意；
公建軸商店的汰換或業(yè)態(tài)調(diào)整；（便利店、書店、花店，有一定的人流量，可安排隨機消費業(yè)態(tài)）
人流的穩(wěn)定性：人流不穩(wěn)定；適于商品變化快的店不適于品牌店；
專門店；隨機消費；習慣消費；目的消費；
大賣場（目的消費集客帶動關聯(lián)消費）；
10.1. 與整體推案的配合；形象商業(yè)；
10.2. 不同商業(yè)部分的開發(fā)與收益模式；
10.3. 商業(yè)/事業(yè)投入與開發(fā)腹地；
10.4. 商鋪形象的控制策略與形象商鋪的控制比例；
10.5. 各部分商鋪租售比例/不同回收方式：最佳租售組合；
10.6. 各部分商鋪的最佳銷售時機選擇；
11. 商業(yè)概念創(chuàng)意
12. 商圈通路的推案分期策略
13. 商圈通路的業(yè)態(tài)控制策略
在整個業(yè)態(tài)控制、管理深度與
外觀形象控制、業(yè)態(tài)控制、內(nèi)觀形象控制，有整體形象而又充滿活力的商圈感受；
主題商圈：改變原有社區(qū)商圈的以基本需求為主或過度娛樂的業(yè)態(tài)面貌；（社區(qū)商業(yè)的研究：正反案例）形成一個以社區(qū)個性為主題的商圈；
主題層次
主力層次
延伸層次；
包裝層次；
14. 商圈通路的招商策略
15. 商圈通路的銷售策略
16. 商圈通路與整體造鎮(zhèn)推案的配合策略
第二階段：2期底商及公建軸規(guī)劃方案
1. 商場規(guī)劃方案/商場空間調(diào)整方案
�。ㄉ虡I(yè)街區(qū)）
根據(jù)不同部分、不同階段的通路規(guī)劃，
不同的行銷模式：
不同的規(guī)模區(qū)間/商場單元；
劃分商場空間及商場布局規(guī)劃的組合方式層次（商品組合方式/消費業(yè)態(tài)組合方式）并進一步確定相應的空間布局規(guī)劃；獨立出消費數(shù)量較大的商品；
2期底商先行調(diào)整空間，而后配置業(yè)種業(yè)態(tài)；
2. 各分區(qū)商業(yè)主題的建立與業(yè)種業(yè)態(tài)組合方案
3. 消費者與服務動線規(guī)劃
動線特性、空間配置、商品配置；磁力點的配置
4. 整體空間配置建議
5. 賣場服務輔助設施/后場規(guī)劃
6. 安全服務監(jiān)管系統(tǒng)
7. 街具設施建議
8. 經(jīng)營模式（主力店與集合店劃分）
9. 內(nèi)部管理模式
10. 營運定位與計劃（自營與招商）
11. 租賃條件 （租金、扣率、租約長度、免租期）
12. 商場包裝方案（通路店面形象主題、建筑外觀建議、CIS原則、公共識別、店招標識等）
13. 投資方案
14. 鋪位銷售劃分方案
15. 銷控劃分方案
16. 銷售組價方案
17. 行銷企劃方案
總體精神
文宣策略
媒體規(guī)劃
第三階段：2期底商及公建軸執(zhí)行業(yè)務
18. 經(jīng)營管理合約設計（商場經(jīng)營公約、公共事務管理公約、組織章程制定）
19. 主力商店、樣板商店預招
20. 招商名冊建立
21. 招商計劃書制作
22. 招商條件建立
23. 招商會場籌設
24. 招商人員組訓
25. 業(yè)主經(jīng)營意向調(diào)查及聯(lián)系協(xié)調(diào)
26. 經(jīng)營廠商及產(chǎn)品數(shù)據(jù)收集
27. 商場月刊資料寄送
28. 開店經(jīng)營咨詢顧問
29. 商家會組織籌設
30. 商家會會議召開
31. 案場規(guī)劃
32. 銷控氣氛
33. 銷售制度設計
34. 銷講編制
35. 人員專訓
36. 現(xiàn)場專案
37. 自營店前期經(jīng)營顧問；
第一階段：萬國商城商業(yè)項目的總體商業(yè)開發(fā)策略規(guī)劃
17. 萬國商總體商業(yè)策劃的范圍包括：
17.1. 萬國商項目2期已規(guī)劃之沿路底商、萬國商已規(guī)劃之公建軸、3-5期待規(guī)劃之商業(yè)物業(yè)的總體策劃；
17.2. 一期售樓處，公園、學校、道路等相關配套物業(yè)及規(guī)劃整合的建議；
18. 總體策略規(guī)劃的基本原則
18.1. 萬國商總體商業(yè)規(guī)劃首先需要配合及推動萬國商整體造鎮(zhèn)的行銷，通過塑造新市鎮(zhèn)性格、空間意象及生活想象空間為新市鎮(zhèn)行銷提供區(qū)域級賣點與獨立形象，從而打破現(xiàn)有住宅購買群體的地域抗性心理、擴大未來銷售商圈，從而帶動整個造鎮(zhèn)項目的升級與銷售放量；
18.2. 在項目分解開發(fā)的同時，需要部分商店預先營業(yè)，形成一個相對獨立的商業(yè)部分，營造一個生活樣板環(huán)境，而且在整個造鎮(zhèn)推案周期內(nèi)（3-5年），前期軟開業(yè)營業(yè)部分需要控制業(yè)態(tài)及維持一個良好的整體商業(yè)形象，不但滿足陸續(xù)入住業(yè)主的生活需求，更需要為整體項目行銷提供一個生活樣板的銷售道具，去化生活抗性因素，強化生活形象。
18.3. 配合萬國商整體行銷策劃，持續(xù)漸進的制造行銷熱點與商鋪熱銷熱租氣氛，帶動案場人潮；
18.4. 創(chuàng)新社區(qū)商業(yè)概念與意象，發(fā)展出一整套適合社區(qū)型商業(yè)消費需求特點與北京商業(yè)市場基礎的包括商圈定位、業(yè)種配置、業(yè)態(tài)架構(gòu)、招商組合及開發(fā)行銷步驟的住區(qū)型商業(yè)操作模式；
18.5. 區(qū)別于商業(yè)經(jīng)營主導的開發(fā)模式，根據(jù)房地產(chǎn)主導開發(fā)的短線特性，在維持形象營造商業(yè)氣氛及控制業(yè)態(tài)保持長期收益的前提下，特別需要規(guī)劃適當比例的銷售商鋪部分用于回收項目投資與產(chǎn)生短線利潤，減少發(fā)展商的財務風險與提高關聯(lián)開發(fā)收益；
18.6. 根據(jù)項目的實際條件與市場機會，推動形成住宅、商業(yè)及其他衍生物業(yè)的互動整合的復合開發(fā)。
19. 目的：通過與發(fā)展商項目部門、設計規(guī)劃部門及市場部門組成策劃團隊，為發(fā)展商
20. 商圈條件的分析與商圈取向
在市場及區(qū)域調(diào)查的基礎上，分析不同區(qū)位概念與時間概念下萬國商對應的商圈格局、商圈容量及競爭優(yōu)劣，配合萬國商項目所屬區(qū)域的城市定位，擬定翠城商業(yè)開發(fā)的商圈取向策略。
20.1. 立地條件分析
20.2. 消費潛力分析
20.3. 外部競爭條件分析
20.4. 主次商圈的取向
21. 目標商圈的消費型態(tài)分析與消費吸收值估計
在對商圈不同消費形態(tài)的分析與商圈內(nèi)部競合生態(tài)關系模擬的基礎上，界定相應的消費形態(tài)區(qū)間作為商業(yè)開發(fā)的主力消費客層，并估計相應消費規(guī)模與消費配比范圍。
21.1. 消費形態(tài)分析
21.2. 內(nèi)部競爭條件分析
21.3. 消費區(qū)間定位與業(yè)態(tài)競爭策略；
21.4. 消費額估計；
22. 市場需求分析與客戶定位
通過調(diào)查與分析目標市場各類型商家的設店動向，分析各類商家對開放商圈與封閉商圈的不同設店意愿、設店要求及業(yè)態(tài)產(chǎn)品，擬定未來招商的潛在商家組合范圍；同樣通過比較各類投資者對開放商圈及封閉商圈不同的投資需求擬定未來銷售的潛在承購者組合范圍。
22.1. 開放商圈與封閉商圈的優(yōu)劣比較
22.2. 開放商圈與封閉商圈的競合形勢（現(xiàn)狀、意愿、前景比較與潛力預測類似參考指標）
22.3. 潛在商家與業(yè)態(tài)策略建議
22.4. 刺激需求的策略；
22.5. 潛在承購者與投資策略建議
23. 不同商業(yè)開發(fā)模式的比較與建議
以房地產(chǎn)主導與商業(yè)經(jīng)營主導兩種代表性開發(fā)模式在開發(fā)策略、收益特性、管理模式與相應商業(yè)形態(tài)方面的比較，建議本項目商業(yè)開發(fā)模式的選擇
23.1. 兩種開發(fā)模式的比較
23.2. 不同情形下兩種開發(fā)模式的方式結(jié)合
23.3. 萬國商項目開發(fā)模式的建議
24. 萬國商項目的swot分析及策略規(guī)劃
通過對萬國商開發(fā)特性、商圈條件及市場環(huán)境的SWOT總結(jié)性分析，形成對萬國商商業(yè)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)尤其是核心環(huán)節(jié)的清晰認識與系列策略規(guī)劃，掌控萬國商的商圈開發(fā)樞紐及改善整體營商環(huán)境。
24.1. swot總結(jié)
24.2. 商業(yè)開發(fā)核心價值取向
24.3. 營商限制瓶頸及去化策略
25. 商圈通路的規(guī)劃及商業(yè)面積配置
在上述分析及取向策略的基礎上，提出本項目適合之若干通路類別，并運用相應的集客、活化等策略建立通路主題以展開相關的商業(yè)開發(fā)及一系列營業(yè)規(guī)模、面積配置與業(yè)態(tài)深度的后繼策略。
25.1. 通路劃分與定位策略
25.2. 通路聚客策略規(guī)劃
25.3. 商業(yè)/消費活性化策略；
25.4. 商業(yè)規(guī)劃主題定位與關聯(lián)配置
25.5. 營業(yè)額區(qū)間估計
25.6. 商業(yè)面積配置策略與開發(fā)規(guī)模 建議
25.7. 業(yè)態(tài)業(yè)種組合建議
26. 商圈通路的開發(fā)策略、形態(tài)與空間布局
26.1. 商業(yè)通路的開發(fā)模式與策略步驟
26.2. 經(jīng)營形態(tài)的規(guī)劃與業(yè)態(tài)概念建議
26.3. 商業(yè)空間布局與規(guī)劃概念建議
26.4. 租售選擇
26.5. 策略客戶合作建議
26.6. 租金結(jié)構(gòu)規(guī)劃
26.7. 主要開發(fā)收益估計
27. 與整體推案的配合建議:
通過形象商圈、前期管理等主要方面輔助及推動整體造鎮(zhèn)行銷的要求。
27.1. 形象商圈營造策略
27.2. 商鋪形象的控制策略與形象商鋪的比例控制；
27.3. 前期管理策略建議
27.4. 配合整體造鎮(zhèn)行銷的建議
28. 商圈通路的業(yè)態(tài)控制策略
配合不同商業(yè)部分管理需求與重點，通過權益控制、經(jīng)營控制、管理控制及行銷控制等方面擬定相應的管理深度，引導整個商圈形成一個保證規(guī)劃意圖實現(xiàn)及長期利益保障的業(yè)態(tài)環(huán)境，為下一步房地產(chǎn)商業(yè)品牌化行銷建立樣板。
28.1. 業(yè)態(tài)控制需求分析
28.2. 整體商圈營造與宣導
28.3. 商鋪權益控制策略
28.4. 商圈經(jīng)營核心控制策略
28.5. 商業(yè)管理模式選擇
28.6. 業(yè)主公關與激勵政策
28.7. 招商篩選
28.8. 銷售制度設計
28.9. 商鋪設計管理
29. 商圈通路的招商策略
29.1. 業(yè)態(tài)產(chǎn)品定位與組合配比
29.2. 承租客戶定位
29.3. 招商利基與抗性分析
29.4. 行銷概念規(guī)劃
29.5. 租金模式與促進策略
29.6. 招商步驟與招商時機的選擇
30. 商圈通路的銷售策略
30.1. 投資產(chǎn)品定位
30.2. 承購目標定位
30.3. 投資利基與抗性分析
30.4. 行銷概念規(guī)劃
30.5. 各部分商鋪的最佳銷售時機選擇；
第二部分：萬國商2期底商及公建軸商品規(guī)劃及行銷方案
目的：
l 確立整體定位、經(jīng)營主題、統(tǒng)一CI設計，以獲得目標承租戶入場認同及承購戶承購信心
l 針對營業(yè)空間與非營業(yè)空間之設施、動線規(guī)劃作建議，提供建筑、景觀、裝璜設計師設計施工參考。
31. 商業(yè)規(guī)劃方案
31.1. 原有規(guī)劃方案調(diào)整建議
31.2. 商場分區(qū)規(guī)劃
31.3. 各分區(qū)商業(yè)主題的建立與面積配置
31.4. 出入口配置方案
31.5. 空間格局與商業(yè)功能區(qū)域配置
31.6. 客流動線規(guī)劃
31.7. 業(yè)種業(yè)態(tài)布局方案
31.8. 消費動線規(guī)劃
31.9. 營業(yè)單元劃分
31.10. 商場內(nèi)外包裝主題
31.11. CIS主題與控制建議
32. 商場設計建議
32.1. 服務輔助設施建議（消防、電梯、燈光、空調(diào)、水電氣、停車場、衛(wèi)生）
32.2. 后場規(guī)劃建議
32.3. 安全服務監(jiān)管系統(tǒng)
32.4. 建筑外觀建議
32.5. 店面設計建議
32.6. 店招標識等二次裝修位置預留
32.7. 公共導示建議
32.8. 街具設施建議
33. 商業(yè)經(jīng)營方案
34. 經(jīng)營模式（自營、招商、加盟）
35. 內(nèi)部管理模式配置
36. 租賃條件（租金、扣率、租約長度、免租期）
37. 招商配置（主力商戶、策略商戶、一般商戶）
38. 整體營運目標與計劃
39. 投資行銷方案
40. 鋪位銷售劃分方案
41. 銷控劃分方案
42. 銷售組價方案
43. 行銷企劃方案
第三部分：2期底商及公建軸行銷執(zhí)行業(yè)務
44. 招商業(yè)務
44.1. 經(jīng)營管理合約設計（商場經(jīng)營公約、公共事務管理公約、組織章程制定）
44.2. 主力商店、策略商店預招
44.3. 招商名冊建立
44.4. 招商計劃書制作
44.5. 招商條件建立
44.6. 招商會場籌設
44.7. 招商人員組訓
44.8. 全面招商作業(yè)
45. 業(yè)主公關事務
45.1. 業(yè)主經(jīng)營意向調(diào)查及聯(lián)系協(xié)調(diào)
45.2. 經(jīng)營廠商及產(chǎn)品數(shù)據(jù)收集
45.3. 商場月刊資料寄送
45.4. 開店經(jīng)營咨詢顧問
45.5. 商家會組織籌設
45.6. 商家會會議召開
46. 銷售業(yè)務
46.1. 案場規(guī)劃
46.2. 銷控氣氛
46.3. 銷售制度設計
46.4. 銷講編制
46.5. 人員專訓
46.6. 現(xiàn)場專案
47. 管理顧問業(yè)務
48. 整體商業(yè)管理顧問；
49. 自營店前期經(jīng)營顧問；
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