研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
聯(lián)系方式
電 話：0579-83059667
手機(jī)：15325915356
郵 箱：xqjcf126@126.com
在線QQ：1832216846
地 址：中國(guó)義烏市總部經(jīng)濟(jì)公館2號(hào)樓2單元502室（義烏貝村路1108號(hào)）
郵 編：322000
網(wǎng)站首頁 > 研究報(bào)告
研究報(bào)告
銷售型商業(yè)地產(chǎn)如何走出窘境
 |
 |
由此可見，盡管分割產(chǎn)權(quán)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)遭遇到滑鐵盧，但還是不能簡(jiǎn)單地說商鋪是能賣還是不能賣，解決產(chǎn)權(quán)分散問題的關(guān)鍵是做好經(jīng)營(yíng)管理。
那么，在商鋪銷售后如何解決產(chǎn)權(quán)分散問題？經(jīng)營(yíng)管理公司如何進(jìn)行商業(yè)管理？返租期到了如何將商鋪和商戶轉(zhuǎn)交給業(yè)主？返租期后由業(yè)主自行招商經(jīng)營(yíng)還是繼續(xù)委托經(jīng)營(yíng)好呢？筆者帶著這些問題分別走訪了龍盈泰商業(yè)中心、集銀皮革綜合廣場(chǎng)、萬眾城家居廣場(chǎng)、寶安電子城、購(gòu)物公園等經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)負(fù)責(zé)人。
銷售型商鋪同樣可獲高回報(bào)
前幾年銷售的商業(yè)項(xiàng)目，開發(fā)商主要采取硬售和售后委托經(jīng)營(yíng)兩種模式，如羅湖商業(yè)城、購(gòu)物公園屬于只售不租模式，龍盈泰商業(yè)中心、集銀皮革綜合廣場(chǎng)、萬眾城家居廣場(chǎng)、寶安電子城等屬于售后委托經(jīng)營(yíng)模式。雖然這些項(xiàng)目在銷售后面臨產(chǎn)權(quán)分散的問題，但由于有專門的經(jīng)營(yíng)管理部門對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，項(xiàng)目取得了成功。
龍崗集銀皮革綜合廣場(chǎng)，采取委托經(jīng)營(yíng)三年的銷售模式，當(dāng)時(shí)一樓售價(jià)約8000－10000元／平方米，如今市場(chǎng)二手售價(jià)翻番，業(yè)主投資回報(bào)率在10％以上；寶安電子城5年委托經(jīng)營(yíng)銷售，租金年遞增率最高達(dá)40％……這些項(xiàng)目目前出租率基本在90％以上，不少還達(dá)到100％。
可見，商業(yè)地產(chǎn)銷售之后同樣可以獲得高回報(bào)，只要經(jīng)營(yíng)成功，開發(fā)商、業(yè)主、商戶等均可以獲得良好收益。商業(yè)地產(chǎn)成功的關(guān)鍵，在于準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和良好的經(jīng)營(yíng)管理，而不是簡(jiǎn)單“賣”和“不賣”的問題。
關(guān)鍵是成功的市場(chǎng)定位
在前幾年商業(yè)地產(chǎn)以簡(jiǎn)單銷售為主導(dǎo)的開發(fā)時(shí)代，開發(fā)商往往只關(guān)注項(xiàng)目的銷售而不重視市場(chǎng)定位，有的甚至沒有定位而直接銷售。不定位而直接銷售僅適合于商業(yè)規(guī)模小的街鋪，對(duì)于一些大型的銷售型商業(yè)項(xiàng)目而言，沒有定位或市場(chǎng)定位失誤，投資者的回報(bào)是沒有保障的，因?yàn)楹笃谝俅味ㄎ徽猩�，重新整合麻煩多，困難度也相當(dāng)大。
商業(yè)面積達(dá)2.4萬平方米的購(gòu)物公園，是福田中心區(qū)最早的大型綜合購(gòu)物中心，也是全國(guó)第一家把商業(yè)與休閑、自然與公園、園林與建筑巧妙地有機(jī)融合在一起的主題購(gòu)物公園。但購(gòu)物公園在2002年銷售火爆之時(shí)，其經(jīng)營(yíng)定位只停留在概念上，沒有實(shí)質(zhì)性的定位和招商，也沒有采取委托經(jīng)營(yíng)的手段，結(jié)果導(dǎo)致其近四年來一直處于閑置狀態(tài)，經(jīng)營(yíng)慘淡。目前該商業(yè)項(xiàng)目正進(jìn)行重新整合，實(shí)行差異化定位，試圖與中心區(qū)其它大型商業(yè)業(yè)態(tài)錯(cuò)開，據(jù)該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)人透露，產(chǎn)權(quán)分散的購(gòu)物公園重新整合難度很大，面臨溝通、賠償、清場(chǎng)等諸多問題。
事實(shí)上，目前很多經(jīng)營(yíng)成功的銷售型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，都在前期的經(jīng)營(yíng)定位上下足功夫，找準(zhǔn)了消費(fèi)市場(chǎng)。如集銀皮革廣場(chǎng)立足龍崗皮革產(chǎn)業(yè)，經(jīng)營(yíng)皮革原材和輔料；羅湖商業(yè)城憑借羅湖口岸地段，定位港人北上消費(fèi)；萬眾城立足龍華房地產(chǎn)大開發(fā)，定位裝飾材料市場(chǎng)；東門九龍城憑借東門旺盛的人流，細(xì)分出美容美甲市場(chǎng)；而西部寶安知名的寶安電子城，項(xiàng)目推出之初是定位經(jīng)營(yíng)百貨商場(chǎng)的，但由于當(dāng)時(shí)寶安的零售市場(chǎng)不景氣，招商銷售困難。后來，經(jīng)過深入的市場(chǎng)調(diào)研，發(fā)現(xiàn)在強(qiáng)勁的電子產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)下，寶安居然沒有一家電子市場(chǎng)，存在市場(chǎng)空白點(diǎn)，于是該項(xiàng)目重新定位為專業(yè)的電子市場(chǎng)，從而一舉獲得成功。
準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成功的關(guān)鍵基礎(chǔ)，只有重視商業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，使項(xiàng)目擁有強(qiáng)勁的消費(fèi)基礎(chǔ)，商業(yè)地產(chǎn)才有后續(xù)的經(jīng)營(yíng)可談，否則就會(huì)成為無本之末
返租期滿后是轉(zhuǎn)交業(yè)主還是繼續(xù)委托經(jīng)營(yíng)
采取返租銷售模式的項(xiàng)目，在返租期滿后，有的發(fā)展商和經(jīng)營(yíng)管理公司為了減輕管理鏈條，減少在管理上的人力、物力、財(cái)力的投入，一般都會(huì)將商戶和商鋪直接轉(zhuǎn)交給業(yè)主，而不再會(huì)采取委托經(jīng)營(yíng)的管理方式。那么，在什么情況下才能順利交付或是減少轉(zhuǎn)交后的風(fēng)險(xiǎn)呢？據(jù)集銀皮革綜合廣場(chǎng)的負(fù)責(zé)人介紹，轉(zhuǎn)交商鋪時(shí)主要是需要考評(píng)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況。當(dāng)時(shí)，集銀皮革綜合廣場(chǎng)3年委托經(jīng)營(yíng)期滿，在第一次轉(zhuǎn)交時(shí)，一樓鋪位由于度過了三年市場(chǎng)培育期，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，順利完成了轉(zhuǎn)交，但二樓由于之前一直不斷重新招商，商戶不斷在變換，經(jīng)營(yíng)狀況很不穩(wěn)定，在轉(zhuǎn)交的三、四個(gè)月后，商戶差不多就搬空了。業(yè)主期望租金高，各自抬價(jià)，而商戶期待租金低，這時(shí)經(jīng)營(yíng)管理公司需要了解業(yè)主和商戶的需求，尋求他們兩者之間的平衡點(diǎn)，引導(dǎo)業(yè)主并提供租金參考價(jià)，事實(shí)證明，絕大部分業(yè)主在經(jīng)過一段時(shí)間的零租金回報(bào)后，都積極配合了經(jīng)營(yíng)管理公司的工作，在商戶經(jīng)營(yíng)較穩(wěn)定的情況下，完成了第二次轉(zhuǎn)交，目前業(yè)主的投資回報(bào)率在10％以上。
同時(shí)，我們亦可以看到，返租期后，有的業(yè)主繼續(xù)委托經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)，或包租經(jīng)營(yíng)。如寶安電子城5年返租期到后，大部分業(yè)主同意讓經(jīng)營(yíng)管理公司繼續(xù)承包經(jīng)營(yíng)，進(jìn)行統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)管理，合同采取一年一簽的形式，每年簽約的時(shí)候，經(jīng)營(yíng)管理公司會(huì)向業(yè)主們匯報(bào)電子城的經(jīng)營(yíng)狀況。萬眾城家居廣場(chǎng)大部分業(yè)主也是采取委托經(jīng)營(yíng)的形式。一方面，業(yè)主委托信得過的管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，能幫他們減少時(shí)間和金錢的投入，另一方面，經(jīng)營(yíng)管理公司具備實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，能很好地保證商場(chǎng)健康經(jīng)營(yíng)。
而中心區(qū)購(gòu)物公園、羅湖商業(yè)城這樣直接銷售的項(xiàng)目，在商鋪空置了很長(zhǎng)時(shí)間后，業(yè)主最后也同意委托給經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一定位、招商和經(jīng)營(yíng)，目前運(yùn)行良好。如羅湖商業(yè)城現(xiàn)在年?duì)I業(yè)額高達(dá)15億，而購(gòu)物公園目前正在積極的整合中，招商已經(jīng)完成了60％。
成立專門的經(jīng)營(yíng)管理公司是首要條件
每個(gè)項(xiàng)目都有其自身的特殊性，都不可能完全照抄照搬別人的理念和經(jīng)驗(yàn)，專業(yè)市場(chǎng)和零售市場(chǎng)的整合方式也有所差別，在整合調(diào)整的每一個(gè)環(huán)節(jié)中，也都會(huì)面臨不同的問題。但不論項(xiàng)目有何特色，不論采取哪種整合方式，產(chǎn)權(quán)分散后進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的首要條件就是必須成立一個(gè)專門的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司，經(jīng)營(yíng)管理公司有豐富的經(jīng)驗(yàn)，深諳市場(chǎng)規(guī)律，由經(jīng)營(yíng)管理公司和業(yè)主進(jìn)行溝通，從業(yè)主手中獲得經(jīng)營(yíng)權(quán)或代租權(quán)，進(jìn)行招商、管理等事宜方面的協(xié)商，從而對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行整體的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)定位、招商等。通過經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)業(yè)主和商戶之間的利益協(xié)調(diào)、專業(yè)地進(jìn)行推廣和招商，整合工作將一步步邁向成功。
同時(shí)，成立經(jīng)營(yíng)管理公司，能應(yīng)對(duì)變動(dòng)的業(yè)態(tài)危機(jī)，根據(jù)市場(chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變動(dòng)，及時(shí)對(duì)商場(chǎng)業(yè)態(tài)進(jìn)行調(diào)整。商業(yè)是隨著市場(chǎng)而不斷變化的，東門九龍城、羅湖商業(yè)城、龍盈泰商業(yè)中心等，在銷售后都面臨過經(jīng)營(yíng)危機(jī)，其業(yè)態(tài)也隨市場(chǎng)的變動(dòng)在不斷的調(diào)整。試想，一個(gè)產(chǎn)權(quán)分離的商場(chǎng)，如果由成百上千戶主來應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的變動(dòng)，并對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)做出調(diào)整，其后果將不堪設(shè)想，它必須由經(jīng)營(yíng)管理公司來統(tǒng)一調(diào)整。
龍崗的龍盈泰商業(yè)中心一樓面積約4000平米的商鋪早期定位經(jīng)營(yíng)精品、品牌店，但經(jīng)營(yíng)慘淡。去年重新定位為女性主題的女人城，招商后經(jīng)營(yíng)狀況良好，今年4月份75％的商鋪順利完成了交接，目前業(yè)主的投資回報(bào)率在6－7％。再如寶安電子城，在經(jīng)營(yíng)過程中其業(yè)態(tài)也面臨著一些調(diào)整，其二樓后半部分有相當(dāng)大的面積原本是經(jīng)營(yíng)“工具超市”的，但經(jīng)營(yíng)一年后狀況不佳，于是便放棄了“工具超市”的定位，重新引進(jìn)一些電子廠家商戶，經(jīng)營(yíng)局面慢慢好轉(zhuǎn)。再如南山在1999年濱海大道開通后迎來住宅大開發(fā)熱潮，一些家居廣場(chǎng)在那時(shí)適時(shí)推出，招商銷售取得成功，但如今南山的住宅開發(fā)基本飽和，家居消費(fèi)市場(chǎng)減少，若繼續(xù)經(jīng)營(yíng)家居這種即時(shí)性業(yè)態(tài)，其經(jīng)營(yíng)狀況可想而知，因此需對(duì)家居業(yè)態(tài)做出調(diào)整，以應(yīng)對(duì)變動(dòng)的市場(chǎng)。
經(jīng)營(yíng)管理決定商業(yè)地產(chǎn)投資升值在商業(yè)地產(chǎn)
投資中人們往往注重地段、周邊環(huán)境及投資金額，很少去關(guān)心其商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，而事實(shí)上經(jīng)營(yíng)管理作為商業(yè)地產(chǎn)的終端，直接決定了投資的成敗。同樣處于東門繁華旺地，有九龍城、新女人商城、西華宮這樣生意火爆的賣場(chǎng)，同時(shí)也有不少商鋪空置的商城，業(yè)主租金收益低甚至為零。在人民南商業(yè)區(qū)及其它商業(yè)區(qū)，也同樣存在這種經(jīng)營(yíng)差別很大的商城。
可見地段和人流并非是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資的金科玉律，商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理才是硬道理，決定著商場(chǎng)的價(jià)值和升值空間，統(tǒng)一的形象定位、業(yè)態(tài)的合理分布、規(guī)范的物業(yè)管理模式都能促進(jìn)商業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，避免商業(yè)業(yè)態(tài)的混亂；良好的整合推廣，能夠帶來大客流量，增強(qiáng)其商場(chǎng)的活動(dòng)，并提升商業(yè)品牌度，這樣的商場(chǎng)就能穩(wěn)步升值。
人民南的羅湖商業(yè)城當(dāng)初招商“第一年免租，第二、三年減租”，即便這樣也缺乏商戶關(guān)注，后來，經(jīng)營(yíng)管理公司通過多次調(diào)整經(jīng)營(yíng)定位后，羅湖商業(yè)城經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)大的轉(zhuǎn)折，業(yè)主每年坐收高額租金。再如寶安電子城2000年開始運(yùn)作，經(jīng)過開發(fā)商專門成立的經(jīng)營(yíng)管理公司的“精心呵護(hù)”，成為西部較知名的電子城，租金年年遞增。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資要關(guān)注的要點(diǎn)很多，但萬變不離其宗，商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理才是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功的根本。
成功經(jīng)營(yíng)個(gè)案簡(jiǎn)介
羅湖商業(yè)城
羅湖商業(yè)城與羅湖口岸聯(lián)檢大廈通道相連，位于深圳火車站廣場(chǎng)南端。商城共七層商場(chǎng)，有2000多個(gè)商鋪。
羅湖商業(yè)城于1993年開始銷售。商城立足香港人北上消費(fèi)，集餐飲、娛樂、休閑、購(gòu)物于一體，此外還有粵曲茶藝館、訂制服裝、窗簾布藝等特色業(yè)態(tài)，有“港人購(gòu)物后花園”之稱，年?duì)I業(yè)額達(dá)到15億元。
九龍城位于東門商圈東門中路，與茂業(yè)百貨相連，由茂業(yè)集團(tuán)開發(fā)并經(jīng)營(yíng)管理。該項(xiàng)目商業(yè)約2萬平方米，共有8層，以服裝和美容美發(fā)美甲的女性主題為主，同時(shí)兼顧休閑和餐飲。目前該商城整體出租率達(dá)95％以上。
寶安電子城
寶安電子城位于寶安區(qū)翻身路南側(cè)石鴻花園的商業(yè)裙樓，緊鄰107國(guó)道及寶安新中心區(qū)。商城裙樓共有三層，商業(yè)面積約5000平方米，共有商鋪500多個(gè)，是寶安首家大型電子專業(yè)市場(chǎng)。
寶安電子城在2000年推出，當(dāng)時(shí)銷售火爆，實(shí)現(xiàn)100％的銷售率。寶安電子城立足寶安強(qiáng)大的電子產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，自推出至今經(jīng)營(yíng)狀況良好
龍盈泰商業(yè)中心
龍盈泰商業(yè)中心位于龍崗區(qū)深惠公路雙龍立交旁，總商業(yè)規(guī)模約30000余平方米，商場(chǎng)共四層，以零售商業(yè)為主，集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲等復(fù)合業(yè)態(tài)為一體。項(xiàng)目采取主力店＋步行街區(qū)的開發(fā)模式，其中主力店引進(jìn)天虹商場(chǎng)、國(guó)美、麥當(dāng)勞、面點(diǎn)王等品牌商家，步行街區(qū)經(jīng)營(yíng)女性主題。
龍盈泰商業(yè)中心在2002年推出，采取一次性委托經(jīng)營(yíng)兩到三年的銷售模式，目前商鋪二手售價(jià)幾乎增長(zhǎng)了一倍。
集銀皮革綜合廣場(chǎng)
集銀皮革綜合廣場(chǎng)位于深圳市龍崗鎮(zhèn)深惠公路新生村路段，緊鄰深圳皮革鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，占地面積51313平方米，總建筑面積達(dá)6萬平方米，是龍崗皮革原材料、輔料交易、展貿(mào)中心。
集銀皮革綜合廣場(chǎng)于2002年推出，采取委托經(jīng)營(yíng)3年的銷售模式。
萬眾城家居廣場(chǎng)
萬眾城家居廣場(chǎng)位于寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)民治大道旁，占地面積2萬平方米，總商業(yè)面積達(dá)6萬平方米。該家居廣場(chǎng)共三層，一層經(jīng)營(yíng)裝飾材料，二、三層引進(jìn)香江家私。
萬眾城家居廣場(chǎng)于2001年推出，采取委托經(jīng)營(yíng)3年的銷售模式。該項(xiàng)目商鋪出租率在95％以上。
|
|
點(diǎn)擊次數(shù):982