研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
景德鎮(zhèn)國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)二期招商方案
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景德鎮(zhèn)市是中外著名的瓷都，制瓷歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚。陶瓷業(yè)的發(fā)展貫穿其歷史發(fā)展過(guò)程中，成為其歷史發(fā)展的一條主線。
1、從歷史的發(fā)展來(lái)看，景德鎮(zhèn)市是一個(gè)以陶瓷為資源的資源型移民城市。由于景德鎮(zhèn)陶瓷業(yè)的興盛，帶動(dòng)了周邊地區(qū)乃至全國(guó)人口向景德鎮(zhèn)市的集聚。史書記載景德鎮(zhèn)市“集全國(guó)名窯之大成，匯各地良工之精華”。也就是說(shuō)早在古代景德鎮(zhèn)市的人口就是以外來(lái)移民為主，隨著陶瓷業(yè)的不斷發(fā)展，分工越來(lái)越細(xì)，陶瓷業(yè)的專業(yè)技術(shù)越來(lái)越專門化，進(jìn)一步增大了景德鎮(zhèn)市地區(qū)的勞動(dòng)力在數(shù)量和品種上的供不應(yīng)求。流入景德鎮(zhèn)市的人口不斷增加。同時(shí)，隨著陶瓷市場(chǎng)的不斷完善，來(lái)往的商賈也越來(lái)越多，景德鎮(zhèn)市的人口數(shù)量就隨著陶瓷業(yè)的興旺而增長(zhǎng),成為當(dāng)時(shí)的“四大名鎮(zhèn)”之一。
2、解放后，景德鎮(zhèn)市成為一個(gè)以陶瓷業(yè)為主的單一型輕工業(yè)城市，主要貿(mào)易也以經(jīng)營(yíng)陶瓷為主。由于數(shù)千年一成不變的傳統(tǒng)陶瓷業(yè)主宰著景德鎮(zhèn)市的工業(yè)發(fā)展，從業(yè)人口已經(jīng)接近飽和。由于景德鎮(zhèn)陶瓷產(chǎn)業(yè)的小而散的分布狀況，使其在生態(tài)環(huán)境、耕地資源和經(jīng)濟(jì)效益上付出巨大代價(jià)。據(jù)有關(guān)研究表明：由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)過(guò)于分散，用地規(guī)模增加了1/3，能源利用率降低40%，基礎(chǔ)設(shè)施投資增加20%-30%，行政管理費(fèi)用增加80%，人力資源增加1-2%，最終表現(xiàn)為資金利潤(rùn)率比相對(duì)集中降低20%左右，并對(duì)規(guī)模經(jīng)濟(jì)和集鎮(zhèn)建設(shè)造成空間上的困難。非農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)不同于農(nóng)業(yè)的根本性特點(diǎn)是：農(nóng)業(yè)可以分散，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)、特別是現(xiàn)代非農(nóng)產(chǎn)業(yè)必須要集中，空間上的集中會(huì)產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)和集聚效益，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)和人口向一定的空間范圍的集中就形成了城鎮(zhèn)化。然而，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到了一定規(guī)模的景德鎮(zhèn)市卻在陶瓷業(yè)為主的工業(yè)生產(chǎn)中遠(yuǎn)沒有達(dá)到與之相匹配的規(guī)模經(jīng)濟(jì)集聚效應(yīng)。陶瓷產(chǎn)業(yè)的單一性以及缺乏發(fā)展生產(chǎn)過(guò)程中及產(chǎn)前、產(chǎn)后的社會(huì)分工，形成了一種自給不經(jīng)濟(jì)的落后狀態(tài)，于是在陶瓷產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)中，景德鎮(zhèn)日漸勢(shì)微。城市失去積聚作用，城市規(guī)模擴(kuò)張也就此停滯不前。
3、改革開放后，隨著相關(guān)制造業(yè)的興起，部分農(nóng)民投入工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)中，城市規(guī)模開始穩(wěn)步增長(zhǎng)，而同時(shí)私營(yíng)的陶瓷業(yè)發(fā)展很快。近20年來(lái)，整個(gè)景德鎮(zhèn)市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和布局發(fā)生了變化，引入了汽車、家電、化纖、飛機(jī)等新的工業(yè)行業(yè)，重工業(yè)有很大的發(fā)展，輕工業(yè)逐漸衰退，陶瓷業(yè)的地位相對(duì)下降。國(guó)有陶瓷產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)一步惡化，相反私陶作坊的出現(xiàn)愈演愈烈。到2001年，景德鎮(zhèn)市已經(jīng)成為江西省的重工業(yè)基地，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大的變化。從現(xiàn)狀的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，重工業(yè)的發(fā)展遠(yuǎn)超過(guò)輕工業(yè)的發(fā)展。以瓷立市是景德鎮(zhèn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的根本所在，關(guān)鍵在于如何利用瓷都品牌。傳統(tǒng)的陶瓷生產(chǎn)工業(yè)景德鎮(zhèn)已經(jīng)不具備優(yōu)勢(shì)，要繼續(xù)發(fā)揮陶瓷業(yè)的優(yōu)勢(shì)，陶瓷生產(chǎn)方面應(yīng)該以工藝瓷制造為主，這才是景德鎮(zhèn)陶瓷生產(chǎn)的強(qiáng)勢(shì)所在。對(duì)于陶瓷的品牌使用，應(yīng)該轉(zhuǎn)向陶瓷文化旅游的重點(diǎn)上來(lái)。未來(lái)工藝陶瓷業(yè)和陶瓷文化旅游將成為景德鎮(zhèn)的兩大支柱產(chǎn)業(yè)。
二、 景德鎮(zhèn)的商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。
隨著21世紀(jì)的到來(lái)，在國(guó)家中西部大開發(fā)的宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，作為長(zhǎng)三角、珠三角以及福建省的經(jīng)濟(jì)共同腹地的江西省的國(guó)民經(jīng)濟(jì)開始步入良性快速發(fā)展軌道，景德鎮(zhèn)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)也進(jìn)入了一個(gè)發(fā)展的黃金時(shí)期。未來(lái)幾年，在國(guó)家開發(fā)銀行貸款的支持下，隨著景德鎮(zhèn)現(xiàn)代城市大框架的構(gòu)建和景婺黃高速公路和景婺常高速公路建成通車，旨在成為區(qū)域性中心城市的景德鎮(zhèn)的商貿(mào)流通業(yè)面臨著巨大的歷史發(fā)展機(jī)遇，與之相匹配的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)面臨的相同的歷史發(fā)展機(jī)遇。但競(jìng)爭(zhēng)將是激烈的。現(xiàn)階段的景德鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r總體上處于起步的初級(jí)階段，具有如下特點(diǎn)：
1、 陶瓷貿(mào)易在整個(gè)商貿(mào)流通業(yè)中占有相當(dāng)大的比重,地位較為突出。
2、 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)初步細(xì)分（如里村已經(jīng)形成的工具機(jī)電市場(chǎng)），專業(yè)市場(chǎng)局部發(fā)展超前、甚至過(guò)剩。比如豪德建材市場(chǎng)已經(jīng)能夠滿足景德鎮(zhèn)市未來(lái)三到五年內(nèi)對(duì)于建材專業(yè)市場(chǎng)的需求.中國(guó)陶瓷城、錦繡昌南、新都民營(yíng)陶瓷工業(yè)園、國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)以及為數(shù)不少的臨界鋪面在陶瓷流通領(lǐng)域展開了激烈的基本上是同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)，這為數(shù)眾多的面對(duì)陶瓷的商業(yè)地產(chǎn)如不能在多種層面上進(jìn)行創(chuàng)新和細(xì)分結(jié)果將是相當(dāng)?shù)膽K烈。
3、 珠山中路作為景德鎮(zhèn)當(dāng)前最為繁華的商業(yè)中心，其功能存在缺陷（在汽車已經(jīng)進(jìn)入普通家庭的時(shí)代，無(wú)法提供足夠的停車位），商業(yè)業(yè)態(tài)相對(duì)單一，基本上以單體營(yíng)業(yè)面積較小的專賣店為主構(gòu)成，缺乏上規(guī)模、上檔次的現(xiàn)代商業(yè)龍頭商業(yè)主力店如：大賣場(chǎng)（如好又多、沃爾瑪、家樂福）、現(xiàn)代百貨店（如太平洋百貨）、電器大賣場(chǎng)（如國(guó)美、蘇寧、燦坤3C店）。這是景德鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)最大商機(jī)。但是此類商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模大、購(gòu)物環(huán)境舒適、業(yè)態(tài)構(gòu)成綜合、完整，對(duì)于開發(fā)商的資金、運(yùn)營(yíng)綜合實(shí)力的要求極高。
4、 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的分布不夠合理，商住不合理的混合情況普遍，油煙、噪聲擾民的情況比較嚴(yán)重。比如作為居民區(qū)地層上鋪的店鋪用來(lái)經(jīng)營(yíng)餐館、經(jīng)營(yíng)歌廳。在舉國(guó)上下倡導(dǎo)“與時(shí)俱進(jìn)、關(guān)心民生、以人為本、生態(tài)環(huán)�！钡慕�(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展理念的宏觀背景下，隨著景德鎮(zhèn)城市建設(shè)發(fā)展水平的提升，景德鎮(zhèn)的餐飲業(yè)、娛樂業(yè)急需有序的提升發(fā)展，與之相適應(yīng)的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)面臨著巨大商機(jī)。
5、 景德鎮(zhèn)的休閑業(yè)（如足浴、量販?zhǔn)終TV、休閑咖啡館）單店規(guī)模小、服務(wù)經(jīng)營(yíng)水平低。一個(gè)地區(qū)的人均國(guó)民生產(chǎn)總值超過(guò)經(jīng)1000美元時(shí)，旅游、休閑逐步成為居民消費(fèi)的必然內(nèi)容，景德鎮(zhèn)作為一個(gè)旅游城市已經(jīng)步入了這個(gè)階段，它的休閑行業(yè)卻相對(duì)落后，這也是景德鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展的方向。
6、 2001年以來(lái)，景德鎮(zhèn)的房地產(chǎn)步入了快速發(fā)展的黃金時(shí)期，2004年景德鎮(zhèn)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房年銷售面積預(yù)計(jì)將達(dá)到100萬(wàn)平方米，為房地產(chǎn)開發(fā)配套的建材市場(chǎng)已經(jīng)得到超前的發(fā)展（豪德建材市場(chǎng)），但是為新房入住服務(wù)，提升購(gòu)房者生活品質(zhì)的家居市場(chǎng)卻是一個(gè)空白點(diǎn)。
三、 國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)的商業(yè)定位、功能布局
國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)為純商業(yè)物業(yè)，地處景德鎮(zhèn)市市中心核心商業(yè)圈。東靠廣場(chǎng)南路、北臨人民廣場(chǎng)、南臨世紀(jì)大道、西林規(guī)劃路，人氣旺盛、交通便利、停車方便。營(yíng)商環(huán)境極為優(yōu)越。
根據(jù)景德鎮(zhèn)市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀和未來(lái)十五年的發(fā)展規(guī)劃，在了解景德鎮(zhèn)市城市發(fā)展規(guī)劃、調(diào)查分析景德鎮(zhèn)市商業(yè)、旅業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和未來(lái)走向的基礎(chǔ)上，結(jié)合國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)的本身物業(yè)的地段、規(guī)劃建設(shè)等實(shí)際條件。建議國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)的具體商業(yè)定位調(diào)整為“國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)、名店之城”。立足于“一瓷二茶三吃”的旅游市場(chǎng)、休閑和家居兩個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)。面對(duì)中高端消費(fèi)市場(chǎng)，提供中高檔名牌商品和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，具體經(jīng)營(yíng)格局上：一樓維持小面積單店經(jīng)營(yíng)、二二樓化零為整、規(guī)模經(jīng)營(yíng)。每棟局部或全部打通，單店經(jīng)營(yíng)面積300-1000平方米，具體經(jīng)營(yíng)分布如下：
1、 工藝美術(shù)陶瓷城。
2、 “浮梁茶”文化城。
主要引進(jìn)經(jīng)營(yíng)“浮梁茶”的商家，適當(dāng)引進(jìn)其它茶系的經(jīng)營(yíng)商家，化零為整，形成專業(yè)茶市場(chǎng)。
重點(diǎn)招商區(qū)域或?qū)ο螅罕镜?BR> 3、 美食文化城。
主要引進(jìn)具有地方特色的小吃、酒樓。
重點(diǎn)招商區(qū)域或?qū)ο螅耗喜�、金華、本地。
以上三個(gè)方面經(jīng)營(yíng)內(nèi)容主要面對(duì)旅游外銷市場(chǎng)。
4、 健康休閑城。含如下具體經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：
商務(wù)茶館，重點(diǎn)招商區(qū)域或?qū)ο螅罕镜亍⒛喜�、成都�?BR> 休閑咖啡館，重點(diǎn)招商區(qū)域或?qū)ο螅荷蠉u咖啡、名典咖啡。
美容中心，重點(diǎn)招商區(qū)域或?qū)ο螅号_(tái)灣自然美、南昌金碟、本地；
瘦身中心，重點(diǎn)招商區(qū)域或?qū)ο螅耗喜�、廈門都市風(fēng)。
足浴城，重點(diǎn)招商區(qū)域或?qū)ο螅褐貞c富僑、廈門老房子、本地。
量販?zhǔn)礁璩牵攸c(diǎn)招商區(qū)域或?qū)ο螅耗喜?BR> 5、 精品家居城，具體經(jīng)營(yíng)：
衛(wèi)廚電器櫥柜、重點(diǎn)招商區(qū)域或?qū)ο螅耗喜l(fā)市場(chǎng)、本地；
衛(wèi)浴潔具、水暖五金；重點(diǎn)招商區(qū)域或?qū)ο螅耗喜l(fā)市場(chǎng)、本地；
家具、重點(diǎn)招商區(qū)域或?qū)ο螅耗喜l(fā)市場(chǎng)、本地；
窗簾、重點(diǎn)招商區(qū)域或?qū)ο螅耗喜l(fā)市場(chǎng)、本地；
燈飾、重點(diǎn)招商區(qū)域或?qū)ο螅耗喜l(fā)市場(chǎng)、本地；
床上用品。重點(diǎn)招商區(qū)域或?qū)ο螅耗喜l(fā)市場(chǎng)、本地；
四、 方案的實(shí)施計(jì)劃。
由于國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)已經(jīng)建成的一、二期20棟樓中，除了17、18、19、20號(hào)樓的二樓基本未售出，產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)上所有外，其余的近千家店鋪經(jīng)售出，產(chǎn)權(quán)分散，因此國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)的商業(yè)定位調(diào)整后，業(yè)態(tài)的調(diào)整需要分布實(shí)施，先易后難，便操作邊引導(dǎo)。具體的操作先從開發(fā)商手中的17、18、19、20號(hào)樓的二樓開始。從定向私招開始，等定向私招基本成功，時(shí)機(jī)成熟時(shí)再轉(zhuǎn)入大規(guī)模公開招商。具體實(shí)施步驟如下：
1、 7月13-7月20日，制作印制招商書，對(duì)國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的明確功能定位、商品經(jīng)營(yíng)布局、招商政策、相關(guān)的優(yōu)惠、商業(yè)管理及物業(yè)管理保障措施、繁榮前景詳加介紹。
2、 7月20-8月20日，定向私招，招商條件特惠。向省內(nèi)外招商對(duì)象為商家進(jìn)行招商書投遞、電話、郵件聯(lián)系、重點(diǎn)商家上門招商推介。
3、 10月1日，國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)健康休閑城開業(yè)，舉行為期兩周（具體時(shí)間為9月25-10月7日）的開業(yè)慶典統(tǒng)一宣傳，宣傳廣告費(fèi)約20萬(wàn)，由開發(fā)商承擔(dān)。
4、 10月1日起，在私招成功的基礎(chǔ)上，配合三期的盛大的招商銷售宣傳攻勢(shì)轉(zhuǎn)入全面公開招募階段，具體方案再行商討確定。
五、 招商、經(jīng)營(yíng)、銷售成功的保證措施
國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)三期相加的經(jīng)營(yíng)面積達(dá)到８萬(wàn)平方米之巨，相對(duì)于景德鎮(zhèn)市的經(jīng)濟(jì)容量已經(jīng)是個(gè)商業(yè)地產(chǎn)超大盤。要取得開發(fā)的預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，必須得到以下幾個(gè)方面的有力支持和配合：
1、 準(zhǔn)確的功能定位、科學(xué)的商品經(jīng)營(yíng)布局。
2、 開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目軟件、硬件設(shè)施的到位；
3、 政府的稅收優(yōu)惠和行政資源的支持；
4、 投資業(yè)主、經(jīng)營(yíng)商家的配合支持；
5、 高水平的專業(yè)招商和商業(yè)管理；
為了本次招商方案的順利實(shí)施，取得預(yù)期的效果 ，需要開發(fā)商提供的招商支持政策具體如下：
1、 租金價(jià)格適當(dāng)優(yōu)惠、三年不變，第一年裝修籌建免租期3個(gè)月（客戶入住前簽訂租賃合同并按合同繳納一個(gè)月的押金和一個(gè)季度的租金同時(shí)辦理相關(guān)入住手續(xù)，入住后的第二租金免交）；第二年租金返還３個(gè)月（客戶租賃的第二個(gè)完整年度的第四季度租金面交），第三年租金返還２個(gè)月（客戶如注的第三個(gè)完整年度的第四季度租金只須交一個(gè)月租金即可）。
2、 現(xiàn)有隔墻的打掉由開發(fā)商負(fù)責(zé)、時(shí)間保證；
3、 上、下水、排污、用電量按商家要求到位；
4、 取得政府對(duì)入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商家經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)的減免優(yōu)惠；
5、 提供17、18、19、20等四棟樓二樓的平面圖。
六、 繁榮國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)的其他措施
1、 設(shè)立國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)客戶服務(wù)中心，對(duì)招商入住的商家進(jìn)行跟蹤，并提供后續(xù)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。服務(wù)包括以下具體內(nèi)容：
---租賃中介、代辦營(yíng)業(yè)執(zhí)照、相關(guān)營(yíng)業(yè)證件；
---制定國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)管理章程，規(guī)范經(jīng)營(yíng)方向；；
----統(tǒng)一開業(yè)計(jì)劃。裝修計(jì)劃，開業(yè)時(shí)間、試業(yè)及開業(yè)日程計(jì)劃；
---組織實(shí)施宣傳推廣活動(dòng)計(jì)劃；
---建立和維護(hù)國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)的商業(yè)品牌；
---維護(hù)商戶關(guān)系，制止惡性競(jìng)爭(zhēng)；
---維持商業(yè)秩序，杜絕假冒偽劣商品；
---設(shè)立投訴專線、處理客戶購(gòu)物投訴；
2、 以后，每逢節(jié)假日，商業(yè)管理公司你聯(lián)合相關(guān)部門，引入社會(huì)資源，利用國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)的場(chǎng)地，舉辦精心組織的現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，增強(qiáng)人氣，營(yíng)造國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)的商業(yè)氣氛。
1月份、“慶元旦、賀新年”。
元旦節(jié)系列促銷活動(dòng)。
2月份、“風(fēng)情廣場(chǎng)，浪漫情人”
情人節(jié)系列促銷活動(dòng)
3月份、1* 舉辦“三八婦女節(jié)慶�；顒�(dòng)”及女人街優(yōu)惠促銷
2* 舉辦“消費(fèi)者權(quán)益日”咨詢活動(dòng)
4月份、舉辦“青年志愿者義賣義修”活動(dòng)
5月份、“保護(hù)母親河，共建文明市”主題廣場(chǎng)朗誦比賽。
6月份、“親子嘉年華活動(dòng)周”
六一兒童節(jié)系列活動(dòng)
7月份、1*夏日消費(fèi)大激賞系列活動(dòng)
8月份、“百年好歌，饋贈(zèng)親人”
八一建軍節(jié)系列文藝、促銷活動(dòng)
9月份、“中秋佳節(jié)，博餅賞月”
景德鎮(zhèn)青年廣場(chǎng)大型晚會(huì)。
10月份、1*“普天同慶，歡度國(guó)慶”
國(guó)慶節(jié)系列促銷活動(dòng)
11月份、“愛在深秋、集體婚禮”。廣場(chǎng)集體婚禮活動(dòng)。
12月份，“圣誕一百，國(guó)貿(mào)有禮”平安夜游街活動(dòng)。
3、不定期舉行廣場(chǎng)名牌商品特價(jià)拍賣。
4、不定期舉行名牌廣場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)促銷會(huì)。
如可口可樂、百事可樂，美的空調(diào)。
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