研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專(zhuān)業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專(zhuān)家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
商業(yè)地產(chǎn)商圈測(cè)量法則
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（1）商圈測(cè)量的五大黃金法則。西方一些零售專(zhuān)家對(duì)商圈理論進(jìn)行了長(zhǎng)期的研究，總結(jié)出一些帶有規(guī)律性的定律。
①萊利的零售引力法則。美國(guó)學(xué)者萊利先生研究了美國(guó)的都市商圈，總結(jié)出都市人口與零售引力的相互關(guān)系，被稱(chēng)為萊利法則或萊利零售引力法則。
萊利法則的前提是：假定有a,b兩個(gè)都市,處在二者之間的c城會(huì)有多少消費(fèi)者去a城或去b城購(gòu)物？以表明a,b兩城的零售引力有多大。
萊利法則的內(nèi)容是：某一城市的零售引力與兩都市人口成正比，而與中間城鎮(zhèn)到兩都市間距離的平方成反比。具體公式為：
式中：——a都市從中間地c城吸引來(lái)的購(gòu)買(mǎi)額；
——b都市從中間地c城吸引來(lái)的購(gòu)買(mǎi)額；
——a都市人口；
——b都市人口；
——a都市與c城的距離；
——b都市與c城的距離。
②康維斯的均衡點(diǎn)法則�？稻S斯，又譯康帕斯，為美國(guó)伊利諾大學(xué)的經(jīng)濟(jì)研究學(xué)者，在1943~1948年間對(duì)萊利法則進(jìn)行了深入研究，依據(jù)萊利法則，提出了康維斯均衡點(diǎn)公式，用以測(cè)量商圈的分界點(diǎn)。其公式為：
式中：——a地到商圈分界點(diǎn)的距離；
——a 、b兩地間距離；
——a地人口；
萊利法則和康維斯法則在歐、美、日得到廣泛的運(yùn)用，但也有一定的局限性，因?yàn)樗鼉H是以人口和距離作為分界點(diǎn)的影響因素。
�、劭坪唷ぐ⑵詹贩▌t。阿普波姆先生的創(chuàng)新性在于兩點(diǎn)：一是把兩地的銷(xiāo)售場(chǎng)地面積作為影響因素之一,舍棄了人口方面的影響因素;二是將兩地間距離換算為小汽車(chē)行使時(shí)間,更符合現(xiàn)代社會(huì)的特點(diǎn)。
阿普波姆法則的內(nèi)容是：
式中：——a地到商圈分界點(diǎn)的時(shí)間距離（小汽車(chē)行駛時(shí)間）；
——兩地之間的距離（小汽車(chē)行駛時(shí)間）；
——a地的銷(xiāo)售面積；
——b地的銷(xiāo)售面積。
前述三個(gè)法則，除了萊利法則，就是萊利法則的變種。日本LEC·東京法思株式會(huì)社有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為：“萊利法則只適用于計(jì)算有關(guān)耐用品、專(zhuān)用品的商圈分界點(diǎn)，而不太適用于計(jì)算日常用品。另外，在萊利法則那里，是以都市人口都具有購(gòu)買(mǎi)力，人口多的都市更具有吸引力為前提而進(jìn)行計(jì)算的。然而，實(shí)際上會(huì)有許許多多的因素交織在一起來(lái)決定商圈的大小的。這些法則并非必定與實(shí)際調(diào)查的結(jié)果相符�！币虼�，在研究超級(jí)市場(chǎng)商圈分界點(diǎn)時(shí)，萊利法則只能作為一種參考，而非準(zhǔn)確的依據(jù)。
�、芄蚋怕史▌t。哈夫博士是美國(guó)加利福尼亞大學(xué)的經(jīng)濟(jì)學(xué)者，是哈夫概率法則或曰哈夫模型的創(chuàng)立人。
哈夫概率法則的最大特點(diǎn)是更接近于實(shí)際，他將過(guò)去以都市為單位的商圈理論具體到以商店街、百貨店、超級(jí)市場(chǎng)為單位，綜合考慮人口、距離、零售面積規(guī)模等多種因素，將各個(gè)商圈地帶間的引力強(qiáng)弱、購(gòu)物比率發(fā)展成為概率模型的理論。其內(nèi)容是：“在整個(gè)商業(yè)聚集區(qū)集中于一地的場(chǎng)合，居民利用哪一個(gè)商業(yè)聚集區(qū)的概率，系由商業(yè)聚集區(qū)的規(guī)模和居民到商業(yè)聚集區(qū)的距離決定的。”其公式為：
式中：——居住在i地區(qū)消費(fèi)者至j商店街購(gòu)物的概率；
——全部零售店鋪的總數(shù)；
——j商店街的賣(mài)場(chǎng)面積；
——居住在i地區(qū)消費(fèi)者至j商店街購(gòu)物所需的時(shí)間；
——購(gòu)物途中障礙指數(shù)，憑經(jīng)驗(yàn)推出。
�、輨P恩的吸引力法則。哈夫模型盡管考慮了多種因素，但應(yīng)用起來(lái)相當(dāng)復(fù)雜。針對(duì)這種情況，J·凱恩創(chuàng)立了吸引力法則。其內(nèi)容是：通過(guò)比較兩個(gè)都市間的人口比、到第三地的時(shí)間比和賣(mài)場(chǎng)面積比來(lái)決定兩都市間的商圈分界線(xiàn)。
盡管上述黃金法則都有一定的規(guī)律性，但仍不能將各種因素要考慮進(jìn)去，因此，根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，進(jìn)行一些經(jīng)驗(yàn)分析也是非常必要的。
�。�2）中國(guó)是一個(gè)地廣人多的大國(guó)，由于各種原因，經(jīng)濟(jì)還很落后。同國(guó)外相比，中國(guó)的二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)相當(dāng)突出，城鄉(xiāng)差別非常大。這也就構(gòu)成了中國(guó)城市超然于農(nóng)村的局面。城市作為一個(gè)地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，其輻射能力是相當(dāng)強(qiáng)的，而中國(guó)，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)上相對(duì)落后，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不完善，城市和農(nóng)村由此變得割裂開(kāi)來(lái)。這決定了我們研究商圈問(wèn)題時(shí)，不得不只就城市范圍內(nèi)作探討。
下面是就零售業(yè)態(tài)商圈所作的一些理論研究：
首先假定：① 消費(fèi)者是理性人
② 消費(fèi)者可選擇的任意三個(gè)商店
③ 消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)物品時(shí)所考慮的費(fèi)用有三種，物品價(jià)格P，購(gòu)買(mǎi)物品過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用（如車(chē)費(fèi)）f，使用過(guò)程中因質(zhì)量問(wèn)題造成的費(fèi)用w。
A．計(jì)算各商店的商圈范圍
假定：① 各商店的物品種類(lèi)和價(jià)格P相同
② 各商店的物品質(zhì)量以及服務(wù)（Service）相同
③ 費(fèi)用f隨距離S變動(dòng)
那么，消費(fèi)者的唯一選擇就是考慮哪一個(gè)商店離他最近，即 最小。如圖6-1所示，A的范圍為ZOX區(qū)域，B的范圍為XOY區(qū)域，C的范圍為YOZ區(qū)域，（ 為單位距離所發(fā)生的費(fèi)用，在此，各 都是相同的）
假定：價(jià)格P不相同，則他們會(huì)選擇A商店而放棄B商店。
同理Z′OZ區(qū)域的居民亦選擇A而放棄C，YOY′區(qū)域的居民選擇B放棄C。
這樣，A商店的吸引范圍就增加了XOX′和Z′OZ兩塊區(qū)域,從而擴(kuò)大為Z′OX′區(qū)域。B商店增加了YOY′區(qū)域,但損失了XOX′區(qū)域，最終變?yōu)閄′OY′區(qū)域。C也就只有Y′OZ′區(qū)域了。
對(duì)于XOX′區(qū)域的居民而言，如果
假定：1. 各商店的商品質(zhì)量和服務(wù)不相同；
2. 因質(zhì)量和服務(wù)不佳造成的損失為W，W可以是PQ的一個(gè)百分比。
因此，他們就會(huì)選擇A商店而不是B商店了，這樣一來(lái)，各商店的吸引范圍就發(fā)生了變化。
A為Z″OX″區(qū)域，B為X″OY″區(qū)域，C為Y″OZ″區(qū)域。
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