研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
商鋪投資回報(bào)率高 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避小竅門
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商鋪投資，是一種比銀行利息回報(bào)率高，比金融投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)低，長(zhǎng)線相對(duì)穩(wěn)定的投資渠道。成功的商業(yè)運(yùn)營(yíng)更能令商鋪價(jià)值與日俱增，但在商鋪投資高收益、高回報(bào)的背后，同樣存在相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，因而更應(yīng)加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的分析和控制。
60至150平方米易出租
選擇優(yōu)秀的商鋪產(chǎn)品是投資成功的基礎(chǔ)，就商鋪而言，60平方米及130至150平方米兩種面積的商鋪，比較容易出租，且對(duì)投資者的資金壓力也不會(huì)太大。另外，實(shí)際得房率需引起重視，一個(gè)售價(jià)3萬元/平方米、得房率85%的商鋪要比一個(gè)售價(jià)2.5萬元/平方米、得房率70%的商鋪值得多。
貸款期限不宜過長(zhǎng)
商鋪貸款額度一般不超過擬購商業(yè)用房評(píng)估價(jià)值的60%，貸款期限最長(zhǎng)不超過10年，與普通住宅相比投資商鋪承擔(dān)著更大的資金壓力，如果利率上調(diào)，人們的貸款投資成本也在加大，必須考慮資金的來源和代價(jià)。此外還要充分考慮房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)及資金占?jí)旱某杀尽?
對(duì)鋪?zhàn)舆M(jìn)行精準(zhǔn)定位
高風(fēng)險(xiǎn)的商鋪主要有兩類：其一，投資者自身定位不準(zhǔn)。比如在一個(gè)并不是非常繁華、消費(fèi)水平不十分強(qiáng)勁的區(qū)域買了一個(gè)大面積的商鋪。對(duì)于高檔餐飲業(yè)來說，面積合適，但沒有消費(fèi)支撐；而對(duì)中小商業(yè)形態(tài)如快餐、沖洗、中介和票務(wù)，面積又太大，無法承受租金。
其二，小產(chǎn)權(quán)的商鋪。這種商鋪產(chǎn)權(quán)分散，投資的變數(shù)很大，產(chǎn)權(quán)分割出售后很難統(tǒng)一所有投資人的意愿去經(jīng)營(yíng)，而且極容易出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)局面，最終淪落成小商品市場(chǎng)、小集市式的商場(chǎng)，整體檔次下滑，投資回報(bào)非常不穩(wěn)定。這種失敗的案例比比皆是。
核算真實(shí)的投資回報(bào)率
對(duì)于開發(fā)商宣稱的租金收益以及投資回報(bào)率，投資者自己要去實(shí)地考察。在計(jì)算商鋪的投資收益時(shí)，一定要充分考慮在商鋪的前期購買環(huán)節(jié)中的支出：購買商鋪應(yīng)交的契稅為總房?jī)r(jià)的3%，這一比例是商品住宅契稅的兩倍。購買后再出售，還要繳納總房?jī)r(jià)的5%的綜合稅。其次，商鋪后期的水、電、氣、熱、物業(yè)管理等費(fèi)用，也要考慮在內(nèi)，這樣才能夠算出一個(gè)更加真實(shí)的投資回報(bào)率。
關(guān)注轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)能力
套現(xiàn)能力是評(píng)估商鋪價(jià)值的重要指標(biāo)。產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)獨(dú)立、租客如云的獨(dú)立式商鋪是投資高手的熱門首選，這種商鋪一鋪一商戶，投資者可以順利實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租，實(shí)現(xiàn)成功套現(xiàn)；經(jīng)營(yíng)權(quán)不獨(dú)立、一個(gè)商戶對(duì)應(yīng)很多業(yè)主的商鋪，一旦出現(xiàn)糾紛，將極大增加套現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。
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