研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
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| ·項目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
Shopping Mall商業(yè)和地產(chǎn)的雙手互搏術(shù)
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Shopping Mall被稱為“后備箱購物”，住郊外，逛Mall，已經(jīng)成為時髦的“車輪上的新生活”的重要標(biāo)志。這一風(fēng)潮下的金源Mall儼然已成西四環(huán)新地標(biāo)，高校區(qū)的文化精英，中關(guān)村的技術(shù)中堅，以世紀(jì)城為圓心的昆玉河畔居民，似乎都為迎接這一新的生活方式做好了準(zhǔn)備。
記者來到這兒時，金源Mall已開門迎客十幾天，太陽明晃晃地照著這片55萬平方米的巨大條形建筑物。標(biāo)志性的不規(guī)則“七巧板”式外立面上，如今覆蓋了各種廣告條幅，隨風(fēng)鼓脹著這個“世界最大單體Mall”的雄心壯志。
推開玻璃門進(jìn)去，一派精致華美，只是大堂內(nèi)空空蕩蕩，完全找不到西單附近熙熙攘攘的熱絡(luò)感覺。新燕莎銅鑼灣商業(yè)公司總經(jīng)理傅躍紅對記者形容，“幾萬人扔進(jìn)去都找不找人影”，傅躍紅說，燕莎主管的幾家主力店平時平均能有2萬人左右，周末時可以達(dá)到3萬人，加上其他店，人流量最多達(dá)到過5萬人。期望中20萬人的容量，似乎遙不可及。一二期共68萬平方米的建筑面積，能否有這么多人、這么多商品去填滿？
根據(jù)開發(fā)商金源集團(tuán)的宏偉目標(biāo)，他們顯然不滿足于世紀(jì)城周邊的居民消費(fèi)，金源宏大房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理朱友軍對記者說，他們劃定的勢力范圍是:以金源Mall為圓心，劃三個圈——核心倘�，周�?0公里范圍內(nèi)，顧客群為100萬人口;基礎(chǔ)商圈，全市范圍，顧客群可達(dá)1000萬人口;第三商圈，將毗鄰的河北、天津、遼寧、內(nèi)蒙古、山西等地域包括進(jìn)來，輻射顧客群8000萬人口。
這種雄心的前提之一是汽車。姑且不論北京的私車數(shù)目是否達(dá)到了Mall的要求，即使有這么多車，如何涌入還是一個難題。據(jù)了解，金源MALL開業(yè)當(dāng)天，附近的交通環(huán)境就遭受了嚴(yán)峻的考驗,惟一一條可直達(dá)的遠(yuǎn)大路由東向西連綿幾公里成了停車場，到遠(yuǎn)大路必經(jīng)的蘇州橋更是交通擁堵的重災(zāi)地。目前來看，金源Mall周邊交通還無法承載車流量的突然增加，即將開通的藍(lán)靛廠路成為金源在聚集人氣的同時不造成交通擁堵的未來期望。
金源Mall的選址也備受置疑。Shopping Mall是典型的城市郊區(qū)化的產(chǎn)物，華高萊斯國際地產(chǎn)顧問公司董事總經(jīng)理李忠?guī)啄昵白≡诿绹鞑�，他說，最為典型的Mall，多數(shù)是作為一個龐然大物盤踞在美國西部某個高速公路的旁邊。在建Mall的遠(yuǎn)郊區(qū)，地段空曠，住戶分散，House生活極其單調(diào)，有了這樣方便又好玩的Mall，用李忠的話說，居民真是“給點陽光就燦爛”，不愁它生意不好。一定程度上，Shopping Mall之所以能生存，并不來源于自身的豐富，而得益于周邊的貧乏。而北京不同，根據(jù)北京市商務(wù)局提供的數(shù)據(jù)，截至2003年底，北京市已擁有100家各類大型零售商業(yè)店鋪、營業(yè)面積約214萬平方米。位于西三環(huán)、西四環(huán)之間的金源Mall，還屬于“城市Mall”，市中心已有王府井、西單、朝外、崇文門等商圈可選擇的情況下，人們?yōu)槭裁匆扒Ю锾鎏觥壁s到這兒？
對此，朱友軍說:“北京商場有很多，但Mall只有一個�！眴栴}是，構(gòu)成Mall獨(dú)特性的要素具備了嗎？傅躍紅認(rèn)為金源Mall給中國消費(fèi)者帶來的是一種生活方式的啟蒙，在Mall中，零售、娛樂以及包括餐飲、旅游在內(nèi)的其他業(yè)務(wù)營業(yè)比例已達(dá)到各占1/3，逛街購物早應(yīng)不再是主流和必須的選擇。然而目前，中國的老百姓還不太習(xí)慣這種休閑生活方式，沒有理由地逛，這與傳統(tǒng)八小時之外的目的性購物還是有很大差別的。傅躍紅說，這個市場還需要時間來培育。
在金源Mall中，有“八條大街”，兩旁遍布各類商鋪1020家，高達(dá)52%的奢侈“空白”空間，店面的分散布局，讓在這里買東西成了玩迷宮游戲。另外，記者發(fā)現(xiàn)，同屬主力店的燕莎和貴友，雖然檔次有所不同，但同屬綜合百貨的兩家商場，品牌多有撞車。李忠指出，美國商品的穩(wěn)定品牌總數(shù)約120萬種，而中國約40萬種，品牌必然會有重復(fù)。
占據(jù)Mall東西兩側(cè)18.2萬平方米的是燕莎和貴友，以及一些專賣店，其余半壁江山則被居然之家、汽貿(mào)中心、易初蓮花、星美院線、美食中心，方特樂園等占據(jù)，雖然類型、品牌豐富，但它們各自為政，沒有一個統(tǒng)一的主題，這樣的Mall只是一個多家店鋪的組合容器。獨(dú)特的吸引力在哪兒？中國特色在哪兒？李忠認(rèn)為，中國建Mall應(yīng)該多借鑒東南亞的風(fēng)格，迎合亞洲人的心理，更突出餐飲、娛樂的功能。
造Mall是一場金錢盛宴
置疑也好，好奇也罷，金源Mall還是如期開業(yè)了，并且吸引了這么多的關(guān)注。相形之下，2001年就開始轟轟烈烈要建的大地Mall、中關(guān)村商城、春天Mall、北京Mall東西南北四大Mall卻無聲無息了，處于流產(chǎn)或擱置狀態(tài)。
四大Mall從興盛到衰亡的過程映射了房地產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)變。事實上，商業(yè)地產(chǎn)興起之初，全國各地掀起造Mall風(fēng)潮，為防止新一輪房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生，政府開始對造Mall泡沫介入徹查。這種形勢下，四大Mall難以拉到銀行貸款，紛紛下馬。但李忠認(rèn)為，流產(chǎn)原因不重要，好的項目，如果一家不行了，應(yīng)該還會有別家跟上。但從此擱置下來，也從一個側(cè)面說明這一定位本身存在問題——真的需要這么多Mall嗎？
朱友軍認(rèn)為，造一個Mall需要四大條件:資金、土地、政府支持、城市經(jīng)濟(jì)。世紀(jì)金源集團(tuán)董事長黃如論更是一語道破:要做商業(yè)地產(chǎn)，玩Mall，企業(yè)得有錢，資金實力決定成敗。業(yè)內(nèi)人士每每提到黃如論和金源，總免不了對這個“現(xiàn)金王”做一番感慨，稱金源的現(xiàn)金是露出水面一截的石頭，深不見底，據(jù)傳世紀(jì)城以超過300萬平方米的泱泱大盤，居然沒有動用銀行的錢。
金源集團(tuán)因為做地產(chǎn)賺了錢，得以拿出38億資金的大半來開發(fā)金源Mall。而據(jù)記者了解，在金源集團(tuán)賺得盆滿缽滿的世紀(jì)城項目的一二期建設(shè)階段，已將Mall歸入了三期規(guī)劃之中，其時，土地、政府，已不是問題。事實上，金源Mall從立項到最后建成，只用時一年半。
無論幾個Mall的命運(yùn)如何，商業(yè)地產(chǎn)都已成為地產(chǎn)商的新目標(biāo)。在住宅地產(chǎn)開發(fā)相對飽和的情況下，這一領(lǐng)域的開發(fā)趨勢和速度更是惹人注目。
“商業(yè)地產(chǎn)是比民宅更高級的地產(chǎn)形態(tài)”，黃如論計劃在全國做六到七個大型購物中心。朱友軍以金源Mall為例，道出商業(yè)地產(chǎn)的吸引力所在，“長遠(yuǎn)來看，投資回報率高，而風(fēng)險又小。金源Mall每年的租金收益扣除成本是3個億，這樣下來，大約12年就能收回成本。惟一的風(fēng)險是租戶退租�！�
但Mall的興建是一場豪華的金錢盛宴，能否如預(yù)期一樣，在全面開業(yè)之后保證穩(wěn)定的生意和持續(xù)的利潤？一直為全國大Mall做顧問的易鋪網(wǎng)CEO陳建明認(rèn)為，做Mall至少需要兩年的前期準(zhǔn)備、兩年的建設(shè)和三年的開業(yè)運(yùn)營投入期，也就是說開發(fā)商可能會一直虧損7年。參照國外經(jīng)驗，Mall實現(xiàn)盈虧平衡就得5年以上，而要收回全部投資就得十幾年甚至幾十年，風(fēng)險由此暴漲。
商業(yè)地產(chǎn)的玩法
香港流行一句話，“做地產(chǎn)和金融的人只能再做地產(chǎn)和金融”，就是因為地產(chǎn)商和商家對錢的概念是不一樣的:做地產(chǎn)，是以“億”來算錢的;而做商業(yè)，是以“元”甚至“分”來計算的。大面積，大手筆，是地產(chǎn)商的標(biāo)簽，這一點，從金源Mall的超大規(guī)模也能看出。地產(chǎn)和商業(yè)之間的鴻溝不止這一個。其他顯見的還有，地產(chǎn)的預(yù)期投資收回期要短于商業(yè)，另外，地產(chǎn)商一般“只售不租”，而商業(yè)“只租不售”，在住宅地產(chǎn)逐漸成熟的中國，商業(yè)地產(chǎn)的熱度也已經(jīng)開始醞釀。
從商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作模式來說，構(gòu)成一個商業(yè)地產(chǎn)的完美鏈條要有四個環(huán)節(jié):地產(chǎn)商、投資商、經(jīng)營商、物業(yè)管理�，F(xiàn)實中四方交接很不規(guī)范，潛藏著巨大的投資前期風(fēng)險。在金源Mall的這一鏈條上，作為開發(fā)商金源集團(tuán)還同時承擔(dān)了投資商和物業(yè)管理的任務(wù)。剩下的一環(huán)是經(jīng)營，涉及到商業(yè)，也是最為復(fù)雜的環(huán)節(jié)。
事實上，金源Mall的經(jīng)營管理方是金源集團(tuán)、銅鑼灣集團(tuán)和新燕莎集團(tuán)三家，這樣的經(jīng)營組合從一開始就不被業(yè)內(nèi)所看好，有專家認(rèn)為，這樣的合作下，如果出現(xiàn)多方意見不統(tǒng)一，必然導(dǎo)致整個項目的決策相對緩慢。
既有國有企業(yè)和民營企業(yè)、外資企業(yè)的合作，又有主力店、半主力店和專賣店之間的合作，當(dāng)初的招商對象就決定了現(xiàn)在管理的難度。按照朱友軍的說法，商鋪分租給各商家，18.2萬平方米的主力店歸屬由新燕莎集團(tuán)與深圳銅鑼灣集團(tuán)合資組建的北京新燕莎銅鑼灣公司管轄，其余像易初蓮花、居然之家、中影星美院線、方特科技樂園這幾家各領(lǐng)域的主力店也分別享有獨(dú)立經(jīng)營的權(quán)利，由金源統(tǒng)籌。但這樣以來，帶來了管理權(quán)利的同時，也在一定程度上意味著金源Mall管理權(quán)的分散。開業(yè)兩周，某些店面的開業(yè)時間、宣傳推廣計劃等的不協(xié)調(diào)，已經(jīng)顯露出金源將這些企業(yè)融合到一起的無力。如此一來，開發(fā)商還是沿襲做地產(chǎn)的思路，開發(fā)＋物業(yè)管理，商業(yè)委托給經(jīng)驗豐富的商家，商業(yè)與地產(chǎn)，二者是割裂的。如何跨越商業(yè)和地產(chǎn)的鴻溝，以商家的眼光去做商業(yè)，地產(chǎn)商金源和它的“世界第一”Mall，還要經(jīng)歷馬拉松式考驗。
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