研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
投資廣州商業(yè)地產(chǎn)須防范四大風(fēng)險(xiǎn)
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今年的商業(yè)地產(chǎn)有點(diǎn)像最近幾天的廣州氣溫——熱爆�！袄鲜帧惫倘徊粫�(huì)放過這個(gè)投資機(jī)會(huì)，就連不少新手也躍躍欲試，祈求“時(shí)勢(shì)造英雄”，趁勢(shì)撈一筆。
不過風(fēng)險(xiǎn)和收益永遠(yuǎn)成正比，玩商業(yè)地產(chǎn)分分鐘要交不少“學(xué)費(fèi)”。有專家提醒，從投資角度看，商業(yè)地產(chǎn)與普通住宅還有很大差別，新手需要額外謹(jǐn)慎。
新手頻頻“撞板”
市民龔先生曾投資了科學(xué)城某寫字樓項(xiàng)目，他認(rèn)為科學(xué)城本身有著很好的發(fā)展前景，與住宅一樣同區(qū)域價(jià)格不會(huì)差得太多，因此預(yù)計(jì)一兩年后就能升值，但沒料到由于科學(xué)城內(nèi)各板塊冷熱不均，租金水平差別比較大，龔先生買的單位因?yàn)樽饨鹚狡停顿Y回報(bào)不高，很難找到買家接盤，這讓他懊悔不已。
另一個(gè)失敗的案例是投資了北京路某商圈的李女士。她購(gòu)買一個(gè)商鋪后，跟住宅一樣采取了粗放式管理，沒有細(xì)心挑選合適的租客來“養(yǎng)鋪”，導(dǎo)致幾任租客都因?yàn)楦鞣N原因撤場(chǎng)，直接影響了該商鋪的口碑，最終導(dǎo)致商鋪價(jià)值提升遠(yuǎn)不如附近的其他商鋪。
首要扭轉(zhuǎn)投資思維
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，龔先生和李女士的遭遇并非個(gè)案，其核心問題在于許多原本投資住宅的市民進(jìn)入商用物業(yè)后，往往還用住宅投資的標(biāo)準(zhǔn)來投資商用物業(yè)，結(jié)果往往出現(xiàn)投資失誤。但無(wú)可否認(rèn)，龐大的供應(yīng)量以及商用物業(yè)需求上升致使租金及資本值大幅攀升，仍吸引大批勇敢的新手投資客——曾小姐曾在天河區(qū)投資了三套小戶型住宅單位，4月份樓市新政出臺(tái)后，曾小姐果斷地把三套房子出手套現(xiàn)，開始尋找新的投資機(jī)會(huì)。
“商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)是截然不同的，特別是從投資角度考慮�！敝性禺a(chǎn)市場(chǎng)及研究總監(jiān)劉廣浩不止一次這樣說。
美聯(lián)物業(yè)工商鋪區(qū)域經(jīng)理法永能說，現(xiàn)在很多手頭上有閑錢的市民都想投資商業(yè)，但他們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)卻仍停留在對(duì)住宅的認(rèn)識(shí)水平上，思維也未能扭轉(zhuǎn)過來。比如說，商鋪的價(jià)值會(huì)隨時(shí)間流逝而不斷累積，越老越值錢，但住宅就剛好相反了，會(huì)隨樓齡增長(zhǎng)而貶值。
入市留意四大風(fēng)險(xiǎn)
仲量聯(lián)行的研究人員指出，在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)較為景氣的背后，卻依然有著不少的危機(jī)，特別是對(duì)于新手來說，如果不做調(diào)研就貿(mào)然進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投資，會(huì)遭遇到許多風(fēng)險(xiǎn)，其中最常見的以下四種情況——
首先是投資回報(bào)率不能達(dá)到預(yù)期。投資商用物業(yè)，最關(guān)鍵的是能否有與投資相符合的投資回報(bào)率收益，如果投資回報(bào)過低，則很難出手獲益。因此切勿輕信開發(fā)商或賣家的投資回報(bào)宣傳，對(duì)于有投資回報(bào)承諾的，應(yīng)該要求開發(fā)商以書面形式進(jìn)行承諾。
第二是地段太冷難出手。買鋪或買寫字樓要選對(duì)地段，交通規(guī)劃、城市消費(fèi)水平和周邊商業(yè)氛圍這些都是在短期內(nèi)不可改變的因素。因此在挑選物業(yè)時(shí)，首先應(yīng)該看該地段是否有發(fā)展前景。
第三是管理不善經(jīng)營(yíng)混亂。商業(yè)地產(chǎn)的后期管理非常重要，商鋪不僅需要業(yè)主自己精心打理挑選租客，也需要整個(gè)大廈的管理方能進(jìn)行整體營(yíng)銷推廣，相對(duì)寫字樓來說要求更高。如果周邊的商業(yè)氛圍沒有一起熱起來，則單個(gè)商鋪也很難有好的收益。
第四是新手多沒有做好長(zhǎng)期投資心理準(zhǔn)備。寫字樓或商鋪的投資資金相對(duì)來說應(yīng)大于普通住宅，再加上商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)也是一定周期的，沒有充分的思想準(zhǔn)備和大量資金投入是難見收效的。要想投資商業(yè)地產(chǎn)，新手需要準(zhǔn)備好足夠的資金才能獲得長(zhǎng)期、穩(wěn)定的回報(bào)。
投資住宅與投資商業(yè)的區(qū)別
1物業(yè)價(jià)值
在住宅投資中，因?yàn)闃莾r(jià)快速上漲，租金的水平幾乎很難對(duì)樓價(jià)造成實(shí)質(zhì)性的影響，投資者往往在投資過程中不用將房子出租就可獲利，但在商用物業(yè)中，租金水平的高低直接影響著物業(yè)的價(jià)值。
2租金水平
商鋪投資回報(bào)更趨于穩(wěn)定，租客轉(zhuǎn)換的時(shí)間會(huì)比住宅要長(zhǎng)，一般是3-5年，租金會(huì)每年遞增5-10%。
3政策影響
投資商用物業(yè)與投資住宅的另一個(gè)不同是住宅跟政策息息相關(guān)，其樓價(jià)往往可以脫離經(jīng)濟(jì)環(huán)境運(yùn)行。但商用物業(yè)的走勢(shì)跟經(jīng)濟(jì)大環(huán)境很有關(guān)聯(lián)，買家不但要關(guān)心國(guó)家政策和市場(chǎng)供應(yīng)情況，還需要對(duì)未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律有所認(rèn)識(shí)。
一、切忌盲目入市二三線城市
不要期望一個(gè)商業(yè)不發(fā)達(dá)的城市擁有旺盛的租賃市場(chǎng)。對(duì)于經(jīng)濟(jì)不夠發(fā)達(dá)的城市來說，需求本身就很小，再加上打理困難，長(zhǎng)時(shí)間的空置幾乎成為必然。盲目在內(nèi)地二三線城市購(gòu)買了寫字樓的投資客，很多兩年之后都還需要自己親自支付物業(yè)管理費(fèi)。
二、選擇經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)板塊
同一城市的不同區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平往往有著很大的不同，就算是在一線城市，不同的板塊之間的租金差別也相當(dāng)驚人，投資寫字樓需要了解城市的發(fā)展規(guī)劃，盡量選擇有發(fā)展前景及規(guī)劃支撐的熱點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行投資。
三、精確計(jì)劃入市時(shí)機(jī)
寫字樓與商鋪雖然同為商業(yè)地產(chǎn)，但是在選擇進(jìn)入時(shí)機(jī)時(shí)有很大區(qū)別。商鋪講究的是“養(yǎng)鋪”，需要一個(gè)漫長(zhǎng)的逐步成熟的過程，所以商鋪?zhàn)饨鹩忻磕赀f增的慣例。但是同一個(gè)商務(wù)區(qū)內(nèi)如果有多個(gè)寫字樓同時(shí)入駐，這個(gè)片區(qū)就可以很快成熟起來。若整批寫字樓都已入市，甚至已有多家大型企業(yè)入駐，這個(gè)時(shí)候再進(jìn)入，成本就已經(jīng)被抬高。
四、盡量選擇“一手”物業(yè)
為了降低交易風(fēng)險(xiǎn)，新手應(yīng)盡量選擇一手寫字樓。若綜合考慮升值與租賃兩個(gè)方面，則建議選擇三年左右的次新寫字樓。
仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部主管馬煒圖就指出：“雖然受亞運(yùn)停工影響，廣州部分寫字樓大廈將延遲交樓，但未來供應(yīng)量將集中在2011年井噴，全年將有超過100萬(wàn)平方米寫字樓面積落成。同時(shí)，供過于求的市場(chǎng)趨勢(shì)將首先波及到新大廈的租賃情況�！�
作為商業(yè)地產(chǎn)投資的晴雨表，租金水平的變化尤為引人關(guān)注。雖然目前寫字樓市場(chǎng)呈好轉(zhuǎn)的跡象，但廣州在建的商業(yè)項(xiàng)目非常多，未來新供應(yīng)量井噴仍然存在，所以不少業(yè)內(nèi)人士繼續(xù)維持整體租金下滑的預(yù)測(cè)。
仲量聯(lián)行商鋪部助理董事郭偉明判斷認(rèn)為：“短期內(nèi)，商鋪空置率顯著增長(zhǎng)可能性不大，租金企穩(wěn)呈上升態(tài)勢(shì)。然而，中長(zhǎng)期新增供應(yīng)充裕，仍將對(duì)租金增長(zhǎng)產(chǎn)生壓力�！敝倭柯�(lián)行大珠江三角洲研究部主管陳錦平也表示，商業(yè)物業(yè)則由于供應(yīng)井噴，預(yù)料空置率將會(huì)攀升，租金難以避免受壓。亞運(yùn)會(huì)過后，零售業(yè)或?qū)⒊霈F(xiàn)短期整固，加上新增供應(yīng)出臺(tái)，也會(huì)為明年租金帶來壓力。
陳錦平判斷，整體而言，廣州商用物業(yè)長(zhǎng)期基礎(chǔ)良好，前景看俏，但受政策及供應(yīng)井噴等因素影響，短期展望偏向?qū)徤鳌?/FONT>
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