研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
昆明 一個(gè)大商業(yè)中心 一個(gè)特色商業(yè)組團(tuán)
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背街的最后繁榮
時(shí)間：上午7點(diǎn)45分。
地點(diǎn)：福達(dá)路、福德路。
嘈雜的汽車?guó)Q笛聲和街頭叫賣吆喝此起彼伏。街道上熙熙攘攘，狹窄的早餐店、理發(fā)店、日用品店、娛樂(lè)茶室，人來(lái)人往。稍微冷淡一點(diǎn)的是飯店，此時(shí)離中午飯時(shí)間還早，打工小妹正忙著洗菜，準(zhǔn)備迎接午餐食客的到來(lái)。
路側(cè)有一堆菜根，是飯店小妹十分鐘前倒出來(lái)的。過(guò)往的人從上面跨過(guò)，似乎毫不在意。在過(guò)路人的眼中，背街中有垃圾已經(jīng)是見(jiàn)怪不怪。
背街——城市發(fā)展過(guò)程中的必然產(chǎn)物，其他許多區(qū)域也一樣，以零散的小街鋪為主。這些街道雖然略顯臟亂，銷售的商品也不上檔次，但品種多樣，小餐館、茶館、理發(fā)店、日用品商店、修理店、小診所等等，在一定程度上能夠滿足本區(qū)域居住人群的需求。
昆明南市區(qū)，廣福路以北，存在著大量的背街。背街小商品市場(chǎng)的繁榮與主干道兩旁各種精裝商鋪的冷清形成強(qiáng)烈的對(duì)比，并且，越往南，商業(yè)氛圍越冷清。
背街的商業(yè)繁榮正在演繹它的極致。造成背街小商品經(jīng)濟(jì)繁榮的原因在于，南市區(qū)商業(yè)相對(duì)缺乏，中等收入水平以上的居住人群也不得不到背街來(lái)消費(fèi)。當(dāng)然，也有價(jià)格低廉、品種多樣、就近習(xí)慣等因素促使。不過(guò)，最重要的原因則是，昆明的外來(lái)人口比較多，背街周邊的城中村或老小區(qū)居住著大量的外來(lái)務(wù)工者，由于收入等因素，他們無(wú)力購(gòu)買高檔產(chǎn)品，只能在背街購(gòu)買滿足生活必需品，而小商品經(jīng)濟(jì)的另一方——私營(yíng)小老板，他們并沒(méi)有過(guò)多的盈利手段，只能夠在這些背街開(kāi)小店謀生。
然而，極致過(guò)后，便是頹勢(shì)。背街的繁榮將成為最后的繁榮。記者不能確認(rèn)這一片是否已列入拆遷范圍，但那些狹窄的街道，林立的城中村，歪七斜八的商鋪，顯然不符合一座省會(huì)城市的特征，從城市發(fā)展進(jìn)程的要求來(lái)看，拆遷是遲早的事。
正如正在20號(hào)片區(qū)拆遷的某拆遷公司相關(guān)負(fù)責(zé)人所說(shuō)：“雖然拆遷有可能帶來(lái)短暫的不方便，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，利大于弊。城中村街道的確存在臟亂差的情況，居民生活質(zhì)量不高，潛在不安全的因素太多�！�
南市的深情呼喚
時(shí)間：晚上9點(diǎn)45分。
地點(diǎn)：滇池學(xué)院斜對(duì)面、海埂路附近。
晚飯時(shí)間早已過(guò)去，這里卻仍然燈火輝煌。
往常附近的大學(xué)生都喜歡在這里逗留，但隨著暑期的到來(lái)，學(xué)生們都陸陸續(xù)續(xù)地回家。如今到這里來(lái)消費(fèi)的人群，大多數(shù)都是周邊的居民。他們是到這里來(lái)吃個(gè)便飯，或者買點(diǎn)蚊香、洗衣粉之類的日用品，然后返回。遠(yuǎn)一點(diǎn)的開(kāi)車，近一點(diǎn)的步行。
這里商業(yè)的繁榮得益于其周邊有多個(gè)高檔社區(qū)。比如海韻楓丹、香水和風(fēng)、彩云水榭、同德極少墅、滇池衛(wèi)城等等。因?yàn)樯虡I(yè)極度稀缺，周邊的居民有時(shí)候不得不到這里來(lái)消費(fèi)，否則，得到河尾村一帶去，河尾村一帶的商業(yè)與此大致相同，主要以飯店、日用品商店為主。當(dāng)然，如果愿意花上半個(gè)小時(shí)左右的時(shí)間，或者三五成群，居民也可以到西貢碼頭去消費(fèi)，西貢碼頭擁有更加豐富的特色餐飲可供選擇。
商業(yè)奇缺的現(xiàn)狀曾經(jīng)讓許多購(gòu)房者頭疼，早年的購(gòu)房者也一度以投資需求居多。直到近年，這一片區(qū)的人氣才逐漸旺盛起來(lái)，主要是由于城市道路的擴(kuò)建（修建），區(qū)域距離隨之“縮短”。不過(guò)，這一區(qū)域的居民還是對(duì)商業(yè)方面感到遺憾
很明顯，一方面是高檔社區(qū)林立，消費(fèi)需求旺盛，另一方面是商業(yè)的極度缺乏。滇池旅游度假區(qū)已經(jīng)到了迫切需要商業(yè)支撐的地步了。
然而，這一現(xiàn)狀卻很難在短期內(nèi)改變。首先，此前開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目都以別墅、花園洋房為主，片區(qū)內(nèi)可供開(kāi)發(fā)的土地所剩無(wú)幾；其次，片區(qū)的定位高端，景色優(yōu)美，舒適度較高，外來(lái)游客多游覽于此，代表城市形象。未來(lái)該區(qū)域商業(yè)必將以特色商業(yè)為主；最后，旅游度假區(qū)內(nèi)多以高端住宅為主，雖然消費(fèi)能力很強(qiáng)，但是人氣與其他區(qū)域（比如北市區(qū)）相比，明顯偏弱，這就決定了未來(lái)該區(qū)域可能面市的商業(yè)項(xiàng)目不可能出現(xiàn)類似于南屏街的繁華商業(yè)。
一個(gè)典型的例子就是，位于草海附近的某項(xiàng)目此前準(zhǔn)備進(jìn)行高端住宅開(kāi)發(fā)，但后來(lái)接到上級(jí)的指示，“該地塊要開(kāi)發(fā)成特色商業(yè)項(xiàng)目，包括一棟五星級(jí)酒店�！痹摰貕K開(kāi)發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。
日新路片區(qū)的瘋狂
時(shí)間：中午1點(diǎn)05分。
地點(diǎn)：前衛(wèi)街道辦事處一樓。
辦事處一樓大廳立著7塊展示架，其中5塊展示架展板上展示了該片區(qū)城中村改造的基本情況：
18號(hào)片區(qū)位于西山區(qū)前衛(wèi)街道辦事處官莊社區(qū)，含官莊上村、官莊下村、前衛(wèi)營(yíng)上村、前衛(wèi)營(yíng)下村、陳顧村5個(gè)城中村，北至南三環(huán)，西至福海街道辦事處，東至前興路，占地面積約1779.61畝。建成后項(xiàng)目總建筑面積443萬(wàn)平方米，其中住宅面積163萬(wàn)平方米，商業(yè)面積149萬(wàn)平方米；預(yù)計(jì)投資金額220億。
19號(hào)片區(qū)位于西山區(qū)前衛(wèi)街道辦事處擁護(hù)社區(qū)曹家場(chǎng)村，北至南三環(huán)，南至前旺路，西至中國(guó)人民銀行，東至前興路，占地面積約223.65畝。該片區(qū)是南市區(qū)通往昆明主城、呈貢新城及火車、汽車客運(yùn)站的重要交通節(jié)點(diǎn)。建成后總建筑面積61萬(wàn)平方米，其中住宅面積14萬(wàn)平方米，商業(yè)面積26萬(wàn)平方米；預(yù)計(jì)投資金額30億。
20號(hào)片區(qū)位于西山區(qū)前衛(wèi)街道辦事處紅廟社區(qū)紅廟寺村、擁護(hù)社區(qū)。北至南三環(huán)，南至廣福小區(qū)，西至前衛(wèi)路，東至前興路，占地面積約1016畝。建成后總建筑面積259萬(wàn)平方米，住宅面積126萬(wàn)平方米，商業(yè)面積86萬(wàn)平方米；預(yù)計(jì)投資金額105.5億。
21號(hào)片區(qū)位于西山區(qū)前衛(wèi)街道辦事處擁護(hù)社區(qū)，含李家場(chǎng)村、李家灣村、陸家場(chǎng)村、江家場(chǎng)村、陶家灣村5個(gè)城中村，北至擁護(hù)社區(qū)孫家灣村，南至廣福路，西至廣福小區(qū)，東至前興路和大商匯，占地面積786.39畝。建成后總建筑面積220萬(wàn)平方米，其中住宅面積120萬(wàn)平方米，商業(yè)面積65萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)投資金額89億。
22號(hào)片區(qū)位于西山區(qū)前衛(wèi)街道辦事處紅廟社區(qū)，北至前衛(wèi)西路，南至廣福小區(qū)，西至廣福路，東至紅廟寺村，占地面積約499.25畝。建成后總建筑面積111.12萬(wàn)平方米，住宅面積56.8萬(wàn)平方米，商業(yè)面積8.6萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)投資金額38億。
照此公布的信息計(jì)算，僅這5塊片區(qū)未來(lái)建成后的商業(yè)面積就達(dá)到334.6萬(wàn)平方米。也就是說(shuō)，未來(lái)該片區(qū)的商業(yè)建筑面積約有20個(gè)南屏街這么大。
昆明田野咨詢機(jī)構(gòu)總經(jīng)理宋暢認(rèn)為，如此大體量的商業(yè)集中在這一區(qū)域，南市區(qū)副中心的概念更加清晰。
從已有相對(duì)明確規(guī)劃的18號(hào)、19號(hào)片區(qū)來(lái)看，集商務(wù)辦公、商業(yè)、居住、酒店和休閑娛樂(lè)等城市功能于一身，打造成一個(gè)超大規(guī)模的城市綜合體。
目前，這幾個(gè)片區(qū)正在陸續(xù)拆遷中。進(jìn)度最快的20號(hào)片區(qū)（一期）已經(jīng)幾乎拆遷完畢。
除此之外，日新路片區(qū)臨近周邊也有部分城中村正在拆遷中。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，未來(lái)同樣也將擁有大體量的商業(yè)。
日新路片區(qū)正在演繹前所未有的“瘋狂”。
旅游度假區(qū)的萌動(dòng)
時(shí)間：下午3點(diǎn)30分
地點(diǎn)：紅塔體育中心背后。
2個(gè)月以前，這塊約300畝左右的空地上還是綠樹(shù)成陰，草長(zhǎng)鶯飛，如今已被挖土機(jī)鏟平整，棕黃色的泥土“躺”在太陽(yáng)下已經(jīng)被曬干。
一年以前，開(kāi)發(fā)商競(jìng)得這塊土地時(shí)，本意是準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)高端住宅，但前不久接到上級(jí)指示，準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)低密度的特色商業(yè)項(xiàng)目，其中包含五星級(jí)的酒店。
雖然有調(diào)整，開(kāi)發(fā)商還是對(duì)這個(gè)項(xiàng)目充滿信心。該項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)：“旅游度假區(qū)內(nèi)的特色商業(yè)極少，擁有非�？捎^的商業(yè)潛力。事實(shí)已經(jīng)證明，西貢碼頭的特色商業(yè)已經(jīng)獲得了成功，許多公司的高端聚會(huì)都會(huì)安排在那里。未來(lái)，該區(qū)域的特色商業(yè)極有可能做到昆明第一�！�
該負(fù)責(zé)人并沒(méi)有透露項(xiàng)目的具體信息，“因?yàn)橐磺卸歼�在申報(bào)中。”
無(wú)獨(dú)有偶，已經(jīng)在滇池衛(wèi)城開(kāi)發(fā)多年的萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)，其商業(yè)街的定位也是“特色商業(yè)”，并把該商業(yè)項(xiàng)目命名為“衛(wèi)城·新天地”。
昆明萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，衛(wèi)城·新天地與萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)在全國(guó)其他城市開(kāi)發(fā)的城市綜合體不同，其屬于創(chuàng)新的特色商業(yè)。滇池片區(qū)的高尚人居氛圍和別墅區(qū)的大量聚集，以省級(jí)行政中心為原點(diǎn)的新商圈的成型，再到環(huán)草海區(qū)域“度假休閑”特色的規(guī)劃，滇池衛(wèi)城已經(jīng)站在了一個(gè)商業(yè)開(kāi)發(fā)的高點(diǎn)。而在地段方面，衛(wèi)城·新天地占據(jù)昆明城市高端消費(fèi)群最集中的區(qū)域。隨著輕軌2號(hào)線、3號(hào)線的新建計(jì)劃以及環(huán)湖東路建成后，將形成東南片區(qū)（廣福路）-南市區(qū)（紅塔東路-紅塔西路）-西市區(qū)（高海高速-昆安公路）的環(huán)湖公路系統(tǒng)，凝聚商機(jī)。
昆明田野咨詢機(jī)構(gòu)總經(jīng)理宋暢表示：“一方面是滇池旅游度假區(qū)急需特色商業(yè)，另一方面，從城市發(fā)展的角度說(shuō)，滇池旅游度假區(qū)資源本身就稀缺，建成高端項(xiàng)目太浪費(fèi)土地資源了，因?yàn)橘Y源是不可復(fù)制的，特色商業(yè)則能夠創(chuàng)造更多的價(jià)值。并且，就目前昆明各區(qū)域的發(fā)展而言，滇池旅游度假區(qū)內(nèi)的特色商業(yè)極有可能做到昆明的第一�！�
一位接近政府規(guī)劃部門的業(yè)內(nèi)人士也告訴記者，滇池旅游度假區(qū)范圍內(nèi)的項(xiàng)目，今后基本都將批建特色商業(yè)項(xiàng)目。
“除以上2個(gè)正在籌備（建設(shè)）中的項(xiàng)目外，其它一些項(xiàng)目未來(lái)也將以特色商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面世，比如西貢碼頭附近某項(xiàng)目。”消息人士告訴記者。
南市雙核 組團(tuán)輝映
東至官南大道，西至西華路，南至滇池，北接南二環(huán)，這一區(qū)域通常被市民稱為南市區(qū)。
南市區(qū)的商業(yè)呈現(xiàn)出與昆明其他區(qū)域不同的特征——“雙核”：以日新路、廣福路為核心的大商業(yè)中心和以滇池旅游度假區(qū)為核心的特色商業(yè)組團(tuán)。
前者未來(lái)大多是以城市綜合體項(xiàng)目的姿態(tài)面世，其強(qiáng)大的城市功能配套極有可能讓這一區(qū)域成為昆明的次中心；后者則將吸引全城到此消費(fèi)，并且不可超越。
已經(jīng)成功運(yùn)營(yíng)的兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目——大商匯和西貢碼頭被業(yè)內(nèi)人士看做是“雙核”目前的代表項(xiàng)目。當(dāng)然，未來(lái)將面世的一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其各自的特色更加鮮明。
宋暢認(rèn)為，南市區(qū)副中心未來(lái)將呈現(xiàn)在省政府單位聚集的區(qū)域，即廣福路、日新路區(qū)域。城市發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，行政機(jī)構(gòu)的聚集地往往就是經(jīng)濟(jì)的“聚寶盆”。作為昆明這座城市的中央政務(wù)區(qū)、政治活動(dòng)和行政管理中心，未來(lái)該區(qū)域勢(shì)必吸引更多的商務(wù)資源、經(jīng)濟(jì)資源、金融資源，而規(guī)劃的（目前正在拆遷的）城中村項(xiàng)目，其超大體量的商業(yè)為南市副中心的成型提供了條件。
不過(guò)，記者也為即將誕生的大體量的商業(yè)憂慮：如此大體量的商業(yè)，幾乎等同于前幾年昆明整個(gè)城市的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量的總和，會(huì)不會(huì)“吃一頓撐十年”？
紅星國(guó)際營(yíng)銷經(jīng)理黃玉波認(rèn)為“不會(huì)”。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)必須進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，也有合作，是一種合作競(jìng)爭(zhēng)的新理念�！拔艺J(rèn)為競(jìng)合的可能性比競(jìng)爭(zhēng)更大，因?yàn)楦魃虡I(yè)項(xiàng)目在規(guī)劃之初往往就有長(zhǎng)足的思考。比如我們的紅星國(guó)際就是打造昆明最大的生活家居廣場(chǎng)，創(chuàng)建一種新的購(gòu)物理念，最終達(dá)到創(chuàng)造社會(huì)價(jià)值、提升區(qū)域價(jià)值的目的�！�
已經(jīng)成功招商眾多國(guó)際國(guó)內(nèi)品牌商家的南亞風(fēng)情·第壹城也證實(shí)了上述商業(yè)價(jià)值規(guī)律。從體量上看，南亞風(fēng)情·第壹城擁有35萬(wàn)多平方米的商業(yè)體量，業(yè)態(tài)高、中、低各層次都涵蓋，雖然各商家在這一個(gè)城市綜合體中有競(jìng)爭(zhēng)，但其實(shí)更多的是“競(jìng)合”。
事實(shí)上，一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的商業(yè)中心，其競(jìng)合效應(yīng)也越明顯，所創(chuàng)造的價(jià)值也往往更大。
而在南市區(qū)副中心不遠(yuǎn)的滇池旅游度假區(qū)，眾多高尚社區(qū)聚集在這里，具有強(qiáng)大的消費(fèi)能力，再加上特色商業(yè)的啟動(dòng)，也將促進(jìn)副中心的成型。當(dāng)然，反過(guò)來(lái)副中心商業(yè)也將帶動(dòng)特色商業(yè)的發(fā)展。
商業(yè)“雙核”的驅(qū)動(dòng)，未來(lái)南市區(qū)的商業(yè)格局已具雛形。
商業(yè)“雙核”的實(shí)現(xiàn)，需要的僅僅是時(shí)間，還有城中村改造的力度。
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