研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
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| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報(bào)告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報(bào)告
住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的決策路徑
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城市化和居民消費(fèi)升級為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來了無盡的機(jī)遇，2009年以來眾多在商業(yè)地產(chǎn)的門外逡巡已久的住宅開發(fā)商們紛紛推出了進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的新戰(zhàn)略萬科放棄秉承多年的住宅專業(yè)化路線開始涉足商業(yè)地產(chǎn)，世茂集團(tuán)重組世茂股份專注商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。2010年宏觀調(diào)控的加碼加劇了這個(gè)趨勢。
促成這股熱潮的因素既包括商業(yè)地產(chǎn)市場的巨大發(fā)展?jié)摿�，也包括住宅市場競爭日趨激烈和宏觀調(diào)控之下企業(yè)追求風(fēng)險(xiǎn)分散的動(dòng)機(jī)。
對于新進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營領(lǐng)域的住宅開發(fā)商來說，如何迅速在這個(gè)全新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域續(xù)寫成功呢？
轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的住宅開發(fā)商大致可以分為三類：第一類是基于自身戰(zhàn)略定位而轉(zhuǎn)型，第二類是出于規(guī)模擴(kuò)大后的業(yè)務(wù)均衡需要而轉(zhuǎn)型，第三類是出于宏觀調(diào)控避險(xiǎn)而轉(zhuǎn)型。
第三類轉(zhuǎn)型者可能面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營與住宅開發(fā)商所熟悉的住宅地產(chǎn)在商業(yè)模式、資金鏈條和核心能力需求等諸多方面均有顯著差異。抱著投機(jī)態(tài)度進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)很可能被碰的頭破血流。
一家轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的住宅開發(fā)商遇到的問題頗具代表性：習(xí)慣了住宅設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)部由于對不同業(yè)態(tài)的物業(yè)需求不甚熟悉，將商業(yè)物業(yè)中餐飲業(yè)區(qū)域按照住宅標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)了排煙道口徑，結(jié)果交房時(shí)才發(fā)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求，只好臨時(shí)在外墻上接出煙道，破壞了外立面，而且造成后續(xù)外立面清洗費(fèi)用大幅增加。
另外一家轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商則在自營商業(yè)業(yè)態(tài)方面出現(xiàn)了問題。公司效仿萬達(dá)自營院線和百貨的模式制定了雄心勃勃的進(jìn)軍兒童百貨專營店的計(jì)劃。結(jié)果投入了大量的資金和人力之后才發(fā)現(xiàn)這個(gè)行業(yè)的資金需求和回流完全無法滿足集團(tuán)整體財(cái)務(wù)需求，只好草草放棄。
所以，希望進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的住宅開發(fā)商，一定要盤算好自己的家底，考慮清楚業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整可能在各方面帶來的壓力，在成長與穩(wěn)健之間尋求平衡，并做好長期堅(jiān)持的打算。切不可盲目認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的“藍(lán)海”而盲目“下�！薄�
基于商業(yè)地產(chǎn)特色構(gòu)建戰(zhàn)略模式
注重持有和經(jīng)營的商業(yè)地產(chǎn)與注重快速銷售周轉(zhuǎn)的住宅地產(chǎn)在商業(yè)模式上有本質(zhì)不同。住宅地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略模式需要針對商業(yè)物業(yè)進(jìn)行一系列調(diào)整。
首先，為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)設(shè)定恰當(dāng)?shù)膽?zhàn)略目標(biāo)。
一家正在從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營的企業(yè)發(fā)現(xiàn)，轉(zhuǎn)型之后過去的戰(zhàn)略衡量體系不再使用。過去常用的"資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率"似乎不再準(zhǔn)確，因?yàn)樯虡I(yè)持有經(jīng)營短期內(nèi)可能造成資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率降低，但是若考慮到長遠(yuǎn)股東收益則可能恰恰是正確的選擇。
如何建立適用于商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)特點(diǎn)的戰(zhàn)略衡量新模式呢？住宅地產(chǎn)企業(yè)常用"區(qū)域-產(chǎn)品-價(jià)值鏈"模型或者平衡計(jì)分卡模型描述自己的戰(zhàn)略，也有些企業(yè)用其他方法描述戰(zhàn)略。我建議面臨業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的住宅開發(fā)商在舊有的戰(zhàn)略描述體系基礎(chǔ)上針對商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整，設(shè)定適合商業(yè)地產(chǎn)特色的戰(zhàn)略目標(biāo)，并設(shè)定恰當(dāng)?shù)暮饬繕?biāo)準(zhǔn)。
其次，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的資金鏈閉合。
轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身特點(diǎn)描繪一條適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)地產(chǎn)資金鏈路徑。
在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，最重要的資金問題是提高周轉(zhuǎn)率并籌備足夠的開發(fā)資金以實(shí)現(xiàn)快速滾動(dòng)發(fā)展？
萬達(dá)的經(jīng)驗(yàn)是從成本和資金來源兩方面想辦法。萬達(dá)的土地和建安成本均低于行業(yè)平均水平，且其注重通過多渠道解決開發(fā)資金來源，主要包括住宅和部分商鋪銷售、成熟商業(yè)物業(yè)租賃、商業(yè)物業(yè)抵押貸款、自有資金、其他貸款等。
中糧(大悅城)和華潤(萬象城)等企業(yè)的方法則是依托實(shí)力雄厚的后盾在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局快速擴(kuò)大。這類企業(yè)的短期投資回報(bào)率要求不如民營企業(yè)迫切，更傾向于追求安全穩(wěn)定的較高回報(bào)，因此從戰(zhàn)略層面這類企業(yè)也適于發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。
在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營環(huán)節(jié)，最重要的資金問題是解決運(yùn)營資金，特別是初始運(yùn)營階段的資金問題。凱德置地的做法是成立專門基金解決物業(yè)運(yùn)營各階段的基金問題。但這些操作手法目前由于政策限制還難以普及，這是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)長期關(guān)注并適時(shí)嘗試的方面。
第三，確立適合企業(yè)自身的特色價(jià)值鏈條。
雖然商業(yè)地產(chǎn)的"先驅(qū)者"已經(jīng)總結(jié)了不少可供借鑒的經(jīng)驗(yàn)，但對于轉(zhuǎn)型進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)而言，如何選擇適合自己的價(jià)值鏈條很重要。
以什么原則確定商業(yè)物業(yè)的租售比？商業(yè)物業(yè)是整租還是零售呢？零售之后是統(tǒng)一經(jīng)營還是分散經(jīng)營呢？要不要選擇以并購方式獲取成熟物業(yè)呢？要不要在非自己開發(fā)的物業(yè)上代客理財(cái)從事商業(yè)經(jīng)營呢？招商的時(shí)候選擇號召力強(qiáng)但是租金低的知名主力店還是選擇規(guī)模小利潤率高的新型主力店呢？要不要建立屬于自己的主力店呢？
第四，逐步形成商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營核心能力。
完整的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營企業(yè)應(yīng)建立四大業(yè)務(wù)能力：投資能力幫助企業(yè)做出正確的發(fā)展規(guī)劃并選擇優(yōu)質(zhì)地段，開發(fā)能力幫助企業(yè)在各環(huán)節(jié)逐步積累各類業(yè)態(tài)的物業(yè)需求特征，不斷推陳出新設(shè)計(jì)出有吸引力的產(chǎn)品。運(yùn)營能力既包括日常運(yùn)營管理也包括招商管理。高效的商戶招商和商業(yè)運(yùn)營對商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營至關(guān)重要，也是住宅地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)能否取得長期成功的關(guān)鍵所在。
商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)服務(wù)好三大客戶：消費(fèi)者、商戶和投資者，其中消費(fèi)者滿意是三者滿意的共同基礎(chǔ)。對于向商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的住宅開發(fā)商，應(yīng)摒棄過去只關(guān)注直接消費(fèi)者(即商業(yè)投資者)的思路，轉(zhuǎn)向關(guān)注多層次消費(fèi)者--實(shí)際上這種特征并非商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)獨(dú)有，比如客車行業(yè)就需要同時(shí)關(guān)注客車購買者和客車乘坐者兩種客戶，企業(yè)在如何面對多層面消費(fèi)者方面有大量成熟經(jīng)驗(yàn)可循。
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