研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
聯(lián)系方式
電 話：0579-83059667
手機(jī)：15325915356
郵 箱：xqjcf126@126.com
在線QQ：1832216846
地 址：中國(guó)義烏市總部經(jīng)濟(jì)公館2號(hào)樓2單元502室（義烏貝村路1108號(hào)）
郵 編：322000
網(wǎng)站首頁(yè) > 研究報(bào)告
研究報(bào)告
商業(yè)地產(chǎn)之藍(lán)海攻略
 |
 |
如今，從一些區(qū)域開(kāi)發(fā)商開(kāi)始對(duì)旗下的商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)售為租，到中型開(kāi)發(fā)商如寶龍地產(chǎn)確定“規(guī)模帶動(dòng)效益”的商業(yè)地產(chǎn)快速擴(kuò)充戰(zhàn)略，再到住宅地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科取經(jīng)凱德置地意欲發(fā)展社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)有越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始逃離住宅市場(chǎng)的“紅�！�，轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)“藍(lán)海”。
“最近幾年，市場(chǎng)與調(diào)控經(jīng)驗(yàn)都已經(jīng)證明，單純開(kāi)發(fā)賣(mài)項(xiàng)目已經(jīng)很難支撐公司業(yè)績(jī)的穩(wěn)定�？恳环N產(chǎn)品來(lái)攫取土地紅利的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。”東方偉業(yè)投資控股有限公司執(zhí)行總裁穆建偉認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定的凈收益增長(zhǎng)率具有明顯的業(yè)績(jī)支撐優(yōu)勢(shì)。
這種優(yōu)勢(shì)，源自于對(duì)房企盈利模式與資本運(yùn)作模式的轉(zhuǎn)變。這與住宅開(kāi)發(fā)存在著明顯不同�！俺钟行詢�(yōu)質(zhì)物業(yè)所產(chǎn)生的長(zhǎng)期租金收益，可以用于機(jī)構(gòu)運(yùn)作和資本運(yùn)作，通過(guò)進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)，從而將商業(yè)地產(chǎn)的投資主體轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)投資者，大大緩解了地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流壓力，并且也很好的平滑了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)�！痹趯I(yè)的商業(yè)地產(chǎn)管理者看來(lái)，今年以來(lái)的宏觀調(diào)控與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，正是加速這一轉(zhuǎn)變的催化劑。
進(jìn)軍二三線城市
“住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)總被開(kāi)發(fā)商假設(shè)為兩個(gè)對(duì)立面，平時(shí)住宅銷售好的時(shí)候，便往往忽略商業(yè)地產(chǎn)，今年以來(lái)的住宅市場(chǎng)調(diào)控也使得更多的開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步意識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)的必要性�！笔⑹捞劫Y產(chǎn)管理公司董事總經(jīng)理陳立民表示。
與此同時(shí)，在新加坡超群管理顧問(wèn)有限公司董事長(zhǎng)黃亮生看來(lái)，受人民幣升值吸引，來(lái)自港澳等地的海外資金也是興致勃勃。
香港盛富資本董事總經(jīng)理黃立沖向記者表示，今年以來(lái)，公司加大了內(nèi)地的物業(yè)投資與收購(gòu)。
這還只是冰山一角，地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)戴德梁行的統(tǒng)計(jì)顯示，外資上半年對(duì)國(guó)內(nèi)的物業(yè)投資活躍，僅在上海，上半年大宗物業(yè)投資成交額就達(dá)227億元。
既然如此，下半年的投資機(jī)會(huì)又在哪里？答案是中國(guó)的二線城市。
這不難推斷，黃亮生表示首要因素就是去年大量的基礎(chǔ)設(shè)施投資對(duì)二三線城市的商圈提升作用�！ �
“1.8萬(wàn)億元會(huì)影響到70個(gè)二三線城市的發(fā)展，它的交通可達(dá)性會(huì)促使供應(yīng)商、產(chǎn)品、批發(fā)市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)等紛紛向這些城市聚攏。”包括盛集地產(chǎn)投資基金管理公司董事長(zhǎng)李利在內(nèi)的多數(shù)投資管理者認(rèn)為隨著商圈的擴(kuò)大，這些城市的商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)也會(huì)大大增加。
“除此之外，中國(guó)式的擴(kuò)張是以新城或者新區(qū)的城市作為主導(dǎo)的。相對(duì)商業(yè)地產(chǎn)，零售地產(chǎn)對(duì)內(nèi)需發(fā)展具有重要性，但現(xiàn)在地方政府在進(jìn)行一些新區(qū)的規(guī)劃時(shí)，也逐步加大了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的鼓勵(lì)與規(guī)劃�！鄙虾Ｊ行靺R區(qū)規(guī)劃土地管理局副局長(zhǎng)關(guān)也彤進(jìn)一步補(bǔ)充道。
基金助力
持有型的商業(yè)物業(yè)可以為開(kāi)發(fā)商提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，然而要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)卻大有不易。
商業(yè)物業(yè)會(huì)沉淀大量資金，要培育成熟，收回成本基本都需要幾年時(shí)間，這對(duì)于開(kāi)發(fā)商，尤其是大開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)很難熬。而且與寫(xiě)字樓不同，商業(yè)地產(chǎn)即使零空置率，也無(wú)法保證解決商戶的經(jīng)營(yíng)性困難。
因此，國(guó)內(nèi)的商業(yè)物業(yè)普遍收益率偏低�！斑@就在占用資金比重大的基礎(chǔ)上，又增加了變現(xiàn)難的問(wèn)題，投資人要求的租戶收益率和賣(mài)家所要的價(jià)值往往差很多�！币晃换鸸芾碚叻治觥�
李利也表示，正是由于收益率難達(dá)預(yù)期，2008年該基金不得不放棄數(shù)個(gè)項(xiàng)目投資。而2009年REITs的難產(chǎn)，在建銀精瑞資產(chǎn)管理公司董事長(zhǎng)李曉東看來(lái)，與商業(yè)地產(chǎn)低迷的收益率也不無(wú)關(guān)系。
“持有型物業(yè)本是為了改善企業(yè)資金運(yùn)作模式的，但現(xiàn)在的問(wèn)題是，在進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)發(fā)揮作用前，企業(yè)如何防止資金鏈斷裂？”陳立民認(rèn)為這已經(jīng)成為企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)藍(lán)海過(guò)程中最需要注意的環(huán)節(jié)。
而在經(jīng)驗(yàn)豐富的外資基金管理人看來(lái)，為了保持良好的融資性，開(kāi)發(fā)商除了要在選址、定位、布局以及財(cái)務(wù)科學(xué)性、設(shè)計(jì)布局性、可租性、適銷性等多方面下功夫外，更重要的是要學(xué)會(huì)利用基金整合資源。
“許多開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)與管理不夠?qū)I(yè)，要想做大品牌就必須學(xué)會(huì)利用工具整合資源。與其自己摸索試錯(cuò)，就不如與有豐富管理經(jīng)驗(yàn)的基金合作，一方面可以使項(xiàng)目很快啟動(dòng)，速度快，成本就低；另一方面也可以學(xué)到經(jīng)驗(yàn)�！鄙鲜龌鸸芾砣吮硎�。
黃亮生則認(rèn)為，與基金的合作甚至可以進(jìn)行品牌的塑造與經(jīng)營(yíng)。
“可以利用基金收購(gòu)一些半成功半不成功的項(xiàng)目，來(lái)把租金提高起來(lái)，這樣，既擴(kuò)大了整合范圍，也有效降低了自身項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，成功率比較高。而品牌組合起來(lái)，也不會(huì)輸于一些專業(yè)的物業(yè)發(fā)展商�！秉S亮生表示。
|
|
點(diǎn)擊次數(shù):802