淺談商業(yè)地產(chǎn)之運營管理

    經(jīng)濟大融通，戰(zhàn)略管理決定商業(yè)成功。在全球以商業(yè)經(jīng)濟為主導的地產(chǎn)經(jīng)濟風起云涌之際，以優(yōu)良的運營管理體系促進商業(yè)地產(chǎn)成立國際流行趨勢。因此國際性商業(yè)巨艦的揚帆起航，需要國際化的經(jīng)營理念做導航。

　　成功的商業(yè)地產(chǎn)，其至臻完美的運作，是一個在極高專業(yè)基礎上進行多元化考慮的綜合系統(tǒng)工程，必須考慮到投資客、經(jīng)營商戶、商業(yè)管理等多個因素。商業(yè)的整體經(jīng)營氛圍營造以及可持續(xù)經(jīng)營管理才是商業(yè)地產(chǎn)項目成功的基礎。運營管理和戰(zhàn)略一樣，是如此重要，以致有人說現(xiàn)代商業(yè)已經(jīng)進入了地產(chǎn)運營管理的階段。

　　商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展建設成為人們的關注焦點

　　從溫總理的批示到各部委的聯(lián)手行動，大型商業(yè)地產(chǎn)的建設再次成為了人們關注的焦點。于是，商務部也正對大型商業(yè)設施進行統(tǒng)計梳理，銀監(jiān)會正通過其內部系統(tǒng)對購物中心的貸款情況進行重點調查。因此商業(yè)地產(chǎn)如何健康、協(xié)調、有序的發(fā)展，也牽動了業(yè)界敏感的神經(jīng)。

　　對于目前商業(yè)地產(chǎn)所呈現(xiàn)的境況和具體問題，儼然成為房地產(chǎn)業(yè)界的關注焦點。如，一些商業(yè)地產(chǎn)投資商出于自身利益的需要，追求新的投資盈利模式，引發(fā)了大型商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展熱潮。搶商機爭項目,論證不充分，建設開發(fā)盲目，招商和項目定位與市場脫節(jié)，造成了階段性、結構性、地域性的不平衡和網(wǎng)點布局的不合理，并引發(fā)就業(yè)、擾民、影響交通、破壞環(huán)境等一系列問題。這種投資的自發(fā)性和盲目性，突出表現(xiàn)在網(wǎng)點布局上，東部多西部少，老城市多新城市少；在業(yè)態(tài)結構上，大型百貨店過剩，新型業(yè)態(tài)發(fā)育緩慢；在店址的選擇和經(jīng)營定位上，有的開發(fā)商和經(jīng)營者缺乏科學性，重復建設造成了商業(yè)資源和社會資源的嚴重浪費。特別是大量的SHOPPINGMALL項目正在全國范圍內上馬，它們對小型商業(yè)企業(yè)殺傷力很大。

　　因此，這些商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展中所發(fā)生的情況和問題，應該從宏觀上引導商業(yè)投資，優(yōu)化商業(yè)結構，它是投資者的重要投資依據(jù)。另外，政府應該引導商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，營造公平、合理、透明、有序的投資環(huán)境，對不符合商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的商業(yè)地產(chǎn)項目不予批準，同時在城市商業(yè)網(wǎng)點建設上實行聽證制度，促進商業(yè)地產(chǎn)協(xié)調、健康的發(fā)展。

　　而關于在具體商業(yè)地產(chǎn)案例的操作中，該如何確保一個商業(yè)項目的成功，無疑成為當今商業(yè)地產(chǎn)和整個地產(chǎn)界一直熱點探討方向。

　　運營管理模式，當前商業(yè)地產(chǎn)的熱切問題

　　隨著現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，能夠在變化莫測的商業(yè)大潮中屹立不倒的成功商業(yè)項目，無一不是經(jīng)過理性而嚴謹?shù)囊?guī)劃而來的。除了以MALL為代表的商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢之外，商業(yè)地產(chǎn)的運營管理是當前人們最關心的問題。

　　運用國際運營理念，營造一個適合于本土化運營的國際商業(yè)運作管理模式。不僅能為消費者構建一個良好的購物、娛樂、休閑環(huán)境，更為經(jīng)營者、投資者們打造一個優(yōu)質的財富平臺。

　　統(tǒng)一的運營管理是商業(yè)地產(chǎn)成功的關鍵

　　運營管理是商業(yè)運營的核心，是商業(yè)房地產(chǎn)收益和物業(yè)價值提升的源泉�，F(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運營的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費形態(tài)，統(tǒng)一到一個經(jīng)營主題和信息平臺上。統(tǒng)一的運營管理模式的運用，其實際意義就是旨在把投資者，經(jīng)營者，管理者三者結成利益共同體。不能統(tǒng)一運營管理的商業(yè)房地產(chǎn)項目，會在激烈的競爭中逐漸蛻變，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競爭力。

　　運營管理的統(tǒng)一性，就是開發(fā)商和入駐店鋪精誠合作，在同一個主題概念指導下開展整齊劃一的經(jīng)營管理工作。這一經(jīng)營管理又可細分為廣告、宣傳、共同促銷、商戶銷售額管理、商戶運營管理、顧客服務、安防管理、消防管理和設施設備維修管理等等。雖然是綜合性的復合商業(yè)設施，但其運營管理可呈現(xiàn)出宛若單個店鋪一樣的統(tǒng)一協(xié)調感。

　　經(jīng)營商業(yè)物業(yè)的收入主要來源于商戶的租金。商業(yè)項目的功能就是幫助商戶創(chuàng)造收入，提高每一平米商業(yè)面積的賺錢能力，這就是商業(yè)項目經(jīng)營管理的價值所在，也是商業(yè)地產(chǎn)成功運作的關鍵。換句話說，大型商業(yè)項目長期成功與否的保證，成功的統(tǒng)一運營就是一個關鍵。

　　商業(yè)地產(chǎn)的運營管理即要做到四個方面的內容的統(tǒng)一：統(tǒng)一招商管理（立足長遠）、統(tǒng)一營銷（廣告宣傳等）、統(tǒng)一服務監(jiān)督和統(tǒng)一物業(yè)管理。每一個成功的購物中心，都以一個真正MALL的理念來運營，必定遵循購物中心的特點。廣州天河城能成為中國第一個賺錢的MALL，其成功運營就是很好的例子，除了選址成功外，最重要的就是遵循購物中心的特點，開發(fā)商自營了主力百貨---天貿南大-天河百貨。"四個"統(tǒng)一的好處是便于解決規(guī)劃設計和招商的難題，并且能夠提高非主力店的租金收入。

　　雖然運營管理是一個項目成功與否的關鍵，但在運營管理之前，要確保一個項目完美順利地開發(fā)、進展，則要完全歸功于科學而嚴謹?shù)氖袌稣{查、規(guī)劃選址、準確的定位和長期有序良好的招商工作，因此說，它們又是一個成功商業(yè)項目后期順利運營的基礎。

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