研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
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| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報(bào)告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報(bào)告
慶陽市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策建議
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一、發(fā)展現(xiàn)狀
1、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售大幅增長。上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目42個(gè)，房屋施工面積169.16萬平方米，完成投資4.10億元。批準(zhǔn)預(yù)售面積為141.03萬平方米，住宅平均銷售價(jià)為3560元/㎡左右，比去年同期增長54.8%；兩限兩競房銷售平均價(jià)為2850元/㎡,比去年同期增長65.0%;商業(yè)營業(yè)用房銷售價(jià)為8800元/㎡左右，比去年上漲25%。今年以來，在住宅投資中,慶陽市進(jìn)一步完善了解決中低收入家庭住房的保障措施，加快了保障性住房建設(shè),90平米以下和經(jīng)濟(jì)適用房增長相對(duì)較快。新建商品房交易面積16.79萬平方米，二手房交易面積3.92萬平方米。商品房銷售面積16.79萬平方米，銷售額5.21億元，同比增長40.1%和89.6%；其中：住宅銷售面積 16.28萬平方米，銷售額 4.90億元，同比增長46.7%和89.2%。
2、房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)成為拉動(dòng)慶陽投資增長的重要驅(qū)動(dòng)力�！笆晃濉币詠�，在國家“把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)”的政策引導(dǎo)下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抓住契機(jī)，調(diào)整結(jié)構(gòu)，不斷加大以普通住宅為主的住宅建設(shè)力度，房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)新變化，商品住宅建設(shè)的主體地位得到加強(qiáng)。房地產(chǎn)投資占50萬元以上城鎮(zhèn)投資項(xiàng)目的2.1 %，房地產(chǎn)開發(fā)投資已成為拉動(dòng)全市投資增長的重要驅(qū)動(dòng)力。房地產(chǎn)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重逐年增大，此外，房地產(chǎn)業(yè)作為勞動(dòng)密集型行業(yè)，可以消化吸收大量人力資源，帶動(dòng)其他幾十個(gè)相關(guān)行業(yè)吸吶大量勞動(dòng)力，對(duì)緩解就業(yè)壓力，保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長起到重要作用。
3、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，開發(fā)資金到位情況較好。近年來，由于比較寬松的投資環(huán)境，加上房地產(chǎn)開發(fā)投資周期短，回報(bào)率高，吸引了大批民營企業(yè)界人士紛紛投入到房地產(chǎn)業(yè)中來，在慶陽市開發(fā)的42個(gè)資質(zhì)以上房地產(chǎn)開發(fā)商中只有一家國有企業(yè)，其余全部為民營企業(yè)。在各類資金中，定金及預(yù)收款、自籌資金、國內(nèi)貸款之和已占據(jù)著房地產(chǎn)開發(fā)資金總量的八成以上，居于房地產(chǎn)開發(fā)投資資金的絕對(duì)主導(dǎo)地位。其中，自籌和定金及預(yù)收款居各類資金之首。上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資本年資金來源合計(jì)10.31億元，比上年增長49.8%；上年末結(jié)余資金4.88億元，本年資金來源5.43億元，比上年增長53.7%；其中定金及預(yù)收款1.29億元，占本年累計(jì)到位資金的23.8%；自籌資金1.23億元，占本年累計(jì)到位資金的22.7 %。
4、物業(yè)管理和中介服務(wù)企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。上半年，房地產(chǎn)物業(yè)管理法人企業(yè)27家，年從業(yè)人員年平均人數(shù)631人，主營業(yè)務(wù)收入1.83億元，主營業(yè)務(wù)利潤0.43億元，營業(yè)稅金及附加0.09億元。在管房屋建筑面積 101.25萬平方米，其中在管住宅建筑面積92.46萬平方米。全市僅有房地產(chǎn)中介服務(wù)法人企業(yè)1 家，年從業(yè)人員年平均人數(shù)78人，主營業(yè)務(wù)收入0.55億元，主營業(yè)務(wù)利潤0.11億元。房屋代理銷售成交數(shù)80個(gè)，成交合同金額1.52億元。
二、存在的問題
1、商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)性矛盾仍然突出。目前慶陽市房地產(chǎn)市場處于高速發(fā)展階段，但市場供求結(jié)構(gòu)性失衡問題已顯突出，主要表現(xiàn)在：一是非住宅商品房開發(fā)過快。上半年，商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)面積為51.14萬平方米，比上年增長6.2倍，增幅為各類型房屋之首；二是經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房投資比重偏低。適合本地居民的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房有效供應(yīng)不足。在開發(fā)的117.51萬平方米住宅中，90平方米以下的住宅只占0.9%，這種結(jié)構(gòu)無疑提高了低收入群體購房門檻，帶動(dòng)了二手住房價(jià)格較快上揚(yáng)。
2、商品房價(jià)格上漲過快，城鎮(zhèn)中低收入居民購買住房難問題突出。成本的上漲推動(dòng)房價(jià)不斷上升，而成本的增加主要是由于以下幾方面的原因所致：一是土地價(jià)格上漲；二是原材料價(jià)格上漲；三是抗震設(shè)防等級(jí)提高；四是人工費(fèi)上漲，致使建房成本增加。
對(duì)大多數(shù)中低收入階層來說，購買一套100㎡的房子，按慶陽市2009年平均價(jià)格2300元/㎡計(jì)算，需23萬元，慶陽市城鎮(zhèn)中低收入居民可支配收入按11130元/人算，一個(gè)三口之家年收入33390元，除去1年正常開支，1年可用于購房的錢在10000元左右，按此計(jì)算購買1套房子需23年，這還不包括裝修費(fèi)用等，由此看來，慶陽市中低收入居民購房難問題十分突出。
3、房地產(chǎn)市場秩序尚不規(guī)范，開發(fā)銷售問題多，市場管理需進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)。房地產(chǎn)開發(fā)商大都重開發(fā)輕管理，房地產(chǎn)市場存在的問題和矛盾日益突出，虛假廣告、違規(guī)預(yù)售、合同欺詐、中介市場混亂、拖辦房產(chǎn)證以及部分不合理稅費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)；物業(yè)管理收費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)管理用房界定、物業(yè)小區(qū)公共維修基金的歸集、使用、管理等問題比較突出。房地產(chǎn)市場不規(guī)范行為，不僅擾亂了市場秩序，挫傷了消費(fèi)者購房的積極性，而且影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
4、個(gè)別項(xiàng)目無資質(zhì)開發(fā)、超越資質(zhì)等級(jí)開發(fā)。慶城縣百草醫(yī)藥公司無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，在公司院內(nèi)開發(fā)商品住宅樓1幢，42套、建筑面積5040平方米，縣房地產(chǎn)主管部門多次勸告其辦理相關(guān)手續(xù)，該公司不但不理，而且強(qiáng)行施工，檢查組下發(fā)了《停工通知書》。甘肅三力集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)公司無開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，在新區(qū)汽車南站院內(nèi)開發(fā)商品樓、商貿(mào)綜合樓6幢，建筑面積5.8萬平方米，檢查組下發(fā)了《整改通知書》，責(zé)令停止銷售。慶陽恒美置業(yè)有限公司，資質(zhì)過期，新資質(zhì)未及時(shí)辦理，開發(fā)建設(shè)奧運(yùn)康城商品住宅樓2幢，檢查組下發(fā)了《整改通知書》。還有個(gè)別項(xiàng)目超越資質(zhì)等級(jí)開發(fā)。
三、對(duì)策及建議
針對(duì)當(dāng)前存在的突出問題，今后在堅(jiān)持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的同時(shí)，應(yīng)加快相關(guān)制度建設(shè)，更加充分地發(fā)揮市場在房地產(chǎn)行業(yè)資源配置中的作用、保證房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展并以此帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。
一是建立和完善房地產(chǎn)市場預(yù)警體系。建立適合慶陽市房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)行業(yè)管理控制模式，對(duì)房地產(chǎn)市場“冷”、“熱”等有關(guān)現(xiàn)象及時(shí)作出反映與分析。在遵循經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的基礎(chǔ)上，及時(shí)準(zhǔn)確地反饋市場信息，有目的地規(guī)范與引導(dǎo)市場走向，避免房地產(chǎn)市場的“暴飲暴食”與“一曝十寒”，及時(shí)消解市場的潛在風(fēng)險(xiǎn)。
二是因地制宜完善和發(fā)展住房保障體系。完善城鎮(zhèn)低收入家庭的住房保障制度和增加普通住宅供應(yīng)量。對(duì)于低收入群眾住房困難問題，明確規(guī)定解決城市低收入家庭住房困難問題主要通過建立健全廉租住房制度加以解決。政府解決城市中低收入家庭的居住問題與住房保障作為一項(xiàng)政策性的民心工程，做好城市低收入家庭住房困難標(biāo)準(zhǔn)的公布和對(duì)象認(rèn)定工作，確保我市開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房的合理分配。
三是進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，建立健全房地產(chǎn)市場發(fā)展的長效機(jī)制。房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)管部門應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)的全過程監(jiān)管，對(duì)違反規(guī)劃、虛假廣告、合同欺詐，囤積土地、惡意炒作，不履行合同交工時(shí)間等行為的房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)肅查處，加強(qiáng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的管理，堅(jiān)決打擊各類侵害消費(fèi)者權(quán)益的行為。規(guī)范城市房屋拆遷行為，推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范發(fā)展，堅(jiān)決糾正侵害群眾利益行為。加強(qiáng)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)體系建設(shè)和市場信息公開，遏制房地產(chǎn)交易中的違法違規(guī)行為。強(qiáng)化住房公積金歸集和貸款的管理，適當(dāng)提高貸款門檻，加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，及時(shí)預(yù)防開發(fā)商的不正當(dāng)炒作。
四是加大宣傳力度，營造慶陽市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的良好氛圍。堅(jiān)持正確的輿論向?qū)�，以加快保障性住房建設(shè)為重點(diǎn)，大力宣傳中央和省、市出臺(tái)的各項(xiàng)大政方針和政策措施，著力穩(wěn)定和提升市場信心，加大房地產(chǎn)市場投資消費(fèi)的宣傳力度，搞好房地產(chǎn)市場信息發(fā)布工作，客觀公正地報(bào)道房地產(chǎn)開發(fā)市場情況，適時(shí)舉辦各類房地產(chǎn)咨詢、交易、展示活動(dòng)，合理引導(dǎo)住房投資和消費(fèi),促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展
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