三大難題困擾昆明商業(yè)地產(chǎn) 運營情況待市場考驗

    新政的頻發(fā)，讓商業(yè)地產(chǎn)成為2010年樓市關注的熱點。5月以來，昆明至少有20余個項目啟動了商業(yè)物業(yè)的推售、招商工作。昆明百大集團商業(yè)管理有限公司董事、總經(jīng)理梅永豐表示，不少昆明的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)還存在融資與經(jīng)營能力差、短期內(nèi)超額放量、各商業(yè)業(yè)態(tài)間的互動性較差這三大問題。雖然目前部分商用物業(yè)項目在主力店及次主力店的招商成果不錯，但未來進入運營階段后的情況如何，還有待市場的考驗。

　　從5月末至今，昆明商業(yè)地產(chǎn)放量有目共睹，百大新都會購物中心、南亞風情·第壹城、中央金座、俊發(fā)中心、豆腐營13號等不下20個新盤、次新盤啟動認籌、開盤活動。物業(yè)類型比較豐富，除了社區(qū)底商、社區(qū)商業(yè)街外還有大型購物中心、寫字樓等商業(yè)物業(yè)，滿足了不同投資者的需求。隨著城中村改造的不斷推進，更多商業(yè)地產(chǎn)項目將以集中式商業(yè)或是城市綜合體的方式面市。

　　梅永豐指出，困擾昆明商業(yè)地產(chǎn)的首要難題不在于商業(yè)地產(chǎn)項目集中放量，而在于開發(fā)商業(yè)項目的開發(fā)商融資、經(jīng)營能力是否能應對市場的考驗。此外，昆明商業(yè)地產(chǎn)也存在著CBD物業(yè)集中放量、主力店招商業(yè)態(tài)過于集中的情況。比如時下處于招商過程中的很多項目，都同樣引進了沃爾瑪、肯德基、百貨商場、電影院等商業(yè)，同一區(qū)域各個商業(yè)項目的業(yè)態(tài)的互動性比較差。比如昆明的一些購物中心的業(yè)態(tài)分布中，一般是每一樓層都有比較分明的業(yè)態(tài)布局。其中由于餐飲、娛樂等所具有的目的性較強，這樣分布的后果直接導致消費者選擇性的消費，業(yè)態(tài)之間不能形成互動和影響。由此來看，昆明的商業(yè)地產(chǎn)要想贏得更大的發(fā)展，必須對相關問題進行突破。

　　針對目前昆明市場中商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)存在的共性問題，請業(yè)內(nèi)專家予以分析。

青年路商圈。記者 黨建為/攝
　　區(qū)域型CBD項目集中放量 后期運營能力是關鍵

　　現(xiàn)象：城市化快速發(fā)展，成為城市區(qū)域擴張的最佳推動力。除傳統(tǒng)的南屏步行街、正義路、順城、百盛為代表的昆明傳統(tǒng)CBD地位依舊穩(wěn)固外，今年以來，多個城中村項目的出現(xiàn)，讓昆明的南、北、西市區(qū)涌現(xiàn)出一批定位為區(qū)域的項目，如位于尚義街的南亞之門、北京路上的欣都龍城、南市區(qū)的老螺螄灣重建項目、西市區(qū)的經(jīng)典雙城等。

　　質(zhì)疑：CBD最初指商業(yè)會聚之處，之后CBD的內(nèi)容不斷發(fā)展豐富，成為一個城市、一個區(qū)域乃至一個國家的經(jīng)濟發(fā)展中樞。昆明主城提出規(guī)劃建設一主三次CBD區(qū)域，意味著昆明重新布局城市商業(yè)。那么，傳統(tǒng)的CBD商業(yè)地位是否會被取代？小小的昆明，可以承受這么多的區(qū)域CBD嗎？

　　分析：田野咨詢機構(gòu)研究員陳亮表示，隨著昆明城市化的發(fā)展，昆明的商業(yè)格局已經(jīng)發(fā)生改變。昆明三環(huán)以內(nèi)形成了多點開發(fā)的局面；同樣在三環(huán)外的重點區(qū)域，如呈貢新城和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，又比如昆明的西、南、北市區(qū)也呼應昆明城市的發(fā)展，形成區(qū)域型CBD百花齊放的局面。二環(huán)外多個商業(yè)地產(chǎn)項目的崛起將會給昆明帶來城市格局的變革，這是城市發(fā)展必然要經(jīng)歷的過程，在這個過程中傳統(tǒng)商業(yè)模式和商業(yè)中心也將在這場變革中面臨挑戰(zhàn)。但是市中心的核心商業(yè)地帶也隨著城市發(fā)展和市場的需求在變化。隨著南亞之門、世紀中心、順城等一個個具有高端品質(zhì)商業(yè)項目的出現(xiàn)和建設，一個由多個商業(yè)項目組合成的現(xiàn)代大型CBD社區(qū)逐漸形成。我們可以看見在軟硬件方面較之前的商業(yè)項目有了更大的提升。

　　在這種商業(yè)項目集中的地段，這些核心地段涌現(xiàn)的CBD的商業(yè)地位是不會被取代的，至少以目前昆明的發(fā)展來看是無法動搖的。對于目前出現(xiàn)在市中心以外二環(huán)與三環(huán)之間的多個區(qū)域型CBD項目，我們也不能忽視它們對未來城市發(fā)展將起到的作用。雖然市中心的核心商業(yè)中心暫時不可動搖，但是商業(yè)體量無法承載昆明未來的消費需求。隨著昆明城市的不斷發(fā)展，市中心外的區(qū)域也需要商業(yè)進行支撐，區(qū)域 CBD的作用就將體現(xiàn)出來。

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