購(gòu)物中心的營(yíng)銷(xiāo)推廣策略

    舊式的行銷(xiāo)推廣是為商品尋找合適的對(duì)象銷(xiāo)售出去，達(dá)成交易后即大功告成，不理會(huì)購(gòu)買(mǎi)者的滿意度及是否適用，反正這些顧客愿者上鉤，也不知道他們從何處來(lái)，又向何處去。行銷(xiāo)是生產(chǎn)的最后目的，生產(chǎn)者除非是生產(chǎn)中間產(chǎn)品自行加工出售或當(dāng)成 未完成制造過(guò)程的再制品出售，否則不可能為自己需要而制造，故生產(chǎn)的目的是通過(guò)行銷(xiāo)的各種手段，把產(chǎn)品分散到需求者手中，為達(dá)到此目的必須采取推廣的策略。購(gòu)物中心則居于生產(chǎn)者與消費(fèi)者之間，采取顧客導(dǎo)向的手段，首先發(fā)現(xiàn)商圈內(nèi)的目標(biāo)客層，調(diào)查分析所有各項(xiàng)需要，再依各種需要比較市場(chǎng)上的供應(yīng)量，確定業(yè)種后，精心研究采用哪種有效的方法，把規(guī)劃業(yè)種所提供的商品或服務(wù)分配出去，此即是行銷(xiāo)推廣的功能。

　　因此購(gòu)物中心挖空心思規(guī)劃，請(qǐng)顧客再來(lái)、重復(fù)來(lái)成為常客，逐步地追求心理占有率。前述規(guī)劃，例如服務(wù)水準(zhǔn)、硬件設(shè)施、媒體廣告、熱場(chǎng)活動(dòng)等均是。行銷(xiāo)推廣除經(jīng)營(yíng)商圈客層心理占有的廣度，及將巨細(xì)的信息廣布于商 圈內(nèi)各個(gè)角落外，爭(zhēng)取口碑，建立形象爭(zhēng)取更大的廣度，均是行銷(xiāo)推廣的重要手段。行銷(xiāo)推廣即是與顧客建立關(guān)系，負(fù)責(zé)人應(yīng)居于指導(dǎo)如何提高服務(wù)品質(zhì)、提供高差異、高品質(zhì)的商品，讓顧客滿意并使購(gòu)物中心獲利發(fā)展。

　　一、行銷(xiāo)推廣的具體做法

　　行銷(xiāo)推廣的角色任務(wù)，在于與顧客建立關(guān)系，而不是如何協(xié)助商店與顧客達(dá)成交易，也就是通過(guò)行銷(xiāo)推廣人員的努力，使普遍性、一般性的購(gòu)物中心與顧客結(jié)合，以創(chuàng)造商機(jī)。所謂S.P.(Sales Promotion)即是指提高經(jīng)營(yíng)效益的 銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的一切活動(dòng)，其目的不但以既有顧客為目標(biāo)，更擴(kuò)大吸收更多的顧客，呈現(xiàn)集客的目標(biāo)及提袋率。為達(dá)到行銷(xiāo)推廣的目標(biāo)，購(gòu)物中心的具體做法有二：

　�。ㄒ唬�擁有特色

　　擁有特色是集客的最基本條件，處于現(xiàn)今這一個(gè)多變的社會(huì)，創(chuàng)新必能制造較多商機(jī)。購(gòu)物中心擁有的特色如下：

　　1、獨(dú)特的產(chǎn)品展示：

　　這些展示將提供消費(fèi)者具體的商品資訊及視覺(jué)刺激購(gòu)買(mǎi)效果。展示的商品為事先規(guī)劃安排，展示方式也由專家設(shè)計(jì)，能充分發(fā)揮吸引顧客注意的功能。顧客進(jìn)入購(gòu)物中心，由于動(dòng)線規(guī)劃周詳，每個(gè)商店盡量能擁有均等的流動(dòng)人潮與商機(jī)，但商機(jī)的掌握則需要有吸引力的商店，商店亦可自行記錄，嘗試不同的商品展示方式，評(píng)估個(gè)別效果指標(biāo)，各個(gè)商店在求新求變的過(guò)程中，逐漸獲得商店吸引力的形成要領(lǐng)，這些經(jīng)驗(yàn)可以利用商店組織的研討方式相互琢磨，力求精進(jìn)，以達(dá)到特色與吸引力的相關(guān)指標(biāo)，而實(shí)現(xiàn)整體購(gòu)物中心提袋率逐步提高的目標(biāo)。

　　2、獨(dú)特的形象

　　商店特有的形象表現(xiàn)在對(duì)特定客層的吸引力上，商店特有的形象易于進(jìn)行商品區(qū)隔規(guī)劃。購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)績(jī)效必須各商店相輔相成，否則目標(biāo)無(wú)法達(dá)成。購(gòu)物中心在招商階段，必定以具形象的商店優(yōu)先錄用，開(kāi)發(fā)商甚至全力 爭(zhēng)取最具形象的各業(yè)種代表，以吸引更多具形象的商店加入經(jīng)營(yíng)行列。一般商店若發(fā)現(xiàn)列表名單中有大量具形象的商店加入經(jīng)營(yíng)，便極易造成一股熱潮，招商作業(yè)將獲得最優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)組合。

　　3、發(fā)展顧客計(jì)劃外的需求

　　由于商店街的交易行為大部份是賣(mài)場(chǎng)的誘因產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)意愿而即興購(gòu)買(mǎi)，因此購(gòu)物中心必須有整體規(guī)則，以整合 服務(wù)客層的需求。零售業(yè)本身產(chǎn)品即具有多樣化的特性，能吸引顧客購(gòu)買(mǎi)意愿，尤其各商店的店面均整體規(guī)化，異于一般商店街隨各業(yè)主意愿隨機(jī)經(jīng)營(yíng)。故創(chuàng)造需求形成創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)的回報(bào)，達(dá)到實(shí)質(zhì)的行銷(xiāo)推廣具體成效。

　　利用上述三點(diǎn)具體體現(xiàn)購(gòu)物中心的方式，配合主題商店積極塑造購(gòu)物中心的形象，可便于區(qū)隔市場(chǎng)并積極實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)商圈的績(jī)效。

　�。ǘ�）顧客導(dǎo)向的滿足需求規(guī)劃

　　顧客導(dǎo)向的購(gòu)物中心行銷(xiāo)推廣策略，其效果具體表現(xiàn)于集客率、提袋率及單價(jià)三項(xiàng)重大指標(biāo)。由于購(gòu)物中心必須有足夠的人潮，因此需要執(zhí)行內(nèi)部行銷(xiāo)推廣，通過(guò)商品的顧客滿足需求功能的引燃爆發(fā)力，外部則由專業(yè)團(tuán)隊(duì)配合集客率目標(biāo)，運(yùn)用媒體及各種商品推廣，熱場(chǎng)活動(dòng)的靈活運(yùn)用，依計(jì)劃程序推廣。前述顧客導(dǎo)向的行銷(xiāo)推廣策略，不但改善傳統(tǒng)零售業(yè)行銷(xiāo)推廣的缺點(diǎn)，還形成一股創(chuàng)新的強(qiáng)勢(shì)，由過(guò)去經(jīng)營(yíng)管理層面探討生產(chǎn)的主要指標(biāo)：Who, What, When, Why, Where來(lái)檢討策略的特質(zhì)。

　　1、對(duì)誰(shuí)提供服務(wù)

　　購(gòu)物中心之行銷(xiāo)推廣采取經(jīng)營(yíng)商圈的策略，其行銷(xiāo)推廣于規(guī)劃初期已有明確的調(diào)查研究結(jié)果，才能進(jìn)行各種所謂的顧客導(dǎo)向規(guī)劃，甚至購(gòu)物中心在進(jìn)行招商之前，即以排定業(yè)種為確定的客層提供服務(wù)。除此之外，購(gòu)物中心在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中充分掌握初期顧客導(dǎo)向行銷(xiāo)推廣計(jì)劃的執(zhí)行績(jī)效，并作必要的促銷(xiāo)策略及調(diào)整業(yè)種配合運(yùn)作，同時(shí)提供具體的顧客消費(fèi)相關(guān)資訊給生產(chǎn)者，使生產(chǎn)者掌握為誰(shuí)生產(chǎn)的生產(chǎn)方向。

　　對(duì)誰(shuí)提供服務(wù)將成為購(gòu)物中心營(yíng)運(yùn)策略的重要指導(dǎo)原則，其中行銷(xiāo)推廣所采用的媒體，不僅是廣告，而是積極 地面對(duì)特定客層的各種活動(dòng)，并稽核廣宣效果，屬計(jì)劃性特定對(duì)象的精致廣宣策略，其積極效果為針對(duì)目標(biāo)客層，提升廣宣成本效益。對(duì)誰(shuí)提供服務(wù)，目標(biāo)客層亦可獲得環(huán)境變化的資訊，購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)策略需作必要程度的調(diào)整改變，以適應(yīng)發(fā)展及面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)的事實(shí)需要。

　　2、提供何種服務(wù)

　　在執(zhí)行購(gòu)物中心規(guī)劃初期的投資經(jīng)營(yíng)階段，首先應(yīng)了解經(jīng)營(yíng)條件及交換經(jīng)營(yíng)管理者的經(jīng)營(yíng)理念，尋找經(jīng)營(yíng)者提 供服務(wù)的優(yōu)勢(shì)條件，奠定下階段的業(yè)種安排需求，找出面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)、整合需求或創(chuàng)新服務(wù)的規(guī)劃態(tài)度。業(yè)種安排一旦確定，即開(kāi)始面對(duì)這些業(yè)種的競(jìng)爭(zhēng)，只是個(gè)別有不同程度的差異。其間所采取的"區(qū)隔市場(chǎng)"規(guī)劃，企圖借助區(qū)隔市場(chǎng)表現(xiàn)自我競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)排除過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)及自我弱勢(shì)，但在區(qū)隔市場(chǎng)的規(guī)劃思考過(guò)程中，應(yīng)警示到區(qū)隔市場(chǎng)即是相對(duì)放棄某些市場(chǎng)的事實(shí)，系統(tǒng)思維的必要性在此浮現(xiàn)出來(lái)。

　　購(gòu)物中心的行銷(xiāo)推廣計(jì)劃，基于購(gòu)物中心立地條件為業(yè)種安排，即為確定提供何種服務(wù)的規(guī)劃。由于各業(yè)種的 經(jīng)營(yíng)存在個(gè)別的銷(xiāo)售、成本即經(jīng)營(yíng)績(jī)效，而購(gòu)物中心招商租賃計(jì)劃的前題又必須制定一套公平的租賃收益、成本分?jǐn)傇瓌t，因此購(gòu)物中心的業(yè)種安排，不能設(shè)定統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)績(jī)效門(mén)檻作為招商條件，否則將違背顧客導(dǎo)向的精神，且經(jīng)營(yíng)績(jī)效高的條件可能排除許多顧客需求力強(qiáng)的業(yè)種，這會(huì)阻礙一個(gè)具有完整性的購(gòu)物中心業(yè)種組合，這種現(xiàn)象對(duì)于購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)不但未必有所幫助，還可能導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)績(jī)效衰退的命運(yùn)。

　　3、適時(shí)性變化

　　購(gòu)物中心不但需適時(shí)提供季節(jié)性的需要及節(jié)慶特賣(mài)，最重要的是時(shí)間區(qū)隔的業(yè)種安排策略。

　　購(gòu)物中心在季節(jié)性、節(jié)慶與促銷(xiāo)活動(dòng)期間均能吸引大量人潮，其中季節(jié)性與節(jié)慶均在每年度的固定時(shí)間展開(kāi)，只有促銷(xiāo)活動(dòng)的行銷(xiāo)推廣是彌補(bǔ)、調(diào)節(jié)賣(mài)場(chǎng)人潮流動(dòng)的最有效策略，顧客進(jìn)場(chǎng)人數(shù)的預(yù)測(cè)及統(tǒng)計(jì)分析作業(yè)，運(yùn)用于日后的營(yíng)運(yùn)期間，以統(tǒng)合顧客服務(wù)及調(diào)節(jié)賣(mài)場(chǎng)擁擠度�？赡懿扇�時(shí)間價(jià)格差異策略、特定時(shí)間折扣策略或特定時(shí)間贈(zèng)送策略等綜合運(yùn)用，爭(zhēng)取適時(shí)性變化調(diào)整行銷(xiāo)推廣戰(zhàn)略的運(yùn)用。

　　適時(shí)性尚可利用于營(yíng)業(yè)時(shí)間的設(shè)定，查核提供服務(wù)的開(kāi)始及結(jié)束時(shí)間。賣(mài)場(chǎng)營(yíng)運(yùn)時(shí)間的能源耗費(fèi)、工作人員薪水、不太符合經(jīng)濟(jì)原則的經(jīng)營(yíng)時(shí)間、服務(wù)人員上班時(shí)間安排及配合人潮的峰期，均需要進(jìn)行仔細(xì)調(diào)查研究，才能獲 得適時(shí)性的最佳績(jī)效。節(jié)慶的需要亦可配合消費(fèi)者意見(jiàn)調(diào)查，采取特殊期間的營(yíng)業(yè)時(shí)間調(diào)整，或作部分區(qū)域業(yè)種的全天候服務(wù)，以追求更高的坪效與行銷(xiāo)推廣的目的。因此針對(duì)適時(shí)性變化，應(yīng)包含時(shí)間與商品的互動(dòng)調(diào)適，才能發(fā) 揮更大效果。

　　4、從客層的消費(fèi)行為中研究行為動(dòng)機(jī)

　　購(gòu)物中心由于包含較多業(yè)種，其間所產(chǎn)生的整合性銷(xiāo)售功能，不利于各種單獨(dú)商品的消費(fèi)行為動(dòng)機(jī)分析，研究專家可從購(gòu)物中心的外圍活動(dòng)，例如生活圈、商圈、集會(huì)結(jié)社、職業(yè)、年齡、性別結(jié)構(gòu)等深入探討，研究該購(gòu)物中心客層消費(fèi)行為動(dòng)機(jī)的特性。

　　執(zhí)行行銷(xiāo)推廣及行銷(xiāo)推廣計(jì)劃，由于對(duì)象以立地條件下的商圈民眾為主，因此行銷(xiāo)推廣計(jì)劃具有特定對(duì)象客層，以這些對(duì)象作消費(fèi)行為的動(dòng)機(jī)研究，分析項(xiàng)目如下：

　　必須：日常用品、食物等。

　　奢侈：高級(jí)服飾、裝飾品等。

　　文化：文具、圖書(shū)等。

　　低價(jià)：折扣品、廉價(jià)品、量販商品。

　　精致：首飾珠寶、手表等。

　　紀(jì)念：禮品。

　　沖動(dòng)：低價(jià)位食物、用品等。

　　休閑：電影、游樂(lè)器材等。

　　健康：運(yùn)動(dòng)器材、服裝等。

　　隨機(jī)：進(jìn)入購(gòu)物中心前無(wú)消費(fèi)念頭。

　　從商圈內(nèi)消費(fèi)行為動(dòng)機(jī)的研究，分析如何滿足我們擬定的服務(wù)客層，爭(zhēng)取他們的滿意度，以印證購(gòu)物中心努力的成績(jī)。也可以嘗試各種商品、客層間補(bǔ)足性的活動(dòng)，利用媒體及熱場(chǎng)活動(dòng)，測(cè)試其效果，作為行銷(xiāo)推廣策略設(shè)計(jì)最具成效的計(jì)劃。

　　5、最佳業(yè)態(tài)、業(yè)種架構(gòu)完成后，顧客在哪里

　　購(gòu)物中心前期規(guī)劃、執(zhí)行開(kāi)發(fā)、招商租賃、開(kāi)幕營(yíng)運(yùn)等主要程序一步步推動(dòng)下來(lái)，加上大批專家從不同的管道，投入不同的專業(yè)領(lǐng)域后，其最終目的何在？誰(shuí)來(lái)評(píng)定這項(xiàng)計(jì)劃的成效？這個(gè)裁判即是"顧客"。前期研究擬定 爭(zhēng)取經(jīng)營(yíng)的商圈及服務(wù)客層，再以具體的經(jīng)營(yíng)來(lái)予以驗(yàn)證．當(dāng)然購(gòu)物中心一開(kāi)始經(jīng)營(yíng)時(shí)，對(duì)顧客在哪里的問(wèn)題，事實(shí)上已有相當(dāng)程度的把握。至于參與合作經(jīng)營(yíng)的最合適商店在哪里，亦即購(gòu)物中心所架構(gòu)的業(yè)種，或最佳運(yùn)營(yíng)組合，如何招商等重要問(wèn)題，則是下一步要探討的主題"招商租賃"。

　　行銷(xiāo)推廣通過(guò)上述5W的檢核之后，需加強(qiáng)如何應(yīng)用購(gòu)物中心的特色及調(diào)整缺點(diǎn)的輔助計(jì)劃，接著要執(zhí)行如何 提供更便利的條件，設(shè)定與顧客溝通的指標(biāo)。當(dāng)顧客一進(jìn)入購(gòu)物中心，是否感覺(jué)十分便利？例如停車(chē)場(chǎng)指標(biāo)、停車(chē)場(chǎng)是否夠大、引導(dǎo)顧客進(jìn)入賣(mài)場(chǎng)的道路是否明亮，都是便利的開(kāi)始。又咨詢服務(wù)，讓顧客快速獲得問(wèn)題的答案，購(gòu)物中心與顧客的溝通包括人與人、適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)揭示必要的說(shuō)明、指示、告誡標(biāo)語(yǔ)，更重要的是以溫馨、安全、便利、舒適的硬件，表現(xiàn)心靈溝通，達(dá)到行銷(xiāo)推廣的計(jì)劃目標(biāo)。

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