研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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研究報告
房地產(chǎn)的金融創(chuàng)新
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感謝Jose Caireta向我們介紹了他們公司的融資特點，剛才四位嘉賓已經(jīng)都分別做完了他們的演講，下面我想我們對一些我們大家都關(guān)心的問題可以做一些探討，其實這個不只是剛才的關(guān)于金融創(chuàng)新的這個主題，其實從今天上午開始，REITs這個詞就是不斷地被很多嘉賓提到，今天我們既然提到了REITs，而且剛才有一些嘉賓有一些欲言又止，那么現(xiàn)在我想這個題目是我們逃不過去的，我們現(xiàn)在恐怕要對REITs進一步地討論一下。
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劉曉東：
其實REITs應(yīng)該在中國叫只聞樓梯響不見人下來，好多年了。原因很多剛才提到一個最主要的原因覺得是高層的認識不統(tǒng)一，另外的話跟中國高層政府的這種，因為REITs要把它推出來涉及的部門特別多，因為牽涉到稅收政策，牽扯到一些財務(wù)包括甚至一些會計政策，包括一些在哪個市場去流通，那可能就是比如說是央行還是證監(jiān)會監(jiān)管。那么我們在瑞士的這個討論過程中，我們分析了一下相關(guān)的部門大概有十來個，而這個東西又沒有一個很強力的部門來主導(dǎo)這件事情的推出，所以說經(jīng)常都會媒體放出一個消息說REITs要出來了如何如何，然后可能就是因為在某一個領(lǐng)域里面不能夠去推動，它可能就閑置下來，這是一方面的原因。
另一方面原因是我們錯過了REITs推出的最佳的市場機會，REITs通常在推的時候，譬如說04、05年的時候，中國的房地產(chǎn)市場還相對不是那么高的時候，這個時候大家如果推的話，推的話當(dāng)時的租金回報包括后續(xù)的資產(chǎn)增值都可以預(yù)期，這個過程中間現(xiàn)在大家知道經(jīng)過這幾年的房地產(chǎn)的高歌猛進，現(xiàn)在能夠找到合適的標(biāo)地物也是一個很大的難題，其實市場對REITs的這種需求量它就自然降下來了。就是說為什么在那個窗口期大家很難找到合適的物業(yè)，比如說在上海市，本來一個體量并不是太大，它要搶第一，幾個城市都在搶第一單的REITs，但是就是因為你如果以市場的價格去把這個東西賣給REITs，那它的這個租金回報率就不能達到投資者對REITs最起碼的一個要求，所以說最后就變成了一個不是正常的，就是主流的REITs產(chǎn)品，變成了一個類似于一種資產(chǎn)債，所以這個是市場原因。
第三個就是在REITs中間在管理人，特別是在中國要找到，因為這中間也有很多管理的這種道德風(fēng)險，因為我們知道在香港市場也出現(xiàn)過造假的事情，在香港這么一個相對監(jiān)管還比我們完善的地方都出現(xiàn)類似這樣的東西，那么在中國如何去防范這些，有沒有一個合格的管理人的這么一個團隊，怎么樣來規(guī)避一些關(guān)連交易
趙欣舸：
下一個問題我想問幾位嘉賓，哪位嘉賓有想法的話，就是說因為我們現(xiàn)在談到這個REITs好象基本上把它定義成一個給開發(fā)商融資的一個工具，現(xiàn)在我想知道就是說REITs這個產(chǎn)品它對于比如說我們講這個升斗小民，就是說它對普通的老百姓有沒有好處，現(xiàn)在既然是碰到了決策層他們認知上的一個障礙，現(xiàn)在REITs這個
劉曉光：
肯定有好處了，第一個房地產(chǎn)業(yè)本身是一個高度成長的行業(yè)，但是老百姓怎么能享受這種利益呢？通過REITs他就可以享受到了，他不必去投房產(chǎn)了，市場上可以流動可以買可以賣，這是最大的好處
那么現(xiàn)在問題在哪兒？剛才我同意李總說的，第一個是從管理層誰在管這個事兒，誰允許這個東西出臺，第二個來講它肯定對股市有影響，因為股市將來流通有股票，有REITs產(chǎn)品了是吧？但是我覺得應(yīng)該讓老百姓實實在在地有這種投資品，也能夠享受到中國房地產(chǎn)業(yè)高速增長這么一個成果，它不可能人人去投房產(chǎn)，投資這種產(chǎn)品可以解決這個問題。
趙欣舸：
因為REITs本身是一個基金，就相當(dāng)于我們熟悉的一個股票基金一樣，它是一個組合，就相當(dāng)于把房地產(chǎn)的投資變成了一個組合的形式，那就比如說別墅的話比如說回報率很高，風(fēng)險很小，但是現(xiàn)在你一般人是沒有機會去投別墅的，但是如果說有這樣的一個REITs，那就是說我去買1000股的REITs就可以了，我也可以來
現(xiàn)在關(guān)于REITs當(dāng)然這個如果說要討論開的話，我相信可能還有很多題目可以探討，一會兒大家如果有問題的話也歡迎大家提問。還有一個問題想繼續(xù)問劉總，您剛才提到了很多的潛在的融資渠道，其中有多項是涉及到對在海外的市場來融資，我想問一下就是說您這方面是有哪些考慮？為什么希望在海外市場融資，然后覺得可能在這里面會有哪些困難或者說潛在的風(fēng)險沒有。
劉曉光：
海外融資的方式非常多，我想主要是我們使用的方式，海外融資第一個是講上市，審批肯定比國內(nèi)要容易得多，在香港我們不會見任何官員的，只要我把表放進去通過了他就要批準(zhǔn)我，他沒有理由不批準(zhǔn)我。第二個是最近有一種動態(tài)，什么動態(tài)？我跟很多基金投資者聊，一派是非�？春弥袊禺a(chǎn)，愿意進來享受中國高速成長的收益。一波人現(xiàn)在覺得是新政進不來，不太愿意進來了，那么最近大量的投資者找我，希望用我們的牌來建立一種基金，這支基金的規(guī)模也很大，也可能5億美金，也可能10億美金，也許通過這個管道來進入中國市場，那么我們也來做這個事兒，他總地來講是希望用我們的渠道、知識、品牌、團隊，這是一個動向。
我最近發(fā)現(xiàn)國際私募現(xiàn)在需求量也很大，我們也在做，國際私募來講一般都是債券性質(zhì)的了，一般都是股權(quán)形式的了，也有股權(quán)和債權(quán)相融合的東西，我們也在做。當(dāng)然來講在海外的融資進入中國的時候來講，也有一些麻煩是吧？一個是從政策角度不是很鼓勵這種東西，第二個是它有一個審批權(quán)限。但是海外基金建在香港比如，再投到中國的項目里面來這是應(yīng)該允許的，作為國際私募來講，如果說這個項目我們把它放在海外結(jié)構(gòu)，在海外進行國際私募，這也是能走得通的，現(xiàn)在可能大企業(yè)在這些方面走得比較多一些。
謝謝，今天我們也很榮幸，我說了我們今天的嘉賓都非常有代表性，今天我們不僅有國內(nèi)的開發(fā)商，還有國內(nèi)的提供融資的公司的老總，我們同樣也有像Jose Caireta這樣的來自海外的，你剛才也聽到說我們的一些開發(fā)商對在海外融資很感興趣，我想就是說你能不能從你的角度，或者是貴公司或者說是你覺得你熟悉的
Jose Caireta：
我覺得海外投資者呢其實對任何市場都是非常感興許的，尤其是對于像中國這樣的發(fā)展非常快的市場而言，但是這個市場是他們所不了解的，對我們來說現(xiàn)在進來也比較困難，因為很多的一些金融形的產(chǎn)品也比較地缺乏，還有的話也需要由當(dāng)?shù)氐墓芾砣瞬诺闹С�。那如果是法國市場、美國市場、西班牙市場或者是一些歐洲市場的話，在當(dāng)?shù)氐玫焦芾碇С謺尤菀滓恍Ｄ敲丛谶@個方面可能在中國還是有一些限制。今天有一些嘉賓也談到了人才的問題，所以我們可能是需要有一些金融產(chǎn)品的推出來解決這方面的顧慮。
趙欣舸：
就是說現(xiàn)在您在中國的一些同行他們碰到的一些問題，您有沒有一些建議或者就是說根據(jù)您以前的經(jīng)驗？有沒有一些建議可以跟大家分享。
Jose Caireta：
這是我的一些個人看法了，那么我也一直在幫助我的委托人做一些投資的問題，我也關(guān)注到中國的情況，我覺得中國的前景是非常好的，有很多的機會，但是我給中國的管理者的一個建議就是說把眼光要放得大一點，可能不要僅限于中國的市場，我們就是這樣去做的，我們不是僅僅限于西班牙或者歐洲，我們會看到一個更廣的地區(qū)和范圍。那么因為之前的金融危機對市場的影響非常地大，西班牙的市場基本上都完全垮掉了。我并不是說中國也會出現(xiàn)這種情況我對中國的情況也不是那么地了解，但是我建議就是說，中國的管理者、中國的房地產(chǎn)公司的話，今天或者以后可以把眼光放得更大一點。
趙欣舸：
不可否認金融創(chuàng)新肯定也有很多潛在的風(fēng)險，尤其是我想我們大家都還記得席卷全世界的金融海嘯是由美國的次貸危機引起的，這個就是一個和跟房地產(chǎn)有關(guān)的金融創(chuàng)新有關(guān)的這樣一個產(chǎn)品。那么就是說我們在中國發(fā)展跟房地產(chǎn)有關(guān)的金融創(chuàng)新的過程中，怎么樣來避免這些風(fēng)險？比如說像美國的次貸危機對我們有什么樣的這種影響？我想我們是不是可以請徐教授跟我們大家分享一下。
徐滇慶
次貸危機現(xiàn)在還沒有見底呢，它的問題還很大，所以美國可能它有兩條出路，一個是日本模式，一個是俄國模式，如果按照日本模式來辦，他就是發(fā)債券來救銀行，其結(jié)果大家也知道，日本在20年內(nèi)有8次大規(guī)模的救援銀行系統(tǒng)，先后投入按照2005年的價格是1.7萬美元，其結(jié)果是20年零增長。那么美國金融當(dāng)局高層反復(fù)討論了這種問題，主流的看法是日本人20年做不到的事情美國人也做不到。
那么剩下的就是俄羅斯模式，這是印鈔票，一次就把銀行救出來，一個比較形象的比喻就是一個河堤出了一個缺口，丟一個沙包去堵血就把它沖走了，再丟一個又沖走了，沙包丟干凈了缺口更大了。那么丟沙包就是發(fā)債券的意思，發(fā)債券它就有一個量的限制不能太多，多了沒人買。但是印鈔票就沒這個問題，一次丟下去就可能堵住，但是堵住了把美國的金融系統(tǒng)救出來，可就嫁禍于全球了，特別是我們中國首當(dāng)其沖，我們有2.5萬億美元的外匯儲備，美元一爛發(fā)我們的儲備就大幅度貶值，同時美元作為國際貨幣的計量單位，從此就要改換，那么我們現(xiàn)在面臨著的是一個非常復(fù)雜的人類歷史上沒有過，教科書上也沒有過，所以在這里是提醒大家多多關(guān)注這個事情。
剛才我們討論的REITs、企業(yè)債券，好象我們討論過五六年了吧？這個都不是新的話題了，所以說創(chuàng)新的話也真的沒有新可創(chuàng)了，很多經(jīng)驗咱們就還沒有試呢。五六年前就提出來了，而且比較仔細的方案，到現(xiàn)在就是做還是不做的問題。但是我始終是樂觀派，一錢不做是因為我們的領(lǐng)導(dǎo)層從各種方面加以考慮就不做，但是危機來了也可能就要做，所以早做準(zhǔn)備總是沒壞處，在理論上我認為這些REITs的理論工作、優(yōu)缺點分析都做得很詳細了，大家試點開始做就行了，總之我始終還是認為在全球各國的狀況來看，我們中國是最好的，但是一定要保持警惕，千萬不要在外面的沖擊輸入性的通脹沖擊之下，使得我們自己失去了穩(wěn)定，那就很悲哀了，總之我們謹慎、小心防范危機，只要能夠做到這一點，中國的經(jīng)濟形勢還是很好的。
下面不妨把時間交給在座的各位來賓，請各位來賓提問。
提問：
第一個問題我想交給我們的劉總，您剛剛已經(jīng)介紹了非常多的融資的渠道，然后您能不能跟我們分享一下你的體驗，就是做私募這一塊您很感興趣，您在境內(nèi)境外都在搞私募，你們公司，能不能告訴我一下和大家分享一下境內(nèi)做私募和境外做私募你們公司有什么這方面對比的經(jīng)驗。
第二個問題想問我們的李總，對于劉總這種央企上市了，他的融資渠道很多，但是我想中國更多的房地產(chǎn)企業(yè)都是非上市的民營企業(yè)，作為我們集團也是想繼續(xù)希望在供給方面給中國的房地產(chǎn)市場提供產(chǎn)品，但是對于大部分的房地產(chǎn)企業(yè)的話，目前在中國的宏觀調(diào)控形勢下，還有什么可行的融資渠道，謝謝。
劉曉光：
現(xiàn)在這個形勢下最關(guān)鍵的是要有一個特別好的投資品，我們這次主要是涉及到我們的叫做新生活全價值新都市的將來上來，因為需要的資金量很大，那可能100億、200億，我們自己的錢就得300、400億現(xiàn)金，那么就需要私募，私募他要看你的投資品的好壞，這里非常關(guān)鍵。私募有兩種辦法，一種辦法就是我直接跟世界投資者對話了，我直接練了，我本身就是一個投行，就是一個大的中介。一種是我尋找一個他既是投資者，又是一個投行這樣的公司，他本身進來以后要占我的股權(quán)，跟私募投資者一塊兒要占我的股權(quán)是吧？這是國際私募。
國內(nèi)私募這一塊來講現(xiàn)在好象應(yīng)該是不是太難，因為現(xiàn)在很多投資者資金量很大，他們有的私募公司在無錫這一帶一天的會36億，資金量很大，就是很多人過去是買房然后賺錢，買了5套、50套、100套，他現(xiàn)在買不了，他這一股資金想聚集起來，兩個用途，一個用途他可能要投到一個基金里面去，一個用途來講可能投到一個重大項目的股權(quán)私募里面，私募里的處理的方法我們在想，完全讓股權(quán)是有問題的，那么可能他是夾雜著一些債權(quán)的融資，就是我融資了十億美金，我可能六億美金是股權(quán)，四億美金是債權(quán)。
李曉東：
確實現(xiàn)在我想央企現(xiàn)在融資不是最難的，確實是一些中國過去幾年快速發(fā)展的民營企業(yè)，現(xiàn)在的政策調(diào)控，房地產(chǎn)調(diào)控打擊特別是在金融政策上打擊最嚴(yán)厲的是他們。我覺得現(xiàn)在的這個問題是我們國家基本上就像剛才說的采用了第一種觀點，特別是金融體系，沒有實行一種差別化的這種金融調(diào)控，我覺得可能更多地下一步民營企業(yè)，可能更多地要走向，就像剛才講的這種私募的這種，增加一些這種民間渠道。另外的話因為這種民間渠道，實際上中國國內(nèi)真的像劉總感覺的不缺錢，因為我們現(xiàn)在大量的，現(xiàn)在銀行的居民存款有30萬億，去年年底是26萬億，錢是很多的，但是也是缺乏投資渠道的。而且加上現(xiàn)在講的這個副利率的時代，大量的錢是需要投資的，所以關(guān)鍵是你用一個什么樣的模式來讓這些錢能夠放心地投到你這里來，所以說人民幣的這種私募。比如說像我們這樣的公司，其實也是順著這種潮流在做的，以前我們是建行下面建銀國際和全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會合作搞的這么一個基金管理公司。
那么一開始在金融政策比較寬泛的時候，我們更多地是采用金融工具，比如說銀行的理財產(chǎn)品對接信托，這樣把銀行的資源更大地調(diào)動起來，但是現(xiàn)在我覺得這個銀監(jiān)會或者央行在監(jiān)管的時候，他沒有差別化，他把信托和這些理財這樣通常是一種直接融資渠道的東西，也跟這個貸款來相提并論，包括現(xiàn)在已經(jīng)暫停了銀行的銀信合作，包括信托的一些東西，現(xiàn)在我覺得也可能未必是一個完全的壞事兒，就把一些草根的原來是民間的一些私募，這次是一個大的激發(fā)。
所以我們最近也在研究跟一些這種成長型的房地產(chǎn)企業(yè)在合作推出一些基金，因為房地產(chǎn)企業(yè)自己發(fā)起基金有一個問題是繞不過去，就是中間存在著一個巨大的利益沖突沒有辦法去，特別是你是一個民營企業(yè)出來做這件事情的時候，投資者一定會問你，你自己也在這個項目里投錢，然后你基金又投，基金到底投什么樣的項目，就跟我們跟任何一個開發(fā)商在投資之前，我們都會有一個很艱苦的談判過程，我的風(fēng)險怎么保障，然后這個項目怎么挑選？我爛項目不要，我一定要好項目，但是如果一個開發(fā)商自己組建的一個基金，我很難想象在中間有一個認真的這么一個討價還價或者討論。
所以說現(xiàn)在就是說一些第三方的中立的專業(yè)的投資機構(gòu)，現(xiàn)在如果出來去募集一些基金，我覺得現(xiàn)在并不難，但是我們這樣的基金業(yè)缺乏一個，就是說也希望有一些長期的合作伙伴，就是有一些好的成長型的企業(yè)，更多地去關(guān)注，所以說如何把雙方的優(yōu)勢連接起來，所以說其實通過人民幣私募可以解決很大的一個問題，而且大家可以說剛才講，讓老百姓更多地、更充分的分享房地產(chǎn)企業(yè)高速成長的這么一個成果，另外這種投資的話它都是一種股權(quán)性的居多，股權(quán)加債權(quán)的這種結(jié)合，開發(fā)商也比較喜歡，所以說這樣的話也可以降低銀行體系的一些風(fēng)險。
提問：
我問一下劉總，我想問您一個，我剛才聽說您有一些新的發(fā)展的計劃，就是一些新都市的發(fā)展計劃，我知道您在天津武清也在做這么一個項目，這個屬于不屬于你的計劃內(nèi)容之一，能不能給我們點撥點撥。
劉曉光：
現(xiàn)在我們創(chuàng)新模型在改造、在轉(zhuǎn)型，做四個東西。一個東西叫傳統(tǒng)地產(chǎn)，住宅加商業(yè)。第二個東西我們在做叫同母公司結(jié)合的這個產(chǎn)業(yè)融合性的地產(chǎn)，比如跟我們的高速路、地鐵地產(chǎn)、高速路地產(chǎn)、水務(wù)地產(chǎn)，這是第二個層次，第三個層次我們也在做一些創(chuàng)新的投資模型，你比如說天津的我們叫瑞士小城，在高村大約有300萬平方米左右，這個我們最重要的是想把最優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療和將來的住宅產(chǎn)業(yè)把它高度融合起來。這個量很大，而且將來也很有意思，為什么呢？它本身跟我們的高速路結(jié)合了，有一個出口是吧？這都不是重要的，我們現(xiàn)在主要打第四個層次，就是升級，就是要把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)混合地產(chǎn)以后再研究一下做新的都市，我們叫新生活全價值新都市，就不僅僅是一個一片的住宅加點兒什么商業(yè)，不是這個概念，一定要把最優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)融進去，包含著比如說以奧特萊斯為引領(lǐng)的第四個，主要在長江三角洲、珠江三角洲，環(huán)渤海、西北、將來的西南東北這些大的區(qū)域要擺布這些東西。這些東西來講一個是體量很大，最重要的來講我想它適合了網(wǎng)絡(luò)化時代以后的城市形態(tài)。過去咱們都知道誰都愿意把商業(yè)分在一邊兒，住宅分在一邊兒，寫字樓分在一邊，都在攪和在一起，但是我們發(fā)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化時代以后的城市形態(tài)已經(jīng)發(fā)生變化，越攪和在一起越有前景是吧？所以我們說應(yīng)該吃在其中、買在其中、玩兒在其中、樂在其中、住在其中，我們希望它與世界的消費能同步，一種新生活方式的引領(lǐng)，這可能是我們現(xiàn)在做的比較高級化的東西，但是也很艱難，大量的現(xiàn)金。最后我可能要押500萬到600萬的商業(yè)面積要押住，要投入也得五六百億。
我就為了解決這個問題，我們就在做模型，一方面低密度的住宅我們把它賣掉，叫公雞嘛，一方面沉淀的物業(yè)就是母雞了，用公雞的錢補母雞的錢，最后我們能夠循環(huán)下去對吧？因為大家知道押500萬米或者600萬米的物業(yè)那是要賠錢的，那可能三四年你是賺不著錢的，但是當(dāng)我一旦賺錢那一天，那就是爆發(fā)性的公司，可能我用50億的這種業(yè)態(tài)出現(xiàn)的利潤我可能會支撐一個1400億的上市公司
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